臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第78號上 訴 人 遠東建設事業股份有限公司法定代理人 趙藤雄訴訟代理人 蘇弘志律師複代理人 陳友炘律師被上訴人 艾德蒙海外股份有限公司法定代理人 李潮雄訴訟代理人 邱靖貽律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國100年11月30日臺灣板橋地方法院（現更名為臺灣新北地方法院）100年度重訴字第408號第一審判決提起上訴，經本院於102年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：兩造前於民國90年1月間簽訂買賣契約書，由被上訴人將坐落改制前之臺北縣中和市○○段○○○○段00000地號、339-29地號土地（重測後為新北市○○區○○段○○○○○號、1156地號，下稱系爭土地）所有權應有部分各2分之1出售予上訴人。其中1156地號於兩造簽約時登記為訴外人鄭經訓，已於99年8月5日移轉登記於被上訴人名下。依系爭契約第3條第1項約定，可知兩造間之買賣契約已成立生效，僅被上訴人所負移轉系爭土地所有權之履行期限何時屆至未確定，由上訴人決定，依民法第367條規定，買受人有受領標的物之義務，雖上訴人有權決定何時受領，但仍負有受領之義務。惟兩造簽訂系爭契約後，被上訴人即一再要求上訴人儘速辦理所有權移轉登記，當時上開1156地號土地仍屬訴外人鄭經訓所有，若能取得上訴人同意，訴外人鄭經訓部分可直接過戶予上訴人，以求手續上之簡便。然因上訴人遲遲不願辦理移轉登記，訴外人鄭經訓考量其已年逾九十，倘再不予過戶，恐日後發生繼承等問題，將使本件單純買賣趨於複雜，要求被上訴人先處理上開1156地號土地之移轉登記，無奈上訴人不願負擔土地增值稅，拒絕受領上開1156地號土地應有部分2分之1，被上訴人只好將上開1156地號土地全部先過戶至自己名下，並墊付全額土地增值稅。上訴人自90年1月間簽訂系爭契約後，歷經十年遲不決定何時辦理移轉登記，致系爭土地全部登記在被上訴人名下，兩造間實體法上之權利義務關係處於不穩定狀態，上訴人亦未依系爭契約第4條第3項約定，於系爭土地所有權移轉登記前分攤地價稅，尚欠被上訴人新台幣（下同）18萬1,362元未付，被上訴人屢經催告，未獲置理。上訴人遲不決定移轉登記之時點，應類推適用民法第101條第1項規定，視為清償期已屆至，上訴人應受領系爭土地之所有權移轉登記，並同時依系爭契約第3條第3項約定塗銷其上之地上權登記，且就辦理系爭土地移轉登記及塗銷地上權登記所需之規費、代書費，上訴人亦應依系爭契約第4條第1項約定負擔之。為此依買賣之法律關係，請求：㈠上訴人應受領被上訴人辦理坐落新北市○○區○○段○○○○○號、1156地號土地所有權應有部分各2分之1移轉登記與上訴人，並同時塗銷系爭土地以新北市中和地政事務所北中地登字第065350號、第065360號所為之地上權登記。㈡關於辦理所有權移轉登記及塗銷地上權登記所需之規費、代書費由上訴人負擔【原審判決被上訴人勝訴】。上訴人不服提起上訴。對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠兩造前於84年間就坐落改制前之臺北縣中和市○○段○○○○段000地號等31筆土地進行合作興建案，興建12棟大樓，因合建基地旁存有329-7、340-2、360-16、339-20等四筆畸零地，致該合建案無法順利進行申請建造執照手續，故兩造商議由原本之建案基地311及339-16地號土地分割出兩塊土地（即系爭二筆地號土地）供該畸零地未來建築開發使用，並委由被上訴人進行規劃，俾順利申請建照，而由兩造分攤必要之費用。