臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第299號上 訴 人 林照佳訴訟代理人 蔡宏修律師
朱龍祥律師被 上訴人 黃武昌兼 上一人訴訟代理人 黃正順上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年1月4日臺灣桃園地方法院100年度訴字第2010號第一審判決提起上訴，本院於102年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第三項關於命上訴人給付逾自民國一百零二年一月一日起算部分之裁判廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人黃武昌、黃正順起訴主張：坐落桃園市○○段○○○○號土地（下稱系爭123地號土地）係被上訴人黃正順單獨所有，前於民國96年1月26日以每年租金新台幣（下同）1萬6,000元之價額出租予上訴人，租賃期間自96年1月1日起至100年6月30日止，嗣租賃期滿，被上訴人黃正順未同意繼續出租系爭123地號土地，並曾以存證信函再為此不續租之表示，然上訴人卻仍繼續占有使用。被上訴人黃正順雖有收到上訴人所匯款項8,000元、1萬6,000元，然並非有匯款即表示可以續租。又被上訴人黃武昌係系爭124地號土地之分別共有人之一，而上訴人林照佳、原審共同被告黃忠藏未經被上訴人黃武昌及全體共有人同意，即占用系爭124地號土地並搭建鐵皮屋居住使用，侵害被上訴人黃武昌及其餘共有人之權益。後被上訴人雖屢次催告上訴人返還土地，並曾聲請調解，然渠等均置之不理，以致調解未能成立，被上訴人亦否認就系爭土地有任何所謂分管契約存在。再者，上訴人於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭123地號土地，獲有相當於租金之不當得利，故自應按月給付被上訴人黃正順相當於租金之損害1,333元。爰依民法第767條、第184條第1項、第179條訴請上訴人返還系爭土地。並聲明：⑴上訴人應自坐落桃園市○○段○○○○號土地上，如附圖編號123(1)所示（面積7.83平方公尺）鐵皮建物遷出，將該鐵皮建物騰空連同所坐落土地返還被上訴人黃正順。⑵上訴人應將坐落桃園市○○段○○○○號土地上，如附圖編號123(2)所示（面積10.23平方公尺）之鐵皮雨遮拆除，並將所坐落土地返還被上訴人黃正順。⑶上訴人應自100年7月1日起至遷讓返還前二項土地之日止，按月給付被上訴人黃正順1,333元。⑶上訴人應將坐落桃園市○○段○○○○號土地上，如附圖編號124(2)所示（面積34.67平方公尺）之鐵皮建物拆除，並將所坐落土地返還被上訴人黃武昌及全體共有人。
二、上訴人則以：
1、就被上訴人黃正順之主張部分，上訴人於100年9月8日及101年1月已分別匯款8,000元、1萬6,000元予被上訴人黃正順，是上訴人認與被上訴人黃正順間就系爭123地號土地已轉變為不定期租賃契約關係。不當得利部分，則請求以8,000元、1萬6,000元抵銷之。
2、就被上訴人黃武昌部分，系爭124地號土地上之建物即門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），原係上訴人與訴外人高明宗協議，由高明宗出名於72年1月20日向訴外人施深土、施武雄購買，嗣由高明宗於72年7月20日轉讓予上訴人，並由上訴人改建存續使用迄今；又施深土、施武雄於高明宗購買系爭房屋前，均告知其有權使用系爭土地，並帶高明宗及上訴人向系爭土地當時之地主即訴外人楊天賦、楊天財及阿佑承租，此後二、三十年間亦未有人出面主張上訴人無權占有而請求拆屋還地，適足見系爭124地號土地最初應有分管情事存在，而由楊天賦、楊天財及阿佑分管系爭房屋占用之區域。依上訴人提出之現場照片及空照圖可知，系爭124地號土地上除系爭房屋外，尚蓋有其他房屋或由他人占有耕作，益徵系爭124地號土地上確實存有默示分管契約，是被上訴人黃武昌既係於100年2月間始購入系爭124地號土地之部分持份，自不容其任意否認數十年來共有人間所形成之默示分管合意，其請求上訴人拆屋還地，自屬無據。
三、本件經原法院判決：(一)上訴人應自系爭123地號土地上，如附圖編號123(1)所示（面積7.83平方公尺）鐵皮建物遷出，將該鐵皮建物騰空連同所坐落土地返還被上訴人黃正順。
