臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第537號上 訴 人 鍾佳賢訴訟代理人 黃啟倫律師被 上訴 人 簡秀雯上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年3月18日臺灣臺北地方法院 101年度訴字第3531號第一審判決提起上訴，本院於102年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）98年10月28日透過訴外人21世紀不動產臺北南門加盟店（即益通不動產經紀有限公司，下稱21世紀不動產公司），與被上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）2,050萬元 ，向被上訴人購得門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號12樓房地（含地下層共有部分，下稱系爭房地）及頂樓加蓋建物（下稱系爭頂加），詎系爭頂加竟於101年2月24日經他共有人聲請法院強制拆除完畢，爰依民法第184條第1項前段、第227條第1項、第354條、第179條規定，一部請求被上訴人賠償損害及返還減價後之價金300萬元 ；依契約約定事項第3條之約定，請求被上訴人支付系爭頂加之拆除費用221,752元 ，合計請求被上訴人給付3,221,752元及法定遲延利息。
二、被上訴人則以：伊委託出售系爭房地時，已明確告知系爭頂加業經臺北市建築管理處（下稱北市建管處）查報在案，且由住戶劉怡成等8人訴請法院拆遷中 ，兩造乃於其他約定事項第3條約定「自簽約日起至100年4月28日，如非因買方（指上訴人）之故致被拆除時，拆除、清運費用由賣方（指被上訴人）負擔之」（下稱系爭約定事項第3條）， 惟因上訴人另案提起第三人撤銷之訴並聲請停止執行，以致系爭頂加遲至101年2月24日拆除時已逾上開期間，伊毋需賠償或支付任何損害或費用等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人一部不服提起上訴，聲明：㈠原判決駁回後列第2項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人221,752元，及自101年8月8日起至清償日止按年息5%計算之利息 。被上訴人則聲明：上訴駁回。（原審判決駁回上訴人請求逾221,752元即駁回賠償損害及返還之減少價金共300萬元部分，未據上訴人不服，業已確定。）
四、上訴人主張依系爭約定事項第3條之約定 ，被上訴人應支付系爭拆除費用等語；被上訴人則執前詞置辯。茲分述如下：
㈠上訴人主張：伊於98年10月28日透過21世紀不動產公司，與
被上訴人簽立系爭買賣契約，向被上訴人買受系爭房地；系爭房地所屬公寓大廈之住戶劉怡成等8人 ，訴請系爭房地前屋主即訴外人侯振榮拆除系爭頂加，經原審法院以99年度訴字第347號判決應予拆除，並於99年5月14日確定後，劉怡成等8人即執以聲請強制拆除，伊於99年8月16日提起第三人撤銷之訴 ，另依原審法院99年度聲字第387號裁定供擔保聲請停止執行；原審法院就前揭第三人撤銷之訴嗣以99年度訴字第4406號判決伊敗訴，本院以100年上易字第470號判決駁回上訴確定；系爭頂加於101年2月24日由原審法院民事執行處強制拆除，伊已給付劉怡成等8人執行費221,752元之事實，業據提出系爭買賣契約、系爭房地建物登記謄本等影本、判決書、確定證明書、起訴狀、強制執行聲請狀，原法院99年度聲字第387號裁定、原法院101年度執聲字第12號裁定、委託書及華南商業銀行活期性存款存款憑條等影本為證（見原審卷第17-25、28-37、180-181頁）， 被上訴人對此不爭執（見本院卷第21頁反面），應可採信。
㈡上訴人主張：系爭約定事項第3條之真意 ，係謂系爭頂加如
於100年4月28日前「確定」被拆除時，被上訴人應負擔該拆除及清運費用 。系爭頂加於99年5月14日經法院判決應予拆除確定，其拆除費用於100年4月28日前已確定發生，被上訴人自應依系爭約定事項支付該拆除費用云云；被上訴人則抗辯系爭頂加於100年4月28日前被拆除，伊始負擔該等費用等語。經查：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。
⒉兩造不爭執真正之系爭約定事項全文載為：「檢附臺北
市建管處違建查報案件表及83年航照圖。本約屋頂加蓋賣方（即被上訴人）現與管委會協談頂樓加蓋交由管委會共同管理使用中，惟交屋前賣方與管委會簽訂協議時，應知會買方（即上訴人）。本約頂樓加蓋自本簽約日起至100年4月28日，如非因買方之故致『被拆除時』，拆除、清運費用由賣方負擔之」等語 （見原審卷第167頁、本院卷第21頁反面）。 該約定事項第3條之文字已明白表示兩造當事人之真意為「頂樓加蓋至100年4月28日如非因買方之故致『被拆除時』，拆除、清運費用由賣方負擔」，依前揭說明，自無須別事探求，反捨該約定事項文字之真意，而更曲解該約款關於「頂樓加蓋至100年4月28日如非因買方之故致『被拆除』時」之「被拆除」等文字，應係「通知要拆除」或「起訴請求法院判決確定拆除」云云。
⒊次查，系爭頂加非系爭買賣契約「計價」之範圍，此為原
