臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1084號上 訴 人 許維義被 上訴人 台灣糖業股份有限公司法定代理人 陳昭義訴訟代理人 林志宏律師複 代理人 楊翕翱律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年8月1日臺灣新竹地方法院102年度訴字第40號第一審判決提起上訴，本院於103年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、被上訴人起訴主張：上訴人所有門牌號碼新竹市○○路○ 段○○○巷○○○○號二層磚造建物（下稱系爭房屋），無權占用伊所有新竹市○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱608-1、609地號土地，合稱系爭土地），占用面積如原審判決附圖所示608-1⑴、面積8.41平方公尺、609⑴、面積6.54平方公尺，依民法第 767條規定，訴請上訴人拆除占用伊上開土地之地上物並返還土地。又上訴人所有系爭房屋長期無權占用系爭土地，侵害伊使用收益權限，上訴人受有相當租金之利益，並致伊受有損害，亦得依民法第 179條之規定，訴請上訴人給付起訴日（102年1月18日）前回溯5年（即自97年1月18日起至 102年1月17日止）期間，以該土地申報地價年息10%計算相當租金不當得利共46,338元本息，並自起訴日（102年1月18日）起，按月給付不當得利1,071 元，並聲明：㈠上訴人應將608-1地號土地上，如原審判決附圖所示編號608-1⑴面積8.41平方公尺、坐落609 地號土地上，如原審判決附圖所示編號609⑴面積6.54 平方公尺地上物拆除，並將上開占用土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人46,338元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨自102年1月18日起至返還前揭土地之日止，按月給付被上訴人1,071元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
（另關於被上訴人訴請原審被告吳書英拆屋還地部分，不予贅述）（原審除判決依被上訴人聲明第㈠項所示命上訴人拆屋還地，
並命上訴人給付被上訴人23,095元，及自 102年5月8日起算之法定利息，暨自102年1月18日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人428 元；並就被上訴人勝訴部分各為准、免假執行之宣告，且駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴。至被上訴人敗訴部分則未據上訴，已告確定。）並於本院為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊所有系爭房屋，係84年5月1日向行政院國軍退除役官兵輔導委員會新竹榮民服務處（下稱新竹榮民服務處）承購。嗣軍方辦理拆遷補償事宜，經與被上訴人及軍方協商後，被上訴人已承諾伊加強系爭房屋樑柱後，同意與伊簽訂土地租賃契約，將伊系爭房屋占用被上訴人之土地出租，且依被上訴人要求出具印鑑證明，並提承租土地意願書用印後交軍方，被上訴人既承諾將伊地上物占用之土地出租予伊，伊即非無權占用，況且伊所有系爭房屋乃住家使用，被上訴人以土地申報地價年息10% 計算相當租金不當得利，亦屬過高等語，資為抗辯。
並於本院為上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人所有之系爭房屋，占用被上訴人所有608-1 地號土地
如附圖（即新竹市地政事務所 102年5月7日土地複丈成果圖）所示編號608-1⑴面積8.41平方公尺、609地號土地如附圖所示編號609⑴面積6.54平方公尺之土地。
㈡608-1、609地號土地之申報地價於97年間每平方公尺均為6080元，99年1月開始至101年底每平方公尺均為6240元。
四、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張：其所有系爭土地遭上訴人之系爭房屋無權占用，請求上訴人拆屋還地並給付相當租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠上訴人所有之系爭房屋，是否無權占用被上訴人之土地？被上訴人訴請上訴人拆除地上物並返還土地有無理由？㈡若上訴人無權占用土地，被上訴人請求不當得利是否有理由？其金額以多少為適當？茲分別論述如下：
㈠關於上訴人所有系爭房屋，是否無權占用被上訴人土地而應拆除之爭點：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第 277條定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
