臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第466號上 訴 人即附帶被上訴人 吳惠芳被 上訴人即附 帶上訴人 莊智琳訴 訟代理人 陳淑芬律師
簡嘉宏律師上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國102 年3 月18日臺灣士林地方法院101 年度訴字第524 號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於103 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項，命吳惠芳給付超過新臺幣參拾萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，莊智琳在第一審之訴及其假執行之聲請，均駁回。
吳惠芳其餘上訴駁回。
莊智琳附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由吳惠芳負擔十分之一，餘由莊智琳負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人莊智琳（下稱莊智琳）起訴主張：兩造於民國（下同）100 年10月3 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），莊智琳購買上訴人即附帶被上訴人吳惠芳（下稱吳惠芳）所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號、應有部分1 萬分之175 之土地，及其上門牌號碼臺北市○○○路0 段000 巷00弄00號地下一樓房屋（下稱系爭房地），買賣價金新臺幣（下同）2,133 萬元。兩造同意向訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）申請辦理買賣價金履約保證，並簽訂買賣價金履約保證申請書。莊智琳於簽約當天，即依約給付第一期價金（簽約款）333 萬元，詎吳惠芳於簽約後遲未依約將系爭房地所有權狀正本交由承辦地政士收執供辦理後續過戶之事宜，已違反系爭契約第3條第2 項約定。莊智琳於100 年12月2 日以存證信函催告吳惠芳於函到10日內依約履行，吳惠芳仍置之不理，莊智琳嗣於同年12月19日以存證信函合法解除系爭契約，依系爭契約第8 條第1 項之約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方…；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。但因天災、地變等不可抗力及因可歸責於買方之事由除外。」，吳惠芳應給付莊智琳333 萬元違約金。求為判決：㈠吳惠芳應給付莊智琳333 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（原審就莊智琳請求利息部分，為其敗訴之判決，未據聲明不服）。
二、上訴人即附帶被上訴人吳惠芳則以：㈠吳惠芳於100 年8 月26日委託訴外人富旺國際開發股份有限
公司天母店（下稱富旺公司）居間仲介銷售系爭房地，並簽訂不動產委託銷售契約書（下稱委託銷售契約書），委託銷售金額為2,580 萬元，委託期間則為同日起至同年12月31日止。嗣於同年9 月21日，富旺公司之營業員陳華永稱要進行買賣斡旋之用，要求吳惠芳再與富旺公司簽訂不動產專任委託銷售契約書（專任委託銷售契約書），委託期間自同日起至同年9 月27日止。惟於斡旋期間，富旺公司均未依委託銷售契約書及專任委託銷售契約書，提供系爭房地附近之交易行情或相關資訊予吳惠芳參考，甚於同年9 月29日吳惠芳主動索取成交行情紀錄時，富旺公司亦刻意篩選過濾不實之成交行情誤導吳惠芳。富旺公司曾於同年9 月21日與立鴻開發建設有限公司即美商易而安SOGO天母加盟店（下稱立鴻公司）就系爭房地簽訂流通協議書，約定委託銷售金額為2,580萬元，然莊智琳亦委託立鴻公司購買系爭房地，故富旺公司及立鴻公司均為買賣雙方之代理人。