臺灣高等法院民事判決 102年度上國字第1號上 訴 人 余安咸訴訟代理人 薛欽峰律師複 代理人 林慈政律師被 上訴人 台北市士林地政事務所法定代理人 張麗美訴訟代理人 徐秀蘭律師上列當事人間請求國家賠償事件，上訴人對於中華民國101年12月21日臺灣士林地方法院101年度國字第18號第一審判決提起上訴，本院於102年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹拾叁萬零壹佰柒拾肆元，及自民國一０一年四月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之十二，餘由上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新台幣肆萬肆仟元為被上訴人供擔保後得假執行；但被上訴人如以新台幣壹拾叁萬零壹佰柒拾肆元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由上訴人主張：伊於民國100年12月20日向訴外人袁克敏購買坐
落於台北市○○區○○段○○段○000地號土地（權利範圍2020/92500）及其上門牌號碼為台北市○○區○○○路○○○○號3樓之建物（面積為98.28平方公尺《約29.7297坪》，附屬建物
11.15平方公尺《約3.3728坪》，權利範圍為全部，下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,906萬元。則除主建物、附屬建物外，加計共同使用部分面積約為14.9067平方公尺（4.5092坪），換算每坪購買單價為約50萬6,757元。惟嗣後伊調取系爭房地建物測量成果圖時發現同棟大樓地面層與其他樓層之主建築面積為78.28平方公尺，其餘第二、三、四、五、六、七層樓之主建築面積98.28平方公尺，經被上訴人台北市士林地政事務所重測，確認伊所購買3層樓主建築面積為78.4平方公尺，附屬建物則為11.6平方公尺，故主建築物有實際登記面積減損19.88平方公尺，另附屬建物增加0.45平方公尺，共計減少19.43平方公尺。則伊信賴被上訴人錯誤之登記，始以上開總價購買系爭房地，則因被上訴人面積登記錯誤，致伊面積短少19.43平方公尺（約5.8775坪），受有溢付價金之損害297萬8,464元（計算式：506,757元×5.775坪＝2,978,464元）。衡諸市場交易常情，確實係依建物每坪單價作為計算基準，即將土地價值攤入房屋建坪內計算出每坪單價出售，亦與金融業評估建物放貸標準相符，伊購入系爭房地，原係自住，其實際因而短少5.8775坪使用空間，喪失該使用、收益之權利。再者，依據內政部地政司所推行之實價登錄制度，有關房地交易總價之揭露係依一般不動產交易習慣申報房地交易總價，並以移轉房屋面積計算每坪之單價，是以建物坪數計算系爭房地買賣價金之基準，進而以之作為賠償之計算基準，即合乎交易常情。爰依國家賠償法及土地法第68條之規定，求為命被上訴人給付297萬8,464元及自送達國家賠償請求書翌日即101年4月25日起至清償日止按週年利率5%計算利息之判決。
被上訴人抗辯：因該大廈於72年3月2日建築完成，於72年3月
申請建物第一次測量，惟第一次測量案件已逾15年檔案保存年限，伊遂函請建築管理工程處提供使用執照及竣工圖影本，查對原建物係因轉繪錯誤，致建物登記面積不符，伊於101年5月14日辦理更正，更正後專有部分面積為78.4平方公尺，減少19.88平方公尺；附屬建物陽台面積為11.6平方公尺，增加0.45平方公尺，合計減少19.43平方公尺（加計共有部分面積，原買賣面積為124.34平方公尺）。伊于101年6月25日召開土地登記損害賠償事件處理委員會審議本案，經委員會議決同意賠償。惟關於賠償金額認為應將土地與建物分開計價以定賠償額。
因本案土地面積並未登記錯誤，係專有建物之面積登記不符，上訴人自不能以全部買賣價金（包含土地與建物）為計算基準，上訴人以1,906萬元購買系爭房地，即係購買一包含土地與建物之不動產標的，是上訴人所支付之買賣價款，當然包含土地價金，則本件既然只有建物面積短少，上訴人自不能連土地部分之買賣價金亦一併納入計價，而應分開計算之，此外，購買房地時，真正因增值而有其價值部分為土地，而非年年貶損之建物，且地價上漲才連帶使整體房價上漲，所以不動產買賣價金中土地價金佔絕大部分，亦為市場交易常態，上訴人以全部買賣價金計算建物面積短少之損失，自屬無理，並為實務晚近多數之見解。則上訴人申請移轉登記時之土地價款為440萬7,034元，建物價款為39萬7,700元，依該比例計算上訴人實際購買建物之價金為157萬8, 168元（計算式：19,060,000元×397,700元/《4,407,034元＋397,700元》＝1,578,168元），上訴人因建物面積短少所受損害則為24萬6,625元（計算式：1,578,168元×19.43/124.34＝246,625元）等語。
