臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1240號上訴人即附帶被上訴人 賴崇慶訴訟代理人 任秀妍律師複 代理人 陳美惠律師被上訴人即附帶上訴人 郭素真訴訟代理人 葉天昱律師上列當事人間確認空地使用權等事件，上訴人對於中華民國102年8月30日臺灣新竹地方法院100年度訴字第242號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於103年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分由上訴人負擔，關於附帶上訴部分由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人郭素真（下稱郭素真）主張：上訴人即附帶被上訴人賴崇慶（下稱賴崇慶）於民國89年2月26日將坐○○○鎮○○段○○○○號土地（應有部分1000分之97）及其上313建號即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○號2樓之建物所有權全部（下稱系爭房地），出售予訴外人張健仁，雙方並簽訂不動產買賣契約書，其中第14條約定「本件買賣基地坐落○○○鎮○○段○○○號地號部份用地（約100坪）為永久保留空地使用，不得建築，並於交屋時提供所有權承諾書」；嗣賴崇慶復於89年4月1日與同段593地號土地（下稱系爭593地號土地）之登記名義人許明材共同出具承諾書予張健仁，該承諾書內載「一、本件房屋興建基地○○○鎮○○段○○○○號）前，面○○○鎮○○路部份基地○○○鎮○○段○○○○號）約100坪，永久保留空地使用。二、提供東邊毗鄰基地○○○鎮○○段○○○○號）露天停車場壹位免費停車。俟該基地興建大廈時讓售地下停車位壹席，價格按新臺幣60萬元與出售時之定價打八折孰低由台端選購。在該基地興建中，停車場暫時改在前項空地上，地下停車場完成後必須停止使用，該空地恢復花園造景或做公共設施，供全部住戶使用，不得有異議」（下稱系爭承諾書），故賴崇慶與張健仁訂定之契約範圍，包括系爭房地所有權之移轉及前揭永久保留空地使用之約定義務、停車位供給之約定義務（下分別稱空地供給義務、停車位供給義務，合稱用地供給義務）。依約賴崇慶除應將系爭房地之所有權移轉予張健仁外，張健仁另就系爭593地號土地如原審判決附圖A（下稱附圖A區）所示部分，享花園造景或做公共設施之永久使用權，及就系爭593地號土地如原審判決附圖B（下稱附圖B區）所示部分，對賴崇慶享有其應提供露天停車位一位之權利（下分別稱空地使用權、停車位使用權，合稱用地使用權）；如該基地興建大廈時，則對賴崇慶享有以60萬元或出售時之定價打八折孰低之價格，由買受人選購地下停車位一席之權利。又張健仁於97年10月21日出售系爭房地予郭素真，並讓與系爭承諾書所載用地使用權，且賴崇慶亦知悉郭素真受讓上開權利之情事，郭素真並再以起訴狀繕本之送達，通知賴崇慶，賴崇慶對郭素真即負有用地供給義務。然系爭593地號土地所有權全部（包括附圖A、B部分）已於98年9月28日移轉登記與訴外人潘素英，且賴崇慶亦參與該移轉登記事宜，則賴崇慶上開用地供給義務已陷於給付不能，且賴崇慶任由許明材將系爭593地號土地所有權過戶予潘素英之嗣後給付不能，係可歸責於賴崇慶，是賴崇慶依民法第226條、第227條、第354條規定，應負債務不履行之損害賠償責任。其金額經鑑估結果，空地使用權為新臺幣（下同）49萬8,079元，停車位使用權為19萬9,230元，合計為69萬7,309元。另賴崇慶於附圖A區土地上劃設停車位供出售或出租，有侵害郭素真空地使用權之虞，郭素真得依民法第966條第2項準用民法第962條後段規定訴請防止其妨害。