詎立鴻公司明知吳惠芳委託銷售價格為2,580 萬元，仍與莊智琳簽訂委買金額低於該價格之買賣斡旋契約書，且陳華永及富旺公司店長呂乾輝於斡旋過程中亦僅告知吳惠芳買方願出價1,700 萬元購買，復於數天後提高出價到1,800 萬元，而未據實告知莊智琳曾出價2,070 萬元。嗣陳華永於同年10月3 日，邀約吳惠芳至易而安公司談買賣事宜，斯時吳惠芳始知系爭房地係由立鴻公司銷售，而非富旺公司，且於當日磋商議價時，陳華永、呂乾輝及立鴻公司營業員徐子鈞自下午4 時開始，一再以軟硬兼施之話術要求吳惠芳締約，並拒絕吳惠芳將系爭契約書攜回審閱，直至晚間10時許，吳惠芳因糖尿病和心律不整問題，及久未進食、服藥，身心疲憊，陳華永等人見機不可失，最後稱莊智琳願以2,133 萬元購買系爭房地，並請莊智琳出現簽訂系爭契約，及交付333 萬元之支票，然吳惠芳事後查悉，系爭房地價值至少約有2,500萬元。
㈡陳華永與呂乾輝以不實行情誤導欺瞞吳惠芳，亦未據實告知
莊智琳之出價，且陳華永、呂乾輝及徐子鈞於簽約期日，復未遵守吳惠芳之委賣金額2,580 萬元，已屬詐欺，又陳華永等人在吳惠芳身體不適之情況下，仍以軟硬兼施話術要求吳惠芳簽約，顯係脅迫。故吳惠芳係受詐欺、脅迫，而以低於市價之價格簽訂系爭契約，旋即於同年10月7 日發函解除系爭契約，莊智琳之後已無得撤銷。嗣經消保官調解下，吳惠芳仍願繼續履約，乃莊智琳拒不履約，依系爭契約第8 條第
1 項約定，莊智琳自不得請求違約賠償。㈢安信公司在未經司法判決終結前、亦未告知吳惠芳，即讓莊
智琳取回第一期款，故莊智琳尚未踐行給付第一期款義務，吳惠芳當無交付系爭房地所有權狀之義務，莊智琳之催告為無理由，其解除契約之意思表示亦屬違法。
㈣縱吳惠芳有違約情事，莊智琳於101 年1 月17日已取回扣除
相關費用後之款項332 萬5,189 元，故莊智琳在資金上並未受有鉅額損害，且莊智琳未購得系爭房地亦無任何不利益之情事，故違約金應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審判決吳惠芳應給付莊智琳112 萬元，駁回莊智琳其餘之訴。吳惠芳提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於吳惠芳部分廢棄。㈡上開廢棄部分，莊智琳在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。莊智琳提起一部附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決不利於莊智琳部分廢棄。㈡上開廢棄部分，請求改判吳惠芳應再給付莊智琳221 萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。莊智琳就對造上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。
吳惠芳就對造附帶上訴部分，答辯聲明：㈠附帶上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免假執行之宣告。
四、本件不爭執事項：㈠兩造於100 年10月3 日簽訂系爭契約，約定由莊智琳購買吳惠芳所有之系爭房地，買賣價金為2,133 萬元。
㈡兩造同意向安信公司申辦買賣價金履約保證，並簽訂買賣價
金履約保證申請書。該申請書第3 條第1 項記載：「買方依不動產買賣契約應給付之各期價金，除第一期付款買方得以現金或即期支票給付（以票據為支付者應以『安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶』為受款人，並記載禁止背書轉讓），其餘各期付款買方應以匯款方式按下列『本案專屬繳款帳號』匯入履保專戶，並保留匯款單據以茲憑證。」莊智琳並於簽約當日交付以安信公司價金履約保證專戶為受款人、面額333 萬元之支票（下稱簽約金支票）予訴外人即承辦地政士劉貴傳。
