臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第794號上 訴 人 俊億實業股份有限公司
設臺北市○○區○○路○段○○○號
七樓兼法定代理人 李明俊 住臺北市○○區○○街○○○巷○○
弄○○號共同訴訟代理人 戴君豪律師被 上 訴 人 陳金鍠 住臺北市○○區○○路○段○○○巷
○號六樓訴 訟 代 理 人 黃啟倫律師上列當事人間請求返還建物等事件，上訴人對於民國一０一年九月二十日臺灣臺北地方法院一００年度訴字第四五四四號第一審判決提起上訴，本院於民國一０四年一月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：被上訴人為坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000地號土地上、建號同段第一八三一號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號六樓房屋之所有權人，為「黑松通商大樓」區分所有權人之一，而建號同段第一九七八號建物為「黑松通商大樓」區分所有權人之共有部分（下稱系爭共有建物），被上訴人所有權權利範圍為一萬分之十三。系爭共有建物位在「黑松通商大樓」地下二層、如原判決附圖即臺北市大安地政事務所民國一０一年二月十四日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、依序標示
一四九、一五０、一五五號車位、面積十二、二十、五平方公尺部分，遭上訴人擅自占有、作為停車之用；系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分依「黑松通商大樓」使用執照竣工圖所示係作為自用變電室及廁所使用，非停車位，依法亦不得變更使用目的約定專用或作停車之用，起造人甲第建設股份有限公司（以下簡稱甲第建設公司）銷售時亦未約定作為停車位之用，否認上訴人所提交換使用權切結書之真正，且甲第建設公司與上訴人公司間約定無從拘束其他共有人，況上訴人公司業將名下一四七號車位出售，自亦喪失
一四九、一五０號車位使用權；至上訴人所提七十六年三月六日地下室停車位車主會議，因「黑松通商大樓」地下停車場（第一至一四七號）停車位屬建號第一九七六、一九七七號建物，與本件附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分屬系爭共有建物不同，無從認為係系爭共有建物經共有人合意分管使用；「黑松通商大樓」一０一年九月二十六日之區分所有權人會議係由管理委員會主任委員鄭伊君及上訴人公司所召開，非合法之召集權人，且決議關於追認同意一四九、一五０、一五五號停車位使用之決議部分，違反公寓大廈管理條例第七條、第九條第三項、第十五條、建築法第七十三條第二、三項、第九十一條第一項第一款機電設備空間不得約定專用之規定，依內政部營建署八十四年十一月三日營署建字第一九六０五號、九十三年九月十四日內營字第０九三００八六三六六號、九十四年八月二十五日營署建管字第０九四００四二０六一號、九十四年十一月二日營署建字第０九四００五六一七六號、九十五年六月十五日營署建管字第０九五００二九八０三號、內政部一０一年十月十七日內授營建管字第○○○○○○○○○○號函意旨，應屬無效，復未載明規約中，依同法第二十三條第二項第一款規定，不生效力，另違反建築技術規則第六十一條第一項第三款關於停車位前方空間之規定，區分所有權人決議或地下室停車位所有權人同意、確認上訴人一四九、一五０、一五五號之車位使用權，係誤認管理委員會已為詳細、正確之調查所致，上訴人不得據以占用系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分，更不得主張溯及決議前適用。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求上訴人將所占用之系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分返還予共有人全體，並依民法第一百七十九條規定，請求上訴人自九十六年八月十七日起至返還系爭共有建物止，逐年給付被上訴人相當於租金之不當得利新臺幣（下同）一百六十四元（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人就敗訴部分全部上訴）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：上訴人李明俊為上訴人俊億實業股份有限公司（下稱上訴人公司）之負責人，上訴人公司為建號臺北市○○區○○段○○段000000000000000號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號七樓、七樓之一、之二房屋之所有權人，亦為「黑松通商大樓」之區分所有權人，同時為系爭共有建物權利範圍一萬分之六七、四七、五五之所有人，上訴人公司並有同段建號第一九七六、一九七七號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號即「黑松通商大樓」地下二樓、三樓、權利範圍一三二分之一、八一分之二之所有權。