臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第534號上 訴 人 金鑽營造有限公司法定代理人 彭作基訴訟代理人 洪文浚律師
鍾添錦律師被上訴人 財政部國有財產署中區分署（原財政部國有財產局
台灣中區辦事處）法定代理人 張治祥訴訟代理人 彭成青律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國101年6月15日臺灣新竹地方法院101 年度重訴字第26號第一審判決提起上訴，本院於102年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張 ：坐落新竹縣○○鎮○○○段0000000地號之國有土地 （下稱716號土地）由伊管理並經公開招標程序委託上訴人經營，雙方簽訂國有非公用財產委託經營契約（下稱系爭契約），期限自民國93 年7月1日起至98年6月30日止，嗣上訴人即於716號土地即原判決附圖 （下稱附圖）所示Ａ部分，搭蓋鋼架鐵皮石棉瓦建物（門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號，下稱系爭建物）經營頂好超市。系爭契約於98 年6月30日屆期，兩造未再續約，詎上訴人未依系爭契約第11條第1、2項約定拆除地上物並返還土地，尚越界占用伊管理之同段205-502地號國有土地（下稱502號土地）如附圖所示Ｂ部分面積11平方公尺增建（下稱系爭增建），自屬無權占用716號、502號土地（下合稱系爭土地），且受有相當於租金之不當得利而致伊受損害。 爰依民法第767條及第179條之規定， 請求上訴人應將如附圖Ａ、Ｂ所示部分土地上之系爭建物拆除、清除，並將土地返還伊，且自101年2月1日起至返還附圖所示Ａ部分土地之日止， 按月給付被上訴人新台幣（下同）15,713元，暨自101 年1月1日起至返還附圖所示Ｂ部分土地之日止，按月給付伊825元。
（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。）並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭契約雖名為委託經營契約，實則由被上訴人將所管理之系爭土地，以支付對價之方式交付伊使用，被上訴人就伊於系爭土地上營業並無任何參與決定或分享盈餘之情事，伊除繳納669,000元締約權利金、 履約保證金10萬元外，並按年繳納226,800元經營權利金，於95年8月間在承租之716號土地上興建房屋，另於96年間在716號土地旁之502號土地上建有未辦理保存登記之房屋。被上訴人就716號土地於98年6月30日期滿後，改以使用補償金之名目，自98 年7月1日起向伊收取每年189,000元之使用補償金；就502號土地部分，則自96年1月起至向伊收取每月1,050元之使用補償金，均經伊按期繳納。伊於系爭契約屆期前所繳納之經營權利金及屆期後繳納之使用補償金，均為使用系爭土地之對價而屬租金性質，兩造自應適用租賃之法律關係。而伊於98年6月30 日租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受租期屆滿後之租金， 依民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續租賃關係，是被上訴人以伊無權占有系爭土地請求返還，為無理由。況系爭建物係經被上訴人出具土地使用同意書始興建，並經伊按期繳納房屋稅，為合法建物，而被上訴人對系爭土地目前並無任何需用，其請求拆屋還地有違誠信原則，且屬權利濫用。縱認伊無權占有系爭土地，被上訴人請求之不當得利損害金亦屬過高，應以系爭土地申報地價年息2%計算為當等語，資為抗辯。
並於本院聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號、205-502地號土地為中華民國所有，由被上訴人管理。被上訴人於93年間曾就716號土地辦理委託經營國有非公用土地之公開招標， 經上訴人得標後，兩造就716號土地於93年6月21日簽訂系爭契約，上訴人並給付被上訴人訂約權利金669,000元、 履約保證金10萬元，及按年給付經營權利金， 被上訴人則提供716號土地予上訴人使用，約定契約期間自93 年7月1日起至98年6月30日止，為期5年。嗣上訴人於系爭契約期間在716號土地上搭蓋如附圖所示編號A部分面積419平方公尺之系爭建物經營頂好超市，另占用502號土地如附圖編號B部分面積11平方公尺建有未辦理保存登記之房屋。又上訴人於系爭契約屆期後，就716號土地，自98 年7月1日起至101年1月31日止給付被上訴人每年189,000元之使用補償金，另就502號土地，則自96年1月起至100 年12月31日止給付被上訴人每月1,050元之使用補償金。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，應將系爭土地上之建物拆除後將所占用之土地返還伊，並應給付伊相當於租金之不當得利等語。為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)系爭契約之性質為何？兩造針對系爭土地是否成立不定期限租賃關係？(二)被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人拆除系爭建物及返還系爭土地，是否有據？(三)上訴人如屬無權占有，應否返還相當於租金之不當得利？其數額為何？茲分別論述如下：
(一)關於兩造就系爭土地是否成立不定期限租賃關係之爭點：