(二)上訴人應將坐落系爭123地號土地上，如附圖編號123(2)所示（面積10.23平方公尺）之鐵皮雨遮拆除，並將所坐落土地返還被上訴人黃正順。(三)上訴人應自100年7月1日起至遷讓返還前二項土地之日止，按月給付被上訴人黃正順1,333元。(四)上訴人應將坐落系爭124地號土地上，如附圖編號124(2)所示（面積34.67平方公尺）之鐵皮建物拆除，並將所坐落土地返還被上訴人黃武昌及全體共有人。上訴人不服原法院判決，提起上訴，上訴聲明為：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二) 上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
【原審共同被告黃忠藏原審敗訴部分（即黃忠藏應將坐落系爭124地號土地上，如附圖編號124(1)所示（面積31.94平方公尺）之鐵皮建物拆除，並將所坐落土地返還被上訴人黃武昌及全體共有人）未上訴，故該部分已確定。】
四、兩造不爭執之事項：
(一)被上訴人黃正順為系爭123地號土地之所有權人，上訴人林照佳曾經以每年10,000元向伊承租系爭123地號土地坐落於門牌號碼桃園市○○路○○○號前方，臨路寬度約4米半，長度至前方桃鶯路排水溝範圍內土地（按：範圍如附表編號123
(1)、123(2)、123(3)所示），租期自96年1月1日至100年6月30日止，雙方並定有書面契約租約期滿後上訴人林照佳並未依約返還租賃土地。
(二)被上訴人黃武昌為系爭124地號土地之共有人（應有部分60分之1），系爭124地號土地上如附圖編號124(2)、124(1)土地上鐵皮建物（門牌號碼均為桃園市○○路○○○號）由上訴人林照佳及原審共同被告黃忠藏分別占有等事實，有系爭123地號土地、系爭124地號土地登記謄本、土地租賃契約書為證（見原審100年度桃簡字第1267號卷第8至11頁）。
(三)如原審判決附圖所示編號123(2)鐵皮雨遮、123(1)、124(2)、124(1)等鐵皮建物，確實分別佔用系爭123、124地號土地，面積分別為10.23平方公尺、7.83平方公尺、34.67平方公尺、31.94平方公尺。
(四)上訴人林照佳於100年9月8日及101年1月已分別匯款8,000元、1萬6,000元予被上訴人黃正順。
五、兩造爭執事項及本院得心證之理由：被上訴人主張上訴人承租系爭123地號土地，於租期屆滿後未依約返還土地，另就系爭124地號土地則為無權占有，請求上訴人遷讓拆除地上物、返還土地並返還不當得利等情，為上訴人否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
(一)上訴人與被上訴人黃正順就系爭系爭123地號土地之租賃契約業已屆期終止，被上訴人黃正順得請求上訴人拆屋還地並給付不當得利：
1、被上訴人黃正順主張伊為系爭123地號土地之所有權人，上訴人林照佳曾經以每年1萬6,000元向伊承租系爭123地號土地坐落於門牌號碼桃園市○○路○○○號前方，臨路寬度約4米半，長度至前方桃鶯路排水溝範圍內土地（按：範圍如附表編號123(1)、123(2)、123(3)所示），租期自96年1月1日至100年6月30日止，雙方並定有書面契約（以下稱系爭租約），系爭租約期滿後上訴人林照佳並未依約返還租賃土地之事實，有系爭123地號土地登記謄本、土地租賃契約書為證（見原審100年度桃簡字第1267號卷第8至11頁），且為上訴人所不爭執，堪信屬實。而如附圖所示編號123(1)鐵皮建物占用系爭123地號土地面積7.83平方公尺，編號123(2)鐵皮雨遮占用系爭123地號土地10.23平方公尺公尺等情，業經原審勘驗屬實，並有桃園地政事務所測繪複丈成果圖在卷可稽（見原審卷一第65頁，卷二第40頁），亦堪信為真實。
2、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1項、第451條定有明文。經查：
