臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第690號上 訴 人 高南華訴訟代理人 姚文勝律師訴訟代理人 林志強律師訴訟代理人 蔡靜娟律師被上訴人 陳偉謀被上訴人 許伸光被上訴人 林美秀被上訴人 丁水金被上訴人 李玫欣被上訴人 徐佩瑗（原名徐德麟）被上訴人 財團法人名儕醫學文教基金會法定代理人 李源德被上訴人 謝芳淑被上訴人 周芳明被上訴人 熊暉被上訴人 康文心被上訴人 陳慶命被上訴人 黃俶秋被上訴人 陳中明被上訴人 張瑾怩被上訴人 黃子真被上訴人 王嘉祥被上訴人 金春之被上訴人 劉懿文被上訴人 陳世惠被上訴人 周義佩被上訴人 梁維辰被上訴人 梁凱惠被上訴人 黃淑梅被上訴人 陳侯如玲被上訴人 林光田被上訴人 黃佳媛共 同訴訟代理人 黃淑芬律師上列當事人間請求給付遲延金事件，上訴人對於中華民國101年7月18日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第951號第一審判決提起上訴，本院於102年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）渠等於94年間向上訴人及訴外人和暘建設股份有限公司（下稱和暘建設公司）購買其等合建、座落於臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）、建案名稱為「信義新象」大樓（下稱系爭大樓）之房地，渠等分別與和暘建設公司及上訴人簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書。房屋預定買賣契約書第6條及第8條第6項分別規定：「本建物之工程預定於94年8月30日以前申報開工，並自放樣勘驗核准開工日起算800個日曆天申請使用執照，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」、「乙方（即和暘建設公司）如逾本約之約定時間完工者，每逾1日應按甲方（即被上訴人）已繳兌現金額萬分之5計算遲延金予甲方」系爭大樓係於96年9月17日取得建築執照，經和暘建設公司於97年7月25日再度向主管機關及臺北市政府工務局申報開工後，臺北市政府工務局以94年8月18日北市工建字第00000000000號函表示系爭大樓已達開工標準，故系爭大樓之開工日期應自94年8月18日起算。系爭大樓嗣於97年3月17日取得使用執照，依房屋預定買賣契約書第6條之規定，應以97年3月17日為系爭大樓之實際完工日。是系爭大樓之施工日總計為942天，扣除申請使用執照之作業期間20日，系爭大樓之施工日期應為922天，與兩造約定之800個工作日相比，和暘公司逾期完工122日。被上訴人陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會曾就遲延完工乙節對和暘建設公司提起給付遲延金訴訟，經臺灣高等法院審理後，以99年度消上字第9號民事判決認定和暘建設公司因遲延完工122日，應負擔遲延完工之違約金責任。
（二）系爭大樓遲延完工122日，是和暘建設公司應依房屋預定買賣契約書第8條第6項之規定給付遲延金予渠等。又渠等與上訴人簽訂之土地預定買賣契約書第11條規定：「…本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處，雙方絕無異議」，由前開規定可知，上訴人與和暘建設公司為系爭大樓之共同出賣人，對渠等自應共同負擔出賣人責任，是上訴人亦應負擔遲延責任，給付渠等自逾期完工之日起按已繳納土地款每日萬分之5計算之遲延金（其中被上訴人謝芳淑部分，兩造約定遲延金為每日千分之1）。
（三）況系爭大樓為集合公寓大樓，依民法第799條第5項：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」，是渠等雖然於形式上分別簽署房屋及土地預定買賣契約書，然因渠等取得之共有土地無法單獨移轉，必待和暘建設公司取得系爭大樓之使用執照後方得連同土地一併移轉予渠等，故系爭大樓若遲延完工，必遲延土地之交付時間，上訴人既為土地之出賣人，自應負擔遲延責任。縱土地預定買賣契約書無如房屋預定買賣契約書第8條第6項之規定，然因上訴人遲延給付土地，應依民法第231條第1項之規定負擔遲延責任。又上訴人出售土地並收取利潤，卻為規避自己責任，明知系爭土地不需連同系爭大樓一併移轉，於土地預定買賣契約書中明訂違約罰金責任，依消費者保護法施行細則第13條、第14條規定顯對渠等顯失公平且不利於消費者。此外，對於主管機關公告之應記載事項，如兩造契約並未約定，依消費者保護法施行細則第15條第2項之規定，該應記載事項仍應構成契約之內容，故縱土地預定買賣契約書並未規定違約罰金責任，該等應記載事項仍應成為契約之內容。另行政院消費者保護委員會與內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延與買方」，縱認土地預定買賣契約書並無遲延罰金之規定，然上訴人以遲延給付土地122天，上訴人亦應依前開規定給付遲延金予渠等。
（四）系爭大樓於97年3月17日取得使用執照，是上訴人即應依土地預定買賣契約書第3條之規定立即辦理產權移轉登記，然被告遲於同年6月25日方完成移轉登記，較使用執照取得日晚3個月以上，上訴人應負遲延責任。依據民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項均係為貫徹專有部分、共用部分及基地處分一體化原則，故重點不在原本基地或專有部分是否同屬一人所有，而在於必須一同移轉予同一人。又由消費者保護法施行細則第4條之規定可知，不動產如為交易之客體，亦屬於消費者保護法第2條所規範之「商品」範疇，提供該不動產交易客體之經營者，自應受到消費者保護法之規範。今上訴人提供其所有之系爭土地予渠等，並分別予渠等成立土地預定買賣契約書，且土地交易金額遠大於系爭大樓之價格，是上訴人自屬消費者保護法所規範之企業經營者無疑。況上訴人分別擔任多家公司之董事及董事長，顯見上訴人係企業經營者而非一般個人，其所經營公司均與不動產開發、營造有關，益徵上訴人確為消費者保護法所規範之企業經營者。建商為節稅起見，往往於預售階段分成房屋預售及土地預售部分，分由不同人為出賣人，並將買賣金額最高之土地部分由個人持有擔任出賣人，如此藉由土地買賣相關稅賦對於個人採分離課稅原則，出賣人如為個人，則繳納稅金最為低廉，建商則擔任房屋出賣人，藉此安排房屋、土地出賣人達到節稅目的，並藉由分離房屋、土地買賣契約部分，企圖降低違約風險。系爭土地原為訴外人徐肇文所有，至92年12月22日移轉登記予上訴人後，和暘建設公司即預備興建系爭大樓，上訴人並將系爭土地信託予建築經理公司，顯見系爭土地實係由和暘公司購買，上訴人僅係登記名義人。況渠等均將土地款匯予和暘建設公司所設帳戶，是上訴人如非和暘建設公司之人頭戶，亦係與和暘建設公司關係密切，絕非一般持有土地甚久之地主。