１、按民法債編第二章「各種之債」各節所規定之契約，固可謂為有名契約，但並不能因而涵蓋所有類型之契約，本於契約自由之原則，倘當事人因自由訂定而不能歸類之其他無名契約，自仍可類推適用民法相關之規定。查本件被上訴人係為增加國有非公用財產之經營效益，依國有非公用財產委託經營實施要點（下稱委託經營要點）之規定， 就所管理國有非公用之716號土地辦理公開招標而委託得標之上訴人經營，此為兩造所不爭執，並為系爭契約前言所載明。惟觀之系爭契約內容，被上訴人委託經營之方式係提供716號 土地予上訴人使用收益，上訴人則須於訂約時給付被上訴人訂約權利金、履約保證金，並應按年支付經營權利金，此外，關於上訴人經營使用716號 土地之收益並無應移轉於被上訴人之約定， 損益全歸上訴人處理，核與委託經營要點第2點規定「委託經營，指委託機關將國有非公用財產委託受託人經營，由受託人支付委託機關訂約權利金及經營權利金，並自負經營盈虧」相符，準此，尚難認上訴人係受託處理被上訴人之事務，其特徵較似一方提供土地與他方使用收益，而他方支付對價之租賃關係。再依系爭契約第6條、 第13條及第8條、第9條第4至6款約定，上訴人因經營需要，得經被上訴人同意並發給土地使用權同意書後於716號 土地增建設施並辦理建物所有權第一次登記； 惟被上訴人對於上訴人經營使用716號土地之情形，則有定期或不定期檢查之權限，且於契約期間內得因國家或政府政策考量而隨時收回土地。互核以觀，被上訴人本於國家政策考量，對於上訴人經營財產之使用情形有隨時監督檢查之權限，核與典型之租賃契約亦屬有別，依系爭契約之特徵，宜解為類似租賃之無名契約，而得類推適用民法租賃之相關規定。
２、惟按租賃定有期限者，其租賃關係原於期限屆滿時消滅，民法第451條規定。 視為以不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用，此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，立即表示，惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，而於租賃期限行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約，請求屆時返還租賃物者；或於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院42年台上字第410號、55年台上字第276號判例要旨參照）。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例要旨參照）。經查：
⑴本件兩造所簽立之系爭契約第2條、 第11條已分別約明
：「本契約有效期間，自93 年7月1日起至98年6月30日止計5年， 期間屆滿後，契約即失其效力。」、「委託經營期限屆滿…乙方（即上訴人）應即交還委託經營財產」等語（見原審卷頁11反面），又98年1月7日修正前之委託經營要點第26點亦規定「公開招標委託經營之受託人，得於委託經營期限屆滿半年前申請續約。主辦機關同意後，按原契約條件辦理續約，但續約以一次為限，並重新計收訂約權利金及經營權利金。」，由此足見，上訴人於投標訂約時已知悉系爭契約屆期即失其效力，續約應於委託經營期限屆滿半年前申請並經主辦機關同意且須另訂契約重新計收權利金，此由上訴人於系爭契約屆期半年前之97 年12月2日已依委託經營要點第26點申請續約未獲同意（見原審卷頁70），亦可得徵。則兩造於訂約時既已約明期滿後續租應另訂契約，依上開說明，自難謂不發生阻止續約之效力。是上訴人抗辯：依民法第451條規定兩造已默示更新成立不定期租賃契約云云，尚屬無據。
⑵參以被上訴人於系爭契約有效期間之97年12月25日派員
勘查716號土地， 發現上訴人於該土地上興建鋼架鐵皮石棉瓦建物之使用面積為420平方公尺， 核與原經新竹縣政府核發之使用執照建築物面積及建物登記謄本面積
125.9平方公尺不符， 有擅行違法擴建或增建而違反系爭契約第6條約定之情形，被上訴人乃於98 年6月1日發函限期上訴人拆除或補辦申請建築執照，上訴人因逾期未改善致所申請委託經營之續約未獲同意，被上訴人並就上訴人於系爭契約屆期後仍繼續占用土地之行為，迭以98年11月11日台財產中新三字第0000000000號、98年12月22日台財產中新三字第0000000000號及99 年4月30日台財產中新三字第000 00000000號函，先後限期上訴人於98年12月15日、99年1月31日、99年6月30日前拆除地上物、返還土地各情，有上開函文附卷可稽（見原審卷頁78-80）， 堪認被上訴人已明確表示反對上訴人續約訂委託經營契約之意思表示，雙方即無從因默示意思表示成立系爭契約之續約， 遑論兩造就502號土地自始未訂立委託經營契約，更無默示更新契約之可能。
⑶又上訴人於系爭契約屆期後，就716號土地，自98年7月
1日起至101年1月31日止給付被上訴人每年189,000元之使用補償金，另就502號土地，則自96 年1月起至100年
12 月31日止給付被上訴人每月1,050元之使用補償金之事實，為兩造所不爭執。而上開「使用補償金」之名稱，與「租金」或系爭契約之「權利金」，均有不同，且計算使用補償金之基準係以上訴人占用土地面積，按土地申報地價之年息5%計算而按月計收，亦有繳款單據可憑（見原審卷第42至47頁）， 核與系爭契約第3條約定係依委託經營要點第13條規定之標準按年計收，亦屬有別，亦徵兩造並無以相同條件更新契約期間之合意。況兩造於訂約時已預為阻止默示更新續約之約定，既如上述，則僅以被上訴人就上訴人於系爭契約期滿後仍占用土地為使用收益代價之收取，亦無從成就系爭契約之默示更新。是上訴人辯稱兩造間就716號、502號土地已以不定期限繼續租賃關係云云，難謂有據。
(二)關於被上訴人請求上訴人拆除系爭建物及返還系爭土地之爭點：
１、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條前段定有明文。 是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。
