臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第29號上 訴 人 永春新廈管理委員會法定代理人 陳英治訴訟代理人 劉韋廷律師
江皇樺律師王奕仁律師被上訴人 柯燁庭訴訟代理人 江旻書律師上列當事人間回復原狀事件，上訴人對於中華民國101年10月3日臺灣臺北地方法院101年度訴字第1596號第一審判決提起上訴，本院於102年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之宣告暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將附件所示之N12號停車位所設置之木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還上訴人。
被上訴人應自民國一百零一年九月起，迄將附件所示N12號停車位回復原狀返還上訴人止，每月給付上訴人新臺幣叁仟元。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序上事項上訴人之法定代理人原為趙登瑜，嗣變更為陳英治，並於民國102年4月19日具狀聲明承受訴訟，有臺北市政府102年1月14日府都建字第10265046900號函及承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷第77、84、98頁），應予准許。
貳、實體上事項：上訴人起訴主張：上訴人係坐落○○市○○○路○段○○○巷
○○號○○新廈大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，該大樓區分所有權人會議制頒有「○○新廈公共停車場管理辦法」（下稱管理辦法），依據該辦法第7條及第10條之規定，承租一個停車位每月清潔費為新台幣（下同）3,000元，每增加一位，第二停車位清潔費為6,000元。被上訴人前係於100年7月21日簽訂○○新廈營業戶承諾書（下稱系爭承諾書）及於100年8月間簽訂○○新廈營業戶裝潢施工承諾書（下稱系爭施工承諾書），口頭向上訴人承租N12及N13二位停車位（下稱系爭N12停車位、N13停車位）且無期限之約定，應屬不定期不動產租賃契約（下稱系爭租約）。而依據○○新廈營業戶承諾書（下稱營業戶承諾書）第7條及○○新廈營業戶裝潢施工承諾書（下稱施工承諾書）第3條第3項第11款、第12款約定，系爭N12停車位為公共停車位僅能專供停放汽車之用，不得作為其他用途，裝潢時不得超出大樓外牆基準線，更不得占用公共區域土地及影響停車；且被上訴人所送上訴人審核之外觀示意圖，業經上訴人核通過，上訴人亦已加註「包覆線路不的逾二樓地面緣」、「雨遮不得逾二F地面線，延伸向外勿逾左側外緣」、「此處於車道內設花壇不得逾至管委會空地，並限制高度（70CM）」，詎被上訴人竟逕於系爭N12停車位設置木造階梯供人出入用途，而非專供作停車之用，經上訴人發現後，於100年9月8日邀集被上訴人參加關於66號1樓裝潢討論案之會議，並就被上訴人擅自於系爭N12停車位違約設置階梯乙事，決議被上訴人應予拆除，逾期發函建管處依法處理，然被上訴人明知前揭會議決應將系爭N12停車位階梯拆除，但迄今仍然拒絕上訴人會議決議辦理。茲被上訴人違背租賃物之使用方法，且置上訴人之阻止於不理，上訴人即得為終止租賃契約之意思表示，並得請求被上訴人拆除系爭N12停車位所設置之木造階梯以回復原狀並返還系爭N12停車位。又關於系爭N12停車位之清潔費每月6,000元部分，被上訴人自100年10月起即未依約繳納，而因上訴人業已終止系爭租賃契約，即得請求被上訴人給付未付共5個月計3萬元之清潔費用。另併為請求被上訴人自101年3月份起將系爭N12號停車位回復原狀返還上訴人止按月給付3,000元。為此，爰依租賃契約、民法第179條之法律關係，並依民法第455條、公寓大廈管理條例第36條、永春新廈公共停車場管理辦法第7條及第10條暨民法第439條、第179條規定，請求被上訴人將其所承租之系爭N12停車位回復原狀返還上訴人，並給付尚積欠之清潔費及自返還系爭N12停車位予上訴人之日止按月給付3,000元。聲明：㈠被上訴人應將附件所示之系爭N12停車位所設置之木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止之法定遲延利息。㈢被上訴人應自101年3月起將附件所示系爭N12停車位回復原狀返還上訴人止，每月給付上訴人3,000元。
