臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第33號上 訴 人 劉新民訴訟代理人 劉大新律師被上訴人 大方建設股份有限公司法定代理人 陳坤地訴訟代理人 蔡志揚律師
蔡旻穎律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國101年10月11日臺灣士林地方法院101年度訴字第67號第一審判決提起上訴，本院於103年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：上訴人於民國96年11月20日與被上訴人簽
訂合建契約（下稱系爭契約），由上訴人提供其所有坐落於○○市○○區○○段○小段00、00-0、00、00、00、000、000-0、000地號等8筆土地（下稱系爭土地）予被上訴人，配合被上訴人從事相關鄰地、共同辦理都市更新事業及規劃興建高級住宅大樓。系爭契約第11條第2項約定：「如因可歸責於甲方（上訴人）之因素，導致乙方（被上訴人）無法順利取得建照、開工…倍無息退還保証金作為違約金外，並每逾壹日應加計延遲利息（工程造價千分之一）連同本金併為返還乙方。」及第14條第1項約定：「甲方於簽訂本約至新屋交屋驗收前，如有違約情節重大，經乙方通知定期改善無效時，乙方得解除本約，並請求甲方加倍無息退還所收之保證金及賠償乙方及其他地主所生之損害」，被上訴人並依約交付上訴人保證金新台幣（下同）50萬5,200元。詎上訴人因系爭土地未能以拍賣方式塗銷其上之抵押權，並由訴外人即上訴人女婿李新乾拍定取得所有權，即決意破壞被上訴人之整合，於99年1月23日至同年8月22日間，多次以地主自組更新會來自辦都更較有利益為由，慫恿同都市更新單元內其他土地所有權人向被上訴人提出撤銷都市更新事業計畫同意書之要求。嗣總計有8名土地所有權人決定撤銷，致被上訴人從事都市更新法定人數門檻比例無法達到，所擬具之擔任實施者的都市更新計畫案為臺北市政府駁回申請。因可歸責於上訴人之事由，致被上訴人無法順利從事取得建照、開工等都市更新事宜，因此，被上訴人依約解除契約後，依系爭契約約定，請求依系爭契約第11條第2項上訴人應賠償被上訴人已支出之都更成本249萬1,598元及依系爭契約第14條第1項加倍返還所收之保證金101萬0,400元，合計350萬1,998元，聲明求為判決：㈠先位部分：上訴人應給付被上訴人350萬1,998元及自起訴狀繕本送達後至清償日止之法定遲延利息；並願供擔保請求宣告假執行。惟若原審認為契約因附加無效之條件而無效，則上訴人所取得上揭保證金即無法律上原因，自應返還被上訴人。㈡依民法第179條不當得利法律關係，備位部分：上訴人應給付被上訴人50萬5,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
上訴人則以：系爭契約附加之約定違反建築法第11條第1項、
第3項等禁止規定，依民法第71條規定，其法律行為應屬無效。被上訴人本於無效之契約為本件請求，即屬無據。又都市更新事業之實施者並不以一人為限，上訴人未有慫恿更新單位內之土地主自辦更新、干擾破壞被上訴人對於更新單元地主之整合，更唆使地主撤銷同意書等事實，8名土地所有權人早於98年8月間即已自行寄出存證信函向臺北市都市更新處要求撤回同意書，上訴人係於99年1月間始籌備申請自辦都市更新，被上訴人係於99年4月21日與該八名土地所有權人合意撤銷同意書，足徵與上訴人無涉，被上訴人備位之訴亦無理由等語資為抗辯，並聲明求為判決：㈠駁回被上訴人之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
原審就先位聲明部分為被上訴人一部勝、敗訴之判決，判命上
訴人應給付被上訴人101萬0,400元，及自100年10月21日起至清償日止之法定遲延利息，並駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請，及以供擔保為條件，准、免假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人對上訴人上訴，答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人就先位敗訴損害賠償249萬1,598元及備位聲明部分未據聲明不服，業已確定）。