２、本件被上訴人為系爭土地之管理權人，而兩造所簽立之系爭契約約定上訴人就716號 土地之占有使用權限已於
98 年6月30日屆至，兩造就716號、502號土地另未成立不定期限租賃關係等情，詳如上述，此外上訴人復未舉證證明其有占有使用系爭土地之合法權源，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，自屬有據。又上訴人占用716號土地上搭蓋如附圖所示 編號A部分面積419平方公尺之系爭建物經營頂好超市， 另占用502號土地如附圖編號B部分面積11平方公尺 為系爭增建供升降梯使用，亦據原審履勘現場並製有勘驗測量筆錄在卷可參（見原審卷頁57）。是被上訴人依民法767條第1項規定，請求上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分（面積419平方公尺）之系爭建物 （鋼筋混凝土造外包覆鐵皮之二層樓房，現經營頂好超市）拆除，及編號Ｂ部分（面積11平方公尺）之系爭增建（供升降梯使用）拆除後，並將如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分， 面積各為419平方公尺及11平方公尺之土地騰空，回復原狀後返還予被上訴人，洵屬有據。
３、次按， 民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。
上訴人固抗辯：系爭建物係經被上訴人出具土地使用同意書始興建，並經伊按期繳納房屋稅，為合法建物，而被上訴人對系爭土地目前並無任何需用，其請求拆屋還地有違誠信原則，且屬權利濫用云云。然兩造已於系爭契約第6條、 第11條約定，上訴人因經營需要，得經被上訴人同意並發給土地使 用權同意書後於716號土地增建設施並辦理建物所有權第一次登記，惟於委託經營期限屆滿時，上訴人於受託經營期間增加之設施，應於交還土地前全部拆除，堪認上訴人於訂約時已明知且得預期契約屆限時應拆除合法興建之系爭建物。況系爭土地為國有土地，需經目的事業主管機關考量施政需要、業務推動以及公共利益，認定有提供使用必要時，始得委託經營，此觀委託經營要點之規定至明。則上訴人於系爭契約屆期後已無占用716號土地之合法權源， 且自始無權占有502號土地， 被上訴人據以請求上訴人拆屋還地，核屬所有權之正當行使，尚難認有違反誠信原則或權利濫用可言。
(三)關於被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利之爭點：
１、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。 次按土地法第105條準用同法第97條第1項規定， 城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照）。
２、查上訴人占用系爭土地使用，並無合法權源，其占用使用土地，自屬受有相當租金之不當利益，而致被上訴人受有損害，是被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭土地之利益，於法有據。又上訴人興建系爭建物及增建占用系爭土地係作為經營頂好超商及升降梯使用，而系爭土地之位置坐落新竹縣竹東鎮之鬧區，臨近竹東鎮公所50公尺、竹東市場50公尺、 竹東火車站200公尺，附近商店林立經濟繁榮，其生活機能亦屬良好（見原審卷頁
69、70之現場照片），復參以兩造間原約定使用系爭716地號土地之權利金為每年669,000元，審酌系爭土地之坐落位置、開發使用程度，上訴人利用系爭土地之情形等情，認被上訴人請求相當於租金之不當得利數額，以土地申報價額按年息5%計算，核為適當。而716號、502號土地自96至99年之申報地價，分別均為每平方公尺9,000元、18,000元， 有被上訴人提出系爭土地之土地登記謄本附卷可稽。準此計算，上訴人占用716號、502號土地之 面積各為419平方公尺、11平方公尺，則被上訴人就上訴人自101 年2月1日起無權占有如附圖所示編號Ａ部分土地，得請求相當於租金之不當得利金額為每月15,713元 （419×9,000×5%÷12＝15,713，元以下4捨5入）；就上訴人自101年1月1日起無權占有如附圖所示編號Ｂ部分土地，得請求相當於租金之不當得利金額為每月825元（11×18,000×5%÷12＝825）。
五、綜上所述， 被上訴人依民法第767條及不當得利之法律關係，請求上訴人應將坐落716號土地如附圖所示編號Ａ部分（面積419平方公尺） 及502號土地如附圖所示編號B部分（面積11平方公尺）之地上物拆除、清除後，並將土地返還予被上訴人；並應自101年2月1日起至返還716號如附圖所示編號Ａ部分土地之日止， 按月給付被上訴人15,713元，暨自101年1月1日起至返還502號如附圖所示編號Ｂ土地之日止， 按月給付被上訴人825元，均有理由，應予准許。 是則原審判命上訴人拆屋還地及給付上開不當得利，並依兩造聲請分別為准、免假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法並所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 29 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 詹文馨法 官 徐福晉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 30 日
書記官 陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。