（五）爰依房屋預定買賣契約書第6條、第8條第6項、第24條第1項及土地預定買賣契約書第11條、民法第231條第1項、消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12項之規定，請求上訴人應給付各被上訴人如附表所示之請求金額，及均自民事準備書二狀繕本送達翌日亦即101年1月14日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
二、上訴人則辯稱：
（一）被上訴人雖主張和暘建設公司應負擔遲延責任，並援引臺灣高等法院99年度消上字第9號判決為憑，然前開判決與本件之當事人、訴訟標的及訴之聲明均不相同，上訴人非前開判決之既判力範圍所及。況前開判決僅認定土地或房屋之違約責任應分別依各該土地或房屋契約之約款辦理，並無認定上訴人就土地之移轉交付有何遲延之情。又土地及房屋預定買賣契約書係各自獨立之契約，僅係因買受人於購買房屋時必須連同房屋坐落之基地而購買，應屬事理之然，於其中任一契約有不成立、無效、撤銷或解除等影響契約存續時，另一契約之效力亦應同其命運，然於不影響各別契約存續之前提下，仍應依各別契約約款判斷是否應負違約責任，亦即，倘土地或房屋出賣人之一方已履行契約義務，竟須為他方之違約行為負責，已逾越原本契約責任之範圍，與債之相對性有違。且對土地或房屋之出賣人一方而言，倘仍須為無法掌控之他人違約責任負責，亦非合理公平。從而，就土地、房屋出賣人是否有違反契約而生之責任倘各別契約已有約定，即應回歸個別契約條款判斷之，始符當事人真意。故不得僅以和暘建設公司有遲延完工之情，即遽認上訴人需與和暘建設公司共同負擔遲延責任。
（二）土地預定買賣契約書第3條及第6條分別規定：「一、本約買賣土地俟建物使用執照取得後，且甲方皆有依約履行付款義務，甲乙雙方應即辦理產權移轉登記。二、甲乙雙方同意委託乙方指定之代書代為辦理產權申報、移轉、抵押權設定及辦理貸款抵押設定登記等手續，甲方並應依乙方通知期限內提供有關證件及繳交各項稅捐規費；如因一方延誤，致影響產權登記而遭受損害者，應由延誤一方負責賠償責任」、「一、本約土地所有權狀及相關證件交付與其併購之房屋同時辦理，並於交屋時一併點交」而於97年3月17日系爭大樓取得使用執照後，上訴人旋與被上訴人辦理稅捐繳納及產權移轉等手續，並依前開規定於交屋時一併點交土地及交付土地所有權狀是伊並無任何遲延或違約情事。
（三）系爭大樓及坐落之土地依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定應同時辦理移轉登記，被上訴人與和暘建設公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第10條規定：「乙方應於使用執照核發後備妥相關文件，並提出辦理有關稅費繳納及登記事宜，且甲方皆有依約履行付款義務，最遲應於使用執照核發6個月內登記移轉於甲方名下……」是被上訴人係同意「房屋移轉登記」於使用執照核發6個月內辦理即可，故於辦理房屋移轉登記前，被上訴人自不得要求單獨或先行辦理土地移轉。上訴人僅係提供土地與建設公司合建之地主，且被上訴人亦分別與上訴人及和暘建設公司簽訂土地及房屋預定買賣契約書，是上訴人並非消費者保護法所稱之企業經營者，兩造間之土地預定買賣契約書並無消費者保護法及施行細則之適用，且上訴人亦非房屋預定買賣契約書之當事人，基於債之相對性原則，自無庸與和暘建設公司共同負擔系爭大樓給付遲延之責，況土地預定買賣契約書中並無就土地出賣人之給付遲延約定遲延金之給付方式，另從民法第799條第5項之立法理由觀之，因專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，故明文規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。若房屋及其基地同屬一人所有時，該所有權人即負有不得將房屋及其基地之權利分別移轉或設定負擔予不同對象之法定義務。和暘建設公司與上訴人業已依約將系爭大樓及土地之所有權移轉予被上訴人，並無房屋及基地分別移轉予不同對象之情形，是本件並無適用民法第799條第5項之餘地。
（四）本件兩造締結之土地預定買賣契約與房屋預定買賣契約兩者之文字及體系，兩者僅係「效力」相互依存，至於「違約責任」仍應回歸各自契約條款約定而係各自獨立，原判決不明上訴人、和暘公司與被訴人等人間之「合建分售」關係，而誤解分別簽訂系爭土地契約及房屋契約之真意：⒈本件房屋及土地合約間，係屬「契約相互依存，責任各自
獨立」之關係，原審判決未明此情，即遽為不利上訴人之認定，應予廢棄：參諸本院98年度重上更(一)字第80號民事判決：「觀諸系爭土地買賣契約第11條第4款係約定：