被上訴人則以：被上訴人承租系爭大樓1樓房屋營業，因必
須經○○新廈1樓法定空地對外入出入，又因該屋前法定空地已經上訴人劃設停車位，遂經上訴人同意，承租編號N12、N13之停車位。況就承租房屋進行裝潢前，已依○○新廈裝潢施工管理辦法，向上訴人申請裝潢施工，並經送交住戶裝潢施工承諾書及外觀示意圖予上訴人審查核准後始進行裝潢施工竣事，而被上訴人送交審核之外觀示意圖確實明白標示N12停車位增設台階，且上訴人並已於被上訴人送審圖面附註要求「包覆線路不得逾二樓地面線」、「雨遮不得逾二
F 地面線，延伸向外勿逾左側外緣」、「此處於車道內設花壇不得逾至管委會空地，並限制高度（70cm以下）」，被上訴人依上訴人核准之圖面進行施工，是上訴人明確知道且同意被上訴人於系爭N12停車位增設階梯，以為進出通道便於營業，嗣被上訴人更依管理辦法規定按月繳納停車位公基金（即清潔管理費）。故上訴人自不得以被上訴人未經同意設置階梯為由，即要被上訴人拆除，並以之為終止兩造間之系爭租約。縱認上訴人得終止系爭租約，然上訴人於101年3月5日終止租約後，卻仍持續收取101年4月以後之租金，則依民法第451條規定，兩造間就系爭N12停車位之租賃契約仍應繼續存在。再者，N12及N13部分之法定空地既係供為營業通道使用，是系爭N12、N13停車位之租賃期間應以被上訴人承租1樓經營商業期間為租賃期間，租期至少應至102年9月5日始屆至；且被上訴人承租系爭N12、N13停車位法定空地係供為營業通道使用，此亦為上訴人所明知，則一般營業習慣，自不能任由出租人於營業期間終租約而道致承租人無法營業，故另依民法第450條第2項但書規定，終止亦應不生效力，兩造間租賃契約仍應繼續存在等語，資為抗辯。
參、原審判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回，上訴人不服就假執行聲請外之請求，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於後開之部分廢棄。㈡被上訴人應將附件所示之N12號停車位所設置之木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還上訴人。
㈢被上訴人應自101年9月起將附件所示N12號停車位回復原狀返還上訴人止每月給付上訴人3,000元。（上訴人起訴聲明貳㈡3萬元本息部分，上訴人已減縮，前開上訴聲明㈢原為被上訴人應自101年3月起將附件所示N12號停車位回復原狀返還上訴人止每月給付上訴人3,000元，嗣於本院審理中更正如上述㈢之聲明，均非本件審理範圍）。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項：上訴人係坐落於○○市○○○路○段○○○巷○○號系爭大樓之
管理委員會，該大樓區分所有權人會議制頒有「○○新廈公共停車場管理辦法」，依據該辦法第7條之規定，「1、本停車場車位之使用權僅及於實際居住本廈之住戶，且限申請一個停車位收取清潔管理費3000元（即停車費公基金）超出部分另以出租方式辦理，區分所有權人遷出或房屋出租後即無申請使用權，以保障現有居住戶之停車需求。」、「2、非本廈現住戶之車輛於本廈現住戶申請使用後尚有剩餘車位時，概以出租方式繳納6,000元清潔管理費。本廈住戶親友及營業戶得優先承租，並以月為計算單位。」、第10條約定「侵占停車位改為營業進出通道之一樓住戶，每月需繳交規定之公基金3,000元，此被侵占之停車位，即視為該戶之車位。如需增停車輛則每車位以6,000元租金計算。」被上訴人於100年7月21日簽訂○○新廈營業戶承諾書、100
年8月間簽訂○○新廈營業戶裝潢施工承諾書，口頭向上訴人承租N12、N13兩個停車位。
系爭N12停車位租約未定期限，屬於不定期限租賃契約。
