臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第151號上 訴 人 汪展慶訴訟代理人 連銀山律師被上訴人 社團法人桃園縣基督教台灣宣教聯會所屬台灣宣教
神學院法定代理人 曾金助訴訟代理人 文志榮律師上列當事人間請求解除租賃契約等事件，上訴人對於中華民國101年12月19日臺灣桃園地方法院100年度訴字第660號第一審判決提起上訴，本院於102年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按有權利能力者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第1項定有明文。本件被上訴人於原審以「曾金助即台灣宣教神學院」名義起訴，主張伊於民國98年12月23日與上訴人簽定租賃契約書（下稱系爭租約），承租坐落桃園市○○路○○○號3至6樓房屋及地下室停車位2個（下合稱系爭房屋），然上訴人並未提供合於約定使用之租賃物，伊自得終止系爭租約，並向上訴人請求所受之賠償損害等語。而「曾金助即台灣宣教神學院」係屬有權利能力者，自有當事人能力。嗣被上訴人於本院審理中，將「曾金助即台灣宣教神學院」更名為「社團法人桃園縣基督教台灣宣教聯會所屬台灣宣教神學院」，並以曾金助為法定代理人，有被上訴人提出之法人登記證書、桃園縣政府立案證書、社團法人桃園縣基督教台灣宣教聯會組織章程、聘書等件附卷可稽（見本院卷第43-49頁），足見社團法人桃園縣基督教台灣宣教聯會所屬台灣宣教神學院與曾金助即台灣宣教神學院為同一之權利主體，僅屬明稱之變更，並未涉及當事人之變更。是上訴人辯稱：台灣宣教神學院即曾金助，並無獨立之法人格，亦無當事人能力；被上訴人以「台灣宣教神學院即曾金助」名義起訴，嗣將其名稱更正為「社團法人桃園縣基督教台灣宣教聯會所屬台灣宣教神學院，法定代理人曾金助」，屬當事人之變更，即訴之變更，上訴人不予同意，被上訴人之變更即非合法云云，尚非可採。
二、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應准被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人就坐落桃園縣桃園市○○路○○○號3至5樓之建物，於98年12月間張貼招租公告載明：「租、辦公室、牆面廣告，適合教會、餐廳、員工宿舍，3至5樓面積80至250坪」等語，伊見之即與上訴人相約前往檢視屋況，認該建物確實適合教會使用，遂於98年12月23日與上訴人簽定系爭租約，租賃標的物為系爭房屋，約定租期自99年2月1日起至102年2月1日止；租金為每月新臺幣（下同）4萬元。伊承租系爭房屋係作為教會使用，此為上訴人所明知，必為兩造所合意，雖未載明於系爭租約，仍無妨系爭房屋係約定租與伊作為教會使用之目的，故上訴人應交付伊以合於教會使用之租賃物。惟伊於上訴人交付系爭房屋，遷入及整理系爭房屋時，遭上訴人住於2樓之胞姊激烈表示反對，並百般無理禁止伊製造任何聲音（包括裝潢、搬動傢俱、詩歌敬拜等聲音)，甚至向總統府檢舉，伊於收受桃園縣政府之公文後，始發現上訴人所交付之系爭房屋並未變更使用執照，根本不能作為教會使用，顯見上訴人係提供不合約定使用之租賃物，不符合債之本旨，伊雖數度要求上訴人處理，均未獲置理，致伊不能合法、順利使用系爭房屋，伊乃於99年8月30日通知上訴人自99年9月1日起終止系爭租約。又伊承租系爭房屋後，雖得用以居住、及作為牧師館、宿舍等使用，然伊承租之主要目的係作為教會使用，如教會不能合法使用，則將失其居住之目的，對伊即無利益，伊自得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償，並得解除契約。故伊以起訴狀繕本送達上訴人為解除契約之意思表示，並請求上訴人對伊所受損害負債務不履行之損害賠償責任。爰依民法第227條第1項、第226條第2項、第259條第2款、第260條、第263條規定及民法第184條第1項前段等規定，請求上訴人賠償如下之損害：伊支付裝潢工資、設備及其他設施費用59萬7,483元，依使用期間比例予以計算，伊得向上訴人請求賠償31萬9,783元；伊支付裝潢設備及其他設施費用因無法使使用之損害為27萬7,700元；又被上訴人另行租屋增加租金及必要之管理費，受有之損害為93萬8,550元。