系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約具有連帶不可分關係，任何一方如對系爭土地買賣契約或系爭房屋買賣契約書有構成違約時，視為兩契約全部違約。對於兩契約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部等情（見原審促字卷第31頁），顯見系爭土地買賣契約雖與系爭房屋買賣契約存續具不可分性質，然兩造未約定就系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約之返還價金等義務，負連帶清償責任，甚為明悉。要之，上開條款之真意，在於避免因其中一契約之解除，而他契約當事人仍須履行契約，恐致系爭房地異其所有權人之情事發生，且未達上訴人購買系爭房地之契約目的。然就系爭買賣契約價金之返還，並未明示庚○公司與中國人壽、戊○○○間應負連帶清償責任，至為灼然。」等語，可知，在合建分售之情形下，土地買賣契約與房屋買賣契約中，均會約定「契約相互依存條款」，即類如「任何一方如對系爭土地買賣契約或系爭房屋買賣契約書有構成違約時，視為兩契約全部違約。對於兩契約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」等語，核其目的，乃係為避免一契約之解除，然他契約當事人卻仍須履行契約，如此恐發生「地主所出售之土地」與「建商所出售之房屋」有房地異其所有人之情形，僅此而已。若謂上開「契約相互依存條款」，係土地出賣人與房屋出賣人，應共同對彼此之違約責任負責之意，除有不當加重土地或房屋出賣人負擔之謬誤外，亦恐係未明合建分售之交易情形而生之錯誤解讀。本件係屬合建分售之交易情形，為避免一契約解除，他契約當事人卻仍須履約，而生「地主所出售之土地」與「建商所出售之房屋」將異其所有人之窘境，乃於本件土地買賣契約第11條約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『房屋預定賣賣契約』共同簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方違反本約規定情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約』亦併同以違約論處」等語（房屋契約第24條第1項亦同此旨），誠如上開本院另案判決揭示之旨，該約定僅在表達房屋及土地兩合約間之「契約相互依存」目的，即在和暘公司與上訴人間之「合建分售」關係下，如房屋契約生有無效、撤銷、解除等事由致影響其存續效力時，土地契約並無獨自存在之實益而亦應生同一存續之結果，僅此而已，至違約所應負之責任，仍係各自獨立，即於各該契約所生之違約責任，仍應依各該契約而分別認定，非謂和暘公司之違約責任，上訴人亦應負責。原審判決未及於此，竟將上開「契約相互依存條款」，誤認係土地出賣人與房屋出賣人，應共同對彼此之違約責任負責之意，此舉，除有不當加重土地或房屋出賣人負擔之謬誤外，亦恐係未明合建分售之交易情形而生之錯誤解讀。
⒉原審判決有違「債之相對性」：按債權契約為特定人間之
權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則，最高法院
96 年度台上字第1809號判決意旨可供卓參。本件上訴人與訴外人和暘公司就系爭房地僅係單純「合建分售」關係，亦即上訴人僅基於單純地主地位出賣土地予被上訴人等人，此早為被上訴人等於簽約時所明知，是上訴人自僅就土地買賣契約範圍內之義務對被上訴人等負責，僅此而已，若謂僅出售土地之上訴人，仍應額外就房屋契約負責，除有違「債之相對性原則」外，亦已逾當事人於簽約時所預見應負責之契約義務範圍，而不當加重土地出賣人之負擔，甚屬無理。
⒊原審未論及「上訴人可歸責事由之有無」，即遽認上訴人
應負違約責任，尚嫌速斷：原審機械式地解讀土地合約文字：「任何一方違反本約規定情事，該共同簽署之『土地（或房屋）預定買賣契約』亦併同以違約論處」等語，而認定上訴人應就訴外人和暘公司違反合約乙事，併以違約論處，已有違誤，就違約應否負損害賠償責任前提之「可歸責事由」乙事，諸如房屋逾期完工是否可歸責於上訴人？上訴人有無先行移轉或交付土地予被上訴人之可能？⒋原審於「違約金係由當事人合意而生」之法律類型外，以
判決創設並形成「上訴人應給付違約金義務」之新類型，無依據：原審判決未論及上訴人「可歸責事由」有無乙事，即逕課予上訴人賠償之責，已屬有誤，退萬步言，縱認上訴人有可歸責之事由而應負賠償責任，該賠償責任亦應依被上訴人等所受之實際損害，由被上訴人等依法舉證後，始得命上訴人賠償，始屬合法。今兩造土地預定買賣契約書既無應依已繳付土地價款按日計罰之違約金約定，迺原審判決竟遽以「類比和暘建設公司之違約金計算方式」計算，判決命上訴人應按已兌付之土地總價金計付違約金予被上訴人，此一作法，無異係跳脫民法第250條「違約金係當事人約定」之類型，以判決「創設並形成」上訴人應給付違約金之新類型，毫無依據！不僅「無中生有」地加重上訴人之負擔，而獨厚於被上訴人等買受人之不合理結果，要難謂與法相符。
（五）上訴人就本件土地之「移轉登記」及「交付」並無遲延情事：
⒈有關「土地移轉登記」部分：兩造系爭土地契約第3條固
係約定：「產權登記：一、本約買賣土地俟建物使用執照取得後，且甲方皆有依約履行付款義務，甲乙雙方應即辦理產權移轉登記。二、甲乙雙方委託乙方指定之代書代為辦理產權申報、移轉、抵押權設定、及辦理貸款抵押設定登記等手續…。」等語，依公寓大廈管理條第4條第2項：
「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，如是可知，本建案之土地及房屋應同時辦理移轉登記，如被上訴人等人須辦理貸款者，亦應同時就土地及房屋同時設定負擔（否則亦無法獲得銀行核貸），始與法相符，故系爭土地移轉登記，與房屋移轉登記，兩者自不得分離或脫逸辦理。今被上訴人等與訴外人和暘公司所簽訂之房屋契約第10條既係約定：「產權登記一、乙方應於使用執照核發後備妥相關文件，並提出辦理有關稅費繳納及登記事宜，且甲方皆有依約履行按期付款義務，最遲應於使用執照核發六個月內登記移轉於甲方名下。…」等語，顯見，被上訴人等已明確同意「房屋移轉登記」於使用執照核發六個月內辦理即可，是於辦理「房屋移轉登記」前，依上開說明，自不得要求上訴人應單獨或先行辦理「土地移轉」。觀諸原審被證四附表及相關產權移轉文件，上訴人多已於系爭建物取得使用執照6個月內（即97年9月17日前），完成「房屋」及「土地」產權移轉登記，僅有被上訴人李玫欣、財團法人名儕醫學文教基金會（下稱名儕基金會）及謝芳淑等三人，因如下之可歸責其自身事由而遲延付款（原審被證五參照），致影響移轉登記，即：(1)李玫欣遲至97年11月28日始付款（惟本件房地仍於97年11月26日先為移轉登記）。(2)財團法人名儕醫學文教基金會遲至97年11月5日始付款（本件房地旋於97年11月12日辦理移轉登記完成）。(3)謝芳淑遲至97年9月24日始付款（惟本件房地仍於97年9月22日先為移轉登記）。是以，上訴人自無何遲延責任，應無疑義。