被上訴人於100年7、8月間在N12、N13停車位設置木造階梯如原審原證3照片所示。
依據○○新廈裝潢施工管理辦法第4條之約定，裝潢施工包
商及其施工人員需遵守下列規定：「開始施工前十日需送交（住戶裝潢施工承諾書）予大廈管理委員會審查，經核准並繳納施工保證金始得施工。」、「住戶裝潢施工承諾書內需檢附：施工平面圖、外觀示意圖、施工項目類別、冷氣主機安裝位置需依管委會規定位置設置、開工及完工日期等。」被上訴人送交上訴人審核之外觀示意圖，經上訴人審核通過
，上訴人加註「包覆線路不得逾二樓地面線」、「雨遮不得逾二F地面線，延伸向外勿逾左側外緣」、「此處於車道內設花壇不得逾至管委會空地，並限制高度（70cm以下）」（原審被證2）。
上訴人100年9月8日管理委員會會議紀錄決議一周內拆除增
設於系爭N12停車位之台階。上訴人於100年10月19日管理委員會會議（上證7）中，否決被上訴人於66號1樓於承租店面前公用停車位增設台階之提案；上訴人於100年11月7日管理委員會會議（上證8）度否決66號1樓於承租店面前公用停車位願以付費方式增設台階案；上訴人於100年11月17日100年度第一次區分所有權人大會會議（上證9）中，仍然否決被上訴人於66號1樓請求以支付費用方式於公用車位設置台階。（本院卷第40至45頁）被上訴人自100年8月至101年2月每月繳交系爭停車位之租金
如原審被證4之收據。另本件上訴人以101年3月1日台北敦化郵局448號存證信函終止本件租約後，其後所收取系爭N12停車位之清潔管理費至101年8月止，101年9月以後便無再收取。
上訴人於101年1月12日寄送存證信函內陳稱略以：「…貴住
戶之代表莊育霖先生及承租人柯燁庭先生為營業需求於民國一百年七月二十一日申請裝潢施工，本廈已依圖示核准。惟工程進行中承租人未經本廈同意擅自增設台階於公用停車場N12車位，並切除車位旁鐵鍊柱，此舉已造成停車及管理之障礙並觸犯竊占、毀損罪…」（原審被證3、上證10）。
伍、本件兩造之爭點：（本院卷第108頁）上訴人有無同意被上訴人增設系爭N12停車位階梯之行為？系爭租約係定期抑不定期租約？若系爭租約係不定期租約，
依民法第450條得隨時終止租約，上訴人於101年3月5日（起訴狀）、101年8月9日（辯論意旨續（一）狀，原審卷第97頁）上訴人101年3月5日等以被上訴人違反租賃物使用方法終止租約是否合法？終止租約後，得否依民法第455條規定請求木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還？上訴人請求被上訴人自101年9月起將系爭N12停車位回復原
狀返還上訴人止，每月給付上訴人3,000元不當得利是否有理？茲分別論述如下：
關於爭點部分：
上訴人主張：系爭N12停車位僅能供停車使用，被上訴人違背租約將N12設置階梯使用，依據被證2之外觀示意圖，在在證明系爭N12停車位僅能作為停車之用，而不得作為通道；又依被上訴人聲請裝潢時送件之內部隔間上，亦僅顯示系爭N13停車位為通道，始得進入，惟被上訴人抗辯顯係倒果為因。依證人謝精國之證詞，自足證明被上訴人違約設置階梯在系爭N12停車位上之情，上訴人終止租約，自屬合法等語。被上訴人則以：送審之外觀示意圖皆送審於上訴人，上訴人已同意送審及施工，被上訴人係經上訴人同意後方於系爭N12停車位設置階梯供作通道使用，未違反約定方法使用該停車空間，上訴人終止系爭租約不合法等語置辯。經查：
㈠上訴人有無同意被上訴人增設系爭N12停車位階梯之行為部分，查：
⒈按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但如係
對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，則不在此限，此觀民事訴訟法第447條第1項第3款規定甚明。本件上訴人主張系爭N12停車位確實僅能供停車使用，被上訴人違背租約將系爭N12停車位設置階梯使用，依據被證2之外觀示意圖，可證系爭N12停車位僅能作為停車之用等語，嗣於本院審理中始補行提出上證3、12、13、14等證據（見本院卷第33、51至56頁），此係就該第一審已提出之攻擊防禦方法為補充，被上訴人抗辯上訴人於第二審不得再提出此新攻擊防禦方法，依前揭法文，應認上訴人提出該證據方法尚為適法，合先敘明。
