臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1219號
上 訴 人 蕭順天被 上訴 人 富旺國際開發股份有限公司法定代理人 林正雄訴訟代理人 吳建邦
黃妊涵上列當事人間給付仲介服務費事件，上訴人對於中華民國102年11月7日臺灣臺北地方法院102年度訴字第1150號判決，提起上訴，經本院於103年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國100年5月16日與伊簽訂不動產買賣斡旋金契約書（契據編號C009278，下稱系爭斡旋金契約），以總價新臺幣（下同）3,000萬元，委託伊仲介向訴外人楊文峯購買其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000000000000000000000地號土地（權利範圍4分之1）及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房地），並以成交總價額2%給付伊服務費。惟因買賣雙方價格尚有差距，楊文峯經伊商議後調降售價為3,200萬元，經上訴人表示願以該價格購買，兩造於同年5月23日簽訂契約內容變更同意書（下稱變更同意書），將系爭斡旋金契約承購價格變更為3,200萬元，買賣雙方再於同年5月25日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），上訴人於同日簽具給付64萬元之服務確認單（下稱系爭確認單），惟上訴人事後卻拒為給付等情。爰依系爭斡旋金契約、變更同意書及系爭確認單之法律關係，求為判命上訴人應給付被上訴人64萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。並願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊當初以3,000萬元委託被上訴人仲介買受系爭房地，惟被上訴人店長即訴外人林秀琴認為價格過低而無法獲取佣金，要求伊多負擔2%服務費，伊始簽署系爭斡旋金契約，自應以3,000萬元成交，伊始有支付2%服務費之義務。惟林秀琴事後說服伊接受3,200萬元售價，並未再提及2%服務費，且系爭買賣契約亦無服務費之約定，被上訴人自不得向伊請求服務費。至被上訴人為說服楊文峯出售系爭房地，要求伊配合簽署系爭確認單，並不具契約效力，故系爭房地交易完成，被上訴人並未向伊請求64萬元服務費，只向楊文峯索取110萬元服務費，且伊事後撤銷遭被上訴人詐欺簽署系爭確認單之意思表示，被上訴人向伊請求給付服務費64萬元本息，為無理由且過高等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人所請為其全部勝訴判決，即判命上訴人應給付被上訴人64萬元本息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告。上訴人全部聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張上訴人委託其仲介向楊文峯購買系爭房地，並同意依系爭房地成交總價額2%計付64萬元服務費等情，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠、依兩造於100年5月16日簽訂系爭斡旋金契約關於買方服務費給付承諾約定：「買方（即上訴人）承諾經由富旺房屋（即被上訴人）成交訂定買賣契約時，同意以現金給付富旺房屋依房地成交價總價額2%（含稅）之服務費，絕無異議、而富旺房屋應開立統一發票以為憑據。但在買賣斡旋金契約（或買賣要約書）經賣方簽署同意至簽立買賣契約書前，任何一方因故解除買賣交易時，則富旺房屋不得向買方收取服務費」等語（見支付命令卷3頁）。惟上訴人提出3,000萬元承購價格，與楊文峯於同年5月14日以3,738萬元委託被上訴人之售價，顯有相當差距，經被上訴人與楊文峯商議後，楊文峯於100年5月19日調降售價為3,200萬元，上訴人於同年5月23日同意變更為相同承購價格，上訴人與楊文峯於同年月26日（原判決誤繕為同年月16日）簽訂系爭買賣契約，完成交易等節，有不動產專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書、變更同意書及系爭買賣契約可參（依序見原審卷46至49頁、支付命令卷5頁）。是被上訴人主張完成上訴人委託其向楊文峯承購系爭房地之仲介義務，堪予採信。
㈡、雖上訴人辯以簽訂變更同意書時，被上訴人未再向其提及應依系爭房地成交總價2%計收服務費，且系爭買賣契約亦無服務費記載，被上訴人無權向其收取服務費云云。惟觀諸上訴人簽署之變更同意書記載：「茲因委託人與富旺國際開發股份有限公司已簽訂不動產買賣斡旋契約書（原契約書編為C009278）…經雙方同意變更部分條款如下：壹、價額變更前新台幣叁仟萬元整，變更後為新台幣叁仟貳佰萬元整…」等語（見原審卷49頁）。再參以證人林秀琴於原審證稱：楊文峯以3,600萬元出售系爭房地，上訴人以3,000萬元承買，所以才會與楊文峯商談改以3,200萬元出售。如依系爭斡旋金契約原約定3,000萬元成交，被上訴人可向上訴人收取2%服務費，即便後來以3,200萬元成交，被上訴人也可以向上訴人收取2%服務費，但因上訴人當時經濟能力，故未再向其強調收取服務費等語（見原審卷66頁）。可見被上訴人轉達楊文峯調降售價，經上訴人同意願以該價格承買後，兩造簽署變更同意書，僅將系爭斡旋金契約中關於委託承購價格由3,000萬元變更為3,200萬元，並非以變更同意書取代系爭斡旋金契約全部條款，縱被上訴人未再向上訴人強調收取服務費，亦不影響系爭斡旋金契約關於服務費條款之效力。況被上訴人係基於各別委託契約，分別向買賣雙方各收取服務費，與系爭買賣契約有無記載仲介費無關。是上訴人執此抗辯被上訴人無權向其收取依成交價額2%計算之服務費云云，自無可取。
㈢、按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院21年上字第2012號判例可參。上訴人以被上訴人說服賣方出售系爭房地，佯騙其簽署系爭確認單云云。惟查，楊文峯於100年5月19日調降售價3,200萬元，經上訴人於同年5月23日變更為相同承購價格，則依楊文峯簽署之不動產專任委託銷售契約書第5條之約定（見原審卷46頁），買賣契約於被上訴人代理楊文峯向上訴人收取定金即已生效，與上訴人是否同意支付被上訴人服務費無涉。況觀諸上訴人簽署系爭確認單所載：「買方蕭順天先生支付委託本公司租售仲介之服務費新台幣陸拾肆萬元整…付款人蕭順天」等語（見支付命令卷4頁），全係上訴人同意支付服務費之記載，與楊文峯出售系爭房地無關，上訴人復未能舉證證明被上訴人有何詐欺之事實存在。是上訴人撤銷其遭被上訴人詐欺所簽署系爭確認單之意思表示云云，殊無可取。
㈣、又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條固定有明文。惟按不動產經紀業管理條例第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」，依內政部89年5月2日（89）台內中地字第0000000號函：
「…不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或1個半月之租金…」（見原審卷59頁）。查被上訴人完成系爭房地之仲介義務，其依約分別向上訴人收取成交價額2%服務費，向賣方收取4%服務費，並未逾主管機關所定成交價金6%上限。至上訴人以被上訴人未協助其向銀行貸款云云，惟房屋貸款業務，事涉銀行基本授信準則，須考量不動產價值及所有權人債信以及債權回收風險等因素，並非仲介業者所能左右，且系爭斡旋金契約並無被上訴人應協助辦理房貸之義務存在，上訴人復未能舉證以實其說，則其以被上訴人未協助處理房貸為由，抗辯酌減服務費云云，即無可取。
五、綜上所述，被上訴人依系爭斡旋金契約、變更同意書及系爭確認單之法律關係，請求上訴人給付服務費64萬元，及自支付命令送達翌日（即102年1月3日，送達證書見支付命令卷15頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 18 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 黃書苑法 官 傅中樂正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 18 日
書記官 明祖星