被上訴人應給付上訴人24萬6,625元，及自101年4月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。駁回上訴人其餘之訴。
被上訴人敗訴部分，未據其提起上訴，業已確定在案。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人273萬1,839元，及自101年4月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人之答辯聲明：
㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准免為假執行之宣告。
兩造不爭執之事項：（本院卷第54頁反面）
㈠上訴人於100年12月20日向訴外人袁克敏購買系爭房屋及其
所坐落之土地，房屋及土地買賣總價為1,906萬元，其中建物部分之原登記面積為主建物98.28平方公尺（約29.7297坪）、附屬建物（陽台）11.15平方公尺（約3.3728坪）、共同使用部分面積約14.9067平方公尺（約4.5092坪）。
㈡被上訴人於101年5月14日更正系爭房屋主建物面積為78.4平
方公尺（約23.716坪）、附屬建物為11.6平方公尺（約3.509坪），與上訴人購買系爭房地時之登記情形相比，其中主建築物減少19.88平方公尺（約6.0137坪），另附屬建物增加0.45平方公尺（約0.1361坪），共計減少19.43平方公尺（約5.8775坪）。
㈢被上訴人對於上訴人上開於101年5月14日更正建物面積，短少部分應依土地法第68條之規定負國家賠償責任。
本件爭點：（本院卷第54頁反面至第55頁）
系爭建物之主建物及附屬建物原登記面積計109.43平方公尺，經被上訴人更正為計90平方公尺，共計減少19.43平方公尺，被上訴人因登記錯誤應賠償上訴人之金額應如何計算？上訴人主張依100年12月20日不動產買賣契約書所載土地及房屋買賣總價將土地價值攤入房屋建坪內計算之損害為297萬8,464元，是否可採？本院之判斷：
㈠上訴人因被上訴人建物面積登記錯誤而受有37萬6,799元之損害。
⒈上訴人主張：因被上訴人面積登記錯誤，致伊面積短少19
.43平方公尺（約5.8775坪），受有溢付價金之損害297萬8,464元（計算式：506,757元×5.8775坪＝2,978,464元）；估價報告書載明，系爭房地於面積更正前後價值差額為126萬6,988元，被上訴人至少應賠償126萬6,988元等語。被上訴人抗辯：本件土地面積未登記錯誤，僅建物面積短少，上訴人受損害時溢付之價款為24萬6,625元，土地與建物應分開計算始為合理等語。
⒉土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受
損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」第2項規定：
「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」所謂受損害時之價值，指受損害時之市價而言（最高法院85年台上字第406號裁判要旨參照）。經查，上訴人於100年12月20日向袁克敏購買之不動產，依不動產買賣契約書所載，包括台北市○○區○○段○○段000地號面積925㎡應有部分2020/92500之土地，31990建號主建物98.28㎡附屬建物11.15㎡之房屋，共同使用部分32004建號面積730.43㎡權利範圍10/490（100年12月20日不動產買賣契約書見原審卷第20至25頁），被上訴人雖就31990建號主建物及附屬建物之面積登記錯誤，然就438地號土地之登記事項並無錯誤（共同使用部分32004建號之登記亦無錯誤），故上訴人就被上訴人所信賴之31990建號建物登記面積減少部分予以賠償，即足以填補其損害。31990建號建物原登記面積109.43平方公尺（含主建物98.28㎡+附屬建物11.15㎡），更正為90平方公尺（含主建物78.40㎡+附屬建物11.60㎡），減少19.43平方公尺，經本院送社團法人台北市不動產估價師公會鑑定結果，建物部分更正前後，於100年12月20日之價格差異為37萬6,799元（勘估標的建物面積更正前後價格差異明細表見不動產估價報告書第4頁），可知上訴人因被上訴人登記錯誤而受有損害，受損害時之價值為37萬6,799元。