⒉查①依管理辦法第3條規定：「本停車場專供停車使用
，不得作為其他用途….」；第6條規定：「本停車場南棟十四個停車位，北棟十七個停車位，共計三十一個停車位，凡實際居本廈住戶且無地下停車場車位者，有優先使用權…。」；第7條規定：「1.本停車場車位之使用權僅及於實際居住本廈之住戶，且限申請壹個停車位收取清潔管理費三仟元（即停車費公基金）超出部分另以出租方式辦理，區分所有權人遷出或房屋出租後即無申請使用權，以保障現有居住戶之停車需求。2.非本廈現住戶之車輛於本廈現住戶申請使用後尚有剩餘車位時，概以出租方式繳納六千元清潔管理費。本廈住戶親友及營業戶得優先承租，並以月為計算單位。」；第10條規定「侵占停車位改為營業進出通道之壹樓住戶，每月需繳交規定之公基金三仟元，此被侵占之停車位，即視為該戶之車位。如需增停車輛則每車位以新台幣六仟元租金計算。」；第13條規定：「凡使用本停車場之現有住戶車輛數目超過本停車場車位之數目時，車位使用權以抽籤方式決定之。惟地下室無停車位之住戶有優先承租權。」；第15條規定：「本廈自大陸工程公司承造完工為49戶，管理委員會據此戶數分配權利、義務，若住戶分戶，仍維持原有壹戶之公共停車場優先使用權，新分戶無優先使用權，以符公平及保障現住戶優先承租之原則，分戶之車位使用權，依本辦法第7條第二款辦理之。」（見本院卷第26至27頁），揆諸上開規定即知其制訂之精神係以保障現有住戶之停車需求，並以無停車位之住戶權益為優先，若現有住戶無停車需求時，始以出租之方式租予他人供停車之用（以住戶親友、營業戶、住戶以外之人依序優先承租）；且為體恤系爭大廈5棟位於1樓的住戶，僅特別通融其得優先限承租1個停車位，作為人員出入通道使用，亦有證人謝精國證述可按（本院卷第121至124頁），②依營業戶承諾書壹、㈦之規定：「本廈公共停車位專為停放汽車之用，不得作為其他用途，更不得於車位上設攤銷售商品或設置招牌看板。」；及依施工承諾書貳、之規定「公共停車位專供汽車停車之用，不得作其他用途。」觀之，已明確說明系爭大樓公共停車位僅供停放汽車之用。因此，本件爭議所在之營業店面既已有系爭N13停車位作為出入通道使用，上訴人並無可能犧牲現有無停車位住戶之權益，並違背管理辦法之精神（本院卷第34至36頁）。揆諸上開規定停車位既專供停車之用，例外僅准特別通融一樓住戶得優先限承租1個停車位，作為人員出入通道使用，例外情形自須嚴格解釋，合先敘明。
⒊細繹被證2及上證13彩色之外觀示意圖，可知①系爭N12
停車位前之建物外牆並無如N13停車位之斜示木造階梯圖示，足以辨識係供通行之用，反而僅有活動掛梯圖示，而活動掛梯僅以黑色繪製緊貼牆面，而木造階梯有明顯層次之階梯，明白顯示二者於外觀、構造及設置形式不同。次者，系爭N12停車位與系爭N13停車位之路面亦明顯有所不同，倘二者均作為通道之用，何以二停車位之路面竟不相同？此亦被上訴人未能合理解釋之處。倘系爭N12停車位與系爭N13停車位均做為通道之用，為通車方便，該圖示又為何將此兩停車位以樹籬隔離？豈非有違作為通道之目的，反有礙停車之用，綜此，益徵系爭N12停車位因僅能作為停車之用，但因系爭N13停車位係作通道使用，為免停車失當傷及系爭N12停車位之通道使用者，故將之以樹籬隔離以策安全。②再者，依內部隔間圖明白顯示僅設有一木造階梯，故行進方向僅自N13通道該處階梯入內（見本院卷第55頁），二者交互參照自明。在該2個營業店面在被上訴人租用之前，本來僅1個出入通道進入店面（上證14，同上卷第56至57頁），係在N13出入通道上去之後，再設置另一個店面可進入之門（參考上證13之內部隔間圖），非如被上訴人所辯2個營業店面就應有2個通道，況被上訴人所謂之兩個店面隔間係被上訴人違反當初送審之內部隔間圖之規劃自行隔間，此參諸上證13自明，適足證明被上訴人所辯洵非可取。
⒋證人謝精國即上訴人前任總幹事本院證述：「（問：施