經進行上開分割手續，被上訴人間接取得系爭二筆地號土地之登記名義後申領建照，兩造順利進行該合建工程，因系爭兩筆地號土地登記於被上訴人或上訴人名下皆不影響該建案，上訴人亦同意承擔系爭土地相關地價稅之2分之1，故歷年來相安無事。由此可見，兩造簽訂系爭契約之主要目的，在於使該合建案順利取得建照，並約定費用之對半分擔，至於系爭土地所有權登記於被上訴人或上訴人，並非重要。且就系爭契約條文之文義而言，上訴人對於系爭土地所有權登記於何人，具有決定權，系爭契約並非如被上訴人所稱之單純買賣契約，其移轉登記時點視系爭土地可以開發之狀態而定。被上訴人在完成上開建案多年後，欲將系爭土地之2分之1移轉登記於上訴人，然系爭土地與旁邊之畸零地並無開發計畫，此時移轉顯無必要，無益於雙方，卻產生高額之增值稅，造成兩造不必要之負擔，故上訴人不同意現時間辦理移轉登記。本件應探求兩造簽訂系爭契約之真意，上訴人遵守系爭契約之約定，並未有不正當或違反誠信之積極行為。㈡系爭契約為整理合建基地兩側畸零地後如何分擔之無名契約而非買賣契約，本不生土地增值稅，且兩造既未辦理土地移轉，政府亦無短收稅金之問題，根本與「逃避稅捐」無關。依系爭契約第3條第1項約定由上訴人決定系爭土地辦理所有權應有部分移轉登記之時點觀之，受領系爭土地為上訴人之權利，被上訴人不可強迫上訴人受領，如上訴人受領遲延，其法律效果係依民法237條至241條規定，而非強迫債權人即上訴人受領。系爭土地與其旁之畸零地，為符合建築法令最小寬度及深度之基地，目前無任何開發之計劃，上訴人受領後無任何使用價值可言；且上訴人依系爭契約每年負擔系爭土地之地價稅2分之1，被上訴人亦無損失。故被上訴人請求上訴人受領辦理系爭土地應有部分2分之1之移轉登記等事項，上訴人目前不能接受等語，資為抗辯。並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造前於90年1月間簽訂系爭契約，契約文字記載由被上訴
人將坐落改制前之臺北縣中和市○○段○○○○段00000地號、339-29地號土地（重測後為新北市○○區○○段0000地號、1156地號）所有權應有部分各2分之1出售予上訴人。其中1156地號於兩造簽約時登記為訴外人鄭經訓，已於99年8月5日移轉登記於被上訴人名下。
㈡系爭契約第3條第1項約定：「辦理所有權應有部分移轉登記
之時點，由乙方（即上訴人）決定之。甲方應無異議配合儘速辦理。」同條第2項約定：「於所有權移轉登記於乙方前，甲方應將本約土地設定地上權於乙方。」同條第3項約定：「地上權設定權利設定價值為新台幣壹仟貳佰捌拾肆萬元整。地上權權利設定存續期限為不定期限，乙方並於取得所有權之同時塗銷地上權。」第4條第1項約定：「產權移轉登記及地上權設定登記所生之規費、代書費由乙方負擔。」同條第2項約定：「本約土地移轉予乙方之土地增值稅由甲方負擔，乙方則另以同額之價款補貼予甲方，並加計為本約買賣價款之一部分，乙方且應於土地移轉完成後給付予甲方。」、同條第3項約定：「自簽訂本契約書起至移轉登記予乙方之前，其期間內本約土地全筆所生之地價稅，由甲、乙雙方各自負擔2分之1。」㈢系爭土地所有權目前仍登記於被上訴人名下，並以新北市中
和地政事務所北中地登字第065350號、第065360號設定地上權登記於上訴人名下。
四、茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠兩造前於90年1月間所簽訂系爭契約之性質為何？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。本件上訴人雖辯稱系爭契約非屬買賣契約，應為無名契約云云。經查，系爭契約之標題雖未標明「買賣」二字，然在其前言部分已記載：「立契約書人…茲為法定保留地買賣事宜經甲（按指被上訴人）、乙（按指上訴人）雙方一致同意訂立條款如后，以資共同遵守。」