系爭租約第2條明文約定租賃期間自96年1月1日起至100年6月30日止，有系爭租約可憑，是系爭租約為定有期限之租約，且租賃期間已於100年6月30日屆至。上訴人抗辯伊於租賃期間屆滿後仍繼續使用系爭123地號土地，又於100年9月8日匯款半年租金8,000元至被上訴人黃正順銀行帳戶，並通知被上訴人黃正順表明續租之意，被上訴人黃正順並未立即明確予以拒絕，應視為成立不定期租賃契約關係云云。被上訴人黃正順則主張：聲請調解之前已有口頭通知（見本院卷第28頁）等語。經查，於系爭租約屆滿後，上訴人匯入前開款項以前，即已向桃園市調解委員會申請調解，歷經100年8月16日、100年9月16日、100年9月23日、100年10月7日四次調解程序而未能成立之事實，有卷附調解不成立證明書可憑（見原審桃調字卷第15頁），而調解程序由聲請人向調解委員會以書面或言詞為之，調解委員會接受當事人之聲請或法院之移付後，應即決定調解期日，通知當事人或其代理人到場調解。依桃園市調解委員會調解事件卷附聲請調解書可知，上訴人黃正順已於100年8月4日即已聲請調解（見原審卷一第31頁）。再參酌被上訴人於100年8月16日調解時並未到場（見前開調解不成立證明書），並衡諸我國社會常情，一般租賃契約當事人，為和諧起見，於租約屆至欲收回租賃物時，多先以口頭通知，較少未先以口頭通知即以書面催告或逕行聲請調解等情，則被上訴人主張聲請調解之前已有口頭通知等語，應屬可採。是被上訴人黃正順應在系爭租約租期屆期之前或其後不久，已明示拒絕上訴人繼續承租系爭123地號土地。故上訴人辯稱被上訴人黃正順並未立即明確予以拒絕，應視為成立不定期租賃契約關係云云，即無可採。末以，系爭租約為定期租賃關係，租期屆至契約即告終止，至於，系爭租約第5條雖有雙方欲終止租約，應於租期屆滿前2個月通知對方之約定，應係要求兩造提前確認是否續租，以便出租人得另行招租，承租人得有充裕之時間另覓新址搬遷之注意規定，系爭租約並未約定如未於2月個月前通知承租人，租約即不終止視為續租。此見該條後段約定期限屆滿時，出租人得收回使用等語即明，上訴人以此拒絕搬遷，為無可取。
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段定有明文。系爭租約因租賃期間屆滿而終止之事實既如前述，則100年6月30日系爭租賃契約所定租賃期限屆滿後，上訴人即應返還所租用系爭123地號土地予被上訴人黃正順，被上訴人黃正順依據前開規定請求上訴人將附圖編號123(1)鐵皮建物（面積7.83平方公尺）遷讓；將編號123(2)（面積
10.23平方公尺）鐵皮雨遮拆除，並返還前開鐵皮建物及雨遮所占用123地號土地予被上訴人黃正順，為有理由，應予准許。
3、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。
查原審於96年7月3日履勘現場囑桃園地政事務所測量，測得上訴人就被上訴人黃正順所有系爭123地號土地佔用之面積共計為18.06平方公尺（計算式：7.83+10.23＝18.06），上訴人自系爭租賃契約屆滿時起就系爭123地號土地占有使用，自有相當於租金之利益，則被上訴人黃正順依不當得利法律關係請求上訴人返還自100年7月1日起之相當租金之利益，洵屬有據。至於相當於租金利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定予以計算，即以不超過土地及其建築物總價額年息10%為限；而所謂土地申報總價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。依土地法第148條規定，土地所有權依土地法所申報之地價即為法定地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地期間內自行申報之地價而言，平均地權條例第16條亦有明文。查系爭123地號土地土地申報地價為每平方公尺1萬5,840元，有土地登記第二類謄本可稽（見原審卷一第103頁），又系爭土地目前地目為田，面臨桃園縣桃園市○○路○○路為15米道路，系爭123地號土地對面為台表科公司、南亞公司及元隆汽車修理廠，往東距離鶯歌約3至4公里，交通頻繁等情，有現場履勘屬實並製有勘驗筆錄可參（見原審卷一第65頁背面）。本院審酌上情後，認上訴人就前開部分使用，受有相當於租金之利益，致被上訴人黃正順受有損害之金額，應以系爭土地申報地價年息8﹪為適當。依此計算，上訴人使用系爭123地號土地如附表編號123(1)、123(2)部分獲有每月約1,907元之不當得利【計算式：15,840元×18.06×8%÷12＝1,907元，元以下四捨五入】，被上訴人黃正順依不當得利法律關係，請求上訴人至返還前開土地之時止，按月給付被上訴人黃正順1,333元，即有理由，應予准許。