工紀錄、承諾書當時的經過如何？上證13有無印象？）當時被上訴人向我聲請，我請他們提出裝潢申請書、營業戶承諾書、施工承諾書、裝潢設計圖。上證13有關階梯問題，被上訴人柯先生問我可否在N12停車位設置階梯？我告知不可設置固定階梯，因每戶僅能設置一個固定階梯，被上訴人在N13已經設置一個，被上訴人說可否設置活動掛梯？因活動掛梯可以隨時移走，所以我沒有意見。上證13中N12畫的就是活動掛梯，結果他施工做的是固定階梯。」「（管委會有無同意？上證13的簽呈與後面的圖是否一起的？）沒有同意，上證13的簽呈與後面的圖是一起送管委會審核的，就是說活動的掛梯。」「（管委會既然沒有同意，有無制止？）施工時我有看到，有要求施工的工人停止作業，工人說是受僱於業主，要求我與被上訴人聯絡。找被上訴人不是那麼容易，電話沒有人接，後來發公函請被上訴人來開管委會，即是上證6、7、8管委會100年9月、10月、11月會議記錄，開會時大家都不同意，被上訴人要求在區分所有權人大會再提出來討論，才有100年11月17日區分所有人大會（上證9），大會開會也沒有同意。」、「（管委會有關如本件二個停車位是否可設置二個固定階梯？）大樓規定兩個停車位只能有一個設固定階梯作為營業通道。另一個必須作停車位。因要保留停車位給其他住戶用。」等語（本院卷第121至123頁），揆諸謝精國之證詞，自足證明被上訴人私自未經同意，而設置階梯於系爭N12停車位上，確實違背系爭N12停車位之使用方法。
⒌又被上訴人違背N12停車位僅能作為停車之用途，逕自
設置未經上訴人准許之階梯，上訴人於100年9月8日管理委員會會議（上證6，本院卷第38至39頁）中，已決議此舉已違反系爭辨法，請求被上訴人於一週內拆除該階梯；於100年10月19日管理委員會會議（上證7，同上卷第40至41頁）中，否決被上訴人於66號1樓於承租店面前公用停車位增設台階之提案；100年11月7日管理委員會會議（上證8，第42至43頁）再度否決66號1樓於承租店面前公用停車位願以付費方式增設台階案；100年11月17日100年度第一次區分所有權人大會會議（上證9、同上卷第44至45頁）中，仍然否決被上訴人於66號1樓請求以支付費用方式於公用車位設置台階，以及於101年1月12日以台北敦南郵局第000931號存證信函（上證10，同上卷第46至49頁）請其拆除回復原狀等情，顯見上訴人自始至終都不准許被上訴人違背管理辦法而於N12停車位上設置通道之階梯。被上訴人因違背管理辦法，數度於管理委員會會議中提案期以增加費用之方式要求於公用停車位上設置台階，而遭上訴人否決，種種諸情皆可證明被上訴人違背租約將系爭N12停車位設置階梯使用，至為明顯。
⒍被上訴人抗辯：系爭N13停車位可作為通道使用，何以
系爭N12停車位不能作通道使用，再者，外觀示意圖，既經上訴人審核通過，何以未於其上加註不能作通道使用，顯見上訴人知悉且同意；再者，倘不准系爭N12停車位作通道使用，其間高度差異，顯不利顧客進出。又依該外觀示意圖，店面與系爭N12停車位間，確繪有一樓梯形狀之圖示相連，況既准掛梯，被上訴人事後以面積較寬之階梯代替樓梯作為連結，並未逸脫原允許之範圍，且證人謝精國之證言不可採信云云。惟查：
①揆諸上開㈠⒉之規定，已載明系爭大樓之停車位係
專供汽車停車之用，不得作其他用途。本件爭議所在之營業店面既已有系爭N13停車位作為出入通道使用，上訴人並無可能犧牲現有無停車位住戶之權益，並違背管理辦法之精神，破例准許被上訴人違約為一己私益私利使用，侵害系爭大樓其餘住戶之公益。揆諸上開所述，停車位既專供停車之用，且為體恤系爭大樓5棟位於1樓的住戶，例外僅准特別通融其得優先限承租1個停車位，作為人員出入通道使用，自須嚴格解釋。而非從寬解釋。
②至於外觀示意圖及送審圖面是否加註乙節，參諸上開
說明，系爭N12停車位前之建物外牆並無如系爭N13停車位之斜示木造階梯圖示，已足以辨識僅系爭N13停車位設置階梯供通行之用，系爭N12停車位僅有活動掛梯圖示，二者情節不同甚明，自不容混淆；況系爭N12停車位與系爭N13停車位之路面亦明顯不同，倘系爭N12停車位與系爭N13停車位均做為通道之用，為通車方便該圖示又為何將二停車位以樹籬隔離？豈非有違作為通道之目的，反有礙停車之用，綜此，益徵系爭N12停車位因僅能作為停車之用，故其路面為停車之平坦路面，但因系爭N13停車位設置通道故路面鋪有便利行人行走之鋪設（此參諸上證2，其餘○市○○○路○段○○○巷00、00號同為一樓住戶承租之S7、S11之彩色照片交互參照自明，本院卷第28至32頁），為免停車失當傷及系爭N12停車位之通道使用者，故有樹籬隔離，故被上訴人執此抗辯，顯屬無據。