⒉有關「土地交付」部分：兩造土地契約第6條係約定：「
一本約土地所有權狀及相關證件交付與其併購之房屋同時辦理，並於交屋時一併點交。於點交前甲方負有應履行左列各項義務，憑乙方發給之房地移交證明，至工地辦理移交：…（四）本約土地依建物完成後現況交付…」等語，顯見，本件土地之點交，兩造係約定於「交屋」時一併辦理。而關於「交屋」之時點，則依訴外人和暘公司「通知」被上訴人等人後辦理，此觀和暘公司與被上訴人等簽訂之房屋契約第11條約定：「交屋及其手續、責任：一、本建物於乙方完成主建物及附屬建物之設備並取得使用執照，及依本約有關條款建造完成，通知甲方進行交屋。交屋前甲方應履行左列各項義務…（一）繳清本約第二條全部房屋價款（包括金融機構貸款）及依本約第五條因甲方請求變更設計所增加之工程款。…」等語。是關於土地之點交係屬一未定期限之債，依民法第299條第2項前段規定：
「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未給付，自受催告時起，負遲延責任。」據此，被上訴人等人自得就「點交」乙事進行催告，今被上訴人等人不僅未曾催告；甚且，訴外人和暘公司已主動於辦理完成移轉登記後之三個月合理期間內辦理點交而無遲延，自難謂本件土地交付有何遲延之情事，因之請求駁回被上訴人之請求。
三、 原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並上訴聲明
：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴與假執行之聲請駁回。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人編號1至23分別與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約書、與上訴人簽訂土地預定買賣契約書，被上訴人編號24、25則受讓張有中、陳明琪、林昭伶與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約書、與上訴人簽訂土地預定買賣契約書之一切權利義務。
（二）和暘建設公司就系爭大樓於93年9月17日取得建造執照，於94年7月25日申報開工，經臺北市政府工務局以94年8月
18 日北市工建字第00000000000號函同意備查，嗣於97年3月17 日取得使用執照。
（三）上訴人於和暘建設公司交屋時一併點交土地及交付土地所有權狀【被證2：土地所有權買賣移轉契約書】。
（四）臺灣高等法院99年度消上字第9號民事判決和暘建設公司應按逾期完工122日計算遲延金（金額詳如判決附表），已確定在案。
（五）被上訴人委請律師於100年6月8日發函請上訴人前來律師事務所協商遲延完工責任。
（六）系爭大樓於94年8月18日申報開工備查而為「開工」，於
97 年3月17日取得使用執照而為「完工」，系爭大樓逾期完工122日。
（七）不爭執和暘建設公司在另案訴訟中之不爭執事項：⒈被上訴人陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐
佩瑗（原名徐德麟）、財團法人名儕醫學文教基金會於94年間分別向和暘建設公司購買系爭大樓預售屋，除與上訴人簽訂系爭土地預定買賣契約外，另與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約。
⒉臺北市建築管理處於93年9月17日核發信義新象建案93建
字第339號建造執照，嗣經工務局於94年1月5日北市工建字第00000000000號函核備施工計畫，於94年8月18日以北市工建字第00000000000號函同意備查系爭建案開工日期為93年11月25日，94年10月7日再以北市工建字第00000000000號函准同意備查94年9月22日為系爭建案之放樣勘驗申報日。
⒊和暘建設公司於94年8月1日通知被上訴人陳偉謀、許伸光
、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會於94年8月10日前繳納開工款。
⒋系爭建案於96年10月24日向臺北市建管處掛號申請使用執
照，臺北市政府都市發展局於96年11月15日以有部分事項未符規定為由，退請和暘建設公司修正後再行送審；96年12月26日完成消防安全設備竣工查驗，臺北市消防局於97年1月2日發函通知檢查符合規定，97年1月30日重新掛號申請，審核過程中經申請人洽辦並補附資料，俟資料補附齊全後，於97年3月17日核准。
⒌自簽訂房屋預定買賣契約起，迄繳款期別「申請使用執照
」時止，被上訴人陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會已繳之金額如原審99年度消字第18號卷二第63頁附表3所示。⒍被上訴人陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐
佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會委請律師於98年12月22日致函，表示和暘建設公司已遲延完工，應於函到3日內給付遲延金，該信函於98年12月23日送達於和暘建設公司。
五、兩造爭執之事項：
（一）上訴人是否因和暘建設公司對於系爭大樓遲延完工122日，應按被上訴人等人已繳付土地價款金額之萬分之5計算遲延違約金（已繳付土地價款及計算式詳如附表所示）？或者，上訴人僅就兩造約定之土地移轉登記持點交土地所有權狀及相關證件時點負遲延責任，上訴人對於和暘建設公司遲延完工無須負責？