「黑松通商大樓」為訴外人甲第建設公司於七十四年十一月七日興建完成，上訴人公司於七十五年間向甲第建設公司買受前開房屋及基地，其中共有部分原係買受地下二樓共四個停車位，因甲第建設公司無法履行，乃將地下三樓五個停車位所有權移轉予上訴人公司，但雙方約定交換使用權，甲第建設公司將地下二樓含附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號三車位在內之五個車位交付上訴人公司永久使用，上訴人公司則將取得所有權之地下三樓五個停車位交付甲第建設公司永久使用，而由負責人李明俊實際為停放車輛使用，李明俊並非為自己占有該等車位；關於「黑松通商大樓」地下停車場一四八至一六０號無產權之停車位使用問題，已經地下室停車位車主於七十六年三月六日會議決議承認停放權，並決議於繳付管理費後發給停車證，應認系爭共有建物之共有人業已成立分管契約，且為被上訴人所明知，被上訴人自應受分管契約之拘束；「黑松通商大樓」地下室停車位所有權人於一００年十一月七日召開臨時會，決議同意含一四九、一五０、一五五號在內共十個停車位之使用，「黑松通商大樓」區分所有權人並於一０一年九月二十六日之區分所有權人會議中決議追認地下室停車位所有權人於一００年十一月七日之會議決議，該次會議被上訴人亦有委託代理人出席，且「黑松通商大樓」之配電室於大樓起造之初已合法變更設置位置、設置在地下二層００二號車位後方、未設置在一四九、一五０號車位處，至一五五號車位旁已設有廁所，使用亦無妨礙，縱或違反建築技術規則關於停車空間之規定，所違反之規定亦僅為取締規定；「黑松通商大樓」地下室停車場各車位使用權經所有權人於一０二年十月間確認並簽立協議書，上訴人公司經確認有一
四九、一五０、一五五號車位之使用權，被上訴人不得請求上訴人返還及支付不當得利等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
三、本件被上訴人主張其為「黑松通商大樓」之區分所有權人之一，系爭共有建物即建號臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物為「黑松通商大樓」區分所有權人之共有部分，系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分標示一四九、一五０、一五五號車位，遭上訴人占有、作為停車之用，該等部分依「黑松通商大樓」使用執照竣工圖所示係作為自用變電室及廁所使用之事實，業據提出建物登記謄本、建物測量成果圖、相片、使用執照竣工圖、使用執照為證（見調解卷第七至十五頁、原審卷第七四、一六四至一六七、一七七頁、本院卷㈠第一一五頁），並為上訴人所不爭執，應堪信為真實，惟被上訴人主張上訴人無占有使用系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分作為停車之用之權利，及無法律上受有利益部分，則為上訴人否認，辯稱：系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分於建物興建之初即由起造人甲第建設公司設置一四九、一五０、一五五號三車位，並約定由上訴人公司使用，「黑松通商大樓」地下停車場停車位所有權人自七十六年三月六日起即決議承認上訴人公司之停放權，應認已經成立分管契約且為被上訴人明知，地下停車場停車位所有權人一００年十一月七日再次決議同意上訴人公司使用，經「黑松通商大樓」區分所有權人會議決議追認前述決議，一０二年十月間地下停車場停車位全體所有權人並簽立使用協議，由上訴人公司使用一四九、一五０、一五五號車位，上訴人李明俊基於上訴人公司負責人身份使用，均非無權占有，亦非無法律上原因受有利益等語。
四、茲分述如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條定有明文。本件被上訴人為系爭共有建物權利範圍一萬分之十三之共有人，有建物登記謄本可佐（見調解卷第七頁），上訴人公司固亦為系爭共有建物權利範圍一萬分之一五九之所有人（見原審卷第六三至六五頁建物所有權狀），惟自七十五年七月間起即由上訴人李明俊基於上訴人公司負責人身份占有系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五
０、一五五號車位部分作為停車之用，此經上訴人自承不諱，是本件首應審究者，厥為：上訴人公司有無占有、使用系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分之權利？李明俊個人是否有占有系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分之行為？