查上訴人所有系爭房屋，占用被上訴人所有608-1 地號土地如原審判決附圖（即新竹市地政事務所 102年5月7日土地複丈成果圖）所示編號608-1⑴面積8.41平方公尺、609地號土地如原判決附圖所示編號609⑴面積6.54 平方公尺，有土地登記謄本（見原審卷第10-13頁）、新竹市地政事務所102年5月7日土地複丈成果圖（見原審卷第 135頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真。上訴人既不否認其所有系爭房屋占用被上訴人土地，僅抗辯：被上訴人已同意其承租所占用之土地，並非無權占用云云，依前開說明，上訴人自應就系爭房屋占用被上訴人土地具正當權源，即兩造間存有租賃契約關係之有利事實，負舉證之責。
⒉上訴人雖主張：系爭房屋乃伊84年5月1日向新竹榮民服務處
承購，嗣於 101年間就系爭房屋占用被上訴人土地拆遷補償一事，與軍方及被上訴人協商，於現場會勘時被上訴人代表承諾如系爭房屋未占用道路部分同意給予承租，伊當場與軍方簽立同意向被上訴人承租土地之表格，並提出印鑑證明等相關資料；又再次會勘時，被上訴人人員高大益曾表示如系爭房屋加強鋼樑柱施工完成，即與伊簽立租賃契約，伊已施工完成，故兩造間就系爭房屋占用之土地已成立租賃契約關係云云，並提出同意承讓權利契約書、房屋稅繳納證明書、房屋稅籍證明書及電費收據（見原審卷第56 -59頁）、會議名稱為「辦理本部列管新竹市『陸光新村』占用戶補件說明暨台糖土地返還協調會」之101年7月25日陸軍第六軍團軍眷服務組參加部外會議紀錄表（下稱部外會議紀錄表，見原審卷第49頁正、反面）、違建戶補償作業說帖（見原審卷第50-51頁反面）、拆除估算資料（見原審卷第 52頁）、印鑑證明、戶籍登記簿節本、身分證影本（見原審卷第 53-55頁）、照片6張（見原審卷第61-63頁）為證。惟查：
①上訴人98年間曾向民意代表即立法委員呂學樟陳情，經其以
國會辦公室函被上訴人表達希比照 98年5月15日協調會結論辦理，即由軍方派員丈量每戶現況面積後，再由被上訴人台中區處呈報總公司核准後予以承租之旨，此有立法委員呂學樟國會辦公室98年6月3日函、陳情函可稽（見原審卷第94-95頁），然依 101年7月25日陸軍第六軍團軍眷服務組參加部外會議紀錄表所載，被上訴人之股長即訴外人高大益於會議中發言：有關佔用472、473、520 地號部分可以向本公司辦理租賃，其他因占用道路預定地，由軍方協助辦理補償事宜並配合拆遷等語，可見高大益於該次會議中所提得辦理租賃之土地，實未含上訴人所有系爭房屋占用之土地（即第608-
1、609地號土地），況且上訴人於該次會議中亦表示：98年間向呂學樟立法委員陳情申請丈量，立委回復告知本戶並未占用道路，若真有占到道路預定地，請問被上訴人若目前無計畫使用，是否先讓屋主租賃，延後拆除等語，亦表明願意承租，請求延後拆除意旨，再參酌該次會議結論第三點記載：「有關占用道路住戶之疑義，協請工程官申請丈量鑑界」等語，由此可見，於該次會議中，難認被上訴人確已承諾上訴人承租之意。再觀諸被上訴人所提由不同單位作成同次協調會會議紀錄中訴外人高大益針對上訴人前揭所提意見表示：「有關許維義先生所提98年陳情乙情，已於當時函復處理原則，函覆內容略以：占用道路預定地部分拆除後，所餘土地面積是否仍具租賃價值，請主動洽本公司評估後再行辦理」等語（見原審卷第 108-109頁），亦僅表上訴人得洽被上訴人評估後再行辦理，實未已承諾上訴人承租土地之情。綜上堪認，迄至101年7月25日會議時，被上訴人始終未有同意與上訴人就系爭房屋占用之土地成立租賃關係甚明。
②又立法委員呂學樟服務處曾於 102年4月9日就上訴人等占用
被上訴人土地一事召開協調會，該次會議結論第二點固載以：「該筆土地屬住宅區部分請許君 2員提供佔租相關資料予台糖公司，先依 101年10月29日鑑界面積『予以承租』，俟新竹市政府地政事務所辦理使用分區分割完成後，再依分割後面積予以增減」等語（見原審卷第97-1頁），然關於該次會議結論，被上訴人訴代陳稱：系爭土地部分為道路用地，此無法出租予上訴人，部分使用分區為部分住宅、部分道路用地，須先辦理使用分區之分割，確認屬於住宅區部分，被上訴人可簽報到總公司，看是否可出租予上訴人等語，並經上訴人自承該次協調情形確實如此等語（見原審卷第88頁反面），可見前揭會議紀錄結論所謂「予以承租」，應指雙方針對承租事宜進行準備，但是承租與否，仍待被上訴人總公司核可，非可逕認被上訴人已同意出租土地予上訴人。
③再按公產機關檢送公有基地租用申請書予承租人，以供承租
人辦理公有基地續租手續，其性質為要約之誘引，並非要約或承諾（最高法院86年度台上字第2658號判決意旨參照）。
查上訴人固稱於 102年4月9日與被上訴人協調後，已寄出承租申請書予被上訴人等語（見原審卷第88頁反面），然依前開說明，被上訴人縱有提供租用申請書予上訴人，亦僅為要約之引誘，上訴人寄出申請書僅屬要約性質，尚未成立租賃契約關係。況且上訴人所有系爭房屋亦有逾越鄰地建築爭議，業經鄰地所有人陳情有害公共安全而聲請拆屋還地調解而未果，故被上訴人以上訴人所有系爭房屋尚有占用鄰地所生拆屋還地訴訟爭議，擬俟判決後再議，而未准上訴人申請等情，有被上訴人台中區處102年5月24日函可佐（見原審卷第
145 頁），可見被上訴人並未就上訴人承租之要約為承諾，兩造始終未成立租賃契約關係。從而，被上訴人主張：伊與上訴人就系爭房屋占用土地之租賃相關事宜，僅在協商階段，尚未同意或承諾出租土地等語，自堪信採。
④至上訴人其餘所提印鑑證明等資料，均無從證明被上訴人確