為此依民法第226條、第227條、第354條、系爭買賣契約書第14條特約事項、系爭承諾書約定及民法第966條準用第962條占有人之物上請求權規定，請求㈠賴崇慶不得於系爭593地號如附圖A所示範圍土地上，為劃設停車位出售或出租之行為。㈡賴崇慶應給付郭素真69萬7,309元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息。㈢第2項聲明，願供擔保請准宣告假執行。原審判決賴崇慶應給付郭素真18萬2,628元，及自99年3月2日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
並就判命賴崇慶給付部分諭知准、免假執行之宣告。駁回郭素真其餘之訴及假執行之聲請。賴崇慶就其敗訴部分聲明不服提起上訴，郭素真就其敗訴部分提起附帶上訴。就賴崇慶之上訴，答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開之訴部分廢棄。㈡賴崇慶應再給付郭素真34萬8,654元，及自99年3月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（關於郭素真請求賴崇慶不得於系爭593地號土地如附圖所示A區為劃設停車位出售或出租行為，及賠償損害逾53萬1,282元（182,628+348,654=531,282）部分並未上訴而告確定，不在本院審理範圍）。
二、賴崇慶則以：系爭593地號土地之使用方式變更非起因於賴崇慶，該土地無法依系爭承諾書履行係不可歸責於賴崇慶。郭素真向張健仁買受系爭房地時，並未取得系爭承諾書約定之權利，且郭素真或張健仁從未通知賴崇慶有關承諾書所載權利移轉事宜，該權利移轉自不對賴崇慶生任何效力。又系爭承諾書第2項中段有關讓售地下停車位及後段有關附圖A區停車位停止使用恢復花園造景或做公共設施，供全部住戶使用之約定，是以在附圖B區之土地內，興建一有地下停車位之大廈為停止條件，且已因停止條件不成就，致承諾書關於上開約定不發生效力，則關於附圖B區基地興建大廈後讓售地下停車位之約定屬客觀給付不能，故該部分約定無效。倘賴崇慶需對郭素真負有系爭承諾書第1項所載空地供給及停車位供給義務，亦屬非可歸責於賴崇慶之事由，而不負損害賠償責任。又系爭承諾書係由賴崇慶及當時系爭593地號土地之所有人許明材共同出具，出具承諾書時未言明2人負連帶責任，依照共同債務原則，其義務應平均分擔，則郭素真請求履行承諾書應將許明材列為共同被告，郭素真現僅對賴崇慶一人請求，只能請求賴崇慶負一半責任。另歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）之鑑價方法有誤，應以系爭房地於97年市價為鑑價基礎，原法院以鑑定價格3分之1計算附圖A區土地之景觀、休閒利益，係高估利益之比重。再者，系爭承諾書第2條約定停車位使用權應在賴崇慶讓售停車位時終止，且賴崇慶讓售之停車位價格為60萬元或出售停車位之定價打八折，賴崇慶為履行讓售停車位之約定，曾向郭素真表示因附圖A區已劃設停車位供住戶停車，故取消附圖B區免費停車之權利，詢問郭素真是否要購買停車位，然遭郭素真拒絕，郭素真係自行放棄購買停車位之權利，自不能向賴崇慶主張其受有停車位使用權之19萬9,230元損失等語，資為抗辯。上訴聲明：原判決不利賴崇慶部分廢棄。上開廢棄部分，郭素真在第一審之訴及其假執行之聲請駁回。並就郭素真之附帶上訴，答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第83頁）：㈠賴崇慶於89年2月26日將系爭房地以410萬元出售予張健仁，