審所確定之事實，兩造應受其拘束，而被上訴人委託出售系爭房地時，就系爭房地現況說明書中有關「是否有違建部分」，已明白表示「屋頂加蓋，現與管委會協談中」，有不動產標的現況說明書可憑 （見原審卷第137頁）；證人即仲介系爭房地之21世紀不動產公司員工陳奕凡於原審亦證稱：「買的時候就已經有頂樓加蓋。頂樓就是附加價值…我有跟買方講說過這個頂樓有被報拆過。賣方有告訴我頂樓有被報拆的案例，而於大樓住戶有要告前屋主侯先生返還頂樓部分…帶原告（即上訴人）去看的時候就有告知了。第一我告訴他頂樓被報拆，第二是大樓管委會要告侯先生。告的內容是就是頂加返還。（提示其他約定事項，問：這三項是誰草擬？）代書簽約當天草擬的。（問：第二項有關目前賣方現在與管委會協談管理使用中，是何意思？）因為頂樓有報拆，屋主簡小姐覺得頂樓是既存的違建，也都有空照圖，建管處也有來勘驗過，建管處沒有要拆，簡小姐的想法就是跟大樓去協調，把頂樓加蓋供給同棟住戶使用，所以才有其他約定事項第二項的內容。（問：其他約定事項第三項的內容，約定在100年10月28日前由賣方負擔，當時為何為如此的約定？）這個約定是買方提起的，買方提起說從簽約時後的一年半內如果有被報拆，簡小姐要無條件負擔拆除清運的費用。報拆如果是一年半以後，簡小姐就不需負擔任何費用…只要在一年半內不管是共有人還是建管處來拆，簡小姐就要負擔拆除的費用」等語（見原審院卷第92頁反面-93頁）。被上訴人於委託出售系爭房地時，就系爭頂加之使用權利、現況及曾被報拆處理等詳為告知，並由證人陳奕凡轉予上訴人知悉，上訴人對其成立系爭買賣契約後，「將」無法享有系爭頂樓建物專用權利之情知之甚詳，因此，系爭頂加雖不在系爭買賣契約「計價」之範圍，但上訴人仍認其有專用系爭頂加附加價值之可能，是除於系爭約定事項第2條載明「交屋前被上訴人與管委會簽訂協議時，應知會上訴人」外，交屋後，於系爭頂加將受強制拆除之際，上訴人更以事實上處分權人地位，提起第三人撤銷之訴。但上訴人又慮及若交屋未久，系爭頂加即已拆除，屆時恐未受使用系爭頂加之附加利益，反受負擔拆除費用之損害，因而又提出系爭約定事項第3條，約定以「一年半內（即至100年4月28日）」為限，不管是共有人還是建管處來拆除而無法使用時，被上訴人要無條件負擔拆除費用。被上訴人出售系爭房屋，未將系爭頂加列入系爭買賣契約「計價」之範圍，卻仍願意負擔系爭頂加之拆除費用，亦應是基此考量之故。據此自可認定，兩造簽立系爭約定事項第3條之真意，係以簽約時起一年半為限（即100年4月28日止），如系爭頂加於一年半內，經共有人或建管處拆除，致上訴人未保有「得使用」系爭頂加之附加價值亦即實際被拆除時，應由被上訴人負擔拆除費用。
⒋參以 ，上訴人在系爭頂加於99年5月14日經法院判決應予
拆除「確定」後，又於100年4月27日增列系爭約定事項第4條：「雙方同意將日期延至買方打完所有官司流程 ，或買方不願再繼續上訴時，如法院依然判決頂樓加蓋仍須拆除，屆時拆除損失、清運費用由賣方負擔之。」，擬請被上訴人同意，但未經被上訴人同意簽章而做罷，有被上訴人提出之約定事項傳真可憑（見原審卷第164頁）， 益徵兩造簽訂系爭約定事項第3條之真意 ，要與系爭頂加是否於100年4月28日前「確定」拆除無涉，否則系爭頂加於99年5月14日經法院判決「確定」拆除後，上訴人焉有於100年4月27日再商請被上訴人 「將日期延至買方打完所有官司流程，或買方不願再繼續上訴時，如法院依然判決頂樓加蓋仍須拆除，屆時拆除損失、清運費用由賣方負擔」之理。
⒌據上，系爭約定事項第3條 「本約頂樓加蓋自本簽約日起
至『100年4月28日』，如非因買方之故致『被拆除時』，拆除、清運費用由賣方負擔」之約定，兩造當事人之真意應為系爭頂加至100年4月28日如非因上訴人之故，致「被拆除時」，其費用始由被上訴人負擔，該約定要與「通知要拆除」或「起訴請求法院判決確定拆除」無關。系爭頂加於「101年2月24日」拆除，此為兩造不爭執之事項，其時已逾系爭其他約定事項第3條所約定之「100年4月28日」，則上訴人主張被上訴人應依系爭約定事項第3條之約定，支付系爭頂加之拆除費用221,752元云云，自無可取。
五、綜上所述 ，上訴人依系爭其他約定事項第3條之約定，請求被上訴人給付拆除費用221,752元，及自101年8月8日起至清償日止按年息5%計算之利息，於法尚非有據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、上訴人於本件準備程序終結後，提出上訴理由狀，主張「被上訴人於原審自承系爭頂樓加蓋部分並非雙方間之買賣標的，並於被上訴人委由律師寄發之101年2月24日函中，亦稱兩造間之買賣標的不包括頂樓違建及其內之動產，包括瓦斯爐、烘碗機等廚具，即自認並無將該頂樓加蓋建物讓與上訴人之意思，被上訴人依法仍為該頂樓加蓋建物之事實上處分權人，則其拆除費用即應由被上訴人負擔，卻因上訴人向法院給付該費用而獲得免除此項債務之利益，故上訴人亦得依『不當得利』之規定，請求被上訴人返還系爭拆除費用」云云（見本院卷第25-26頁），惟未依法為「訴之追加」， 亦未依民事訴訟法第447條第2項規定， 釋明本件有何同條第1項但書各款得提出新攻擊方法之事由，自不應准許。上訴人於本件準備程序終結後，再請求傳訊證人陳奕凡部分，因證人陳奕凡已於原審傳訊在卷，且其證詞已明，詳如前述，核無再予傳喚之必要，併予敘明；兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 27 日
民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 郭松濤法 官 陳雅玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 28 日
書記官 潘大鵬