㈢依系爭契約第3 條第2 項約定，吳惠芳應於莊智琳給付第一
期款同時將系爭房地所有權狀正本交由承辦地政士收執保管；第8 條第1 項記載：「賣方若未依本約履行各項義務……；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。但因天災、地變等不可抗力及因可歸責於買方之事由除外。」。
㈣安信公司核發之「買賣價金履約保證保證證書」第2 條「保
證責任之範圍及履行」記載：「一、對買方：賣方若未能依約履行，買方經合法程序催告，解除契約確定，或取得確定判決或與確定判決有同一效力之文書後，本公司將買方已支付之買賣價金扣除買方應付之相關費用後返還買方……。」、「四、本公司履行保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決之結果作為本公司履行保證責任之依據。」。
㈤吳惠芳就系爭房地，曾於100 年8 月26日委託富旺公司居間
仲介銷售，簽訂如被證一所示之委託銷售契約書，委託銷售總價額為2,580 萬元，委託期間則為同日起至同年12月31日止。嗣吳惠芳於同年9 月21日，復再與富旺公司簽訂如被證二所示之專任委託銷售契約書，委託期間自同日起至同年9月27日止。上開二份委託銷售契約書第4 條第2 項均記載：
「乙方（即富旺公司）應甲方（即吳惠芳）要求，得提供該公司最近三個月之成交行情，供甲方訂定委託售價之參考。
」。
㈥莊智琳就系爭房地，係委託立鴻公司為仲介買賣，並於100
年9 月29日簽訂如被證三所示之契約書內容更改附表。㈦吳惠芳曾於100 年10月7 日以臺北金南郵局第000593號存證
信函，以富旺公司及立鴻公司未提供正確市場交易行情，致其陷於錯誤認知，且其有急迫、輕率、無經驗為由，主張撤銷系爭契約。
㈧莊智琳於100 年12月2 日以臺北金南郵局第000714號存證信
函催告吳惠芳履行交付系爭房地所有權狀正本予承辦地政士之義務；另於同年12月19日以臺北金南郵局第000732號存證信函向吳惠芳表示解除系爭契約。
五、本件爭點：㈠吳惠芳得否以受詐欺或脅迫為由，撤銷系爭契約？㈡吳惠芳前以意思表示錯誤為由，於100 年10月7 日以臺北金
南郵局第000593號存證信函撤銷系爭契約，有無理由？㈢莊智琳解除系爭契約，是否合法？吳惠芳以簽約金支票並未
兌現為由，主張莊智琳解約不合法有無理由？㈣吳惠芳得否以莊智琳不依101 年1 月10日消費者爭議調解委
員會之建議履約，有可歸責事由為由，拒絕給付違約金？㈤莊智琳得向吳惠芳請求之違約金若干？
六、吳惠芳上訴部分：㈠關於吳惠芳是否受詐欺或脅迫而簽訂系爭契約：
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其錯誤而為意思之表示；倘表意人並未因此不實之事陷於錯誤而為意思表示，自不構成詐欺。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言；相對人或第三人所為並未示以何種危害，自非屬脅迫行為。吳惠芳辯稱係遭詐欺、脅迫而為締結系爭契約之意思表示，應就此部分事實負舉證責任。
⒉於系爭契約簽訂之前：
⑴查兩造於100 年10月3 日簽訂系爭契約，莊智琳購買吳
惠芳所有之系爭房地，買賣價金為2,133 萬元，有不動產買賣契約書在卷可稽（原審卷第12至17頁），兩造不爭執。
⑵吳惠芳於系爭契約簽訂前之100 年8 月26日，與富旺公