雙方簽訂不動產買賣契約書，其中第14條並約定「本件買賣基地坐落○○○鎮○○段○○○○號部分用地（約100坪）為永久保留空地使用，不得建築，並於交屋時提供所有權承諾書」；嗣賴崇慶與系爭593地號土地當時之土地所有權人許明材於89年4月1日共同出具系爭承諾書予張健仁，該承諾書內載「1.本件房屋興建基地○○○鎮○○段○○○○號）前，面○○○鎮○○路部份基地○○○鎮○○段○○○○號）約100坪，永久保留空地使用。2.提供東邊毗鄰基地○○○鎮○○段○○○○號）露天停車場壹位免費停車。俟該基地興建大廈時讓售地下停車位壹席，價格按60萬元與出售時之定價打八折孰低由台端選購。在該基地興建中，停車場暫時改在前項空地上，地下停車場完成後必須停止使用，該空地恢復花園造景或做公共設施，供全部住戶使用，不得有異議」等語，此有不動產買賣契約書、承諾書附卷可稽（見原法院審訴卷第16頁至第19頁）。
㈡賴崇慶與張健仁就系爭房地簽約時，賴崇慶為新竹縣○○鎮
○○段○○○○號土地上建物即科園名廈之建商，並非系爭593地號土地之登記所有權人；賴崇慶迄今仍非系爭593 地號土地之共有人，有土地登記謄本、異動索引附卷可參（見原法院審訴卷第61頁至第62頁、原審卷㈠第167頁至第169頁）。
㈢張健仁於97年10月21日，與郭素真訂立買賣契約書，將系爭
房地以370萬元出售予郭素真，該買賣契約書內並以系爭承諾書為附件，有買賣契約書在卷可考（見原法院審訴卷第25頁至第29頁）。
㈣系爭593地號土地之所有權人於98年9月28日由許明材變更為
潘素英，其後由潘素英分別移轉應有部分予訴外人，目前系爭593地號土地之共有人為潘素英、曾郁淳、曾秀玲、廖川毅、蔡麗芬、曾春秀、許明材、林義盛等科園名廈之住戶。且該筆土地為非都市土地及特定農業區之農牧用地，有土地登記謄本、異動索引附卷可參（見原法院審訴卷第61頁至第62頁、原審卷㈠第167頁至第169頁）。
四、郭素真主張賴崇慶於89年2月26日將系爭房地出售予張健仁，約定系爭593地號土地如附圖A部分為永久保留空地使用不得建築，並於交屋時提供所有權承諾書；賴崇慶另於89年4月1日與系爭593地號土地登記名義人許明材共同出具系爭承諾書，除再次承諾前開永久保留空地外，並承諾提供附圖B區露天停車場一位免費停車。俟附圖B區興建大廈時讓售地下停車位一席，價格按60萬元與出售時之定價打八折孰低由張健仁選購。是賴崇慶依約除應將系爭房地所有權移轉予張健仁外，尚有上開用地供給義務。張健仁於97年10月21日出售系爭房屋予郭素真，並讓與系爭承諾書所載用地使用權，賴崇慶亦知悉讓與情事，郭素真並再以起訴狀繕本之送達，通知賴崇慶。然系爭593地號土地所有權全部已移轉登記與第三人，賴崇慶對郭素真所負用地供給義務，已陷於嗣後給付不能，且可歸責於賴崇慶，自應負債務不履行之賠償責任，爰依系爭買賣契約書第14條特約事項、系爭承諾書約定及民法第226條、第227條規定，請求賴崇慶給付郭素真53萬1,282元本息等語，為賴崇慶所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：㈠郭素真向張健仁買受系爭房地時，是否亦一併受讓系爭承諾書約定之權利？㈡系爭承諾書第2項中段有關讓售一停車位及後段有關附圖A區停車位停止使用恢復花園造景或做公共設施，供全部住戶使用之約定，是否附有「在系爭593地號土地內，如附圖B區之土地內，興建一有地下停車位之大廈」之停止條件？如是，是否已因停止條件不成就，致該承諾書關於上開之約定不發生效力？系爭承諾書第2項中段關於系爭593地號土地Ｂ區興建大廈後讓售地下停車位之約定，是否因條件不能成就，致該部分之約定無效？㈢倘賴崇慶需對郭素真負有系爭承諾書第1項所載空地供給義務，及第2項前段所載停車位供給義務，是否因可歸責於賴崇慶之事由而給付不能或不完全給付，致郭素真受有損害？㈣倘賴崇慶需對郭素真負債務不履行責任，則郭素真得請求賴崇慶賠償之金額應為若干？茲分敘如下：
㈠郭素真向張健仁買受系爭房地時，是否亦一併受讓系爭承諾
書約定之權利？⒈按債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，雖須經讓與人