兩造不爭執之事項：（見本院卷第66頁反面至67頁）
㈠系爭土地因屬供建築物所占地面及所應留設之法定空地，故
無法拍賣，而由原審以98年度司執字第15559號裁定撤銷拍賣（原審98年度司執字第15559號卷所附臺北市建築管理處98年8月28日北市都建照字第09869743100號函及原審執行處98年10月1日裁定）。
㈡上訴人為自行成立更新會申請自辦都市更新，而向其所在都
市更新單元內地主散發「邀請函」、「公開信」、「都更快訊」等傳單，內容有「92年大方建設介入後，前後整合了六、七年，於97年6月舉辦事業計畫公展，惟在公展期滿前有17位地主發現同意書有瑕疵，聯名向都更處提出異議，舉發甚多圖文不實疑點。98年8月中旬大方召開說明會，無法讓這些地主信服達成共識，最後不歡而散。後有市議員和都更處官員出面協調並錄音證實大方同意給他們撤件，馬路邊店家地主也為此邀大方在天仁茗茶聚會商議，決議給大方整合最後期限到99年9月31日止，一直到今天整合依然毫無進展，大方曾表示若自辦都市更新能整合成功，他願意退出，而外面流傳大方要轉讓的傳聞則甚囂塵上，合建恐已難成，眼看更新重建遙遙無期」，「其中大方算是投入時間最長的公司。但是大方和他們的代言人，歷年來種種不當的言論說詞，矇混誆騙簽署的舊版同意書、不公平的合建分配條件、不公開、不透明、欠缺誠信的做法，以及高達一、二百項錯誤百出、疏漏處處、圖文不實的都市更新事業計畫新案」等內容（原審卷第34、36頁）。
㈢被上訴人擔任實施者所擬具都市更新計畫案因土地所有權人
事後撤銷同意，同意比例未達都市更新條例第22條所定法定門檻，且因無法補正，而為臺北市都市更新處駁回申請（原審卷第41頁）。
㈣系爭契約訂有：「乙方（被上訴人）需配合甲方（上訴人）
依甲方所持土地以共有人身份配合法院投標權利歸甲方，如甲方無法集資購買，則權利即歸乙方所有」之附加條款，復於系爭契約外增訂「合建補充契約書」，又訂有「一、乙方配合甲方取得98年8月13日台北士林地方法院98年司執秋字第15559號公開拍賣之優先承購權，由得標人為李新乾君為承購者」之約定，兩造締結系爭契約之真意，係讓系爭契約先行生效，並以李新乾未拍定取得坐落於○○市○○區○○段○小段00、00-0、00、00、00、000、000-0、000地號等8筆土地（以下簡稱系爭土地）所有權為使系爭契約失其效力的解除條件。
㈤系爭土地固曾經士林地院進行拍賣程序，並由李新乾拍定取
得，惟因系爭土地係坐落於建築基地範圍內之法定空地，依建築法第11條第1項、第3項規定，不得分割或移轉為他人所有，而為士林法院以裁定撤銷該拍賣程序，系爭土地本不得單獨讓與。因此，兩造間之附加約定，係以原本於法律上客觀不能之事項為內容的條件，雙方既以之為解除條件，則參照上揭判旨，即應為無條件。
得心證之理由：
被上訴人主張上訴人違反系爭契約第2條所訂『由被上訴人擔任實施者』之約定；上訴人散布鼓吹其他地主自任或同意由其他建商擔任實施者等文宣之行為，顯然違反系爭契約，而屬重大違約行為，且兩造系爭契約，並未限定被上訴人應於何年月日前完成報核都市更新事業計畫，法令亦未限制實施者不得再以相同之都市更新事業計畫報核，因此縱使系爭都更案被主管機關駁回，被上訴人仍得再依法報核，故被上訴人並未有違約且情節重大之情事，上訴人亦未舉證被上訴人另有違約且情節重大之情事，是其解約自不合法，被上訴人自得依系爭契約第14條約定於100年8月30日存證信函解除契約並請求退還加倍之保證金，該加倍返還之部分屬懲罰性違約金，並無過高，不應酌減，並提出存證信函等為證（原審卷第47至49頁）等語。上訴人則抗辯：伊未有不配合被上訴人依本件合建契約辦理都更之情形，況都市更新事業之實施者並不以一人為限，系爭契約中並無上訴人不得擔任都市更新事業實施者之特別約定。經被上訴人於99年4月21日與上開8名地主達成合意撤銷同意書在案，致被上訴人於本件所辦理之都更案將被主管機關駁回，上訴人為此於99年8月16日催告被上訴人限期10日補正未果，於99年8月27日以存證信函解除系爭契約並沒收保證金在案，則兩造間系爭合建契約既經上訴人合法解除在案，嗣自無得由被上訴人另以上訴人違約而主張解除，縱認被上訴人解除合法，然違約金50萬5,200元亦屬過高，應予酌減云云置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造協議簡化之爭點，厥為：