（二）倘若上訴人亦應就和暘建設公司之遲延完工負遲延責任，應以被上訴人等人已繳付土地價款金額計算遲延違約金，或是與和暘建設公司就已繳付房屋價款金額計算遲延違約金負連帶責任？
六、本院得心證之理由：
（一）被上訴人編號1至23與上訴人簽訂土地預定買賣契約書、與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約書而購買系爭大樓，被上訴人編號24、25則受讓張有中、陳明琪、林昭伶與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約書、與上訴人簽訂土地預定買賣契約書之一切權利義務，嗣和暘建設公司與上訴人已完成交屋及房屋、土地之移轉登記，惟因和暘建設公司遲延完工122日，經臺灣高等法院99年度消上字第9號判決上訴人應按已繳兌之房屋價款乘以每日萬分之5乘以逾期日數122日（元以下四捨五入）給付遲延違約金予被上訴人，已確定在案，被上訴人即於100年6月18日委請律師發函請求上訴人前來協商遲延完工責任，惟無結果等事實，業據被上訴人提出土地預定買賣契約書暨附件一土地價款繳款明細及付款辦法條款、房屋預定買賣契約書、讓渡同意書、建物登記謄本、臺北市政府工務局建造執照存根暨附表、臺北市政府工務局94年8月18日北市工建字第00000000000號函、臺北市建築管理處98年2月25日北市都建施字第00000000000號函、臺北市政府都市發展局98年4月28日北市都建字第00000000000號函、臺灣高等法院99年度消上字第9號民事判決、確定證明書、存證信函及律師函在卷足稽（見原審卷一第46至367頁、卷二第214至226頁）。
（二）依據土地預定買賣契約書第11條：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處，雙方絕無異議」，而被上訴人另與和暘建設公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第24條第1項亦有相同約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物坐落之基地土地預定買賣契約書及住戶管理規約等共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之土地預定買賣契約書及住戶管理規約亦併同以違約論處，雙方絕無異議」，而房屋之出賣人和暘建設公司既因遲延完工即違反房屋預定買賣契約書第6條：「本建物之工程預定於94年8月30日以前申報開工，並自放樣勘驗核准開工日起算800個日曆天申請使用執照，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」之約定，應依房屋預定買賣契約書第8條第6項給付遲延違約金：「乙方如逾本約之約定時間完工者，每逾1日應按甲方已繳兌現金額萬分之5計算遲延金予甲方」，已如前述，則土地出賣人之上訴人，應否同樣亦負擔遲延交付之違約責任，即應解釋系爭兩契約之關係為定。按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（見最高法院99年度臺上字第1421號判決、98年度臺上字第1925號判決意旨）。如將土地預定買賣契約書第5條違約罰則以及房屋預定買賣契約書第8條違約罰則相互參照以觀，其中相同部分者包括被上訴人即買方遲延給付價款之滯納金、擔保支票兌現之義務及違反本約各項規定之違約賠償責任，賣方則有擔保產權清楚之義務與責任，且雙方均不得要求增減價款之責任及義務，其間亦有不同者，係房屋預定買賣契約書第8條第6款明訂和暘建設公司遲延完工之違約金，然土地預定買賣契約書針對賣方即上訴人之違約責任僅有第8條第7款限制上訴人解約權之懲罰性違約金，並無上訴人遲延違約金之約定。然而，土地預定買賣契約書既於第3條訂有上訴人應與被上訴人一同辦理產權移轉登記之義務、於第6條訂有上訴人應於交屋時一併點交土地所有權狀及相關證件之義務，則關於上訴人此等交付義務之違反或遲延，究應如何計付違約金，在土地預定買賣契約書中則付闕如。再從雙方所締結系爭土地、房屋買賣契約之價金加以比較，系爭大樓房屋總價款尚不及土地總價款金額之六成，且被上訴人即買方倘若遲延繳付房屋價款、土地價款，須給付每日千分之1之滯納金，又房屋預定買賣契約書則明訂和暘建設公司倘若完工遲延，應依已繳兌價款萬分之5或千分之1按日計付遲延違約金，雖土地預定買賣契約書無約定關於上訴人應負遲延違約金之責任，從契約條款形式上觀察，顯然有悖交易常情，換言之，對買方之被上訴人，其遲延給付時應計算之金額基準係以全額買價為基礎，如賣方之土地、房屋出賣人於交付遲延時，竟然僅有房屋出賣人應被課與遲延違約責任，而卻特別寬貸土地出賣人免除其遲延責任，如此解釋對買方之被上訴人其顯失公平，至為明確，此種解釋方法顯有偏頗，自不待言。
（三）另上訴人於92年12月22日買入系爭土地後，於94年1月19信託登記予安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司），即由安信建經公司代表上訴人與被上訴人簽訂土地所有權買賣移轉契約書送交地政事務所完成登記，並由安信建經公司為土地增值稅之納稅義務人等情，有臺北市大安地政事務所100年12月29日北市大地資字第00000000000號函檢附異動索引及上訴人提出兩造簽立之所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書存卷可考（見原審卷二第231至236、57至191頁），而上訴人為兼任營造公司董事及建築開發公司董事長（見原審卷二第228頁），上訴人之身分顯然具有營造、建築相關專業且業已委託專業之建築經理公司處理系爭大樓之合建分售事務，在此與被上訴人、和暘建設公司之契約關係中，上訴人顯然有較強之履約能力，毫無無理由為契約解釋時，應有寬貸、免除上訴人遲延責任之餘地。