臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1143號上 訴 人 龍威事業有限公司兼法定代理人 廖石圳共 同訴訟代理人 林淑娟律師複 代理 人 林伊均被 上訴 人 徐明達訴訟代理人 林明正律師複 代理 人 蔡金峰律師
李詩皓律師受 告知 人 桃園縣楊梅地政事務所法定代理人 余郁芳訴訟代理人 陳呈忠上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國102年10月1日臺灣桃園地方法院102年度訴字第412號第一審判決提起上訴，本院於102年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人龍威事業有限公司（下稱龍威公司）、上訴人廖石圳（下稱廖石圳）與訴外人邱麗貞（下稱邱麗貞）原共有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱第568地號、569地號、572地號，合稱系爭土地），其中第568地號土地，龍威公司與邱麗貞之應有部分各為2分之1；第569地號土地，全部為龍威公司所有；第572地號土地，邱麗貞與龍威公司各為4分之1，廖石圳之應有部分則為2分之1。伊於民國（下同）97年5月10日與龍威公司、廖石圳及邱麗貞簽訂買賣契約書，約定以每坪新臺幣（下同）14萬5,000元之價格購買系爭土地，並載明該3筆土地面積各為318、173、281平方公尺；契約書第14條並有本約中買賣價款以鑑界後實際面積（坪數）作為買賣成交價，如有第三人占用本土地致坪數減少時，則賣方應負責分割土地完成，並減少價金予買方之約定。伊購得系爭土地後即將系爭土地登記於伊子女徐志宏、徐美慧、徐志豪名下。嗣於101年10月間，伊子女欲將系爭土地出售予第三人呂天佑時，向桃園縣楊梅地政事務所申請複丈，始發現第568、569、572地號土地，實際上各僅有308、162、277平方公尺，與契約書所載之土地面積相較，分別短少10.47、11.34、4.22平方公尺，合計短少26.03平方公尺即7.874坪，伊自得請求龍威公司、廖石圳按其出賣系爭土地前之應有部分，返還土地短少部分之買賣價金，爰依民法第179、227、354、359條但書等規定及契約書第14條之約定，求為命㈠、龍威公司應給付被上訴人77萬3,296元、廖石圳應給付被上訴人9萬2,550元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡、願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、龍威公司、廖石圳則以：伊等與被上訴人於97年5月10日簽訂買賣契約書時，經鑑界系爭土地均無面積短少之情形，是伊等受領被上訴人所給付之買賣價金係具有法律上之原因，且伊等均係信任桃園縣楊梅地政事務所之鑑界結果而完成土地買賣及過戶，就買賣契約之簽訂過程均無過失。且被上訴人於契約成立時，亦未依據民法第356條第1項從速檢查系爭土地之面積，且怠於通知伊等土地面積有短少之情，因重大過失不知土地面積短少，應認被上訴人已承認其所受領之物。再者，並無第三人占用系爭土地之情，故契約書第14條之約定並不能適用於被上訴人之請求。又土地測量確有公差存在，被上訴人起訴主張之金額未扣除公差範圍，亦不合理。實則本件面積之差異應由桃園縣楊梅地政事務所依據土地法第68條第1項之規定負損害賠償責任，與伊等無關，被上訴人向伊等請求不當得利損害賠償為無理由等語，資為抗辯。
三、原審為龍威公司、廖石圳敗訴判決，龍威公司、廖石圳聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、被上訴人與龍威公司、廖石圳於97年5月7日簽訂買賣契約書，標的為系爭土地。
㈡、約定系爭土地以每坪14萬5,000元計價。
㈢、被上訴人業已給付買賣價金3,386萬元。
㈣、買賣當時龍威公司、廖石圳就系爭土地之應有部分為：
⑴、568地號土地龍威公司應有部分2分之1。
⑵、569地號土地全部為龍威公司所有。
⑶、572地號土地龍威公司應有部分4分之1、廖石圳應有部分2分之1。
㈤、系爭土地原登記面積為：
⑴、568地號土地為318平方公尺。
⑵、569地號土地為173平方公尺。
⑶、572地號土地為281平方公尺。
㈥、101年10月8日經訴外人徐志宏、徐美慧、徐志豪申請複丈結果，系爭土地登記面積更正為：
⑴、568地號土地為308平方公尺。
⑵、569地號土地為162平方公尺。
⑶、572地號土地為277平方公尺。
㈦、經囑託內政部國土測繪中心102年6月5日鑑測結果，系爭土地之面積，與更正後之土地謄本登記面積相符。