㈠被上訴人是否因上訴人違約而適法解除系爭契約，並得向上
訴人依約請求加倍無息退還保證金50萬5,200元？㈡被上訴人請求違約金50萬5,200元是否過高？茲審究分述如下：
㈠被上訴人是否因上訴人違約而適法解除系爭契約，並得向上
訴人依約請求加倍無息退還保證金50萬5,200元？⒈系爭契約第2條所定：「乙方（按：即被上訴人）負責出
面洽妥鄰接土地併同本合建土地，依據台北市都市更新自治條例及相關建築法規申請都市更新及建築執照。有關辦理更新作業甲方（按：即上訴人）應依本合建契約書及更新相關法令之規定配合辦理」，第3條第1款規定「乙方就前條土地合併申請都市更新規劃、開發，包括地上物之拆除與補償、整地、請領建築執照、使用執照、建築施工及其他相關必要之行為，因而所產生之管理、建築及其他一切費用，均由乙方負擔。」，第8條規定「乙方應於本基地相關土地簽訂合建契約書後，即進行規劃設計等作業，並辦理都市更新：經更新核准日起六個月應即申請建築執照…」（原審卷第15至17頁）一般土地及其上建物之合建契約，並無建商應申請都市更新及建築執照之約定，若僅係一般不動產合建，亦不須待都市更新核准始申請建築執照，故依契約約定由被上訴人任都市更新之實施者，堪予認定。
⒉民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真，
不得拘泥於所用之辭句。」按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年台上字第1421號、96年台上字第2631號裁判要旨，18年上字第1727號、19年第453號、19年上字第28號、39年台上字第1053號判例要旨參照）。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號裁判要旨參照）。上訴人係為辦理都市更新改建為目的而與被上訴人簽約，已如上⒈所述，而關於都市更新之程序，都市更新條例第二章更新地區之劃定（第5至8條）、第三章都市更新事業之實施（第9至28條）、第四章權利變換（第29至43條）定有明文。依89年4月26日修正都市更新條例之規定，都市更新地區劃定後，實施者擬具「都市更新事業概要」送請主管機關核准（第10條，送件門檻為人數1/10、面積1/10）後，尚須擬具「都市更新事業計畫」送請都市更新審議委員會審議通過後由主管機關核定發布實施（第19、22條，送件門檻為人數3/5、面積2/3）後，擬具「都市更新權利變換計畫」送請都市更新審議委員會審議通過後由主管機關核定發布實施（第29條），權利變換計畫書核定後，方能為都市更新事業執行舊建築物拆除開始興建（第33、36條）。是以都市更新改建，在都市更新區域劃定後，須經「都市更新事業概要」核准、「都市更新事業計畫」審議通過後核定發布實施、「都市更新權利變換計畫」審議通過後核定發布實施之程序，方得拆除改建。兩造系爭契約第8條規定「乙方應於本基地相關土地簽訂合建契約書後，即進行規劃設計等作業，並辦理都市更新：經更新核准日起六個月應即申請建築執照…」，而系爭契約第17條第5項亦約定：「任何一方之重大違約行為，致使他方無法繼續履行本約時，他方不視為違約。」、第14條第1項約定：「甲方於簽訂本約至新屋交屋驗收前，如有違約情節重大，經乙方通知定期改善無效時，乙方得解除本約，並請求甲方加倍無息退還所收之保證金及賠償乙方及其他地主所生之損害。」（契約第6條見原審卷第10頁）；通觀系爭買賣契約全文，再從系爭契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，兩造約定系爭契約自有要求上訴人配合不得違契約之約定，由被上訴人擔任都更實施者，上訴人不得違反契約誠信之原則要求自任都更實施者，而剔除被上訴人都更實施者之地位，至為灼然。