於我國之不動產登記制度以及物權法定主義下，雖土地與房屋為各別獨立之不動產所有權，得單獨為交易之標的，但房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基（見最高法院48年臺上字第1457號判例要旨），更何況，系爭買賣契約係屬多數區分所有權人共同使用之集合住宅式大樓，其坐落之基地為各房屋所有人按照一定比例分擔，並非實際上各房屋所有人實際占有特定土地之分管區域，上訴人與訴外人和暘建設公司基於合建契約關係，必定將系爭大樓之土地及房屋出售予同一人，難以想像有房屋交付遲延、卻無土地交付遲延之情形存在，上訴人一再以契約相對性欲區隔、切割土地、房屋買賣契約之併聯性質，實非可採。又按照土地預定買賣契約書第6條明訂：上訴人交付土地所有權狀及相關證件、移交土地等義務，應於和暘建設公司交屋時同時辦理，一併點交，又該條第4款謂：「本約土地依建物完成後現況交付，雙方同意不再另行於現場鑑界點交」，顯見上訴人交付土地之主給付義務完全配合和暘建設公司之完工交屋義務同時進行，一旦和暘建設公司遲延完工交屋，上訴人之土地交付義務必定同陷遲延，此為兩造及和暘建設公司於立約時應屬極為明確且單純之事實。上訴人與和暘建設公司對於被上訴人之給付義務固然因雙方訂立了房屋、土地之個別買賣契約而加以區別，但兩者之義務與責任緊密依存，也因此才有土地預定買賣契約書第11條、房屋預定買賣契約書第24條第1項同有約定：「任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之（『房屋預定買賣契約』或『土地預定買賣契約』及『住戶管理規約』）亦併同以違約論處，雙方絕無異議」之契約內容，即將上訴人與和暘建設公司對於被上訴人所應負之違約責任，以此約款相互連結。從而，於解釋兩造及被上訴人與和暘建設公司訂約之真意，上訴人應就和暘建設公司遲延完工之違約情事，併同以違約論處，無論遲延完工是否歸責於和暘建設公司或上訴人，惟透過土地預定買賣契約書第11條、房屋預定買賣契約書第24條第1項之約定，仍視同上訴人亦有可歸責之違約情事，始符合前揭最高法院判例所揭櫫應斟酌交易習慣、本於經驗法則及誠信原則、依契約主要目的及經濟價值作全盤觀察之判斷標準。
（四）從上訴人與和暘建設公司簽訂之合建契約書內容加以觀察（見原審卷二第429至437頁），係以上訴人提供土地，和暘建設公司提供資金、建築技術管理、材料，以合建分售方式合建系爭大樓，並委由和暘建設公司執行合建房地之銷售事務，其中出售土地之價款經和暘建設公司代收後，已於94年7月27日至97年6月30日間匯入上訴人帳戶，此有上訴人提出之銷售明細帳、中國信託商業銀行存款往來明細查詢、匯出匯款回條及申請書在卷足憑（見原審卷二第438至448頁），而土地預定買賣契約書第11條明確約定：
「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處，雙方絕無異議」又參之與房屋預定買賣契約書第24條第1項類同，前段係指土地預定買賣契約書與房屋預定買賣契約書應併同生效、併同履行、併同消滅，更指明「本契約不得單獨成立」，更足以顯見房屋、土地買賣契約效力相互依存，此條前段既已明訂兩約之存續效力應同其命運之旨，而解約即可涵括給付不能、給付遲延、給付不完全、瑕疵擔保等違約態樣。系爭大樓之房屋、土地既須併同交付，對消費者之被上訴人而言，因和暘建設公司遲延完工所致之損害必定是房屋、土地一併遲延給付之損害，自無可能將房屋、土地割裂觀察，遽認被上訴人僅能向和暘建設公司請求房屋遲延交付之損害，而不論上訴人遲延交付土地之行為。換言之，契約解釋不得獨厚上訴人，使既無自己違約責任、亦無庸為和暘建設公司之違約情事同負責任之理。是綜合觀察土地預定買賣契約書第11條前段、後段即同房屋預定買賣契約書第24條第1項中段、後段，前段應係關於兩約應併同生效、履行、消滅，而後段則應指除前段之生效及解消事由外，上訴人與和暘建設公司亦應為彼此之違約情事同負責任，始符合契約全文意旨、契約目的、交易習慣及經驗法則、誠信原則。被上訴人主張上訴人應依土地預定買賣契約第11條之約定，就和暘建設公司遲延完工之違約情事，視同自己遲延違約，而應負遲延責任，應屬可採。至於上訴人辯稱，房屋移轉、交付之遲延與土地移轉、交付遲延應分別判斷，並以土地交付移轉屬未定期限之債云云，顯然與上開系爭契約之解釋相違背，且明顯違反一般購買集合式住宅之交易習慣，蓋身為住宅買方之被上訴人，對集合式大樓住宅之買賣，豈有可能區分所坐落之基地、其上之集合式住宅單位房屋分別受領交付、移轉所有權？顯然交易習慣上絕無所謂「先交付房屋後，再交付土地」之慣行，上訴人片面割裂房屋、土地之契約解釋方法，並以債權相對性為辯，無非僅係因採割裂認定之解釋有利於己，並藉以脫免遲延責任之辯詞，毫無足取。
（五）至於上訴人因系爭房屋遲延交付，所應負擔之遲延責任為何，上訴人固然主張其縱使必須與和暘建設公司同負遲延完工之責，亦僅與和暘建設公司就已繳付房屋價款金額計算遲延違約金負連帶責任云云。揆之和暘建設公司遲延完工之違約責任應按被上訴人已繳兌房屋價款之萬分之5計算，固已明訂於房屋預定買賣契約書第8條第6項，但上訴人依土地預定買賣契約第11條「併同以違約論處」所應負之違約金如何計算，雖無明文約定在土地預定買賣契約書中，亦應依前揭最高法院判決意旨，解釋契約之真意，以決定上訴人應負擔之遲延責任範圍。而按土地預定買賣契約第11條既已明訂本契約不得單獨成立、應與房屋預定買賣契約書併同生效、履行、解消及視同違約論處，則上訴人既知土地預定買賣契約書有此約款，其義務與和暘建設公司密切相關，亦應對被上訴人與和暘建設公司間之契約內容明確知悉，否則何來「併同以違約論處」。而從上訴人與和暘建設公司間之合建契約書第9條違約罰則之第(三) 項亦有關於遲延完工之違約金條款「乙方未於施工期限內完成本約大樓工程時，每逾1日乙方應賠償甲方按甲方分得房屋未完成勘驗之部分房宅造價（依法定工程造價為準）千分之1金額」（見原審卷二第435至436頁）觀之，和暘建設公司對上訴人所負遲延完工之違約金係以未完成勘驗部分房屋造價千分之1按日計算，此與和暘建設公司與被上訴人間係以已繳兌價款之千分之1或萬分之5按日計算，基礎雖非一致但百分比例相仿。是上訴人所負違約金之計算方式，應類比和暘建設公司之違約金計算方式，方符契約之旨，且對兩造為公平合理，此解釋結果，並無上訴人所謂創設獨立之違約金給付義務類型之情形，而係本於系爭契約所為對契約兩造公平合理之解釋，上訴人上開所辯實屬空言。是被上訴人主張上訴人應負遲延責任之計算方式，應同依房屋預定買賣契約書第8條第6項，按被上訴人已繳兌土地價款之萬分之5或千分之1計算（詳如附表計算式所示）給付如附表所示之違約金，自堪憑採。