司簽訂不動產委託銷售契約書，委託銷售系爭房地之價額為2,580 萬元，委託期間自簽約日起至12月31日止；嗣於9 月21日，再與富旺公司簽訂專任委託銷售契約書，委託銷售價格仍為2,580 萬元，委託期間自9 月21日至9 月27日止，上開2 件契約書之第4 條第2 項均約定，富旺公司應賣方之要求，得提供該公司最近三個月之成交行情，供賣方訂定委託售價之參考，有契約書2 件在卷可稽（原審卷第72至79頁）。吳惠芳陳稱其於100年9 月29日要求富旺公司成交行情紀錄，富旺公司提供伊篩選後約30萬元上下之成交行情，刻意略去40萬元以上紀錄，提出被證7 住商不動產之成交紀錄為憑（原審卷第68、96頁）。經查，證人呂乾輝即富旺公司店長證稱：吳惠芳有來公司索取當地行情，伊告知因為公司剛成立，所以沒有當地行情可以提供，過幾天有案子成交，但因為離士林捷運站很近所以沒有提供給吳惠芳，伊有提供住商不動產公司的當地行情給吳惠芳，但沒有地下一樓的行情等語（原審卷第167 、168 頁反面）。富旺公司固未提供自己公司成交紀錄而係提供住商不動產公司之成交紀錄資料予吳惠芳，然交易紀錄資料係供賣方作為委賣價格之參考，不能認富旺公司就系爭房地可能之售價對吳惠芳示以不實之事。
⒊100 年10月3 日簽訂系爭契約之經過：
⑴吳惠芳陳稱：當日4 點多約伊去跟買方談，因為之前要
談的時候，買方沒有出現，當日下午4 點進房仲公司一直談到將近晚上10點，當天7 、8 點的時候，伊有跟房仲說都沒有看合約，伊可否拿回家看，然後再約一個時間簽約，房仲就說買方跟他隔天不見得有空，如果今天不簽約，買方可能就不會買了，對方說剛好資金很夠，又很喜歡系爭房屋，代書又說沒有人簽約簽那麼久的，大家都給伊很大壓力，搞得好像伊耽誤大家很多時間，最後到9 點多伊迫於無奈才簽約，伊簽完名字後掉眼淚，覺得伊的房仲都沒有在幫忙伊。伊簽完約後，也沒有想說要不履約，還是有要履約的意思，伊當下並不清楚房子被賤賣，後來發現房子賣的價格實在低於市價太多等語（原審卷第53頁反面至第54頁）。又稱：當日一直接朋友電話，價錢比系爭契約高，因為要扣掉仲介費，伊朋友開價2,130 萬元等語明確（原審卷第198 頁）。
可知吳惠芳於簽約當日認2,130 萬元為合理之買賣價金，差別僅於透過富旺公司成交須給付仲介費。
⑵證人徐子鈞即立鴻公司營業員證稱：莊智琳看了兩次房
子決定要買，口頭出價1,800 萬元，吳惠芳的仲介說有人出過此價，所以並沒有成交，數日後加到2,000 萬元，富旺公司說可以談，莊智琳才簽署斡旋契約，後來吳惠芳的營業員說沒有辦法，所以莊智琳簽署委託契約變更加到2,070 萬元。吳惠芳曾在簽約前到立鴻公司，說市場行情不是這樣，她的朋友出價比2,000 萬多，一直要伊跟莊智琳加價，再多一點點，當時莊智琳不在場，沒有簽買賣契約書。伊問吳惠芳之仲介究竟多少肯賣，說是2,130 萬元，內含仲介費20萬元。再打電話給吳惠芳時，吳惠芳還說最近支出電梯維修費要給莊智琳負擔，所以變成2,133 萬元，且約隔天簽約。簽約當日，吳惠芳說不願意這價格，問莊智琳要不要加價，或是賣方仲介費只願意給10萬，那時已經過1 、2 小時，因為莊智琳說還要回家顧小孩，不耐煩，吳惠芳就跟伊說賣方仲介費可不可以10萬，吳惠芳就願意賣。伊不願意作這個案子，莊智琳本來要走了，但吳惠芳把她留住，說願意以2,133 萬元賣。吳惠芳當場沒有說她身體不適，簽約當天是吳惠芳直接跟莊智琳拉價等語（原審卷第135至137 頁）。
⑶證人呂乾輝即富旺公司前店長證稱：本件是業務陳華永
的案子，曾有人出1,800 萬元要買，遭吳惠芳拒絕。所以莊智琳之業務徐先生說莊智琳出1,800 萬元，我們說不可能，希望再加價。幾天後，徐先生回報說願意加到2,000 萬元，要我們跟吳惠芳談談，吳惠芳說她有朋友要買不只這個價錢。徐先生希望能約買賣雙方到立鴻公司店裡談，因莊智琳不在場，由徐先生代為跟吳惠芳洽談，也談了3 、4 個小時，然後吳惠芳說她有朋友願意出2,100 萬元買，當時我們覺得2,000 萬與2,100 萬差距太大，我們跟吳惠芳說如果可以賣給她朋友就恭喜，吳惠芳說如果可以請莊智琳再加價、差個2 、30萬元，由我們促成交易、提供服務，對吳惠芳比較有保障，那天就分開。當晚伊打電話給吳惠芳，希望吳惠芳給一個價格，看2,100 萬可不可以，但吳惠芳在電話中說她有朋友可以給到2,130 萬元，伊打電話給立鴻公司徐先生說吳惠芳願意賣，莊智琳可否加價。後來聯絡到11點多，吳惠芳說電梯剛壞，每一戶要負擔3 萬元，如果願意加價就賣。徐先生問莊智琳得其同意。伊回報吳惠芳，約要簽約。簽約當天，吳惠芳說她有血糖問題，伊有帶糖果在身上，問吳惠芳要不要吃，吳惠芳說不用。吳惠芳有打電話給她朋友，是到店的外面去講。因為吳惠芳希望服務費減免10萬，伊說不太可能，有拖一點時間，當天兩造有在談，吳惠芳希望莊智琳可以再加價，莊智琳覺得已經加很多所以回絕。莊智琳有表示如果還要加價就要走，過程都沒有發生口角爭執等語（原審卷第16