五、本件重要爭點及本院判斷之論據：被上訴人主張伊向龍威公司、廖石圳買受系爭土地時，系爭契約所約定之面積與系爭土地更正登記後之實際面積相較，分別短少10.47、11.34、4.22平方公尺，合計短少26.03平方公尺即7.874坪，顯有瑕疵，伊得依民法第179條、第227條、第354條、第359條但書等規定及契約書第14條約定，請求龍威公司、廖石圳按其出賣系爭土地前之原有應有部分，返還土地短少部分之買賣價金等語。惟為龍威公司、廖石圳所否認，並以前開情詞置辯，是本院應審究之重要爭點厥為：㈠、上訴人應否負擔物之瑕疵擔保責任？㈡、被上訴人之損失究竟應由上訴人負責抑或桃園縣楊梅地政事務所負責？
㈢、龍威公司、廖石圳是否需負擔不當得利及契約書第14條之責任？茲分別論述如后：
㈠、上訴人應否負擔物之瑕疵擔保責任？
１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而出賣之特定物所含數量減少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。查系爭土地係於92年2月12日補辦重測公告完畢，並於同年月20日登記完竣。兩造係於97年5月10日就系爭土地為買賣行為，並簽立契約書，而龍威公司、廖石圳將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人時，系爭土地面積各為318、173、281平方公尺，有楊梅地政事務所102年4月2日楊地測字第1020000780號函暨所附土地登記公務用謄本附卷可稽（見原審卷第50至53頁）。嗣徐志宏、徐美慧、徐志豪於101年10月8日向楊梅地政事務所申請系爭土地複丈結果，系爭土地之面積分別為308、162、27
7 平方公尺，乃由楊梅地政事務所為更正登記，亦有土地複丈及標示變更登記申請書（見原審卷第87、88頁）、土地複丈成果圖（見原審卷第24頁）、面積更正後登記日期為102年5 月22日之土地登記公務用謄本、地籍圖謄本（見原審卷第80 至83頁）等文件可憑。而原法院囑託內政部國土測繪中心測量結果，系爭土地之面積與楊梅地政事務所更正後之面積一致，亦有該中心102年7月24日測籍字第1020600429號函暨所附鑑定書、鑑定圖附卷可考（見原審卷第127至129頁）。此外，受告知人之訴訟代理人陳呈忠於原審陳稱：「本件的系爭三筆土地是在68年間辦理地籍圖重測，當時因為界址糾紛，協調無法成功，所以列為糾紛區，後來經過被告(即上訴人)法定代理人廖石圳，在90幾年間向本所申請補辦重測，因被告所有系爭土地是空地，故本所在92年間，重測
568、569、572三筆地號土地，而當時的面積是根據內政部土地測量局，該局前身為臺灣省測量總隊所給我們的資料去辦理登記。因為這塊土地糾紛已久，所以重測的面積就是以土地測量局所測得的面積為準，但是土地測量局當時所測的面積應該有誤，所以被告在97年間將土地賣給原告(即被上訴人)時，就有產生差異了。直到101年時，原告又有將土地賣給第三人，而第三人與原告，我們所內有跟他們協調過了（當庭提出原審卷第64頁之協調會議紀錄1份），因為到現在，土地登記謄本也還沒有更正，而土地的面積應該是以方才提出的協調會議紀錄上載明的實測面積為準。我們確定協調會議記錄上所載的面積才是正確的，我們所內也會再將系爭土地的面積辦理更正登記。」等語(見原審卷第57頁反面)，足見系爭土地於92年間曾由上訴人申請重測，並由楊梅地政事務所依內政部土地測量局即改制前臺灣省測量總隊所給之測量資料辦理登記，是以上訴人將系爭土地出售予被上訴人之際，土地登記簿謄本上所記載各筆面積即係內政部土地測量局即改制前臺灣省測量總隊測量之結果，故上訴人依買賣契約將系爭土地所有權移轉登記為被上訴人所有，並將土地交付予被上訴人，依當時主觀之認知及客觀之事實而言，並無買賣標的即土地面積短少之問題，自無被上訴人所稱面積短少之瑕疵。至於系爭土地之登記名義人徐志宏、徐美慧、徐志豪於101年10月8日向楊梅地政事務所申請系爭土地複丈結果，系爭568、569、572地號土地之面積分別為308、16
2、277平方公尺，與原登記面積分別有10.47、11.34、4.22平方公尺之落差，則非上訴人出售系爭土地予被上訴人時所明知或所得預見。何況土地面積常因測量方法之不同而有其落差，此觀受告知人之訴訟代理人陳呈忠於本院陳稱：「系爭土地於67年即有界址糾紛問題，上訴人於92年要求補辦重測，92年時就依照測量結果登記，但92年測量結果跟現在測量實際有短少約26平方公尺，包含公差值10幾平方公尺在內。92年重測時，是以圖解方法測量，空間誤差比較大，現在測量是用數值測量，故現在測量會比較正確。」等語(見本院卷第86頁反面)，益見證之。是以系爭568、569、572地號土地之面積經楊梅地政事務所於101年10月5日依較新之數值測量方法複丈後，縱然各有10.47、11.34、4.22平方公尺之誤差，亦非兩造交易時所存在之事實，上訴人既依系爭土地登記謄本之記載將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，並依未曾改變之現狀點交系爭土地予被上訴人，則其履行契約應盡之義務即符債之本旨，難謂上訴人有民法第227條之不完全給付情事。被上訴人依系爭土地之登記名義人徐志宏、徐美慧、徐志豪於101年10月8日向楊梅地政事務所申請系爭土地複丈結果，主張上訴人出賣系爭土地予被上訴人時面積即有不足，應屬價值減少，而有民法第354條第1項所稱之瑕疵，自非可採。