七、綜上所述，被上訴人依土地預定買賣契約書第11條、房屋預定買賣契約書第8條第6項約定，請求上訴人就和暘建設公司遲延完工122日，每逾1日，按渠等已繳兌土地價款萬分之5或千分之1計算如附表所示之違約金，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 7 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 陳秀貞法 官 黃國益正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 8 日
書記官 梁淑時附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表┌───┬─────────┬─────┬───────┬──────┬──────────────────┐│編 號│ 被上訴人 姓 名 │ 請求金額 │假執行擔保金額│已繳納土地款│ 遲 延 金 ││ │ │（新臺幣）│ （新臺幣） │ （新臺幣） │ （新臺幣） │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ １ │ 陳 偉 謀 │ 401,722 │ 134,000 │ 6,585,600 │401,722 【計算式：6,585,600 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝401,722 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ ２ │ 許 伸 光 │ 360,412 │ 120,140 │ 5,908,400 │360,412 【計算式：5,908,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝360,412 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ ３ │ 林 美 秀 │ 380,542 │ 126,850 │ 6,238,400 │380,542 【計算式：6,238,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝380,542 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ ４ │ 丁 水 金 │ 451,986 │ 150,670 │ 7,409,600 │451,986 【計算式：7,409,600 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝451,986 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ ５ │ 李 玫 欣 │ 314,296 │ 104,770 │ 5,152,400 │314,296 【計算式：5,152,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝314,296 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ ６ │徐 佩 瑗 │ 383,495 │ 127,840 │ 6,286,800 │383,495 【計算式：6,286,800 ×0.0005││ │（原 名 徐 德 麟）│ │ │ │×122 ＝383,495 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ ７ │名儕醫學文教基金會│ 351,506 │ 117,170 │ 5,762,400 │351,506 【計算式：5,762,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝351,506 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ ８ │ 謝 芳 淑 │ 823,793 │ 274,600 │ 6,752,400 │823,793 【計算式：6,752,400 ×0.001 ││ │ │ │ │ │×122 ＝823,793 】（契約約定遲延金為││ │ │ │ │ │每日千分之1 ） │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ ９ │ 周 芳 明 │ 439,322 │ 146,450 │ 7,202,000 │439,322 【計算式：7,202,000 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝439,322 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ １０│ 熊 暉、康 文 心 │ 453,938 │ 151,320 │ 7,441,600 │453,938 【計算式：7,441,600 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝453,938 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 陳 