已同意出租系爭房屋占用土地予上訴人之情，且其辯稱：被上訴人之高大益表示加強鋼樑柱即同意承租云云，亦未見於被上訴人所提101年9月21日、101年10月3日會勘紀錄（見原審卷第 105-107頁），除此以外，上訴人復未提出其他證據足資證明，則其所辯，自非可採。是上訴人既未提出與被上訴人就系爭房屋占用土地已成立租賃關係之證明，即難認其占用系爭土地具有正當權源一事，已盡舉證之責，從而，被上訴人主張：上訴人系爭房屋占用伊土地，屬無權占用等語，自屬可採。
⒊綜此，上訴人系爭房屋占用被上訴人系爭土地未有正當權源
，自屬無權占用，則被上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定，訴請上訴人拆除系爭房屋，將占用之土地返還予被上訴人，核屬有據。
㈡關於被上訴人得否請求不當得利及其數額之爭點：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第 179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
⒉系爭房屋無權占用被上訴人土地，上訴人因而受有利益，致
被上訴人受有相當於租金之損害，依前開規定，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。又依上訴人前揭所提同意承讓權利契約書，上訴人於84年5月1日向新竹榮民服務處購買取得未辦保存登記之系爭房屋，而取得系爭房屋之事實上處分權，契約書中亦載明基地使用關係應由上訴人自行與地主洽商辦理，堪認上訴人所有系爭房屋於84年5月1日起即無權占用被上訴人系爭土地，則被上訴人請求上訴人給付起訴前五年（即 97年1月18日起至102年1月17日）所受相當於租金之不當得利，及自起訴之日即102年1月18日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人占用上開土地所受相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限，此於租用基地建築房屋均準用之，土地法第 105條、第97條規定甚明。而其所謂土地價額，依土地法施行法第 25條、土地法第148條之規定，係指法定地價即土地所有權人依土地法所申報之地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查上訴人系爭房屋占用被上訴人608-1、609地號土地，距新竹市○○路 ○段約40至50公尺遠，附近住家林立，有些商店，旁邊為被上訴人已收回之土地，距離新竹市老爺酒店直線距離約為 200公尺，而系爭房屋是二層樓建物，一樓為磚造，二樓為鐵皮屋，目前為住家使用等情，有原審102年3月21日勘驗筆錄及照片可稽（見原審卷第 74-82頁），則斟酌被占用土地之位置、工商業繁榮之程度、上訴人之利用情形及所受之利益等情，應認被上訴人請求不當得利，以土地申報地價總額年息5%計算為適當。而608-1、609地號土地之申報地價於97年間每平方公尺均為6080元，99年1月開始至101年底每平方公尺均為6240元，102年1月起每平方公尺均為6880元，為兩造所不爭，且有地價第二類謄本附卷可佐（見原審卷第16-17、172-173頁），又上訴人系爭房屋占用608-1 地號土地面積為8.41平方公尺，占用609 地號土地面積為6.54平方公尺，合計為14.95 平方公尺等情，亦有原審判決附圖可參，則上訴人起訴前 5年期間所受相當租金之不當得利如下：
①自97年1月18日至98年12月31日：共713日，故為1.95年（計算式：713/365≒1.95），不當得利為8862.36元（計算式：
14.95×6,080×5%×1.95=8862.36）②自99年1月1日至101年12月31日：共3年，不當得利為13,993
.2元（計算式：14.95×6,240×5%×3=13,993.2）③自102年1月1日至102年1月17日：共17日，故為0.0465年（
計算式：17/365≒0.0465），不當得利為239.14元（計算式：14.95×6,880×5%×0.0465=239.14）準此，被上訴人得請求上訴人給付起訴前 5年期間之不當得利數額為23,095元（計算式：8862.36+13993.2+239.14=230
94.7，小數點以下4捨5入），及自民事更正訴之聲明暨陳報狀送達上訴人之翌日即102年5月8日（見原審卷第124頁）起按法定利率計算之利息；另自起訴之日即102年1月18日起至上訴人返還占用上開土地之日止，按月得請求給付不當得利428元（計算式：14.95×6,880×5%×0.0833=428.39，小數點以下4捨5入）。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條物上請求權、第179條不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋拆除，將所占用之土地返還予被上訴人，並應給付被上訴人23,095元本息，暨應自102年1月18日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人428 元，為有理由，應予准許。原審就被上訴人請求有理由之部分，為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陳麗芬法 官 陶亞琴正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
書記官 蘇秋凉