另上訴人抗辯伊先前於100年9月8日及101年1月分別匯款8,000元與1萬6,000元入被上訴人黃正順帳戶等語。經查，上訴人有匯入前開款項之事實，為被上訴人黃正順所不爭執（見原審卷第47頁反面，本院卷第28頁），堪以認定。而不當得利制度在於矯正因違反法秩序所預定之財貨分配法則，而形成之財產不當移動現象，使之回復公平合理之狀態，其機能應使受益人返還其所受利益於受損人。被上訴人黃正順既已表示受領前開款項當作占用的賠償等語（見原審卷第17頁背面），於計算不當得利時，前開已獲取相當於租金之利益即應予扣除。參酌系爭租約之租金為每年1萬6,000元，前開金額相當於1年6個月租金，則上訴人無權占用系爭123地號土地相當於租金之不當得利之起算點，應自上訴人無權占用之100年7月1日後1年6個月，即102年1月1日起算。
(二)上訴人所有如附圖編號124 (2)所示之鐵皮建物無權占有被上訴人黃武昌共有之系爭124地號土地：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條前段、第821條分別定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須按民法第820條第1項之規定徵得他共有人之同意，未經其他共有人同意，任一共有人均不得為排他性之獨占使用，如欲獨占特定部分使用，須經其他共有人全體同意，或經分管協議，或有其他合法權源，始得為之，否則即構成無權占有。又共有物分管契約係共有人間就共有物管理方法所成立之協議，依98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年度上字第762號判例參照）。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。上訴人主張其就系爭124地號土地之占有係依共有人間之分管契約或默示之分管契約，自應就前開事實之存在負舉證責任。經查：
1、上訴人並非系爭124地號土地之共有人，其提出施深土、施武雄與高明宗及高明宗與上訴人間之讓渡書（見原審卷一第22至25頁）欲證明有占有之權源存在。惟依前開施深土等二人之讓渡書僅謂施深土等人放棄租權由高明宗自行向地主承租等語（見原審卷一第22頁）。是則上訴人欲有權占用系爭124地號土地如附圖編號124(2)所示部分，則應先證明其有向系爭124地號土地共有人之一承租土地，且該出租人必須就如附圖編號124(2)所示部分與其他共有人有分管契約存在。
2、又查核系爭124地號土地登記謄本，施深土、施武雄或上訴人所稱之系爭土地共有人楊天賦、楊天財及楊天佑等人（見原審卷第21頁），均非系爭124地號土地之共有人（見原審卷一第104至125頁）。經本院詢問證人即楊天佑之子楊永祿，以及楊天賦之子楊永義，其二人均不知楊天佑、楊天賦是否為系爭124地號土地之共有人，亦不知有出租系爭124地號土地之事實（見本院卷第99頁背面至101頁），證人楊永義並稱：「（問：提示本院卷第56頁的所有權狀影本及原審卷㈠第104頁土地登記謄本，所有權人是你父親楊天賦？）那是很久之前的事，早就沒有了，當初好像沒有完稅，我那時候年紀還很小，我根本都不曉得。」等語，依前開楊永義之證詞，以及楊永義為00年生現年為54歲等情觀之（見本院卷第99頁背面），足見楊天賦等人早已非系爭124地號土地之共有人。另上訴人所提出之租金支票發票日為79年5月至81年4月間（見本院卷第57至61頁），距今已有20餘年，且前開支票並無受款人或出租人簽收，又無租約可供佐證，不能確定否為租金支票，是不能以此證明上訴人與何共有人間有租約存在，遑論上訴人所謂之出租人是否與其他共有人，就上訴人占用之如附圖編號124(2)所示部分，有分管契約存在。
3、本院詢問證人即與上訴人訂立讓渡契約之高明宗亦證稱：「（問：當初向施深土、施武雄購買系爭建物時，渠等是否有告知說他們確有使用該系爭土地特定部分之權利？例如承租該土地？且向誰或哪位地主承租?）不記得，應該是有告訴我，不然買他幹什麼。租金的事都是林照佳在打理的。」「（問：你有無去找地主商量承租的事情？）好像都是林照佳帶來跟我見面的，我也記不太清楚。」等語（見本院卷第123頁背面、124頁），均不能明確指出有向系爭124地號之共有人承租土地，或有分管契約之事實。
4、另原審詢問證人李聰政證稱，伊購買桃園市○○路○○○號房屋時即未購買土地，不清楚其房屋坐落在系爭土地上有何權源，直至86年有共有人要賣土地，伊才購得系爭土地之應有部分，亦不知共有人之間有何分管協議（見原審卷二第6頁）；證人涂楊寶蓮證稱伊於57年亦係購買土地應有部分後建築房屋，不知為何可以就共有土地之特定部分為使用（見原審卷二第7頁）；證人張進吉則證稱不瞭解為何自己之房屋可以蓋在系爭土地上等語（見原審卷二第8頁），是前開證人均不能證明上訴人就其所使用系爭124地號土地，與其餘共有人間有何分管協議存在。