慶 命 │ 459,794 │ 153,270 │ 7,537,600 │459,794 【計算式：7,537,600 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝459,794 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 黃 俶 秋 │ 384,080 │ 128,030 │ 6,296,400 │384,080 【計算式：6,296,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝384,080 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 陳 中 明 │ 391,425 │ 130,480 │ 6,416,800 │391,425 【計算式：6,416,800 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝391,425 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 張 瑾 怩 │ 394,938 │ 131,650 │ 6,474,400 │394,938 【計算式：6,474,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝394,938 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 黃 子 真 │ 403,722 │ 134,574 │ 6,618,400 │403,722 【計算式：6,618,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝403,722 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 王 嘉 祥 │ 400,306 │ 133,440 │ 6,562,400 │400,306 【計算式：6,562,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝400,306 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 金 春 之 │ 712,529 │ 237,510 │11,680,800 │712,529 【計算式：11,680,800×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝712,529 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 劉 懿 文 │ 424,536 │ 141,520 │ 6,959,600 │424,536 【計算式：6,959,600 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝424,536 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 陳 世 惠 │ 413,360 │ 137,790 │ 6,776,400 │413,360 【計算式：6,776,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝413,360 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 周 義 佩 │ 803,663 │ 267,890 │13,174,800 │803,663 【計算式：13,174,800×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝803,663 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │梁 維 辰、梁 凱 惠│ 340,892 │ 113,640 │ 5,588,400 │340,892 【計算式：5,588,400 ×0.0005││ │（登記梁振農名義）│ │ │ │×122 ＝340,892 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 黃 淑 梅 │ 342,966 │ 114,330 │ 5,622,400 │342,966 【計算式：5,622,400 ×0.0005││ │（登記黃錦昇名義）│ │ │ │×122 ＝342,966 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 陳 侯 如 玲│ 373,954 │ 124,660 │ 6,130,400 │373,954 【計算式：6,130,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝373,954 】 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 林 光 田 │ 341,014 │ 113,680 │ 5,590,400 │341,014 【計算式：5,590,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝341,014 │├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤│ │ 黃 佳 媛 │ 355,532 │ 118,520 │ 5,828,400 │355,532 【計算式：5,828,400 ×0.0005││ │ │ │ │ │×122 ＝355,532 】 │└───┴─────────┴─────┴───────┴──────┴──────────────────┘