（二）按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，九十八年七月二十三日修正施行前之民法第八百二十條第一項規定甚明。全體共有人就共有物之使用、收益或管理方法訂定契約，由共有人就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理、使用者，為分管契約，尚非法所不許，最高法院五十七年台上字第二三八七號著有判例闡釋甚明；共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉或可得而知分管契約之存在，其分管契約對於受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上字第一０六五號判例、司法院大法官會議釋字第三四九號解釋意旨參照）。而所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，參見最高法院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示；如共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益、各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在；公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約；區分所有建物，依土地登記規則第八十一條第一款之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權，準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力；公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院八十三年度台上字第一三七七號、九十一年度台上字第二四七七號、九十六年度台上字第一一五二號、九十七年度台上字第九０九號、九十八年度台上字第六三三號、九十九年度台上字第一一九一號裁判參照）。經查：
１本件系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分於七十
五年間「黑松通商大樓」起造完成後即設置標示一四九、一五０、一五五號之車位，七十五年七月間由起造人甲第建設公司交付上訴人公司占有使用迄今，並由上訴人公司依七十六年三月六日地下室停車位車主會議決議繳交管理費，此經上訴人陳明在卷，核與卷附切結書、地下室停車位車主會議紀錄所載及證人即「黑松通商大樓」合建起造人之一周文達證述情節大致相符（見原審卷第十九至二四、一一三至一一五頁），復為被上訴人所不爭執；被上訴人雖以切結書上甲第建設公司負責人「莊河炯」之印文，其中「炯」字右側誤刻為「冏」、顯有錯誤為由，否認切結書之真正，惟是紙切結書作成時業經律師陳懷仁見證，此經陳懷仁於原審到庭證述明確（見原審卷第八三、八四頁筆錄），顯非為上訴人臨訟製作，而是紙切結書如係偽造，亦無委請與雙方無任何故舊交誼、具律師身份之人見證、徒增風險之理，況系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分確如同切結書所載、自七十五年七月間起由上訴人公司占有使用、迄今已逾二十八年，是紙切結書為真正，堪以認定。
２上訴人公司所有、建號臺北市○○區○○段○○段000
000000000000號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號七樓、七樓之一、之二、「黑松通商大樓」之區分所有房屋，面積分別為一四六‧九六、一０二‧二一、一二０‧一九平方公尺，並同時取得系爭共有建物權利範圍一萬分之六七、四七、五五之所有權（見原審卷第六三至六五頁建物所有權狀），相較於被上訴人所有、建號同段第一八三一號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號六樓、面積一一七‧四平方公尺、「黑松通商大樓」之區分所有房屋，僅同時取得系爭共有建物權利範圍一萬分之十三之所有權，上訴人公司就其所有、面積一二０‧一九平方公尺之房屋，面積雖與被上訴人所有之房屋相近（一一七‧四平方公尺），但上訴人公司所取得之系爭共有建物持分（一萬分之五五）為被上訴人取得持分（一萬分之十三）之四倍餘，甚至上訴人公司就其所有、面積僅一０二‧二一平方公尺、小於被上訴人所有房屋所取得之系爭共有建物持分（一萬分之四七），仍為被上訴人取得持分之三‧六倍以上，上訴人公司顯因購買車位取得較多之系爭共有建物持分。
３參諸：