或受讓人通知債務人始生效力，但不以債務人之承諾為必要，而讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，原得以言詞或文書為之，不需何等之方式，故讓與人與受讓人間成立債權讓與契約時，債權即移轉於受讓人，除法律另有規定外，如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力(最高法院42年台上字第626號判例意旨參照)。郭素真主張其向張健仁買受系爭房地時，一併受讓系爭承諾書約定之權利，為賴崇慶所否認。
⒉查，證人張健仁於原審證稱：因為當初買賣房地沒有停車位
，所以被告（按係賴崇慶，下同）就出具承諾書，提供空地給我們當停車位，位置在面向房屋的右側，即…593地號，…指的是承諾書第2點提供東邊鄰基地、露天停車場1位免費停車。因為房屋正前方空地有設水池，我們當初買賣時也沒有包含這塊地，但被告當時有承諾這塊地他不會再蓋房子，提供給我們住戶使用。當初被告是計畫要在593地號蓋大樓，也有計畫要蓋地下停車場，如果興建好會出賣地下停車位給我們；承諾書第1點永久保留空地使用，我認知就是景觀利益及休憩使用，如散步、休閒、通道，我想通道是很重要的一點，因為如果他在那邊蓋房屋，我們就沒有出入口使用。當初買系爭房地價金420萬元左右，97年賣給原告（按係郭素真，下同）370幾萬元，價格較低是因為交通機能不好，附近沒有商家，且當時我要搬家急於脫手，所以就賣原告370幾萬元，我當時有將承諾書上的權益讓與給原告，我有將買賣契約及承諾書交給原告，…，承諾書黏附於買賣契約書上，雙方並蓋騎縫章，承諾書是包含在買賣契約範圍內等語，且有不動產買賣契約、承諾書在卷可憑（見原審卷㈠第93頁反面至第94頁、原法院審訴卷第16頁至第19頁、第25頁至第29頁），堪認張健仁確有將系爭承諾書所約定之權利讓與郭素真。
⒊賴崇慶固辯稱張健仁於89年買受系爭房地時總價為410萬元
，依房地產係逐年漲價之常理，郭素真於97年間僅以370萬元向張健仁買受，可知系爭承諾書所載權利不包含於張健仁與郭素真之契約中；又郭素真並未通知關於承諾書所載權利移轉事宜云云，然依證人張健仁已明確證稱將系爭承諾書權利讓與郭素真，其以370萬元售予郭素真，係因系爭房地交通機能不好，附近無商家，且急於脫手等情，已如前述，足認張健仁確有讓與系爭承諾書之權利予郭素真。參酌賴崇慶前曾發函予郭素真，以其曾承諾將來提供停車位之購買權利，通知郭素真對科園名廈附設停車場（於附圖A區）表達是否承購之意願，有賴崇慶函文可稽（見原法院審訴卷第55頁），堪認賴崇慶確已知悉郭素真受讓系爭承諾書權利一事；況郭素真嗣並以起訴狀繕本之送達就其受讓系爭承諾書權利通知賴崇慶，有起訴狀及送達證書可稽（原法院審訴卷第7頁、第82頁），依前揭說明，即已對賴崇慶發生效力，賴崇慶上開辯解，核無可取。
㈡系爭承諾書第2項中段有關讓售一停車位及後段有關附圖A區
停車位停止使用恢復花園造景或做公共設施，供全部住戶使用之約定，是否附有「在系爭593地號土地內，如附圖B區之土地內，興建一有地下停車位之大廈」之停止條件？如是，是否已因停止條件不成就，致該承諾書關於上開之約定不發生效力？系爭承諾書第2項中段關於系爭593地號土地Ｂ區興建大廈後讓售地下停車位之約定，是否因條件不能成就，致該部分之約定無效？⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解
除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約。民法第99條定有明文。又買賣契約附有停止條件者，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項契約自無法律上效力之可言。（最高法院22年上字第1130號判例意旨參照）。
