臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第57號上 訴 人 張春草訴訟代理人 丁福慶律師複代 理 人 洪嘉傑律師被上 訴 人 朱木炎訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於中華民國100年11月22日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第766號第一審判決提起上訴，經本院於101年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國100年1月15日經由知見不動產仲介經紀股份有限公司（下稱知見公司）之居間，向上訴人購買如附表所示房地（下稱系爭房地），簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）1,400萬元。伊已依約給付第1期款140萬元，詎上訴人事後反悔，拒不依約辦理系爭房地所有權移轉登記，經伊發函催告，仍置之不理，上訴人依約應將系爭房地所有權移轉登記予伊。惟如認上訴人得依系爭買賣契約第11條第3項之約定解除契約，伊亦得依上開約定，請求上訴人返還已付價金140萬元，及給付與所受領價金同額之違約金，合計280萬元等情，爰依系爭買賣契約約定，先位聲明：上訴人應於被上訴人給付1,260萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人；備位聲明：上訴人應給付被上訴人280萬元，及自原審準備(三)狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審就先位聲明為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭買賣契約第11條第3項約定「本約簽訂後，乙方（即上訴人）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時……」，依其文義，兩造顯已約定上訴人有任意解約權，否則依該條項之約定，解約本質即為不為給付，既已有不為給付要件約定，又何須贅述擅自解約之必要。況依系爭買賣契約第11條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力」，系爭契約於買賣任一方存有消極不履約之情形，仍以自動解約作為法律效果，要與一般不動產買賣行為，賣方得行使任意解約權習慣相符，不過須付出相當之違約金而已。伊已於100年8月9日依系爭買賣契約第11條第3項之約定，向被上訴人為解除契約之意思表示；且被上訴人亦曾於100年2月22日以三重二重埔郵局第64號存證信函，表示上訴人未依約交付過戶證件辦理過戶交屋而解除契約，是系爭買賣契約既經解除，被上訴人自不得請求履行系爭房地所有權移轉登記。而系爭買賣契約經伊解除後，縱認被上訴人得請求給付違約金，惟被上訴人所給付之140萬元係向辦理履約保證之僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）為之，伊並未收受被上訴人該款項，自應由被上訴人向僑馥建經公司請求返還，而不得向伊請求，亦難謂被上訴人因此而受有損害，被上訴人另請求140萬元之違約金，顯然過高；且上訴人發現可能受第三人即知見公司仲介人員吳政道詐欺隱瞞市價致賤賣系爭房地後，即於100年1月17日轉知被上訴人勿將第1期價金140萬元匯入僑馥建經公司信託專戶內，惟被上訴人仍執意於當日匯款，該損害發生乃屬可歸責於被上訴人，上訴人自得依民法第252條、第217條規定請求酌減或免除違約金賠償等語，資為抗辯。聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。㈢就備位聲明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查被上訴人主張兩造於於100年1月15日簽訂系爭買賣契約，約定價金1,400萬元，被上訴人於100年1月17日將第1期款140萬元匯至所約定之僑馥建經公司履約保證專戶，惟上訴人嗣拒絕履行契約辦理過戶之事實，有不動產買賣契約書、匯款申請書可稽（原法院卷第3至第10頁、第95頁），並為上訴人所不爭，堪信為真實。被上訴人主張上訴人應依約辦理系爭房地所有權移轉登記，上訴人則以伊保留有任意解約權，契約業已解除，被上訴人不得請求系爭房地所有權移轉登記等情為辯。則本件應審究爭點為系爭買賣契約是否約定上訴人保留解除權？系爭買賣契約是否業經解除？經查：
㈠系爭買賣契約第11條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即
上訴人）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即被上訴人）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」（見原法院卷第8頁）。通觀其文義，旨在約定契約賣方即上訴人違約時，他方得解除契約，並得按照上開約定數額請求對方賠償損害，此依系爭買賣契約第11條標題乃為「違約、解除契約暨賠償責任」之約定條款，且第11條第2項亦約定「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方乙支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，……」，兩相對照，該第11條第2、3項均係約定契約當事人任何一方違約時，他方得解除契約，並得按照上開約定數額請求對方賠償損害，而非約定賣方加倍返還所收款項，即取得隨時解除契約之權利自明。上訴人雖以第11條第2項係「經乙方合法解除本約」，第11條第3項係「擅自解約」、「致本約解除時」之用詞差異，即謂第11條第3項係賦予上訴人取得保留解約權依據云云為辯，惟按兩造苟有合意上訴人保留解約權，自應另以專章或專條明定之，豈有列入第11條違約、解除契約暨賠償責任之約定條款之理？而擅自解約既與不為給付、給付不能等違約情形並列，足見均應係相關違約情節之具體例示情形，上訴人苟保留有解約權，本應明定為「保留解約權」或其他相似用語，以示與違約情事區隔，自無使用「擅自解約」之違約用語必要，上訴人徒以上開用詞差異，據為上訴人保留解約權之約定，顯屬無據。所辯系爭買賣契約業經其100年8月9日存證信函表示行使解約權（見原法院卷第52頁）而消滅云云，自不足取。
