臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1號上 訴 人 黃寶桂訴訟代理人 黃碧雪被 上訴人 吳武建訴訟代理人 黃永琛律師複 代理人 馮韋凱律師
劉桂君律師上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國101年10月31日臺灣臺北地方法院101年度訴字第1379號第一審判決提起上訴，本院於102年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照。查被上訴人主張上訴人撤銷出售如附圖所示門牌號碼為臺北市○○路○○ 巷○號未辦第一次所有權登記之建物（下稱系爭建物）之意思表示並不合法，兩造間就系爭建物之買賣關係仍存在一節，為上訴人所否認，則兩造間就系爭建物是否有買賣關係存在陷於不明確狀態，致被上訴人可否依買賣契約行使權利負擔義務之法律上之地位有不安之狀態存在，而此種狀態得以本件確認判決除去，揆諸上開說明，被上訴人提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）101年2月24日向上訴人買受系爭建物，雙方議定買賣總價為新臺幣（下同）150萬元，當日由伊交付面額50萬元之支票一紙（下稱系爭支票）作為定金交由上訴人收執，並由上訴人在支票影本下方簽註「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○ 號之建物買賣訂（定）金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元」等文字交付為收據。上訴人於101年 3月16日雖以北投郵局第214號存證信函主張撤銷出售系爭建物之意思表示並退還收受之定金支票云云，惟上訴人上開撤銷行為並不合法，伊於同年 5月25日已以臺北南海郵局第 496號存證信函向上訴人表示不同意，並將系爭支票寄還上訴人，兩造間買賣關係仍然存在，上訴人負有交付建物予伊之義務等情，爰依民法第348條第1項規定，求為確認兩造於101年 2月24日就系爭建物以總價150萬元之買賣關係存在；及上訴人應於伊給付 100萬元之同時將系爭建物交付伊之判決。
二、上訴人則以：伊因受不了被上訴人一再騷擾糾纏及巧言花語迷惑下，不知如何做出錯誤之意思表示，而於101年2月24日簽同意出售系爭建物並收下系爭支票之書面，惟事後驚覺錯誤，已於101年 3月16日以北投郵局第214號存證信函向被上訴人表示撤銷該錯誤之意思表示，並退還系爭支票，兩造間買賣關係已不存在。縱認兩造間買賣關係存在，亦僅成立買賣之債權契約而不及於買賣之物權契約。兩造就系爭建物買賣物權性必要之點，如交付方式、履行期限等均未達成一致之意思表示，自難謂成立買賣物權契約，被上訴人提起本件訴訟為無理由等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，補陳：伊於101年2月24日在被上訴人備妥之定金收據上簽字，並不知出售系爭建物應先通知土地所有權人行使優先購買權情事，當時伊若知此情事即不會為出售之意思表示，依民法第88條規定，伊自得撤銷該錯誤之意思表示。系爭建物所坐落土地所有權人吳玲嬋有優先承買權，被上訴人提起本件訴訟為無理由等語，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人補陳：兩造間就系爭建物既成立買賣契約，上訴人即負有交付系爭建物義務，並不因上訴人未兌領系爭支票而有所影響。定金收據上已明確記載買賣標的及金額，無發生錯誤可能，上訴人既未舉證以實其說，自不足認上訴人撤銷出售系爭建物之意思表示為合法。又土地法第 104條或民法第426條之2規定，性質上為先買特權之形成權，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約，並非妨礙出賣人與第三人間成立買賣契約之障礙事由。況系爭建物所坐落土地所有權人吳玲嬋已聲明拋棄其對於上訴人出售系爭建物之優先購買權，上訴人辯稱因地主有優先承買權而無法成立買賣云云，亦無足採等語，答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭建物未辦第一次所有權登記，上訴人就系爭建物有事實上處分權。
㈡被上訴人於101年2月24日交付發票日為101年2月 7日、支票
號碼 DR0000000號、票面金額50萬元支票予上訴人，上訴人並在支票影本下方簽註「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○號之建物買賣訂（定）金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元」等文字交付被上訴人。
㈢上訴人於101年 3月16日以北投郵局第214號存證信函向被上
訴人表示其因錯誤而撤銷出售系爭建物之意思表示，並退還系爭支票予被上訴人。
㈣被上訴人於101年 5月25日以臺北南海郵局第496號存證信函
向上訴人表示不同意上訴人之撤銷行為，並返還系爭支票予上訴人。
五、被上訴人主張兩造間就系爭建物成立買賣契約，上訴人撤銷其出售系爭建物之意思表示並不合法，是兩造間之買賣契約仍然存在，上訴人應於伊給付 100萬元同時將系爭建物交付伊等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件主要爭點在於：㈠兩造間就系爭建物是否已成立買賣契約？㈡上訴人得否依民法第88條規定，撤銷其出售系爭建物之意思表示？㈢若兩造間買賣契約繼續存在，被上訴人提起本件確認之訴及請求上訴人交付系爭建物，有無理由？