另被上訴人另以送審示意圖未加註及伊不知悉系爭辦法為詞，惟揆諸上開營業戶承諾書壹、㈦之規定及依施工承諾書貳、之規定均甚為明確，況被上訴人於系爭N12、N13停車位施工前於100年7月21日簽認簽署上開文件（並送交外觀示意圖及送審圖面由上訴人審核），及外觀示意圖與內部隔間圖相關文件參照，被上訴人早已知悉伊違反上開規定，故上訴人於伊明知違反上開規定，仍多次於管委會中提案希能獲得同意等情，亦有㈠⒌所述明確，故被上訴人所辯，洵非可取。
③另系爭N13停車位作通道使用，即足供顧客進出方面
，亦無理由須增設每一店面部分均須有階梯，此參酌內部隔間圖與外觀示意圖自明，被上訴人所稱其間高度差異，顯不利顧客進出云云，僅屬主觀臆測及為維護個人私益事後迴護之詞，況此與上開上開㈠⒉規定顯不吻合，被上訴人辯解，自非可取。
④被上訴人空言謝精國之證言不可採云云，惟揆諸上開
上開㈠⒉規定及⒊示意圖部分所述，與證人所述相符，故被上訴人此部分辯解，即無可取。
㈡綜此，是被上訴人違反管理辦法，將系爭Ｎ12停車位作階梯使用，上訴人自得依法終止系爭契約。
關於爭點部分：
上訴人主張：系爭租約係不定期租約，依民法第450條得隨時終止租約，故上訴人於101年3月5日（起訴狀）、101年8月9日（辯論意旨續狀，原審卷第97頁）終止租約後，爰依民法第455條規定請求木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還等語，被上訴人則以上訴人終止租約不合法，上訴人主張係於101年3月5日終止租約，卻仍持續收取101年4月以後之租金，依民法第451條規定之旨，兩造間系爭N12停車位之租約仍繼續存在，已生新租約，並提出收據等在卷可參（原審被證7、9、12，原審卷第47、50、113至114頁）云云置辯。茲分敘如下：
㈠兩造間租約為不定租賃契約性質，上訴人依民法第450
條第2項合法終止租約經查：⒈原審101年7月16日言詞辯論筆錄，兩造不爭執事項「系爭停車位租約未定期限，屬於不定期限租賃契約。」，兩造均同意（見原審卷第56頁倒數第1列，同頁反面倒數第3列），且被上訴人於101年7月30日爭點整理㈡狀不爭執事項亦依列為不爭執事項（見同上卷第77頁倒數第7列），顯見兩造間確為不定期租貸，且稽諸系爭租約並無期限之約定，應屬不定期租賃契約（下稱系爭租約），且兩造於本院審理中亦不爭執此點（見本院卷第121頁倒數第4列），雖被上訴人嗣於辯論狀中改稱定期租約，亦不能變更不定期租約性質（本院卷第168頁）。⒉民法第450條第2項規定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」，被上訴人既違法使用停車位，設置階梯，則上訴人於101年3月5日以起訴狀為終止租約意思表示，並經被上訴人收受，有送達證書在原審卷可按（見101年度司北調字第197號卷第3、18頁），自生合法終止租約之效果。
㈡本件未發生更新租約之效果，上訴人依民法第455條規
定請求木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還為有理由被上訴人固抗辯：上訴人於101年3月5日終止租約，卻仍持續收取101年4月以後之租金，依民法第451條規定之旨，己生租約更新之效果，上訴人固不爭執被上訴人自100年8月至101年2月每月繳交系爭停車位之相當於租金之不當得利。另本件上訴人以101年3月1日台北敦化郵局448號存證信函終止本件租約後，其後所收取系爭N12停車位之清潔管理費至101年8月止，101年9月以後便無再收取，惟主張伊未以收租金之意思，僅係基於不當得利之意思收受等語，按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。倘當事人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無該條規定之適用。主張法律關係具有障礙事由之當事人，須就該障礙事由，負舉證之責任。而此障礙事由之存在，雖非不能以業經證明之間接事實加以推認，但須兩者間具有因果關係存在者，始克當之。苟負舉證責任之一方所證明之間接事實，不足以推認障礙事由之存在，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證尚有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證之責，自不得為其有利之認定。經查：