①甲第建設公司與「黑松通商大樓」（原取名世界金融企業
中心，後更名為黑松通商大樓）預售屋買受人所定買賣契約，其中第十條約定「乙方（即甲第建設公司）保留本大樓地下一、二、三層另有獨立產權外預定為俱樂部停車場等，除電梯間、樓梯間、水電等公共設施外之所有權，並得由乙方在不妨礙防空避難使用情形下，逕行處分或以出售或出租使用權方式辦理，甲方（即買受人）不得表示異議」（見原審卷第一一七至一三九頁），亦即建商甲第建設公司與各承購戶定明地下一至三層電梯間、樓梯間、水電等公共設施以外部分之使用權及範圍由其決定並處分。②被上訴人胞兄陳金樹所經營、被上訴人擔任董事之塑恒股
份有限公司於八十七年間起買受系爭共有建物中、標示一五九號之車位，並依七十六年三月六日地下室停車位車主會議決議按月繳付管理費十餘年，迄至該車位遭一００年八月十日、十一月七日「黑松通商大樓」地下室停車位所有權人一００年第一、二次臨時會議決議取消（見原審卷第五七至六二頁律師函）。
③被上訴人於九十二年十月十七日成為「黑松通商大樓」之
區分所有權人（見調解卷第七頁建物登記謄本）後，並未對系爭共有建物位在地下二、三樓、經標示為車位部分（含一四九、一五０、一五五號車位）之占有使用收益情形為爭執，甚且使用前述塑恒股份有限公司買受、位於「黑松通商大樓」地下二樓之一五九號等車位，遲至一００年九月間該車位遭一００年八月十日「黑松通商大樓」地下室停車位所有權人一００年第一次臨時會議決議取消後，始提起本件訴訟（見被上訴人起訴狀上原法院收狀戳），其間長達近八年時間就系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分為上訴人專用一節俱無任何爭議。
④系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、
一五０、一五五號車位部分、自七十五年七月間起由上訴人公司占有使用、計至一００年八月底止已逾二十五年，除被上訴人自一００年九月間起提起本件訴訟外，並無其他「黑松通商大樓」之區分所有權人提出任何異議。
４綜上，系爭共有建物地下二、三樓部分實際經建商即「黑
松通商大樓」起造人甲第建設公司劃定使用範圍（即標示一四八至一六０號車位），與個別買受人約定由特定買受人使用，其中如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分係約定由上訴人公司使用，上訴人公司因而取得較多之系爭共有建物應有部分，且系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分由上訴人公司占有管領二十五年期間，全體「黑松通商大樓」之區分所有權人對於上訴人公司使用該等車位停放車輛未予干涉，甚且就該等車位之使用向上訴人公司收取管理費，揆諸首揭判例、說明，應認「黑松通商大樓」全體區分所有權人業已就系爭共有建物位在地下二、三樓、標示為一四八至一六０號車位部分默示成立分管契約（其中標示一四九、一五０、一五五號車位係由上訴人公司使用），且該分管契約為被上訴人受讓「黑松通商大樓」區分所有房屋及系爭共有建物時所明知，被上訴人亦應受該分管契約之拘束，被上訴人依民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條規定請求上訴人公司返還系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分，難認有據。
（三）又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，九十八年七月二十三日修正施行後之民法第八百二十條第一項、公寓大廈管理條例第九條第一項已有明定。「黑松通商大樓」地下室停車位所有權人於一００年十一月七日一００年第二次臨時會議中，決議同意含一四九、一五０、一五五號等十個車位使用人之使用權（見本院卷㈠第二四、二五頁會議紀錄），「黑松通商大樓」區分所有權人於一０一年九月二十六日一０一年區分所有權人會議中，表決事項第四案第三點並決議追認前述決議（見本院卷㈠第二七至三三頁會議紀錄），依首揭規定，系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分自一０一年九月二十六日起已經共有人過半同意、經區分所有權人會議決議由上訴人公司專用，亦足認定。被上訴人依民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條規定請求上訴人公司返還系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分，仍無理由。
１被上訴人雖稱該次會議非由召集權人召集，系爭共有建物
