臺灣高等法院民事判決 102年度上國易字第18號上 訴 人 陸三元訴訟代理人 李美芬上 訴 人 新北市三重地政事務所法定代理人 莊月桂訴訟代理人 林瑞益
楊志成上列當事人間請求國家賠償事件，兩造對於中華民國102年6月5日臺灣新北地方法院102年度國字第11號第一審判決各自提起上訴，本院於103年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命新北市三重地政事務所給付利息部分超過自民國一百零一年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分廢棄。
上開廢棄部分，陸三元於第一審之訴駁回。
新北市三重地政事務所其餘上訴駁回。
陸三元之上訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、上訴人陸三元主張：其於民國100年7月21日向訴外人詹惠容購買坐落於新北市○○區○○段○○○號土地應有部分1/4，及其上建物門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號4樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋），層次面積76平方公尺、陽台面積16平方公尺，總面積92平方公尺，買賣價金為新臺幣（下同）630萬元，並於100年8月16日依法完成移轉登記。嗣因系爭房屋之所有權狀總面積與工務局使用執照間之面積有相當大之差異，其於101年9月7日函請新北市三重地政事務所（下簡稱三重地政事務所）測量系爭房屋面積，同年月11日三重事務所派遣人員實地測量，並於101年12月17日函覆業依地籍測量實施規則第278條暨土地法第69條規定將系爭房屋面積更正。系爭房屋面積更正後，層次面積為64.03平方公尺、陽台面積為14.99平方公尺，總面積79.02平方公尺，較更正前登記謄本所載面積92平方公尺短少達12.98平方公尺（3.93坪）。陸三元因信賴三重地政事務所核發之權狀所登載建物面積92平方公尺（27.83坪），以每坪單價22萬6,374元購入系爭房屋，卻因實際面積短少3.93坪而溢付88萬9,650元價金（計算式：226,374元×3.93坪），陸三元溢付價金之損害和三重地政事務所之公務員執行職務過失具因果關係。爰依國家賠償法第2條第2項、第6條及土地法第68條規定，請求三重地政事務所應賠償陸三元88萬9,650元，及自100年8月17日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人三重地政事務所則以：㈠三重地政事務所對陸三元主張應負損害賠償責任不爭執，
惟陸三元之損害賠償請求權屬國家賠償法70年7月1日施行前土地法第68條第1項情形，應類推適用民法第197條第1項規定，故其請求權時效應自系爭房屋68年10月29日辦竣第一次登記時起算，惟其於102年1月21日始提起本件訴訟，早逾10年，其損害賠償請求權已罹於時效而消滅。
㈡又陸三元如將土地及建物分別計價填載，應屬合意將土地
及房屋妥為分配。陸三元買賣房地辦理所有權移轉登記時，所檢附之土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（俗稱公契），土地買賣金額為1,99萬6,765元，建物買賣金額為13萬1,600元，合計212萬8,365元。該公契所載買賣金額，雖低於私契所載金額，惟依契約自由原則，公契所載金額應足作為買賣雙方就土地及建物議定價值比例之依據。陸三元於買受房地時既已就土地及建物買賣金額為分配，向三重地政事務所提出申請所有權移轉登記，應依其申請登記時檢附之公契所載買賣金額計算建物部分買賣價金占總買賣價金之比例，再推算建物部分之實際買賣價金。依上開公契記載，系爭房屋買賣價金占總買賣價金之6.2%（計算式：13萬1,600元÷212萬8,365元＝0.062）。依此比例計算，系爭房屋實際買賣價金應為3萬9,600元，而系爭房屋原登記建物面積為92平方公尺，每平方公尺之買賣價金為4,246元，系爭房屋減少面積為12.98平方公尺，則陸三元所受之損害金額應為5萬5,113元，陸三元應僅能就建物部分誤登面積12.98平方公尺所受之損害請求賠償。陸三元要求連同土地部分一併賠償，而計算出所受損害為88萬9,650元，顯不合理等語，資為抗辯。
三、本件經原判決命三重地政事務所應給付陸三元5萬5,113元，及自101年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回陸三元其餘之訴。兩造均不服原判決，提起上訴。陸三元聲明：㈠原判決不利陸三元部分廢棄；㈡上開廢棄部分，三重地政事務所應給付陸三元83萬4,537元，及自101年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢對造上訴駁回。三重地政事務所聲明：㈠原判決不利三重地政事務所部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陸三元在第一審之訴駁回；㈢對造上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋係領有新北市工務局核發68使字第2315號使用執
照，於68年10月29日辦竣第一次登記之合法建物，原登記層次面積為76平方公尺、陽台16平方公尺、總面積92平方公尺，有建物登記謄本可參（見原審卷第7頁）。
㈡100年7月21日陸三元向訴外人詹惠容購買系爭房屋及坐落
土地，買賣總價金為630萬元，並於100年8月16日完成所有權移轉登記，有不動產買賣契約書、授權書影本及建物登記謄本足稽（見原審卷第13頁至第18頁）。