⒊關於兩造其餘主張及抗辯之說明：
①上訴人主張：買賣實務上，一般房地或公寓大廈均係依
建物每坪單價作為市價（交易價格）之計算基準，不動產交易實務、金融業評估放貸標準及內政部地政司所推行實價登錄制度，均以房屋面積建坪計算其單價，因此，本件系爭房地於請求國家賠償時之市價，自應以建物每坪單價為計算基準等語。經查，系爭房屋於72年3月2日建築完成（建物登記謄本見原審卷第74頁），上訴人於100年12月間買受系爭房地時，房屋已建築完成逾28年，系爭房地於101年2月17日辦理所有權移轉登記之土地所有權買賣移轉契約書所載土地價款為440萬7,034元（原審卷第49頁）、房屋價款為39萬7,700元（原審卷第51頁），土地價款為房屋價款之11.08倍（計算式：4,407,034÷397,700=11.08）；系爭房地經社團法人台北市不動產估價師公會鑑定市價結果，更正前土地價格為1,634萬4,794元、建物價格為241萬4,209元（不動產估價報告書第4頁），土地價格為建物價格之6.77倍（計算式：16,344,794÷2,414,209=6.77）。常態情形台北市土地價格高出建物價格甚多，房地買賣價金中大部分係支付土地價金，為一般人均有之認知，則建物所坐落土地之面積，為房地買賣相當重要的因素，一般買受人會考慮土地之面積以決定買賣價金，而不會僅憑建物登記之面積作為買賣價金計算之基礎，上訴人主張應以建物每坪單價為計算基準云云，並不足採。至上訴人所提原證7永慶房屋網站及PC home新聞、原證8PC home新聞、原證10內政部地政司全球資訊網實價登錄建坪單價舉例說明，乃房仲業者提供售屋參考資料（原審卷第89至92頁）、劉女訴請房屋仲介賠償敗訴之新聞報導（原審卷第87至88頁）、央行緊盯房市打房措施之新聞報導（原審卷第93頁）、實價登錄揭露含車位建坪單價計算說明（原審卷第99頁），均為上訴人篩選過之片段資料，尚難認為買賣實務均依建物每坪單價作為市價（交易價格）之計算基準。況不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第3條第1項規定：「買賣案件申報登錄成交實際資訊之類別及內容如下：...二、價格資訊：房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價...」第2項規定：「前項第二款交易總價如係土地與建物分別計價者，應分別登錄；合併計價者，應登錄房地交易總價。」仍有「交易總價如係土地與建物分別計價者，應分別登錄」之土地、建物分別計價情形，難認買賣實務均依建物每坪單價作為計算基準。
②上訴人主張：上訴人因係自住，因信賴被上訴人之錯誤
登載，始以1,906萬元購買面積124.3367平方公尺系爭房地，每坪售價相當於50萬6,757元，更正後面積減少1
9.43平方公尺（5.8775坪），致使上受人受有溢付297萬8,464元（計算式：506,755×5.8775=2,978,464）之損害等語。經查，衡諸市場交易常情，買受人於買賣業經登記之成屋時，如係自住，必然會前往親自察看建物之室內空間大小、房間配置、使用狀況，並建物所坐落土地之位置、應有部分及面積，整體加以評價後，復與出賣人間就標的物及價金互相同意時，始就房地成立買賣契約，自非僅憑建物登記之面積而約定房地之買賣價金。本件上訴人購買系爭房地是供自住，建物原登記主建物（不含附屬建物及共同使用部分）面積為98.28平方公尺（約29.7297坪），101年5月14日更正主建物面積為78.4平方公尺（約23.716坪），更正前後主建物（不含附屬建物及共同使用部分）面積相差達19.88平方公尺（計算式：98.28㎡-78.4㎡=19.88㎡，約6.0137坪），為實際主建物面積之25.35%（計算式：19.88㎡÷7
8.4㎡=25.35㎡），換言之，主建物之實際面積，較原登記主建物面積少19.88平方公尺（即6.0137坪），客觀上面積差距應已達到一般人會有所懷疑之程度，於購買前通常會加以丈量、確認。本件僅單純「建物」面積登記錯誤，就建物所坐落「土地」之登記面積並無錯誤，換言之，被上訴人就系爭「建物」之登記面積雖有錯誤，但就「土地」之登記面積並無錯誤，則就上訴人所信賴之「建物」登記面積部分加以賠償，即足以填補其損害。上訴人主張因信賴被上訴人之錯誤登載始以總價1,906萬元購買系爭房地，應以房地每坪50萬6,755元計算，損害額為297萬8,464元云云，並不足採。③上訴人主張：估價報告書載明，本件系爭房地於面積更