上訴人知悉伊承租系爭房屋係作為教會、辦公室使用，即負有告知伊「系爭房屋依建築法規不得使用為教會、辦公室等資訊」之作為義務，卻隱瞞不為告知，使伊遭受主管機關桃園縣政府之不利處分，無法依系爭租約使用租賃物，致受鉅額之損害。上訴人有以不作為詐欺之行為，致伊受有財產上損害，應對被上訴人負不作為侵權損害賠償責任等語。爰起訴求為命上訴人賠償被上訴人153萬6,033元，及自99年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：兩造並未約定系爭房屋作為教會使用。本件招租廣告中雖有「租、辦公室、牆面廣告、適合教會、餐廳、員工宿舍…」等字句，惟此招租廣告乃要約之引誘而非要約，伊自不受其拘束，故兩造是否有約定系爭房屋係作為教會使用，應以系爭租約為依據。而系爭租約並無作為教會使用之約定，故伊不構成債務不履行或侵權行為，被上訴人依此請求賠償損害，即屬無據。又被上訴人於承租後，欲作為「教會、牧師、宿舍」或其他使用，乃被上訴人應自行斟酌考量之事，與伊無涉。另被上訴人所收受桃園縣政府之函文，僅通知欲於99年6月4日辦理現場會勘而已，並非不利益處分。況被上訴人並非社團或財團法人，亦非依法組織之人民團體，縱令伊將系爭房屋變更使用，被上訴人依其資格是否即能將系爭房屋作為教會使用，非無疑問。若被上訴人因其個人因素而無法申請教會使用，伊亦無侵權行為或債務不履行之問題。且被上訴人已具租屋作為教會使用之經驗，當知何種建物可供教會使用，若被上訴人承租系爭房屋欲作為教會使用，何以未於訂約之際或於書面租約中，提出伊須負責將建物變更使用之要求，足證兩造並無將系爭房屋作為教會使用之合意，伊亦無將系爭房屋變更使用之義務。被上訴人所支出之費用遠高於一般費用，與常情不符。被上訴人請求賠償之損害內容及金額均於法無據。又被上訴人既已發函表明自99年9月1日起終止系爭租約，則其於租約終止後所新發生與他人間之租金債務，自與伊無關，亦無所謂租金之預期利益損害可言，伊無賠償之義務。況被上訴人非不能以相同之租金承租條件相當或類似之建物，故縱令上訴人有債務不履行或侵權行為，被上訴人亦未產生相當於租金之預期利益損害或負擔新租賃物之必要管理費用可預期節省之利益之損害，亦無相當因果關係存在，故被上訴人自不得請求賠償等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人給付148萬1,401元，及自100年2月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，並就被上訴人勝訴部分，分別酌定擔保金額為准、免假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，據其於準備程序期日到場，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
（被上訴人於原審敗訴部分，未據聲明不服，該部分業已確定）
四、經查：兩造於98年12月23日簽訂系爭租約，租期自99年2月1日起至102年2月1日，租金為每月4萬元；被上訴人承租系爭房屋係作為教會使用；上訴人委託之仲介公司於系爭房屋出租予被上訴人前，曾就系爭房屋張貼內容為「租-辦公室、牆面廣告，適合教會、餐廳、員工宿舍3-5樓面積80-250坪」之招租公告；被上訴人承租系爭房屋後，因供教會使用遭桃園縣政府發函限期命改善；上訴人胞姐曾張貼警告公告；被上訴人委請律師多次發函予上訴人出面處理，排除違反建築法及上訴人胞姐阻撓使用租賃物之障礙；嗣被上訴人於100年8月30日通知上訴人自99年9月1日起終止系爭租約等事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、桃園縣政府函、警告公告、律師函等件附卷可稽（見原法院100年度桃簡字第350號卷《下稱桃簡卷》第11至13、15、14、17-19頁），此部分事實自堪信為真實。是兩造間之主要爭點為：
㈠系爭招租廣告上所載之內容，是否為系爭租約之一部分?㈡系爭房屋無法供被上訴人作為教會使用，上訴人是否應對
被上訴人負損害賠償責任?㈢如上訴人應對被上訴人負損害賠償責任，則被上訴人得請
求之賠償金額為何?茲分述之。