等語，並在系爭契約第1條及第2條約明「買賣標的物」及「價款」之內容，第3條則約定「移轉過戶」之時點由上訴人決定，且為確保上訴人日後受領之權益，亦約定在辦理移轉登記前應就系爭土地設定地上權與上訴人，迨上訴人取得系爭土地所有權後再予以塗銷等語，有系爭契約在卷可稽（見原審卷第10-11頁），足見系爭契約已就買賣系爭土地之必要之點（買賣標的物及價款），在系爭契約上明白約定，並經證人即簽訂系爭契約之承辦人員翁松照到庭證述：「（問系爭土地當時為何辦理分割？）旁邊有二塊別人的畸零地，其中因一塊開價太高無法買入，另外一塊是屬於祭祀公業的土地，也未辦好祭祀公業的登記，所以就沒辦法將那二塊畸零地合併建築，只好分割二塊保留地出來，才能取得建造執照。」、「（問何時決定要辦理分割？）建照取得前就要將保留地在圖說上劃出來，大約是在86年，但是在建照取得後才辦理分割。」、「（問系爭土地分割出來後，已經不能作為計算分屋基礎，那麼上訴人是否有補貼當時地主被上訴人及鄭經訓費用？）沒有，因為土地還是回歸原地主名義上，所以就沒有再補貼。」、「（問兩造合建案之一期何時完工、取得使用執照？）88年初取得使用執照。」、「（問兩造何時簽訂系爭契約書？簽訂原因為何？）保留地應該返還被上訴人，但因為上訴人考量整體案場的銷售及美觀，就將我們的保留地作為花圃、鋪面、迴車道，沒有辦法交還給我們，後來才用買賣的方式將保留地買過去，所以才會談到上訴人買一半，我們也將另一半提供出來給管委會處理，期間陸續談，直到90年1月後才簽立契約。」、「（問系爭契約書條款是由何人擬訂？）當初是我在處理，上訴人是喬松在處理，在公司同意後，就由我們二人負責擬訂契約內容。」、「（問為何系爭契約書中約定辦理系爭土地所有權應有部分移轉登記之時點由上訴人決定？）這是上訴人提出來的條件，有可能沒有急著要過戶，因為一過戶有要繳增值稅的問題，因為兩造尚有二期的工程在進行，我們的建物也都委託上訴人在銷售，所以也同意上訴人的條件。」、「（問簽訂系爭契約書後，被上訴人是否有要求上訴人辦理過戶？）後來因為地價稅的問題，所以有要求上訴人辦理過戶，另外因為鄭經訓年紀已大，所以才會一併要求上訴人辦理過戶。」、「（問在訂立原證一契約之前，被上訴人及鄭經訓有否向上訴人主張就系爭土地的無權占有？）有要求上訴人返還保留地的土地，才會衍生後來簽訂原證一用買賣的方式來處理。」、「（問原證一的契約書所載，賣價新台幣1284萬元，究竟是被上訴人要求上訴人負擔分割保留地的對價？還是上訴人在上面做植栽鋪面的對價？）是買賣土地的價款。」等語綦詳（見本院卷159頁），益徵系爭契約係為兩造約定買受系爭土地所簽訂之買賣契約。
⒉上訴人雖辯稱簽訂系爭契約之目的在於處理86、87年間整合
畸零地事宜，非屬買賣系爭土地云云。然查，為處理上開合建案旁畸零地問題，而分別自311、339-16地號土地分割出之311-4、339-29地號土地，早在86年6月2日及86年6月8日即已完成分割登記，有前臺灣省臺北縣土地登記簿在卷可參（見本院卷第45頁、第51頁），且上開合建案並於88年2月27日取得使用執照，有臺北縣政府工務局使用執照附卷可按（見本院卷第85頁），是系爭土地既已早在86年6月間完成分割登記，而上開合建案並於88年2月27日取得使用執照，顯見上開合建案之建造執照應更早在87年間即已取得，斯時影響上開合建案取得建造執照之畸零地問題既已不存在，兩造何需直至上開合建案取得建造執照甚且已取得使用執照後，經過2年之久，再簽訂系爭契約處理已不存在之「畸零地整合問題」？顯見上訴人上開所辯，不足採信。
⒊基此，系爭契約之性質應屬買賣之法律關係。
㈡被上訴人依系爭契約之約定，請求上訴人受領系爭土地之移
轉登記並塗銷系爭土地上所為之地上權登記，暨請求上訴人負擔辦理上開程序所需之規費、代理費，有無理由？⒈系爭契約屬買賣契約性質，已如前述，而上訴人既為系爭契