7 至169 頁反面）。⑷證人徐子鈞、呂乾輝之間無利害關係，就簽約前過程及
締約當日情形，證述大致相符，可信為真實。依上開證言可認，系爭契約係莊智琳與吳惠芳親自到場簽約，證人徐子鈞、呂乾輝並非買賣雙方簽立系爭契約之代理人，僅搓合兩造締結契約，自無剝奪吳惠芳依其自由意志選擇簽約與否之權利。吳惠芳稱上開證人基於自身利益而仲介本件買賣，未考量其利益云云，即非可採。⒋綜上事證，吳惠芳於簽約日前，已自行將買賣價金提高至
2,130 萬元，又將電梯維修費用3 萬元加入，提高買賣價金至2,133 萬元。於簽約當日，吳惠芳業已知悉價金提高至2,133 萬元，對買賣價金並無錯誤認識，立鴻公司之徐子鈞、富旺公司呂乾輝、陳華永並無故意示以不實之事，令吳惠芳錯誤而為意思之表示，不能認吳惠芳受詐欺而為意思表示。又吳惠芳於簽約當日仍不斷自行拉抬系爭房地之售價，且過程中吳惠芳之人身自由未受限制，縱吳惠芳有身體不適之狀態，仍得順應其身體狀況而自行離去，難認吳惠芳於締約過程中，全係居於弱勢地位，遭他人脅迫而為意思表示。至吳惠芳所稱在場代書之話術使其受有很大壓力等語，然吳惠芳於簽約之前，本有自由選擇相對人之權利，縱當日不予簽約，喪失與莊智琳締約之機會，仍得再覓其他提供更佳交易價格之買方，且代書所稱兩造簽約時間歷時甚長云云，僅為當日已發生事實之描述，並未對吳惠芳告以將來不利益之危害，又在場之仲介拒絕吳惠芳攜回契約書閱覽，亦無關危害之通知，不能認吳惠芳遭脅迫簽訂系爭契約。吳惠芳抗辯因遭詐欺及脅迫而簽訂系爭契約，為不可採。
㈡吳惠芳發函依民法第88條第1 項規定，撤銷系爭契約之意思表示，為不合法：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第
1 項定有明文。⒉吳惠芳於100 年10月7 日寄發臺北金南郵局第593 號存證
信函予莊智琳，載稱：「為撤銷本人與台端於2011年10月
3 日簽訂不動產買賣契約之意思表示，……仲介易而安不動產天母SOGO加盟店，未善盡不動產經紀人之職責，提供當時正確市場交易行情，使本人陷於錯誤認知，藉本人對不動產交易之無經驗，顯有造成本人急迫、輕率致無法明辨之成交壓力，作成有違常理且嚴重傷害自身權益之錯誤判斷而簽下本約……，依民法第88條第1 項規定……撤銷本人與台端之買賣意思表示。」，有存證信函在卷可稽（原審卷第97至99頁）。惟查，吳惠芳以2,133 萬元出賣系爭房地，並無意思表示錯誤之情事，詳前㈠所述，吳惠芳稱其錯估系爭房地之價值，屬動機錯誤，不得據此撤銷意思表示。
㈢莊智琳解除系爭契約，係屬合法：
⒈查系爭契約第3 條第2 項約定：「簽約時買方應給付第一
期款333 萬元。賣方應同時將買賣標的物之土地及建築改良物所有權狀正本交由承辦地政士收執保管。」，契約第
8 條第1 項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方，該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。……」（原審卷第84、86頁）。
⒉兩造不爭執於100 年10月3 日簽訂買賣價金履約保證申請
書，依該申請書之約定，莊智琳以支票給付第一期款，應以安信公司價金履約保證專戶為受款人（原審卷第18頁）。莊智琳於簽約當日交付以安信公司價金履約保證專戶為受款人、面額333 萬元之支票予地政士劉貴修，系爭簽約金支票已於100 年10月5 日兌現，有簽約金支票影本、安信公司101 年8 月8 日101 年安信字第96號函、臺灣新光商業銀行股份有限公司業務服務部101 年11月30日（101）新光銀業務字第5289號函附卷可憑（原審卷第22、115、158 頁）。可認莊智琳已履行給付第一期款之契約義務，依上開約定，吳惠芳應將土地及建築改良物所有權狀正本交由地政士保管。