⒈民法第451條規定租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。揆諸立法理由即「承租人於租賃期限屆滿後，仍就租賃物繼續使用或收益，而出租人不即表示反對之意思者，推其意欲繼續租賃契約者為多，故視為以不定期限繼續契約。另租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450條第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410號民事判例意旨參照）。揆諸上開判例及法條明文暨立法意旨，須定期租賃契約始有適用，本件系爭租約為不定期租賃契約，自無民法第451條規定適用，被上訴人上開抗辯，洵非可取。
⒉再者，上訴人於101年1月12日寄送存證信函內陳稱略
以：「…貴住戶之代表莊育霖先生及承租人柯燁庭先生為營業需求於民國一百年七月二十一日申請裝潢施工，本廈已依圖示核准。惟工程進行中承租人未經本廈同意擅自增設台階於公用停車場N12車位，並切除車位旁鐵鍊柱，此舉已造成停車及管理之障礙並觸犯竊占、毀損罪…，請台端於函到後十日內拆除階梯返還停車位」（原審被證3，原審卷第21至24頁）。上訴人上訴人於101年3月5日終止租約，揆諸上開所述，上訴人已於未終止租期行前，向被上訴人預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示，即無民法第451條適用。且清償，係指基於債務人為清償之意思表示，而無需依債權人受領清償之意思表示，故債務人一經清償即消滅債務。惟清償「債務」，仍需視債務本身之法律關係而定。本件上訴人已合法終止本件租約，終止後已無租賃關係存在，自無被上訴人所稱係清償租賃所生之債務。況終止租賃關係後所衍生之不當得利，上訴人當然有向被上訴人請求不當得利之權利。因此，被上訴人清償系爭N12停車位之清潔管理費，僅係消滅「不當得利」之債務，被上訴人此部分辯解，自非可取。
⒊又租約終止後，出租人得本於租賃物返還請求權，請
求返還租賃物，民法第455條定有明文。本件上訴人係450條第2項於租約終止後，就系爭N12停車位請求返還，為有理由，應予准許。
關於爭點部分：
綜上所述，上訴人就系爭N12停車位僅收至101年8月之不當得利，故請求被上訴人自101年9月起將系爭N12號停車位回復原狀返還上訴人止，每月給付上訴人3,000元不當得利之部分，為有理由，應予准許。
陸、綜上所述，上訴人主張被上訴人違法約定使用方法，於系爭N12停車位設置木造階梯供人出入用途，而非專供作停車之用，伊自得終止租約，為可採，上訴人依民法第455條、公寓大廈管理條例第36條、○○新廈公共停車場管理辦法第7條及第10條暨民法第439條、第179條規定，求為命被上訴人應將附件所示之系爭N12號停車位所設置之木造階梯拆除回復原狀並將該停車位返還上訴人。被上訴人應自101年9月起將附件所示N12號停車位回復原狀返還上訴人止每月給付上訴人3,000元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之舉證，經審酌後並不影響判決結果，自無庸一一論述，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 18 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 王怡雯法 官 李芳南正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 19 日
書記官 陳禹任