約之買受人，依民法第367條規定，上訴人自負有受領買賣標的物即系爭土地移轉登記之義務。雖上訴人辯以其就系爭土地之移轉登記時點有決定權，現並不同意辦理系爭土地之移轉登記，被上訴人不得強制其受領云云。經查，系爭契約雖約定系爭土地移轉登記之時點由上訴人決定，然依民法第367條規定，身為買受人之上訴人既有受領買賣標的物之義務，且系爭契約亦無上訴人可以自行決定是否受領系爭土地所有權移轉登記之約定，則上訴人自90年1月間與被上訴人簽訂系爭契約後，歷經多年均遲不決定辦理系爭土地之移轉登記時間，致兩造間就系爭土地之權利義務關係處於懸而未決狀態，甚且在被上訴人先後於99年9月25日、99年10月29日及99年12月9日以存證信函催促上訴人辦理系爭土地移轉登記及處理規費、土地增值稅、地價稅等問題，上訴人仍置之不理，有存證信函在卷可稽（見原審卷第16-19頁），則上訴人在無正當理由情形下，多年來拒不決定系爭土地移轉登記時點，致被上訴人在系爭土地未移轉登記與上訴人之前，均需負擔該期間內系爭土地所應繳納地價稅費用之2分之1，增加被上訴人負擔，更使被上訴人依約已先為上訴人墊付之一部分土地增值稅（即訴外人鄭經訓於99年8月5日先將系爭1156地號土地移轉登記予被上訴人部分），將因上訴人遲不配合決定系爭土地移轉登記時點，致被上訴人均無法依系爭契約所約定已給付之土地增值稅，對被上訴人之權益自造成重大影響及損害，而上訴人卻因已在系爭土地上為地上權之設定登記，亦無擔憂系爭土地有遭被上訴人另有出售之虞，故對是否取得系爭土地所有權無慮，顯見上訴人應係為規避辦理系爭土地移轉登記所需給付之鉅額土地增值稅，而故意遲不決定系爭土地移轉登記時點，是上訴人既已存有受領系爭土地移轉登記之義務，則上訴人以不正當之不行為阻止配合辦理系爭土地之移轉登記，長期拖延，依誠信原則，應認上訴人依系爭契約受領系爭土地移轉登記之期限已屆至，被上訴人請求上訴人受領系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記，自屬正當。
⒉承上，上訴人既負有受領系爭土地所有權應有部分2分之1移
轉登記之義務，清償期應認已屆至，則被上訴人依系爭契約第3條第3項約定，請求上訴人於取得系爭土地所有權之同時，塗銷系爭土地以新北市中和地政事務所北中地登字第065350號、第065360號所為之地上權設定登記，自屬有據。至於被上訴人請求上訴人負擔辦理系爭土地移轉登記及塗銷地上權登記所需之規費、代書費部分，依系爭契約第4條第1項約定：「產權移轉登記及地上權設定登記所生之規費、代書費由乙方（按指上訴人）負擔。」等語（見原審卷第10頁背面），雖未明白約定塗銷地上權登記所生之規費、代書費由上訴人負擔，然兩造既於系爭契約約定上訴人於取得所有權之同時塗銷地上權設定登記，且須負擔移轉所有權所生之規費、代書費，依契約文義解釋，則上訴人既負有一併塗銷地上權設定登記之約定義務，就塗銷地上權設定登記伴隨所生之規費、代書費，被上訴人請求亦由上訴人負擔，要屬正當，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約約定，請求上訴人受領系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記，並同時塗銷系爭土地以新北市中和地政事務所北中地登字第065350號、第065360號所為之地上權登記，暨負擔辦理系爭土地所有權移轉登記及塗銷地上權登記所需之規費、代書費，自屬正當，應予准許。原審判決上訴人敗訴，並無不當，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦法 官 林玉珮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
書記官 廖月女附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。