⒊次查，吳惠芳於簽約後，未將系爭房地所有權狀正本交由
承辦地政士收執保管，經莊智琳於100 年12月2 日以臺北金南郵局第000714號存證信函催告吳惠芳應於函到10日內履行賣方義務，吳惠芳仍未履約，已違反系爭契約第3 條第2 項之約定。於100 年12月19日，莊智琳寄發臺北金南郵局第000732號存證信函予吳惠芳，主張依系爭契約第8條第1 項約定解除系爭契約，有上開存證信函2 件及掛號郵件收件回執在卷可稽（原審卷第24至36頁）。莊智琳解除系爭契約合於系爭契約第8 條第1 項約定，是以，系爭契約經莊智琳合法解除，可以認定。
㈣莊智琳得向吳惠芳請求給付違約金：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。⒉查系爭契約第8 條第1 項約定：「賣方若未依本約履行各
項義務，每逾一日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方，該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。……」（原審卷第86頁）。莊智琳主張依上開後段約定，請求吳惠芳給付333 萬元（本院卷第20
8 頁反面）。茲審酌系爭契約於100 年10月3 日簽訂之後，吳惠芳於10月7 日發函表示撤銷意思表示，莊智琳即知賣方無欲履約，莊智琳嗣於100 年12月2 日催告吳惠芳限期依約履行，又於100 年12月19日發函已合法解除契約，詳前㈢所述，是系爭契約自簽訂日起至莊智琳合法解除系爭契約，期間77日。莊智琳稱購買系爭房地係為自用，作小孩的學區等語明確（本院卷第208 頁），並無其他轉賣或出租等利用計畫，自不能認莊智琳受有系爭房地漲價利益之損害。且莊智琳給付第一期款333 萬之簽約金支票係以安信公司價金履約保證專戶為受款人，莊智琳稱安信公司於101 年1 月17日將其已支付之買賣價金扣除費用後返還（原審卷第113 頁、本院卷第56頁），自100 年10月5日簽約金支票兌現起至101 年1 月17日取回，莊智琳於該
104 日期間未能利用第一期款計息等之一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害等一切情事，兩造約定以第一期款333 萬元為違約金數額，顯然過高，應酌減至30萬元為適當。
㈤吳惠芳下列抗辯，為不可採：
⒈證人呂乾輝於原審101 年12月28日準備程序到庭證述之後
，又於102 年1 月22日出具書面載稱：「當天吳's曾表示不願簽約（因血糖太低想回家，另與朋友有約定碰面談買賣）而我們考量當下若是吳's離開則本件買賣將無法促成，便強力遊說吳's考慮努力完成這筆買賣，請吳's留下並考量。後來代書也說一般買賣簽約30～40分鐘就可完成，你們談了三、四個小時，到底要不要簽？當時會議室內的所有人都等待吳's做出最後決定，吳's便不得已的勉強提筆簽名（因為吳's簽下買賣契約書後便黯然落淚）」（原審卷第195 頁），證人呂乾輝未經兩造同意於法院外以書狀為陳述，自不能為證據。況上開內容僅能認在場人士等待吳惠芳簽約許久不耐，不能認有脅迫吳惠芳簽約之情事。
⒉查吳惠芳申請消費爭議調解，辯稱其於101 年1 月10日願
意繼續履行系爭契約，提出消費爭議調解委員會調解筆錄為憑（原審卷第101 頁）。惟查，上開消費爭議調解之相對人為立鴻公司，且吳惠芳經莊智琳催告限期依約履行，仍未履行交付系爭房地所有權狀，莊智琳已於100 年12月19日發函合法解除系爭契約，詳前㈢所述，吳惠芳未依約交付所有權狀，係可歸責於己之事由。吳惠芳抗辯本件違約係不可歸責於伊，依系爭契約第8 條第1 項後段約定，莊智琳不得請求違約金等語，為無可採。
⒊吳惠芳抗辯簽約當日4 小時未進食、服藥，導致伊血糖過