㈢陸三元於101年9月7日及11月28日函請上訴人三重地政事
務所查明系爭房屋之面積，經三重地政事務所依使用執照竣工平面圖重新繪製建物測量成果圖後，辦理系爭房屋之面積更正，並於101年12月17日以新北重地登字第0000000000號函知陸三元，系爭房屋之面積更正為：四層64.03平方公尺、陽台14.99平方公尺，總面積79.02平方公尺，有新北市三重地政事務所函、申請書、建物登記謄本足憑（見原審卷第22頁至第26頁）。
五、兩造爭執事項：㈠陸三元之損害賠償請求權，是否已罹於時效？㈡陸三元得請求三重地政事務所賠償之金額為何？
六、得心證之理由及判斷：㈠陸三元之損害賠償請求權，是否已罹於時效？
陸三元主張三重地政事務所將系爭房屋面積登記錯誤，致其受有溢付買賣價金之損害等語。三重地政事務所對其應負損害賠償責任並不爭執（見本院卷第152頁），惟抗辯陸三元之損害賠償請求權已罹於時效而消滅云云。經查：
⒈按國家賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2年
間不行使而消滅，自損害發生時起，逾5年者亦同。國家賠償法第第8條第1項定有明文。次按土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任」，係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利，而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定（參照國家賠償法第2條第2項、第9條第1項），核屬國家賠償法之特別規定。而土地法就該賠償請求權既未規定其消滅時效期間，即應依國家賠償法第8條第1項：「賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5年者亦同。」之規定判斷損害賠償請求權是否已罹於時效而消滅，最高法院100年台上字第293號判決、98年度第6次民事庭會議決議，均持相同見解。本件陸三元依國家賠償法第2條第2項、土地法第68條第1項規定請求三重地政事務所賠償損害，揆諸前開說明，其上開請求權依上開國家賠償法規定，應自陸三元知有損害時起，因2年間不行使，或自損害發生時起逾5年而消滅。
⒉三重地政事務所將系爭房屋面積登記錯誤時間為系爭房
屋第一次登記時即68年10月29日，此為兩造所不爭執，然至101年12月17日三重地政事務所始將其更正系爭房屋登記面積情事通知陸三元，則陸三元係於該日方知悉受有溢付價金損害，並於102年1月21日提起本件損害賠償訴訟，有起訴狀臺灣新北地方法院收狀戳附卷足憑（見原審卷第3頁），故自陸三元知悉損害時起至起訴時止，尚未逾2年。又陸三元係於100年8月16日經買賣取得系爭房屋應有部分全部，客觀上陸三元於斯時確已受有溢付價金之損害，故陸三元此次買賣因三重地政事務所登記錯誤而有溢付價金損害發生之事實，應為陸三元買受系爭房屋之時，則陸三元之損害賠償請求權，自100年8月16日損害發生時起算，至105年8月16日始罹於消滅時效。陸三元於102年1月21日已提起本件訴訟，其損害賠償請求權尚未罹於消滅時效，三重地政事務所為時效抗辯，自屬無據。
㈡陸三元得請求三重地政事務所賠償之金額為何？
陸三元主張係依系爭房屋建坪計價買受系爭房地，故應以系爭房屋每坪單價計算損害等語。三重地政事務所則抗辯陸三元僅能就建物部分錯誤登記面積所受損害請求賠償，不得連同土地部分一併請求，故陸三元得請求之金額應為5萬5,113元等語。經查：
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以
填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。又損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡，亦有最高法院19年上字第2316號判例意旨可資參照。陸三元向訴外人詹惠容購買系爭房屋及坐落基地，三重地政事務所雖就系爭房屋之面積登記錯誤，而致陸三元受有溢付買賣價金之損害，然就系爭房屋坐落土地即新北市○○區○○段○○○○號土地之登記事項並無錯誤，故三重地政事務所就陸三元所信賴之系爭房屋登記面積減少部分予以賠償，即足以填補其損害。
⒉次按土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛
偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限」，第2項規定：「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值」，所謂受損害時之價值，指受損害時之市價而言，最高法院85年台上字第406號裁判要旨同此見解。查陸三元與詹惠容簽訂之不動產買賣契約書（見原審卷第13頁反面），其上僅記載買賣總價為630萬元，未記載土地及房屋各別價款為何，惟陸三元向三重地政事務所辦理移轉登記所提出之所有權買賣移轉契約書（見原審卷第75頁、第76頁），其上分列土地及房屋之買賣價金為199萬6,765元及13萬1,600元，雖與上開買賣契約總價不同，然此為陸三元向主管機關提出，足認其有就系爭土地及房屋分配買賣價款金額之意，是依該所有權買賣移轉契約所載，系爭房屋買賣價金13萬1,600元占總價款212萬8,365元比例為6.2%（計算式：13萬1,600元÷212萬8,365元，計算至小數點第三位，並四捨五入），而依陸三元向詹惠容購買系爭房屋及坐落土地之價格為630萬元，據此，系爭房屋於買賣當時之市價應為39萬0,600元（計算式：630萬元×6.2%），當時系爭房屋登記面積92平方公尺，每平方公尺為4,246元（計算式：630萬元÷92平方公尺，元以下四捨五入，下同），而因系爭房屋更正後減少登記面積12.98平方公尺，陸三元因此所受損害為5萬5,113元【計算式4,246元×12.98（平方公尺）】。