正後，其價值差額為126萬6,988元，被上訴人至少應賠償126萬6,988元等語。被上訴人抗辯：本案土地面積未登記錯誤，鑑價報告對於土地價格估算減損恐有誤會，該棟建物係於72年間興建完成，當時並無土地持分應依建物面積比例分配之規定，土地建物持分比例本來就不一定等分，估價報告未考量同棟其他樓層也有建物沒有相對應的土地持分，顯有未洽，葉又銘於估價時未詳查系爭建物中仍有七戶僅有建物所有權，完全沒有土地持分，估價過於主觀認定等語。經查，法院不得將採證認事之職權委諸鑑定人，否則即與鑑定僅為一種調查證據之方法之旨趣，殊有違背（最高法院79年度台上字第540號判例要旨參照）。社團法人台北市不動產估價師公會鑑定報告認為：「㈠勘估標的建物於坐落基地不變的情況下，錯誤面積登記更正前，於100年12月20日之市價為1,875萬9,003元，更正後為1,749萬2,015元，相差126萬6,988元。㈡勘估標的建物於100年12月20日時房屋市價更正前為241萬4,209元，更正後為203萬7,410元，土地市價更正前為1,634萬4,794元，更正後為1,545萬4,605元。（相同土地面積，但價格不同，原因在於：更正後之土地面積大於應有之面積，而該部份之使用權受限，其價格減損所造成）」（評估價值結論見不動產估價報告書第4頁）。製作該估價報告書之估價師葉又銘在本院到場證稱：不動產的價值是包含建物及土地的價格，所以建物分配土地面積不變的情況下，區分所有建物在相同建物面積下應有相對應的土地持分，所以建物面積越大土地持分就越大，即民法第799條第4項規定，本件建物更正前面積為37.61坪，更正後為31.74坪，原面積37.61坪對應土地面積為6.11坪，更正後的土地持分只要5坪就夠了所以估價時以更正後建物31.74坪之房地結合體合理市價再加上土地1.1坪之價值，惟須扣除土地1.1坪被其他住戶占用使用權的價值（如鑑定報告第26頁）...除非一開始登記土地6.11坪就是錯的等語（葉又銘筆錄見本院卷第118頁反面、第119頁）。
然查，98年1月23日增訂之民法第799條第4項固規定：
「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」其立法理由為：「關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，爰於第4項予以明定，俾供遵循。」然系爭房屋於72年3月2日即已建築完成（建物登記謄本見原審卷第74頁），而民法第799條第4項區分所有建築物共有部分及基地應有部分之原則性規範係於98年1月23日始為增訂，尚難因此認為72年間系爭建築物共有部分及基地之應有部分，係依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。本件台○○○區○○段○○段○○○○號土地上之建物如門牌號天母西44之1號4樓、6樓、7樓之所有權人只有建物所有權，登記原因發生日期皆為72年3月2日為第一次所有權登記，均無相對應的土地應有部分（438地號土地謄本見本院卷第107至115頁，31997建號謄本見同卷第103頁，31999建號謄本見同卷第105頁，31992建號謄本見同卷第106頁），可知72年當時基地之應有部分並非依建物專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，鑑定單位將98年所增訂之民法第799條第4項用以解釋72年間建物與土地應有部分之分配狀況，容有未洽。按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許（最高法院100年台上字第1776號判決參照）。共有土地之分管契約係指土地共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分，而為管理之契約，此種契約係共有人全體所訂立，此即民法第820條第1項所稱「除契約另有約定」之情形，其內容為分別占有共有物之特定部分而為管理，本諸契約自由原則，其所約定占有共有物之特定部分，不以按應有部分換算者為限，較應有部分換算為多或少均無不可，部分共有人未占有共有物，甚或將部分共有物交予第三人使用收益者，亦足當之（此即大法官會議解釋第349號解釋所涉及之分管類型）。分管契約因係關於共有物管理之約定，故其成立須由共有人全體共同協議定之，然不以書面為必要，以明示或默示為之均無不可（最高法院87年台上字第1359號、98年台上字第1087號判決參照）。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第2426號、99年台上字第270號、99年台上字第2278號判決參照）。系爭房屋坐落於台北市○○區○○段○○段000地號土地，然72年當時基地之應有部分並非依建物專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，已如上述，迄今已逾30年，關於以438地號土地作為其上建物基地之管理方式如建物所有權第一次登記所載，並無表示反對之意，應認土地共有人已默示同意建物使用土地之分管協議，上訴人取得系爭土地所有權，因可明知系爭土地之利用方式，應受該分管契約之拘束。不動產估價報告書以98年增訂之法律規定為據而估算系爭房屋之土地價格減損部分，無法採納，上訴人主張依估價報告書被上訴人至少應賠償126萬6,988元云云，並不足採。