六、兩造間買賣契約之法律關係存在：㈠按當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未
經表示意思者，推定其契約為成立；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第 2項、第345條定有明文。次按不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立（最高法院20年上字第1207號判例參照）。是買賣不動產之債權契約，係為不要式行為，雙方若就房屋之標的物及價金互相同意，則不動產買賣之債權契約即屬成立。
㈡查被上訴人主張於101年2月24日向上訴人買受系爭建物，買
賣總價金經雙方議定為 150萬元，被上訴人於同日交付上訴人面額50萬元支票乙紙作為定金，並上訴人當場出具載明：
「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○ 號之建物買賣訂金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元…」交付被上訴人收執之定金收據乙紙，業提出支票及定金收據影本為證（見原審卷第 8頁）。查該定金收據上載明「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○ 號之建物買賣定金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元整，恐口無憑，特立此據，以示證明。簽收人：甲○○。中華民國101年2月24日」等語，並蓋有上訴人之印章，而上訴人承認有簽發上開收據（見原審卷第26頁），是兩造間就買賣標的系爭建物及價金數額等必要之點，已雙方互相意思表示一致，買賣契約即屬成立，並非只是預約。被上訴人主張兩造間就系爭建物已成立買賣契約乙詞，堪可採信。
㈢上訴人雖又稱其收受之支票至今並未兌領，系爭建物之買賣
契約自未成立云云。惟按「支票雖非金錢，然為有價證券、金錢證券、支付證券，有其面額之價值。倘當事人間係以該面額所表彰之金錢價值，充為定金之交付，本諸契約自由之原則，應為法之所許。」（最高法院92年度台上字第1967號民事判決要旨同此見解）。查被上訴人既已交付上述支票並由上訴人收受，於收據上親自簽名用印，以該支票面額50萬元表彰之金錢價值充作購買系爭建物之定金，從而兩造間就系爭建物之買賣契約業已合法成立，不因上訴人未兌領支票而有所影響。至其餘 100萬元價金被上訴人未交付，僅為同時履行抗辯問題，不得否認買賣契約之成立。又關於建物交付之履行期限，並無必然約定，原非契約必要之點，若無約定則屬收受價金後應為交付，更不影響買賣契約之成立。
七、上訴人不得依民法第88條規定，撤銷其出售系爭建物之意思表示：
㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第 1項定有明文。復按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。再按當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號判例參照）。
㈡查上訴人辯稱因受不了被上訴人一再騷擾糾纏及巧言花語之
迷惑下，不知如何做出錯誤之意思表示，於101年2月24日簽下同意出售所有系爭建物，並收下被上訴人預謀準備好之過期支票，事後上訴人驚覺錯誤云云。惟查定金收據上載明「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○ 號之建物買賣訂金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元整，恐口無憑，特立此據，以示證明。簽收人：甲○○。中華民國101年2月24日」等語，已就系爭買賣標的及出售金額為明確記載，尚難認上訴人為出賣之意思表示時有何錯誤，又上訴人所稱遭被上訴人一再騷擾糾纏及巧言花語之迷惑云云，為被上訴人否認，上訴人未就遭被上訴人騷擾之情事舉證證明之，況此亦與意思表示錯誤無關涉，自難採信。又上訴人雖於101年3月16日以北投郵局第214號存證信函退還被上訴人系爭支票，然被上訴人於101年5月25日以臺北南海郵局第496號存證信函檢附系爭支票交還上訴人（見原審卷第9至10、43至46頁），尚難認被上訴人有默示同意上訴人撤銷系爭買賣契約。
㈢另按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同
樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2定有明文。末按民法第426條之2 及土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」，係專指出賣人將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人為通知而言，此觀民法第426條之2 第2項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄」，第 3項增設「『出賣人』未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，暨土地法第104條第2項規定「前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字自明。可知民法第426條之2規定之優先承買權性質上為先買特權（先買權）之形成權，對出賣人具有相對之物權效力，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約，並非妨礙出賣人與第三人間成立買賣契約之障礙事由。查系爭建物坐落之台北市○○區○○段○○段 000地號土地所有權人吳玲嬋，業已聲明拋棄對於上訴人出售系爭建物予被上訴人而依法所生之優先購買權，此亦有聲明書、存證信函及送達回執足以證明（見本院卷第84至87頁、第90頁），是上訴人稱因地主有優先承買權而無法成立買賣云云，亦無足採。
㈣上訴人又稱伊向系爭建物坐落土地所有權人陳亮達等16人承
租該土地，詎土地所有權人未通知伊即出售並移轉登記訴外人吳玲嬋，因上訴人之優先購買權有相對的物權效力，該買賣既未通知上訴人行使優先購買權，自不得對抗上訴人，上訴人如知悉此情事即不為買賣之意思表示，爰撤銷該買賣之意思表示云云。按「民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，上訴人為和解之動機，縱由於誤信....即與上開法條所定得撤銷意思表示之要件不合」（最高法院51年度台上字第3311號民事判例可資參照）。再按「民法第88條第一項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限，該條項規定甚明。本件上訴人雖以『若知政府無意在埔里鎮興建勞工育樂中心，根本不可能出售系爭土地』為由撤銷出售土地之意思表示，但此屬於動機錯誤之範疇，自無法援引民法第88條規定予以撤銷。」最高法院94年度台上字第2040號民事判決意旨同此見解。本件上訴人所辯揆諸前揭意旨，屬於上訴人內心關於意思表示緣由之錯誤，非他人所得窺知，自不許上訴人主張撤銷，以保障交易安全。至於上訴人得否對於原土地所有權人行使優先承買權否，乃上訴人得否對於訴外人主張權利問題，不影響本件賣賣契約成立。
八、被上訴人請求於交付價金100萬元時，上訴人應交付系爭建物為有理由：
㈠按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第 367條定有明文。又按「買受人對於出賣人除應交付約定價金外，尚有受領標的物之義務，此觀民法第 367條規定自明，所謂受領標的物之義務，在不動產之買賣，應包括協同辦理所有權移轉登記之義務在內。」最高法院76年度台上字第651號判決意旨同此見解。
㈡查兩造間已成立系爭契約，上訴人雖於101年3月16日以北投
郵局第 214號存證信函退還被上訴人系爭支票，然被上訴人於101年 5月25日以臺北南海郵局第496號存證信函檢附系爭支票交還上訴人（見原審卷第9至10、43至46 頁），則系爭支票仍為上訴人持有，應認被上訴人已給付買賣價金50萬元。系爭契約總價金為 150萬元，扣除已給付定金50萬元，被上訴人尚餘 100萬元價金未給付上訴人，是被上訴人請求於交付價金 100萬元予上訴人之同時，上訴人應依系爭契約交付系爭建物，於法即屬有據。
㈢又查系爭建物係未辦理保存登記之建物，而為地政機關所不
許登記，自無所謂移轉之書面契約，但因尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時仍負有交付其物於買受人之義務。上訴人主張不動產買賣雙方僅訂有債權契約而未有書面之物權契約，則買受人不得請求出賣人交付不動產所有權云云，於法已有不合。至上訴人主張被上訴人曾承諾會提供附近適當的地方供上訴人搬遷使用云云，然查當時協議兩造並未取得一致，有協議書影本可參（見本院卷第44頁），上訴人又未舉證以實其說，並非可採，況依上訴人所述係原審判決後為約定（見本院卷第23頁），為事後之約定，顯不影響兩造買賣關係之成立與上訴人交付之義務，上訴人抗辯亦無理由。
九、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於系爭契約及民法第348條第1項規定，請求確認兩造間於101年 2月24日就系爭建物以總價金150萬元之買賣關係存在，暨請求上訴人於被上訴人給付 100萬元之同時，應將系爭建物交付被上訴人，洵屬有據，應予准許。是則原審確認兩造於101年2月24日就如附圖所示座落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上、門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○號建物以總價金150萬元之買賣關係存在，並判命上訴人應於被上訴人給付 100萬元之同時將前項之建物交付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
叁、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 1 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭法 官 黃嘉烈正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 2 日
書記官 王宜玲