㈡系爭買賣契約第11條第1項約定：「除本約有特別約定外，
甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經（公司）進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經（公司）執行專戶價金之撥付作業」，依此兩造固約定，當事人一方如有不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告未履行，雙方同意由僑馥建經公司進行最終催告仍未履行或經其認證後，無須他方另為解除契約之表示，即生契約解除之效力。惟本件無證據證明僑馥建經公司曾對上訴人進行最終催告或提出認證之事實，而上訴人另主張僑馥建經公司於本院101年3月19日準備程序期日派員到場，應已發生認證的效力云云，查僑馥建經公司係因上訴人對之聲請告知訴訟始到庭，既未聲明參加訴訟，亦未為任何陳述，自難徒以其曾因上訴人告知訴訟而於訴訟程序中到場，即謂業經其認證，所辯系爭買賣契約因此而解除云云，自屬無據。而被上訴人固於100年2月22日以三重二重埔郵局第64號存證信函催告上訴人，表示上訴人未依期限交付過戶證件辦理過戶交屋而催告上訴人於文到三日內履行（原法院卷第11頁），但僅於該信函中記載「勿延誤交屋否則將依契約第10條及第11條辦理」，依其文義顯然並無逕為解除契約之意思表示，不過表示如延誤將另行依第10條、第11條規定辦理，上訴人辯稱：系爭買賣契約業經被上訴人以存證信函表示解除契約云云，亦不足採。
四、綜上所述，系爭買賣契約並未約定上訴人得保留解約權，上訴人主張行使解約權，自非合法。而被上訴人並未為解除契約意思表示，亦無系爭買賣契約第11條第1項之經僑馥建經公司進行最終催告仍未履行或認證後即生解除契約效力情形，上訴人依約仍負有履行移轉系爭房地所有權義務，所辯系爭買賣契約業經解除，被上訴人不得請求系爭房地所有權移轉云云，尚不足採。而系爭房地買賣，被上訴人已給付140萬元，依約尚有1,260萬元價金未付之事實，為兩造所不爭，從而，被上訴人請求上訴人應於被上訴人給付1,260 萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由。原審判決如是，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件被上訴人先位聲明已獲勝訴判決，本院無庸再就備位聲明裁判，兩造其餘有關280萬元違約金等之攻防方法及所援用之證據，無再予一一論斷之必要，並予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 29 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 曾部倫法 官 朱耀平正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 29 日
書記官 鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：~d0┌────────────────┬───┬──┬──────┬────┐│ 土 地 標 示 │ │ │ 面 積 │權利範圍│├───┬────┬───┬───┤地 號│地目│ │ ││ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 ○ ○段 │ │ │（平方公尺）│ │├───┼────┼───┼───┼───┼──┼──────┼────┤│臺北市○○○區 ○○○段│四小段│189 │ 建 │ 28.00 │ 1/5 │├───┼────┼───┼───┼───┼──┼──────┼────┤│臺北市○○○區 ○○○段│四小段│189-3 │ 建 │ 88.00 │ 1/5 │└───┴────┴───┴───┴───┴──┴──────┴────┘┌──┬────┬────┬─────┬─────────┬──┐│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│ 建物面積 │權利││ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │範圍││ │ │ │及房屋層數├────┬────┤ ││ │ │ │ │樓層面積│附屬建物│ │├──┼────┼────┼─────┼────┼────┼──┤│638 │臺北市松│臺北市松│鋼筋混凝土│第1層： │平台： │全部││ │山區寶清│山區南京│造5層樓房 │79.00 │10.37 │ ││ │段四小段│東路5段 │ │ │ │ ││ │189、189│291巷5弄│ │ │ │ ││ │-3地號 │24號 │ │ │ │ │└──┴────┴────┴─────┴────┴────┴──┘