⒉賴崇慶與系爭593地號土地原所有權人許明材共同出具之系
爭承諾書約定附圖A區約100坪永久保留空地使用；附圖B區則提供一位停車位供免費停車，俟系爭593地號興建大廈時讓售地下停車位一位，價格按60萬元與出售時之定價打八折孰低由台端選購。在系爭593地號土地興建大廈時，停車場暫時改在附圖A區空地上，於停車場完成後停止使用，並恢復花園造景或做公共設施等情，已如前述，是賴崇慶依系爭承諾書，即對張健仁負有提供附圖A區空地供給義務，及附圖B區停車位供給義務。僅附圖B區免費之停車位供給義務係附有以附圖B區興建大廈讓售地下停車位作為解除條件；而讓售一停車位亦係附有「在系爭593地號土地內，如附圖B區之土地內，興建一有地下停車位之大廈」之停止條件。
⒊系爭593地號土地之所有權人於98年9月28日由許明材變更為
潘素英，其後由潘素分別移轉應有部分予訴外人，目前系爭593地號土地之共有人為潘素英、曾郁淳、曾秀玲、廖川毅、蔡麗芬、曾春秀、許明材、林義盛等科園名廈之住戶，且該筆土地為非都市土地及特定農業區之農牧用地等情，已如前述。系爭593地號土地目前既非出具承諾書之賴崇慶或許明材所有，且經本院函詢系爭593地號土地可否興建住宅大樓，經新竹縣政府覆稱：「…旨揭地號土地（按指系爭593地號土地）使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，面積為1387.9平方公尺，…。並查其附表一，農牧用地之容許使用項目查無得作為住宅之項目。是以，旨揭地號土地依前揭規定不得興建住宅。」等語，有新竹縣政府103年3月3日府工建字第0000000000號函及附件土地建物查詢資料、新竹縣竹東鎮地籍圖查詢資料、各種使用地容許使用項目及許可使用細目表在卷可憑（見本院卷第59頁至第67頁）。而現○○○區○○○○道外，兩旁則為停車空間，並設有鐵製棚架，地面劃有停車格；至附圖B區業經以圍牆圍起無法進入停車，分別經原審履勘屬實，有勘驗測量筆錄、附圖、照片及土地複丈成果圖、歐亞事務所估價報告書所附照片可稽（見原審卷㈠第217頁至第227頁、第166頁）。則依上情形，系爭593地號土地目前已非賴崇慶或許明材所有，且有關附圖B區興建大樓部分依現行使用地類別亦無法建住宅大樓，並經系爭593地號所有權人共有人圍起，自亦無從在附圖B區興建大廈讓售停車位，則關於在附圖B區興建有地下停車位大廈之條件已屬不能成就，故賴崇慶就系爭承諾書關於「讓售B區地下停車位壹席」事項已因所附停止條件不能成就，致「讓售B區地下停車位壹席」不生效力，據此，讓售附圖B區地下停車位之解除條件未成就，賴崇慶即負有提供附圖B區停車位予張健仁之義務。賴崇慶主張該部分係給付不能而為無效云云，似有誤解，自不足採。
⒋附圖A區永久保留空地部分，依承諾書內容觀之，本係作為
花園造景或做公共設施之用，為便利將來在附圖B區興建大廈時住戶之停車，始在興建期間臨時做為停車場之用，於興建完成後，即「恢復」花園造景或做公共設施，茲因附圖B區無法興建大樓，致讓售B區地下停車位之停止條件不成就，但仍不影響系爭承諾書所承諾附圖A區作為永久保留空地之效力。
㈢倘賴崇慶需對郭素真負有系爭承諾書第1項所載空地供給義
務，及第2項前段所載停車位供給義務，是否因可歸責於賴崇慶之事由而給付不能或不完全給付，致郭素真受有損害？⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。民法第226條第1項定有明文。次按所謂給付不能，係指依社會通常觀念，其給付已屬不能者而言。
⒉本件關於讓售附圖B區地下停車位之條件既未成就，依系爭
承諾書，賴崇慶及許明材即對張健仁負有提供附圖A區之空地供給義務，及附圖B區停車位供給義務。而張健仁因出售系爭房地予郭素真，一併讓與系爭承諾書之權利予郭素真，郭素真對賴崇慶及許明材即取得系爭承諾書之權利，並已因郭素真通知賴崇慶關於讓與之事實，而對賴崇慶發生效力。⒊另賴崇慶前於98年間曾發函科園名廈之住戶限期表達購買附