如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分依「黑松通商大樓」使用執照竣工圖所示係作為自用變電室及廁所使用，是項決議違反公寓大廈管理條例第七條、第九條第三項、第十五條、建築法第七十三條第二、三項、第九十一條第一項第一款機電設備空間不得約定專用之規定、建築技術規則建設設計施工編第六十一條第一項第三款之規定及內政部營建署之函示，應屬無效，復未載明規約中，不生效力云云。
２然查：
①一０一年九月二十六日「黑松通商大樓」區分所有權人會
議係由「黑松通商大樓」第三屆管理委員會主任委員鄭伊君所召集，此觀是次會議開會通知單、說明函所示即明（見本院卷㈠第七五至七七頁），自合於公寓大廈管理條例第二十五條第三項前段之規定，係由有召集權人所召集。②系爭共有建物依「黑松通商大樓」使用執照竣工圖所示，
如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分固係規劃設置「自用變電室」、編號Ｃ所示部分固係規劃設置廁所（見原審卷第七四頁、本院卷㈠第一一六頁使用執照竣工圖），惟如附圖編號
Ａ、Ｂ所示部分實際從未設置任何機電設備，「黑松通商大樓」於七十一年起造期間即將配電室設置在地下一、二樓之其他處所，並獲臺灣電力股份有限公司同意配合辦理，此經本院職權查證明確，有臺灣電力股份有限公司臺北市區營業處覆函暨平面圖、申請書、聲明書、審核單可按（見本院卷㈠第八六至九八頁），是已難認系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ所示、使用執照竣工圖上標示「自用變電室」部分為被上訴人所指、建築技術規則所定之「機電設備空間」。
③系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ所示、使用執照竣工圖上
標示「自用變電室」部分，及編號Ｃ所示、使用執照竣工圖上標示「廁所」部分，未辦理變更使用執照，而自七十五年間建物起造完成時起逕作為停車空間使用迄今，是否違反建築法、建築技術規則、區域計畫法、都市計畫法等相關法令一節，經本院職權函系爭共有建物之建築主管機關臺北市建築管理工程處查詢結果，「自用變電室」、「廁所」變更非屬內政部九十三年九月十四日台內營字第０九三００八六三六六號函發布之「建築物使用類組及變更使用辦法」第八條所定應申請變更使用執照之法定項目，作為停車使用尚難謂構成違反建築法跨類組變更或其他與原核定使用不合之變更取締要件，亦非違反區域計畫法或都市計畫法處理範疇（見本院卷㈠第八二、一九二至一九五頁覆函），亦即系爭共有建物之建築主管機關業已具體認定系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分由全體共有人合意、大樓區分所有權人決議供作停車之用，並未違反任何建築法規。
④被上訴人所執內政部營建署函文（本院卷㈠第七一、一三
二至一三五、二０九、二一八、二一九頁）及其向內政部營建署提問所獲回應（見本院卷㈠第二四五頁），非唯均係抽象說明、答覆建築物應辦理變更使用執照之情形，與本件系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分為七十五年間即興建完成之大樓地下二層共有部分之一部，面積僅十二、二十、五平方公尺、合計三十七平方公尺，僅占地下二層樓地板面積（三五四０‧八九平方公尺）約百分之一（見原審卷第一七九頁使用執照存根），並供作停車使用二十八年餘、從未作為變電室、廁所使用等節均未盡相符，已難遽採，且建築法第九條係規定建築法所稱之「建造」指新建、增建、改建、修建，而同法第七十三條第
二、三項明定：建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限；前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之；第二項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，故建築物僅在有當地建築主管機關所定一定規模以上之「變更使用類組」或「非屬新建、增建、改建、修建之與原核定使用不合之變更」情形時，方須申請變更使用執照，如建築物之「變更使用類組」或「非屬新建、增建、改建、修建之與原核定使用不合之變更」規模小於當地建築主管機關所定規模，即無庸申請變更使用執照。本件系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分由原定「自用變電室」、「廁所」變更作為停車使用，已經所在地建築主管機關臺北市建築管理工程處具體認定無庸辦理變更使用執照，業如前述，被上訴人所提函文、回覆仍不足以認定「黑松通商大樓」區分所有權人會議決議有違反建築法、建築技術規則、區域計畫法、都市計畫法情事。
３綜上，一０一年九月二十六日「黑松通商大樓」區分所有
權人會議關於同意系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分由上訴人公司作為停車使用，並無違反公寓大廈管理條例第七條、第九條第三項、第十五條、建築法第七十三條第二、三項、第九十一條第一項第一款、建築技術規則第六十一條第一項第三款之規定，被上訴人此節主張，仍無可採。