⒊同一更新單元都市更新僅限一實施者，上訴人不得自任實
施者，違反系爭契約精神①都市更新之立法意旨以同一更新單元內一實施者為原則
，業如上述。上訴人固抗辯：都市更新之實施者，非以一人為限，固兩造雖訂立系爭契約，上訴人仍可自任實施者，並提出「臺北市政府受理都市更新事業案涉及同意書重複出具時之處理要點」第1點為據（本院卷第70、98頁）云云，被上訴人則以同一更新單元內，僅可能有一更新事業擔任實施者，此即內政部就都市更新單元內土地及合法建築物所有權人，得否委託2家以上都市更新事業機構為共同實施者，應限於1家等語，並提出內政部95年2月9日台內營字第0950800663號函（本院卷第113頁）乙紙為證，經查：
⑴實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依
都市更新條例第10條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第7條劃定之都市更新地區，應經「更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意」外，應經「更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意」；其屬依同法第11條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經「更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意」，但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者，其所有權人數不予計算，都市更新條例第22條第1項定有明文。
⑵故同一更新單元內，僅可能有一更新事業擔任實施者
，此即內政部就都市更新單元內土地及合法建築物所有權人，得否委託2家以上都市更新事業機構為共同實施者乙節，曾於95年2月9日以台內營字第0950800663號函表示：「為避免後續依上開條例第6章監督及管理及第7章罰則執行時發生困難，應以單一都市更新事業機構擔任實施者，實施都市更新事業為宜。」之緣由。至所謂「共同實施」，仍係指實施「同一都市更新事業」，僅係由複數實施者合作實施而已，仍非指二家以上都市更新事業機構得於同一更新單元內分別實施之謂，有上開函釋在卷可憑。
⑶至上訴人所提「臺北市政府受理都市更新事業案涉及
同意書重複出具時之處理要點」第1點，之所以規定更新事業計畫同意書重複出具，而前已受理之申請案已達法定同意比例時，後案不受理而應予駁回，即係立基於更新單元內僅會有一實施者實施都市更新之立場，此參諸該要點第2點以同一日受理且均達法定比例者，由台北市政府協商，不能協商即抽籤決定自明（本院卷第70頁），故上訴人以此主張都市更新實施者不限於一人云云，不足為採，上訴人徒以上開行政函釋並不拘束法院為詞，惟衡諸法律秩序之安定性及都更實施作業上避免多數實施者，造成困擾（例如重覆出具同意書則效力如何，且慮及將來都更於同一更新單元無法重覆核發建築執照等困擾），本院認上開函釋及處理要點，符合都市更新條例立法意旨，上訴人所辯，洵無可取。
②上訴人違反系爭契約第2條所訂『由被上訴人擔任實施者』之約定」，且違約情節重大：
被上訴人主張：上訴人散布鼓吹其他地主自任或同意由其他建商擔任實施者等文宣之行為，顯然違反系爭契約，而屬重大違約，故上訴人違反系爭契約之精神等語，並提出提出邀請函、公開信、開會通知、都更快訊等文宣1份（原審卷第31至40頁、128至137頁）、臺北市政府99年8月13日府都新字第09931283200號函（原審卷第41頁）、臺北市都市更新處99年7月12日北市都新事字第09931123400號函（原審卷第42頁）、通知信函1件（原審卷第46頁）、解除通知1件（原審卷第47頁）資為證明，上訴人抗辯：未有不配合被上訴人依系爭合建契約辦理都更之情形，且參酌上開都市更新實施者未限定以一人為限，上訴人確已按系爭契約第2條「配合辦理」在案，絕無違約。上訴人所散發之傳單乃記載對被上訴人所辦理都更序之諸多瑕疵、錯誤及質疑，因被上訴人未能合法處，始通知被上訴人解除契約並沒收保證金在案等語，並提出存證信函（原審卷第19至20頁，本院卷第80頁）為證，經查：