２、次查，兩造簽訂買賣契約係按系爭土地於92年重測登記時之面積計算價金，斯時系爭土地並無減少情事，而之所以產生誤差，係嗣後再度申請重測時楊梅地政事務所以較先進之數值測量所致，已如前述。又上訴人依系爭買賣契約第2條之約定，雖有申請鑑界之義務(見原審卷第12頁)，且上訴人亦不否認出賣系爭土地予被上訴人時未向楊梅地政事務所申請鑑界(見原審卷第184頁)。然兩造間係於97年5月10日簽訂系爭買賣契約，並於同年7月25日由被上訴人付清尾款取得系爭土地所有權狀(見本院卷第12至15頁)，顯見在此之前上訴人已依土地登記簿謄本所記載之面積移轉登記系爭土地所有權予被上訴人，迄系爭土地之登記名義人徐志宏、徐美慧、徐志豪於101年10月8日向楊梅地政事務所申請系爭土地複丈時止，已4年有餘，此期間未見被上訴人依土地登記謄本之記載對上訴人移轉登記之系爭土地所有權或交付之系爭土地面積有所爭執，亦未依系爭買賣契約第2條之約定請求或催告上訴人應依系爭買賣契約第2條之約定履行申請鑑界之義務，則參酌民法第356條之立法意旨，縱認系爭土地自始即有被上訴人所主張面積短少之瑕疵在，亦應視為被上訴人承認上訴人依土地登記謄本移轉登記之系爭土地所有權或交付之系爭土地面積，要不因被上訴人係於系爭土地之登記名義人徐志宏、徐美慧、徐志豪於101年10月8日向楊梅地政事務所申請系爭土地複丈，並經楊梅地政事務所於同年11月7日召開「桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號土地面積疑義」會議後，始知悉面積短少之情，而否定上訴人已然依債務本旨履行系爭買賣契約應盡義務之事實。是以系爭568、569、572地號土地之面積經楊梅地政事務所於101年10月5日依較新之數值測量方法複丈後，即使各有10.47、11.34、
4.22平方公尺之誤差，亦應視為被上訴人承認上訴人已依買賣契約移轉系爭土地之所有權及交付系爭土地之面積。則依上說明，被上訴人仍主張按上訴人出賣系爭土地當時之應有部分比例，將上揭誤差額度換算為坪數，認龍威公司出賣土地坪數短少5.333075坪、廖石圳出賣系爭土地坪數短少0.638275坪，依每坪14萬5,000元計算，請求龍威公司應返還買賣價金77萬3,296元本息、廖石圳應返還買賣價金9萬2,550元本息，即非有據。至於被上訴人能否向楊梅地政事務所請求損害賠償，則非本件應予審究之問題。
㈡、龍威公司、廖石圳是否需負擔不當得利及買賣契約書第14條之責任？
１、查系爭買賣契約書第14條係約定：「本約中買賣價款以鑑界後實際面積（坪數）作為買賣成交價，如有第三人占用本土地致坪數減少時則乙方(即上訴人)應負責分割土地完成並減少價金予甲方(即被上訴人)。」等語（見原審卷第14頁），就該約定之文義觀之，兩造之本意應係以系爭土地登記謄本所記載之面積為系爭土地計價之基準，但遇土地遭第三人占用時，則上訴人應負責將該第三人占用之土地予以分割，並減少該部分之土地價金。惟承上所述，兩造簽訂買賣契約係按系爭土地於92年重測登記時之面積計算價金，斯時系爭土地並無減少情事，而之所以產生誤差，係嗣後再度申請重測所致。換言之，系爭土地於兩造簽訂買賣契約時，並無第三人占用而減少面積之問題，自無該條所約定因遭第三人占用致減少面積而應減少價金之適用。
２、又本件上訴人係依系爭買賣契約之約定向被上訴人收受買賣價金，且已依債務本旨履行買賣契約之義務，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人指定之登記名義人徐志宏、徐美慧、徐志豪，並點交系爭土地，已如前述，則無不當得利可言，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求龍威公司應返還買賣價金77萬3,296元本息、廖石圳應返還買賣價金9萬2,550元本息，亦非有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條、第227條、第354條、第359條但書等規定及系爭買賣契約書第14條約定，請求龍威公司應給付被上訴人77萬3,296元、廖石圳應給付被上訴人9萬2,550元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，均非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將之廢棄改判如主文第二項所示。又本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰依法判決如主文。中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林麗玲法 官 黃豐澤正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 2 日
書記官 江采廷