４退步言之，系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標
示一四九、一五０、一五五號車位部分，作為停車位使用縱或違反建築技術規則建築設計施工編第六十一條第一項第三款關於停車位前方空間之規定（僅係假設，並非矛盾），但違反建築法或有相關罰則，違反建築技術規則則未見任何處罰明文，尚難僅以「黑松通商大樓」區分所有權人會議決議違反建築技術規則之規定而指為無效。
５「黑松通商大樓」規約業就地下一至三樓之停車場為規範
（參見本院卷㈠第七三頁規約修正對照表），而系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分屬地下二樓停車場之一部，「黑松通商大樓」區分所有權人一０一年九月二十六日一０一年區分所有權人會議就關於車位使用權之決議，自未違反公寓大廈管理條例第二十三條第二項之規定，非不生效力。
（四）「黑松通商大樓」為臨臺北市○○區○○路四段住宅及商業區之商業大樓，而本件上訴人公司非唯擁有「黑松通商大樓」內、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號七樓、七樓之一、之二共三戶區分所有房屋，前曾提及，且在該址設立、營業（見調解卷第二十至二二頁公司變更登記表），本件上訴人李明俊住所則在臺北市○○區○○街（見調解卷第二三頁戶籍謄本）、不在「黑松商業大樓」內，此外復無任何證據足認李明俊除為執行上訴人公司之董事長業務外，尚有其他占有、使用系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分情事，李明俊顯係基於上訴人公司法定代理人身份而使用該等車位，易言之，李明俊並非為自己獨立占有、使用該等車位部分，難認為係系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分之直接或間接占有人。
（五）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條固有明文。本件上訴人公司有占有、使用系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四
九、一五０、一五五號車位部分之權利，上訴人李明俊則非該等車位之占有人，此經本院審認如前，上訴人公司非無法律上原因受占有、使用系爭共有建物如附圖編號Ａ、
Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分之利益，李明俊則未因執行上訴人公司董事長業務、使用該等車位而受有任何利益，被上訴人依前揭法條請求上訴人自九十六年八月十七日起至返還該等車位予全體共有人之日止，逐年給付被上訴人一百六十四元相當於租金之不當得利，亦屬無憑。
五、綜上所述，「黑松通商大樓」全體區分所有權人至遲於七十六年間即就系爭共有建物位在地下二、三樓、標示為一四八至一六０號車位部分默示成立分管契約（其中標示一四九、一五０、一五五號車位係由上訴人公司使用），被上訴人應受該分管契約之拘束，「黑松通商大樓」區分所有權人復於一０一年九月二十六日一０一年區分所有權人會議中，表決同意系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、標示一四九、一五０、一五五號車位部分由上訴人公司專用，上訴人公司有占有、使用系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分之權利，亦非無法律上原因受有利益，上訴人李明俊則非該等車位之占有人，亦未因執行上訴人公司董事長業務、使用該等車位而受有任何利益，從而，被上訴人依民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條、第一百七十九條規定起訴請求上訴人將系爭共有建物如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分返還予全體共有人，及自九十六年八月十七日起至返還該等車位予全體共有人之日止，逐年給付被上訴人一百六十四元相當於租金之不當得利，洵屬無據，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 3 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 賴秀蘭法 官 洪文慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 4 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。