⒊陸三元雖主張應其以建坪計價總價630萬元買受系爭房
屋，系爭房屋每坪單價22萬6,374元，嗣面積減少12.98平方公尺（3.93坪），其受有88萬9,650元損害云云，惟：
⑴房地產交易實務，房屋及基地之買賣均屬整體議價，
而非議定單位面積之價格後再依總面積累積計算買賣價金。買賣雙方於交易過程縱有提及房屋單位面積之價格，通常僅屬總價磋商之手段，最終仍係就土地及房屋總價為確認。觀之陸三元與詹惠容簽訂之系爭房地買賣契約書亦僅記載買賣標的及總價，並未記載系爭房屋單位面積之價格，足證陸三元向詹惠容購買系爭房地，係就系爭房屋及基地整體議價之結果，並非先議定系爭房屋之單位面積價格後，再依總面積累積計算買賣價金，至為灼明。
⑵又土地與建物雖均為不動產，然建物有折舊問題，故
一般土地價值高出建物價值甚多，房地買賣價金中大部分係支付土地價金，為一般人均有之認知，則建物所坐落土地之面積，為房地買賣相當重要的因素，一般買受人會考慮土地之面積以決定買賣價金，而不會僅憑建物登記之面積作為買賣價金計算之基礎，此由無土地所有權之房屋，於市場交易時，其買賣價格通常較之有土地所有權之房屋為低，亦足證之。參以不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第3條第1項規定：「買賣案件申報登錄成交實際資訊之類別及內容如下：……二、價格資訊：房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價」，第2項規定：「前項第二款交易總價如係土地與建物分別計價者，應分別登錄；合併計價者，應登錄房地交易總價」，可知仍有「交易總價如係土地與建物分別計價者，應分別登錄」之土地、建物分別計價情形，難認買賣實務只依建物面積、單價作為計價基準，而不論土地價值。
⑶至陸三元提出之不動產交易實價查詢網、永慶房仲網
、有巢氏房屋、中信房屋、信義房屋、住商不動產、東森房屋等查詢資料、估價案件預估單（見原審卷第81頁第97頁），雖有每坪單價金額之記載，然觀之該些交易標的包含土地及建物，故縱記載每坪單價，仍應包含每坪建物所坐落之土地價值，而非單指建物價值而言。
⑷本院委請臺北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋面積
更正前後，土地及房屋買賣總價價差為何，經該公會委任禾欣不動產估價師事務所鑑定結果，固認建物面積更正前總價為625萬元，更正後總價542萬1,000元，二者價差82萬9,000元，有該鑑定報告書可參。然按法院不得將採證認事之職權委諸鑑定人，否則即與鑑定僅為一種調查證據之方法之旨趣，殊有違背（最高法院79年度台上字第540號判例要旨參照）。觀之上開鑑定報告逕以建坪單價為買賣價差計算標準，未慮及土地及房屋在法律及社會經濟上為不同權利客體，且房屋恆有折舊問題，土地有漲跌情形，在交易觀念亦有不同，且依社會通念，購買土地及其上建物所獲增值利益在於土地昇值，不能因土地有漲跌而將土地成本與房屋成本混為一談，而將土地價值逕計入房屋價值，從而，上開鑑定報告之鑑定方法，即有不足，揆諸前開說明，已難採信。
⑸綜上，陸三元買受系爭土地及房屋時，總價款係包含
系爭土地及房屋，並非僅系爭房屋，其主張僅以系爭房屋登記面積坪數計算總價款，與其買賣契約記載內容未符，亦與不動產交易實務有間，陸三元據而主張其損害賠償金額為88萬9,650元，自非可採。
七、綜上所述，陸三元依土地法第68條第1項規定請求三重地政事務所給付5萬5,113元，為有理由，應予准許。又陸三元係於101年12月19日向三重地政事務所聲請國家賠償協議，此有土地建物登記損害賠償請求書影本附卷足稽（見原審卷第9頁），則陸三元得請求三重地政事務所給付之利息應係自該國家賠償請求書送達翌日即101年12月20日起至清償償日止，按週年利率5%計算之利息，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審超過上開應准許部分（即101年12月19日之利息部分)，為三重地政事務所敗訴之判決，自有未洽。
三重地政事務所上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示。而上開應予准許部分，原審判命三重地政事務所如數給付，核無不合，三重地政事務所上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至陸三元之請求不應准許部分，原判決為陸三元敗訴之判決，並無違誤，陸三元上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。又按民事訴訟法第79條規定，各當事人一部勝訴，一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。查三重地政事務所之上訴固一部有理由、一部無理由，但本院酌量兩造勝敗情形，認為應由三重地政事務所負擔其上訴部分之訴訟費用。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件三重地政事務所之上訴為一部有理由，一部無理由，陸三元之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 陳麗玲法 官 鄭佾瑩正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 7 月 17 日
書記官 葉國乾