④被上訴人抗辯：鑑價勘查時未通知被上訴人到場，已侵
害被上訴人陳述意見之權利等語。經查，葉又銘證稱：伊透過上訴人的代理人聯絡上訴人時間至現場拍照，勘驗系爭房屋現況及週圍環境的狀況，當時確實沒有通知被上訴人到場，也沒有與被上訴人聯絡，因伊只是要看系爭房子的狀況，要進入系爭房子，與地政機關沒有必然的關係，所以沒有通知被上訴人，這符合一般估價程序等語（葉文銘筆錄見本院卷118反面至119頁），上訴人未再舉證證明其鑑定程序違背法令，尚難因此認為鑑定不當。
⑤上訴人所提他案判決之事實與本件不同，且非上級法院
所為統一法律見解之判例，本院自不受其拘束，仍得就個案獨立判斷。至上訴人所提之最高法院64年度第6次民庭庭推總會決議固記載：「物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準，蓋損害之目的在於填補所生之損害...被害人如能證明在請求或起訴前有具體事實，可以獲得較高之交換價格者，應以該較高之價格為準，因被害人如未被侵害，即可獲得該項利益也。」惟土地法第68條第2項已明文規定：「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」係以「受損害時」為計算標準，本件自應以上訴人購買時之價格計算損害賠償額，又如上②③所述，尚難認為受損害之價值為上訴人主張之297萬8,464元或126萬6,988元。
⒋綜上，上訴人因被上訴人建物面積登記錯誤而受有37萬6,799元之損害。
㈡依土地法第68條第1項規定，被上訴人應賠償上訴人37萬6,799元。
⒈上訴人主張：依國家賠償法及土地法第68條之規定，上訴人應賠償被上訴人297萬8,464元等語。
⒉土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受
損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」第2項規定：
「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」所謂受損害時之價值，指受損害時之市價而言（最高法院85年台上字第406號裁判要旨參照）。本件上訴人因被上訴人建物面積登記錯誤而受有37萬6,799元之損害，已如上㈠所述，上訴人應予賠償。
⒊國家賠償法第6條規定：「國家損害賠償，本法及民法以
外其他法律有特別規定者，適用其他法。」土地法為民法及國家賠償法之特別法，應優先適用。上訴人主張依國家賠償法請求部分，為無理由。
⒋綜上，被上訴人將系爭建物之面積登記錯誤，依土地法第
68條第1項規定，應賠償上訴人受損害時之價值37萬6,799元。
綜上所述，本件上訴人得請求被上訴人給付37萬6,799元，及
自國家賠償請求書送達翌日即101年4月25日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，逾此所為請求，不應准許。原判決認上訴人請求被上訴人給付為無理由而予以駁回之13萬0,174元（計算式：376,799-246,625=130,174）及利息部分，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應予准許，並依兩造之聲請酌定假執行及免假執行之擔保金額，至上訴人其餘上訴為無理由，應予駁回。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟
法第449條第1項、第450條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 14 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 曾錦昌法 官 周美雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 14 日
書記官 陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。