5、上訴人另以其自72年間受讓系爭124地號土地占有而改建地上物迄今，迄無爭議，抗辯有默示分管契約云云。惟系爭124地號土地共有人眾多，部分共有人持分僅數平方公尺，且部分並未居住於系爭124地號附近，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷一第104至125頁），加以現代社會生活忙碌，共有人多屬陌生且權利意識淡薄，而未注意及共有土地權利之行使，但此沈默係單純之不作為，並非以舉動或其他情事間接為意思表示，不生默示同意之法律效果。
6、上訴人既不能證明伊有向系爭124地號土地之共有人承租土地，且該出租人與其他共有人間有分管契約或默示分管契約之事實，上訴人主張其有權占用，即無可採。從而，被上訴人黃武昌依民法第767條第1項前段、第821條之規定請求上訴人應將坐落系爭124地號土地上如附圖編號124(2)所示部分之鐵皮建物拆除，將前開建物所坐落之土地返還被上訴人黃武昌及共有人全體，即屬有據，應予准許。
7、上訴人雖以被上訴人黃正順於系爭123地號土地租期將屆前，由其子被上訴人黃武昌為買受人於100年1月始購入系爭124地號土地應有部分，於明知上訴人已建屋使用數十年情形下，仍要求拆屋還地，有違誠信原則。另以系爭124地號土地使用人甚多，被上訴人僅針對上訴人請求拆除，調解時以高價要求上訴人購地，被上訴人黃武昌因拆除系爭土地建物所得之利益甚小，而上訴人所受損失極大，亦有違誠信原則並有權利濫用之情形云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之；倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。準此，若權利之行使，雖令他人喪失利益，然權利人因此所能取得之利益並非甚微，亦未使他人或國家受有相對重大之損害者，即無輕重失衡之虞，而非屬民法第148條所指之權利濫用。經核，上訴人無權占有如附圖編號124(2)所示部分，並未支付代價亦無合法權源，僅因其他共有人對此長期沈默未行使權利而得以長期占用，難謂上訴人有何正當信賴可言。被上訴人黃武昌以共有人之地位，為全體共有人之利益行使權利，，請求上訴人拆除占用之地上物並返還土地，雖令上訴人因此受有無法繼續使用系爭124地號土地之損失，然相較於全體共有人取回土地後得以回復使用之利益，以及全體共有人之共有權利均可受合法保障等情，上訴人所受損害即非重大。是以被上訴人黃武昌行使民法第767條第1項前段、第821條之共有物回復請求權，顯無輕重失衡之虞，難認有違反誠信原則或權利濫用之情。
六、綜上所述，被上訴人黃正順本於所有權，請求上訴人將系爭123地號土地，如附圖編號123(2)部分拆除、自123(1)建物遷讓，並將前開土地返還，及自102年1月1日起按月給付1,333元；被上訴人黃武昌請求上訴人將附圖編號124(2)所示地上物拆除，將該部分土地返還被上訴人黃武昌及全體共有人，為有理由，應予准許。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人拆除遷讓、返還土地及不當得利，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。本件上訴人請求廢棄原審判決第三項有關不當得利部分，雖部分有理由，惟參酌民事訴訟法第77條之3第2項關於訴訟標的價額之計算之規定，本件以一訴附帶請求不當得利者，亦不應併算其價額，故原審判決有關之裁判費部分，仍應予以維持，併就第二審裁判費爰諭知如主文第四項所示。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷之結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 14 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 鍾任賜法 官 張松鈞正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 14 日
書記官 陳盈璇