⑴系爭契約第2條明文約定由被上訴人任都更之實施者
業據上述㈠⒈所述明確，系爭契約於17條第1項約定：「甲方同意交便章乙枚給甲方指定之共同代理人（葉富鑑）保管，在後述約定範圍內，全權配合乙方辦理有關合建信託建造執照、拆除執照、使用執照之申領手續、水電與瓦斯裝修之申請，都市更新案申請之用，不得移作他用，否則應自負一切法律責任」之記載，有系爭契約書在卷足參（原審卷第15、17頁），即係明白約定由被上訴人擔任都市更新事業之實施者，且該條復約明「有關辦理更新作業甲方應依本合建契約書及更新相關法令之規定配合辦理」，則上訴人（即甲方）即有依系爭契約書配合辦理之義務。⑵被上訴人為依前揭約定，以都市更新方式興建住宅大
樓，乃就本都更案地主請託，取得50幾戶所有權人之同意實施本都更案（已取得土地部分71.43%、建物部分66.13%之所有權人同意），符合都市更新條例第22條所定法定報核門檻之比例。上訴人於99年1月23日至同年8月22日間，竟與其配偶黃德華（第三人輝泰建設股份有限公司下稱輝泰公司總經理，原審卷第155頁之名片）自任召集人、發起人，散布「自辦都市更新重建委員會籌備處」，散發之函件有：a.99年1月23日「申請自辦都市更新說明會邀請函」、b.99年2月1日「邀請函」、c.99年4月8日「召開第二次自辦更新重建說明會邀請函」、d.99年4月14日「給福林里12鄰全體地主的一封公開信」、e.99年5月12日「召開都市更新會籌備小組（第二區）第一次會議開會通知」、f.99年6月22日「社區都更快訊（1）」、g.99年7月4日「社區都更快訊（2）」、h.99年8月22日「召開第三次自辦更新重建說明會邀請函」、i.99年8月22日「第三次自辦更新重建說明會」、j.100年1月28日之「社區都更快訊（5-1）」等諸多文件予其他地主，慫恿其他土地所有權人向被上訴人提出撤銷都市更新事業計畫同意書之要求，並鼓吹其他地主自辦更新，甚至號召應讓其他建商擔任實施者，上開傳單內容略為「92年大方建設介入後，前後整合了六、七年，於97年6月舉辦事業計畫公展，惟在公展期滿前有17位地主發現同意書有瑕疵，聯名向都更處提出異議，舉發甚多圖文不實疑點。98年8月中旬大方召開說明會，無法讓這些地主信服達成共識，最後不歡而散...」（原審卷第34頁），「其中大方算是投入時間最長的公司。但是大方和他們的代言人，歷年來種種不當的言論說詞，矇混誆騙簽署的舊版同意書…」「發起籌組都市更新會、組織籌備小組」（原審卷第36頁），其中上開j.內容為「我們輝泰最近也斥資買了四戶，還有好幾戶也在洽談…大家應該心知肚明，只有捐棄成見，相互合作，找忠泰機構這樣有口碑、有信譽、有實力之建商擔任實施者，才能獲得全體地主之認同，才能加速更新之腳步..」等內容，有該等文宣資料（本院卷第31至40、128至137頁）在卷足參。上訴人對此事實並不爭執，堪認為真實。因系爭契約係以被上訴人在系爭土地所在地區成為都市更新之實施者為前提而締結，且要求上訴人必須配合，有上開㈠⒊②所述明確；上訴人上揭散發不利於被上訴人實施都市更新作業之行為確屬未配合被上訴人從事都市更新計劃之實施，且其以自行籌組更新會自辦都市更新，而在計劃更新區域內公然主張，確為直接違反系爭契約目的之行為，且違約情節重大。
③上訴人抗辯：伊散發之傳單係對被上訴人記載對被上訴