圖A區停車場（即該函所稱科園名廈前附屬停車場）持分產權平面停車位意願，並簽署意願書，否則逾期視同放棄所承諾將來提供停車位之購買權利，系爭593地號前土地所有權人潘素英亦提出「科園名廈附設停車場承購辦法（草案）」，要求連同郭素真在內之住戶承購附圖A區停車位，不得擅自停車等，為兩造所不爭執，且有郭素真於原審提出之函件、空白承購意願書及草案可稽（見原法院審訴卷第55頁、第56頁、第45頁）。又系爭593地號土地附圖A區已經規劃為停車場，並經部分科園名廈住戶承購停車位使用，業經原審勘驗屬實，且有複丈成果圖為證；另附圖B區部分已經以圍牆圍起，他人已無法進入停車，足認賴崇慶已無法履行系爭承諾書所承諾之義務，則依前揭說明，賴崇慶就系爭承諾書附圖A區之空地供給義務及附圖B停車位供給義務，依社會通常觀念已屬給付不能，且賴崇慶就上開債務不履行情事，係因可歸責於己之事由而給付不能，致郭素真受有損害，自應負損害賠償責任。至賴崇慶雖辯稱伊非系爭593地號土地所有權人，亦無權干涉系爭593地號所有權人對該土地使用收益方式，縱或有人需對郭素真所受損害負賠償責任，亦不可歸責賴崇慶云云，然賴崇慶既簽立系爭承諾書，即負有前揭用地供給義務，自難因賴崇慶非系爭593地號之所有權人，即認其對系爭承諾書約定不能履行為不可歸責，是其上開辯解，尚無可取。
⒋再系爭承諾書關於附圖B區讓售地下停車位部分之約定係以
在附圖B區興建大樓為停止條件，而附圖B區既無法興建大樓，即條件不成就，賴崇慶仍有負有提供附圖B區停車位予郭素真之義務，賴崇慶主張此部分係屬以不能給付為契約標的，系爭承諾書為無效云云，係對法律適用之誤解，洵無可取。
㈣倘賴崇慶需對郭素真負債務不履行責任，則郭素真得請求賴
崇慶賠償之金額應為若干？⒈賴崇慶對郭素真依系爭承諾書負有空地供給義務及停車位供
給義務，且係因可歸責於己之事由致給付不能，致郭素真受有損害，應負損害賠償責任，已如前述；而郭素真係於97年10月21日以370萬元購入系爭房地，經原審囑請歐亞事務所鑑定郭素真購買系爭房地未附加上開二項權益時，系爭房地之價值為何？經鑑定結果為「前側空地使用權之權利金為498,079元、車位使用權之權利金為199,230元，新竹縣○○鎮○○路○段○○號2樓未含上述二權利之房地價格為3,002,691元」，有該所102年2月4日EAZZ000000000號及附件估價報告附卷可稽（見原審卷㈠第117頁至第183頁）。
⒉查，科園名廈前方空地兩側已以圍牆圍起，圍牆旁設有兩排
停車空間，上方則設置鐵製棚架，地面並劃有停車格，經以鐵製棚架之滴水簷為界，暨以大門兩側支柱為起點與系爭鐵製棚架平行往後延伸，繪製出系爭593地號土地A區供停車之面積為137.98（58.58＋79.40）平方公尺、車道面積則為56.08平方公尺，有勘驗測量筆錄及複丈成果圖可稽（見原審卷㈠第217頁至第220頁、第227頁）。又系爭承諾書第2項約定就附圖A區於附圖B區興建大廈時，僅暫時供停車使用，於附圖B區大廈興建完成時，附圖A區之空地即停止作為停車使用，恢復花園造景或做公共設施，供全部住戶使用等語，且附圖A區部分空地上原設有水池一座，有郭素真提出之照片為證（見原法院審訴卷第20頁），堪認賴崇慶承諾「附圖A區土地永久保留空地使用」目的確在於提供科園名廈住戶通行、休閒空間，及維護住戶之景觀利益，本件因可歸責於賴崇慶之事由致附圖A區大部分區域供作停車場及車道空間，其休閒空間利益大為減低，惟其通行目的並未受到影響，再參以郭素真係花園名廈2樓住戶，其景觀利益所受影響程度，認賴崇慶就郭素真未能履行「附圖A區土地永久保留空地使用」義務之損害應為鑑定價格之3分之1即16萬6,026元計算較為合理（498,079÷3，元以下四捨五入），郭素真主張其損害為鑑定價格之3分之2，依其情形尚屬過高，並不足取。至賴崇慶未能履行「附圖B區免費停車使用」義務之損害則為鑑定價格之19萬9,230元，二者合計為36萬5,256元（166,026+199,230=365,256）。