五、經查，招租廣告固屬要約之引誘，然若承租人受此要約之引誘後，進而據此招租廣告之內容，與出租人洽談租賃事宜，則該招租廣告之記載，實已成為契約內容之一部分，而非僅單純之要約引誘。本件招租廣告載明系爭租賃物之格局適合教會、餐廳、員工宿舍。且證人即被上訴人之子曾聖宏亦證稱：「（問：簽約的過程有沒有跟上訴人提到說租這個房子要做什麼用的？）有。因為我要做教會使用，所以有問上訴人三樓挑高部分可否重新整理作為教堂使用，我們當時是看重系爭房子三樓挑高部分很氣派很適合作禮拜堂，才會挑中這個房子，所以我們和房東在言談中不斷提到如何使用作為教堂之用」等語（見原審卷第80頁背面）。是本件招租廣告上關於「適合教會、餐廳、員工宿舍」之記載，既已作為兩造洽談系爭租約契約之事宜，招租廣告所為「適合教會、餐廳、員工宿舍」之記載，實已成為契約內容之一部分，具有補充契約內容之效力，而成為系爭租約內容之一部。是上訴人辯稱其不受招租廣告內容之拘束云云，即非可採。
六、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。依此，「出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。又如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。又按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任」（最高法院86年度台上第3490號、86年度台上第1675號、77年台上字第2369號裁判要旨足參）。
次按：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」、「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者…」，建築法第73條第2項、第91條第1項分別定有明文。經查：系爭房屋經桃園縣政府於99年3月3日派員現場勘查，桃園縣桃園市○○路○○○號3-5樓，認「未經許可擅自作宗教設施場所使用，業已違反上揭建築法規定，請即依建築法相關規定改善」，有桃園縣政府99年3月11日府工使字第0000000000號函文在卷可稽（見桃簡卷第15頁）。而證人即建築師簡昌源於原審到場證稱：「（問：變更使用類別是需要所有權人去變更嗎？）不用，任何人都可以變更，但建築物所有權人要提供同意書，如果沒有建物所有人的同意書，縣政府不會受理」等語（見原審卷第162頁），足見系爭房屋使用執照欲變更為教會使用，需經上訴人出具同意書配合辦理，而上訴人訴訟代理人於原審陳稱：「上訴人有收到桃園縣政府99年3月11日之函文，因當時上訴人認為兩造簽約時並未約定系爭房屋係供教會使用，故未配合辦理」等語（見原審卷第187頁背面），堪認系爭房屋無法供作教會使用，係因上訴人不願配合辦理變更使用執照之申請所致。依上說明，上訴人就被上訴人因此所受之損害，自應負賠償責任。又被上訴人因上訴人上述債務不履行之行為，而解除系爭租約，並不妨礙損害賠償之請求，是被上訴人解除契約後，仍得請求上訴人賠償其損害。
七、被上訴人得請求之金額如下：
（一）關於裝潢工資損害部分：被上訴人主張其支出裝潢工資共計39萬6,957元，業據提出費用明細表、付款簽收單、統一發票為證（見桃簡卷第
26、27、29、30、44頁背面、第28頁正反面、第40、45、66頁，本院卷第190頁正背面），自堪採信。而系爭租約係自99年2月1日起至102年2月1日止合計3年即36個月，被上訴人係於99年9月1日終止系爭租約，有系爭租約及律師函在卷可證（見桃簡卷第11-13、19頁），足見系爭房屋被上訴人僅使用7個月，租約終止後之其餘29個月，被上訴人就其支出之裝潢工資、設備及其他設施等費用，則未能依原訂計畫使用。而上訴人除抗辯編號A14及A19均係室內裝修「一式」，不能證明是否為工資外，其餘部分均不爭執，而證人韋承綱到場證稱：「（問：這些發票日所載「一式」是什麼費用？）是連工帶料含工資」等語（見原審卷第79頁背面），足見編號A14及A19統一發票上所載金額確係被上訴人支出之裝潢工資，是上訴人所辯，即非可取。故被上訴人就裝潢工資部分，得請求被上訴人賠償之金額為31萬9,783元（396,957÷36=11,027；11,027×29=319,783，元以下四捨五入，下同），係屬有據；逾此部分之請求即屬無據。