人所辦理都更序之諸多瑕疵、錯誤及質疑，因被上訴人未能合法處理，始通知被上訴人解除契約並沒收保證金在案，且都市更新實施者未限定一人，上訴人未有違約情事云云，被上訴人則主張上訴人違約且情節重大，惟查：上訴人為自行成立更新會申請自辦都市更新，自99年1月23日至同年8月22日間，竟與其配偶黃德華自任召集人、發起人，散布而向其所在都市更新單元內地主散發「邀請函」、「公開信」、「都更快訊」等傳單，為上開傳單之內容，即意在違反兩造契約誠信之原則，自任實施者，業據上開㈠⒊②所述明確，上訴人上開行為之時間內，嗣後則因：⑴被上訴人擔任實施者所擬具都市更新計畫案因土地所有權人99年4月21日事後撤銷同意，有台北市議會函及台北市都市更新處函可參（被證1至3，原審卷第198至202頁），⑵因地主撤銷同意致同意比例未達都市更新條例第22條所定法定門檻，經台北市都市更新處99年7月12日北市都新事字第09931123400號函通知被上訴人於30日補正同意書（原審卷第42頁），⑶嗣因被上訴人未能按期補正，經臺北市政府99年8月13日府都新字第09931283200號函駁回本件都市更新案（本院卷第41頁），揆諸上開時間序列以觀，實難謂上訴人所為上開散發傳單，要求地主退出被上訴人之都更案與嗣土地所有權人撤回同意書無相當之關聯性。上訴人空言抗辯伊散發之傳單僅係針對被上訴人記載就被上訴人所辦理都更序之諸多瑕疵、錯誤及質疑，上訴人未無不配合情事乙節，惟揆諸上開傳單內容及用語，意在剔除被上訴人都更實施者之地位，拉攏地主參與由上訴人及上訴人之夫之輝泰公司自任都更實施者，非單純質疑及評論被上訴人都更之流程，已進而違約之行為，故上訴人所辯洵非可取。
⒋上訴人99年8月27日存證信函解除契約不合法，被上訴人
100年8月30日存證信函解除契約合法上訴人抗辯被上訴人依原證11之存證信函解除契約不合法，上訴人早於99年8 月27日合法解除系爭契約云云，被上訴人主張上訴人既違反系爭契約第一條、第二條所定就「都市更新」作業有配合辦理之義務，甚至更自任自辦更新之召集人、發起人而有重大違約在先，致被上訴人遭台北市政府於99年8月13日府都新字第09931283200號函（原證７）告知本都市更新事業計畫被退件，上訴人即無從指摘被上訴人違約，故被上訴人解除契約後依系爭契約第14條之約定請求加倍返還保證金等語。經查：
①上訴人既違反系爭契約第1條、第2條所定就「都市更新
」作業有配合辦理之義務，甚至更自任自辦更新之召集人、發起人而有重大違約在先，致被上訴人遭台北市政府於99年8月13日府都新字第09931283200號函告知本都市更新事業計畫被退件，上訴人即無從指摘被上訴人違約。況依該函之旨，被上訴人可於30日內補正缺少的同意書，再依都市更新條例相關規定重新申請，系爭契約復未限制被上訴人應於何年月日前完成報核都市更新事業計畫，法令亦未限制都市更新事業機構不得再以相同都市更新事業計畫報核，被上訴人即非無法以都市更新方式履約，自無違約之情事。縱認被上訴人無法重行提出都市更新案之申請，而無從依系爭契約之要求，以都市更新方式興建住宅大樓，此肇源於上訴人上開重大違約之行為，依系爭契約第17條第5項之規定，被上訴人並不視為違約，再者，上訴人雖於99年8月16日催告被上訴人限期10日補正云云，惟上訴人上開重大違約之行為，致被上訴人所辦都更經地主撤銷同意書，故台北市政府於99年8月13日函駁回本件都市更新案申請，業如上述㈠⒊①所述明確，上訴人違約在前，亦明知都更之同意與整合須耗時費力，旋急於99年8月16日以存證信函表示被上訴人違約，催告被上訴人10日處理云云，該催告即非合法。
②上訴人辯以:上訴人並無違約行為及被上訴人未曾要求
上訴人停止違約行為云云，並聲請傳喚黃德華、劉慶壽等，以佐其說，惟查：⑴上訴人違約情事，業如前所述。況被上訴人於原審100年9月23日民事起訴狀業已明載上訴人之行為與系爭契約之本旨相違，且主張「過程中原告（被上訴人）兩次相約被告（上訴人）於桃園住都大飯店協商，要求渠等停止違約行為，惟均不獲置理。原告不得已，僅得對其主張解約，並依約主張權利。」等語，起訴狀中被上訴人就「違約情節重大，且已經原告通知定期改善卻無效」乙節，已明確主張（原審卷第11頁），被上訴人復於101年6月29日辯論意旨狀六、七（原審卷第150頁倒數第6列至151頁第1列），101年9月11日辯論意旨㈡狀（原審卷第212頁第19列至第213頁第13列），並主張上訴人違約之情節，顯屬重大，皆再次重申前揭主張，惟均未見上訴人就此部分爭執，且101年9月19日言詞辯論時，上訴人主張合約第14條第1項及原證1之合約，兩造並引用辯論意旨狀（原審卷第226頁）為辯論，且原審中上訴人均未爭執此部分。