⒊按「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法
律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」、「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」民法第271條、第272條定有明文。查，系爭承諾書固為賴崇慶及系爭593地號土地原所有權人許明材共同出具，而未約明各負全責。惟其等關於提供「附圖A區土地永久保留空地使用」、「附圖B區免費停車使用」義務，就其債之標的內容而言，應由賴崇慶與許明材協同履行，原屬不可分之債性質，依上開規定，郭素真自得請求賴崇慶、許明材履行全部義務，惟嗣因可歸責於債務人之事由，致給付不能，因而改以金錢賠償郭素真所受損害時，即變更為可分之債，依民法第271條規定，即應平均分擔之，則賴崇慶抗辯應由其與許明材平均分擔賠償金額，應屬可取，故賴崇慶對郭素真所負債務不履行之損害賠償金額為18萬2,628元（365,256÷2=182,628）。
⒋賴崇慶另辯稱：歐亞事務所鑑價所得之價格應為賴崇慶具有
系爭593地號土地附圖B區永久之露天停車權利及附圖A區之空地使用權，然依系爭承諾書約定，此並非給予郭素真露天停車權永久停車權。況賴崇慶係承諾興建大廈後讓售地下室停車位給住戶，而非無償贈與停車位，郭素真未取得停車位，相對地也節省了購買停車位的費用，實無損害可言；露天停車位只是在大樓興建時暫供住戶使用，非提供住戶永久無償使用，因此在計算其不動產因無停車位而減少之價值時，不能將整個車位以無償方式計算而減除云云。惟附圖B區免費停車使用部分，雖原附有興建大廈後讓售地下室停車位之解除條件，然因該解除條件無法成就，則歐亞事務所據以鑑定97年10月系爭房地前約100坪（593地號）使用權利金，東邊毗鄰基地露天停車位一位使用權利金，並無不當。況張健仁、郭素真先後買受系爭房地時，均有系爭承諾書所載用地使用權利，依一般常情，必會參酌系爭承諾書所附內容之價值，作為其買受價格之參考，其雖減省購買附圖B區將來興建大廈地下停車位費用，惟亦喪失無償停車之使用權利，此等利益亦足作為一般人買賣房屋之重要參考，賴崇慶辯稱郭素真並無損害，洵非可取。末查，系爭承諾書關於附圖B區之無償停車權利未附有期限，固非永久，然亦應與系爭房屋之使用期限相同，除系爭房屋滅失或不堪使用外，郭素真即有依系爭承諾書無償停車之權利，是賴崇慶上開辯解，衡無足取。
⒌末查，本件郭素真關於瑕疵擔保部分已不主張（見本院卷第83頁），此部分即非本院審理範圍，附此敘明。
五、綜上所述，郭素真依民法第226條第1項債務不履行之法律關係，請求賴崇慶給付18萬2,628元，及自起訴狀繕本送達翌日99年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應予准許部分，判命賴崇慶如數給付，就超過上開應予准許部分，為郭素真敗訴之判決，均無違誤，上訴及附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及附帶上訴，均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 10 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 陳靜芬法 官 蔡政哲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
書記官 廖月女