（二）關於裝潢設備、其他設施等不能重覆使用之損害部分：被上訴人主張伊支出裝潢設備及其他設施等費用，僅使用7個月，另29個月已不能重覆使用，經折舊後之損失合計為35萬4,754元，扣除捨棄之C15部分1萬13元，伊得請求上訴人賠償27萬7,700元，並提出費用明細表、收據、付款簽收單、統一發票為證（見桃簡卷第25-33、37、38、43-48、53、54、57、58、61、63、66頁，本院卷第190頁背面、第191、192頁），而上訴人就C3、C8、C14、C16、E1、E2、E4、E8、F10、F11外，其餘項目之「金額」及「無法重複使用」部分不予爭執（見原審卷第195-196頁），該部分應屬可採；至其中編號E1「電熱器等」折舊後計4萬7,040元、編號E2「不銹鋼櫥櫃」折舊後計2,720元、編號E4「抽油煙機、瓦斯爐（3樓）」折舊後共計6,670元、編號E8「抽油煙機（5樓）」折舊後計3,729元、編號C3「電器用品（冷氣）」折舊後計7,680元，合計6萬7,839元（計算式：47,040+2,720+6,670+3,729+7,680＝67,839）
部分，係屬可再使用之設備，並經被上訴人拆除搬回，業據上訴人於原審自承在卷（見原審卷第198頁背面），是該部分自不應予以扣除。另上訴人辯稱編號F10「紅色窗簾（講台布幔）」為可重覆使用之耗材應予扣除云云，惟該項目業經證人韋承綱到場證稱：「（問：地毯及拉簾拆除後可否移到其他地方重複使用？）不行，因為…拉簾已經裁剪過了也無法重複使用」、「（問：證人說拉簾無法重複使用，意思是否為尺寸不一定相符，所以無法使用之意？）是的」等語（見原審卷第79頁背面、第80頁），是編號F10「紅色窗簾（講台布幔）」難認係屬可重覆使用之設備，上訴人所辯，自不足採，此部分即不應扣除。從而，被上訴人此部分得請求賠償之金額為22萬3,068元（計算式：354,754-10,013-67,839＝276,902；276,902÷36=7,692；7,692×29＝223,068），核屬有據；逾此部分之請求即屬無據。
（三）關於增加租金之損害部分：查兩造於98年12月23日簽訂系爭租約時，約定租賃期限為99年2月1日起至102年2月1日止，每月租金為4萬元，被上訴人與上訴人解除契約後，另向第三人以每月6萬4,000元之價格承租位於桃園市○○路○段○○○號3樓之5、4樓之7、5樓之1、12樓之1、18樓之4房屋及B2停車位7號及B3停車位3號使用等情，業據提出租賃契約書影本7份附卷可稽（見原審卷第41、42、59-64頁背面），而被上訴人另訂新約租所承租之租賃物之條件並未優於系爭房屋，此為上訴人所不爭，是上訴人辯稱被上訴人得以相同租金承租相類之租賃物云云，難認有據。又上訴人辯稱被上訴人所提原證10之租賃契約書及原證14之管理費收據，其承租人為「台灣宣教聯會」或「戴春香」，均與被上訴人並不相符云云，惟上開租約上雖有部分承租人載明為「台灣宣教聯會」或「戴春香」，惟該等租約上承租人欄上均蓋有「基督教台灣宣教神學院」之印章，且該印章與兩造前所簽立之系爭租約上被上訴人所用印之章相符，堪認被上訴人主張上開租約均係其所簽立，應屬可採。是被上訴人主張其與第三人另定租約，每月租金為6萬4,000元，因此受有每月租金增加2萬4,000元之損害，29個月之損失為69萬6,000元（24,000×29=696,000）。又被上訴人另與第三人所訂之租約每2個月須繳納管理費1萬7,325元（2,925+3,465+3,410+3,635元+3,890＝17,325），有被上訴人提出之管理費收據20紙在卷足稽（見原審卷第44-48頁背面），則被上訴人所受之預增加支出之此部分金額為25萬1,227元（17,325÷2=8,663；8,663×29＝251,227）之損害，是被上訴人此部分得請求之金額為94萬7,213元（696,000+251,227＝947,227），則被上訴人請求賠償93萬8,550元，未逾上開範圍，應予准許。
（四）依上，被上訴人此部分得請求之金額合計為148萬1,401元（319,783+223,068+938,550=1,481,401），係屬有據，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
八、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付1,481,401元及自起訴狀繕送達翌日即100年2月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許；逾上開範圍之請求，即屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並就該部分給付分別酌定擔保金額，為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
書記官 陳思云