⑵上訴人就原審於101年8月22日言詞辯論期日所整理並協議簡化之爭點並無意見，亦同意依該等爭點作為辯論及判決之基礎（見原審卷第207至208頁）；依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3項、第463條等規定，上訴人即應受其拘束，不得於第二審程序為該等爭點以外事實之爭執：再查，上訴人未提出足以釋明符合民事訴訟法第447條之1第1項第6款事由之證據，且上訴人既於一審程序為爭點協商，就上開部分不爭執，遲至第二審程序始提出新防禦方法，妨害訴訟之終結，不但耗費司法資源，且造成被上訴人時間、勞力及費用之浪費，如准許上訴人提出該新防禦方法，反而對於被上訴人不公平。故本院認為上訴人在第二審提出上開新防禦方法，違反民事訴訟法第447條第1項規定，爰不准其提出，附此敘明。
⒌綜此，被上訴人既無任何違約且情節重大之情事，上訴人
解約不合法；上訴人自99年1月23日起多次違反契約目的之行為，情節實屬重大，被上訴人於100年8月30日所發第263號存證信函，解除契約之意思表示，自堪認已發生解約之效力。
㈡被上訴人請求違約金50萬5,200元是否過高？
系爭契約業經被上訴人於100年8月30日發函解除，已如上述。被上訴人請求依系爭契約第14條第1項約定上訴人應給付被上訴人50萬5,200元之違約金及同額之保證金，而上開違約金之性質，係屬懲罰性違約金之約定。上訴人則以：縱認被上訴人解約合法，上開違約金之金額過高，應予酌減等語，資為置辯。經查：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號、49年台上字第807號判例參照）。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院95年度台上字第1095號判決參照）。
⒉查系爭契約第14條第1項約定：甲方於簽訂本約至新屋交
屋驗收前，如有違約情節重大，經乙方通知定期改善無效時，乙方得解除本約，並請求甲方加倍無息退還所收之保證金及賠償乙方及其他地主所生之損害，參諸上開條文將損害及加倍返還所收之保證金並列，足認兩造就加倍返還保證金部分係約定為懲罰性違約金，則被上訴人依約可請之懲罰性違約金即為被上訴人已支付之保證金同額之50萬5,200元，並提出附表1之中山北路進項明細表及原證12之發票單據等為證（原審卷第14、50至67頁），被上訴人至少支出之成本為都更成本249萬1,598元，更不論都更所帶來之利益損失，違約金並無過高酌減之必要等語，上訴人則抗辯上開違約金金額過高，應予酌減云云。按被上訴人提出上開原證12之發票及單據，被上訴人不爭執真正（原審卷第116頁反面），且上訴人上開違約行為，實難謂上訴人所為上開散發傳單，要求地主退出被上訴人之都更案與嗣土地所有權人撤回同意書無相當之關聯性，業據上開㈡⒊所述明確，況被上訴人確為此支出至少249萬1,598元之成本，更不論本件都更案將來可得之利潤。本院爰審酌系爭合建契約如成就可得之利潤甚高，及被上訴人確為此支出至少249萬1,598元之成本等一切情事，認被上訴人請求50萬5,200元充作懲罰性違約金，並無不當，故上訴人所云過高，尚非可取。是本院認系爭契約關於違約金金額之約定，尚無過高而應予酌減之必要。則被上訴人依系爭契約第14條請求返還保證金50萬5,200元及違約金50萬5,200元，即有理由。
綜上所述，被上訴人因上訴人違反系爭契約第2條所訂由被上
訴人擔任實施者之約定，且違約情節重大之違約事由而解除系爭契約，為有理由，請求返還保證金50萬5,200元，及同額之違約金，且違約金亦無過高，不予酌減。從而，被上訴人請求上訴人返還101萬0,400元及自100年10月21日起至清償日止之法定遲延利息之訴為有理由。原審就前述金額判命上訴人給付，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 12 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 王怡雯法 官 李芳南正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 13 日
書記官 陳禹任