低而造成判斷力失常，在非自由意志下簽約云云，惟查，吳惠芳身體不適與否，並非因他人脅迫所致，縱簽約當日在場人均力求吳惠芳簽署契約，然吳惠芳之身體自由既未遭強制，在場人亦未對其有任何危害之告知，吳惠芳自得依其自由意志選擇離去，吳惠芳上開抗辯，為無可採。⒋查富旺公司於100 年9 月21日與立鴻公司簽訂流通物件協
同仲介約定書（原審卷第149 頁），約定服務報酬總價由雙方均分。吳惠芳就富旺、立鴻公司上開聯合銷售系爭房地爭議乙節，向臺北市政府地政處申訴，據臺北市政府地政處函稱無違反相關規定（本院卷第121 至141 、138 頁）。又富旺公司與立鴻公司約定服務報酬均分，而致力促成系爭房地之買賣，然於簽約過程之前與簽約當日，富旺公司及立鴻公司人員並無詐欺，或脅迫吳惠芳簽約之情事，詳前㈠所述，不能認富旺公司、立鴻公司違反吳惠芳之利益而誤導其簽約。
⒌另立鴻公司與莊智琳間簽署之100 年9 月21日買賣斡旋契
約書，是否有偽造情事，及富旺公司是否應調查立鴻公司提出上開買賣斡旋契約書之真實性等節，核屬第三人之法律關係，與本件爭點無涉。
七、莊智琳附帶上訴部分：㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。查系爭契約第8 條第1 項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方，該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」，上開文字明白，前段係約定違約者應按日給付懲罰性違約金，並與買賣標的物點交同時給付，屬強制債務之履行為目的；後段則屬解除契約後，預定債務不履行損害賠償額為目的之違約金。
㈡查系爭契約於100 年10月3 日簽訂，10月5 日兌現第一期款
333 萬元之支票，吳惠芳未依約履行，莊智琳於100 年12月
2 日催告吳惠芳限期依約履行，嗣於100 年12月19日發函已合法解除契約，詳前理由六之㈢所述，莊智琳未能就第一期款有效利用之利息損失為104 日，業經本院予以審酌如前理由六之㈣所述。至系爭房地位於臺北市士林區，坐落社區機能健全，該區內房地價格呈現上漲趨勢等情事，據莊智琳稱購買系爭房地係為自住，且其未立證證明就系爭房地有何轉售、出租或其他行為，自難認系爭契約簽訂日至解除契約止77日期間，莊智琳受有房地每坪漲價至40或50萬元之利益損害。莊智琳主張本件約定違約金未過高，請求吳惠芳再給付
221 萬元，為無理由。
八、綜上所述，莊智琳主張本於系爭契約第8 條第1 項約定，請求吳惠芳給付違約金為有理由，惟約定之違約金過高，應酌減至30萬元，莊智琳請求吳惠芳給付30萬元，為有理由，應予准許，原審就超過上開應准許部分，為吳惠芳敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。吳惠芳上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命吳惠芳給付，核無違誤，吳惠芳上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。莊智琳附帶上訴請求吳惠芳再給付221 萬元，為無理由，應駁回其附帶上訴。
九、本件事證已明確，兩造其餘主張及證據於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件吳惠芳之上訴為一部有理由、一部無理由，莊智琳之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第44
9 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 4 月 2 日
民事第一庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
莊智琳如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 2 日
書記官 王才生附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。