臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第666號上 訴 人 蔡信貴
翁明輝翁明煌共 同訴訟代理人 林金發律師複代理人 魏敬峰被上訴人 吉祥企業大樓公寓大廈管理委員會法定代理人 董慧苓訴訟代理人 陳雅萍律師上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，上訴人對於中華民國102 年5 月3 日臺灣基隆地方法院101 年訴字第518 號第一審判決提起上訴，本院於103 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面被上訴人吉祥企業大樓公寓大廈管理委員會之法定代理人原為劉秋蘭，於本審中變更為董慧苓，業據其聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、基隆市仁愛區公所民國（下同）102 年11月4 日同意備查董慧苓為主任委員函文在卷（本院卷一第
190 、191 頁），應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分之訴及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人主張：吉祥企業大樓於72年底興建完成，建商於73年間訂定「吉祥企業大樓管理委員會組織章程」成立管理委員會，上開組織章程載有「暫定管理費收費標準：（每坪）
1.空屋新臺幣（下同）15元；2.純住家30元；3.辦公營業45元；4.小型特別營業60元；5.特別營業90元」，惟經議決通過管理費依建物使用目的不同而異其收費標準，（每坪）為「1.空屋20元；2.純住家40元；3.辦公營業50元；4.小型特別營業（未訂此類）；5.特別營業80元」，另以上開組織章程所載「大樓使用中及空屋狀況」之坪數作為對於各戶管理費收費計算依據，故大樓管理、維護等事務及管理費收取均由伊綜理。97年間因上開標準所收管理費用不敷使用，於同年7 月24日召開96年度區分所有權人會議中議決通過調整管理費，並通過「八大及特殊行業每坪增收30元、辦公業務每坪增收20元、空屋及住戶每坪增收10元」，增收後收費標準（每坪）則為「空屋30元、住家50元、辦公室70元、特別營業（即八大行業及特殊行業等）110 元」（自97年8 月起收取），復因特別營業業者認為每坪110 元收費標準過高，而再調降特別營業收費標準為每坪100 元，歷年來各區分所有權人均依上開標準繳交管理費。嗣於101 年間訂定吉祥企業大樓管理規約，並依公寓大廈管理條例申請報備，101 年8月22日經仁愛區公所同意備查在案，於申請核備後，其原一切職務即移轉由新成立之管理委員會承受，前後二管理委員會之主體性仍屬同一。關於吉祥企業大樓歷次區分所有權人會議決議文件，因遭納莉颱風淹水而多數滅失，復歷經人事異動而未完整保存先前文件，然由目前留存之收據存根聯應可認定，上開應收管理費標準及收取管理費坪數計算確經議決通過且公布執行，實際上該收費標準及收費坪數之依據亦行之有年。上訴人蔡信貴自99年7 月6 日取得吉祥企業大樓10樓建物所有權（300 坪）後，因當時未營業使用，按空屋收費標準每坪30元計算，收取每月9,000 元管理費，蔡信貴均遵期繳交，惟自100 年1 月起10樓經營基隆休閒舞場，乃改依「特別營業」類別按每坪100 元計算收取每月30,000元管理費，上訴人蔡信貴先以其股東不願意為由拒絕繳交，嗣再以伊先前未合法成立為由拒絕繳交，惟由上訴人蔡信貴取得建物所有權後即願以空屋標準繳交管理費觀之，其顯然對於伊有權收取管理費等情並不爭執，參以吉祥企業大樓其他營業用戶亦按每坪100 元標準繳交管理費，伊確有權向上訴人蔡信貴收取每月30,000元管理費。上訴人翁明輝、翁明煌於94年10月間分別取得吉祥企業大樓9 樓之1 、之2 及9 樓之3 、之4 建物所有權，合併建物經營百齡網際網路之用，均按期依營業用管理費收費標準以每坪每月100 元計算繳交管理費（自97年8 月起每坪100 元，之前每坪80元），由上訴人翁明輝以百齡網際網路名義負責繳交，惟自99年8 月起即未繳納管理費，嗣再以伊先前未合法成立為由拒絕繳納，惟上訴人翁明輝、翁明煌先前均以每坪100 元營業用收費標準繳交管理費，上訴人翁明輝、翁明煌顯知伊有權收取及管理費收費標準。上訴人三人積欠如附表一所示建物之管理費，並負有繳納之義務（本件僅請求至101 年7 月底止積欠之管理費），經伊催告定期繳付，上訴人均置之不理，爰依據公寓大廈管理條例第21條規定、管理組織章程、區分所有權人會議決議暨管理規約等規定，聲請請求㈠上訴人蔡信貴應給付被上訴人57萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡上訴人翁明輝應給付被上訴人14萬5,296 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢上訴人翁明煌應給付被上訴人14萬2,
440 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣訴訟費用由上訴人共同負擔。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人蔡信貴、翁明輝、翁明煌（以下三人合稱上訴人，分別時各稱其名）均辯稱：依吉祥企業大樓96年度區分所有權人會議紀錄內容所載，推選郭金龍為管理負責人，依公寓大廈管理條例第25條規定，郭金龍依法有權召集區分所有權人會議，惟被上訴人於101 年6 月7 日及同年7 月31日召開區分所有權人會議，均非由郭金龍所召集，而係另外推選崔延博為召集人，則該二次區分所有權人會議顯非合法召集之區分所有權人會議，被上訴人組成確不合法，不具當事人能力。縱認前開101 年7 月31日由崔延博依公寓大廈管理條例第32條第1 項召集之區分所有權人會議決議為合法，然該做成假決議（包括選舉管理委員）因未踐行同條第2 項公告程序，該決議不成立，故構成管理委員會之選舉無效，被上訴人未經合法成立，渠等自無繳交管理費之義務。況之前吉祥企業大樓管理費（每坪）收費標準為「空屋30元、住家50元、辦公室70元、特別營業（即八大行業及特殊行業等）100 元」，其收費標準從何而來？又特別營業既已調整為每坪110元，為何未經區分所有權人會議再開會決議即可任意調降為每坪100 元？尤其依上開標準，每坪收費之高低竟相差達3倍以上，其考量之因素未見被上訴人說明，豈非恣意？縱以渠等所營行業屬特種營業（舞廳及網咖），使用目的略有差異（其實均為企業營商牟利），被上訴人亦未證明其對渠等提供之服務與對其他區分所有權人有何明顯不同，與共用部分之管理、維護及修繕等有何合理連結，上開標準顯違平等原則及比例原則，可認係違反公序良俗而無效，上訴人自無義務依違法之規定繳納。渠等並不否認未繳納管理費，只要被上訴人組織合法、收費標準正確，渠等願意繳納等語，資為抗辯。（原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，判決上訴人應給付被上訴人如附表二所示之金額，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分聲明上訴，被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，該部分已告確定。）
四、兩造不爭執事實：㈠上訴人蔡信貴於99年7 月6 日取得基隆市○○路○○號10樓之
所有權，有建物登記第二類謄本在卷可參（見原審卷一第10至11頁），曾繳交99年7 、9 月至11月份管理費，並以基隆休閒舞場名義繳交99年12月份管理費，有被上訴人收據存根在卷可憑（見原審卷一第46頁反面、47頁），自100 年1 月起至101 年7 月止均未繳納管理費。
㈡上訴人翁明輝於94年10月11日取得基隆市○○路○○號9 樓之
1 、之2 所有權，翁明煌於94年10月11日取得基隆市○○路○○號9 樓之3 、之4 所有權，有建物登記第二類謄本在卷可參（見原審卷一第12至19頁），並以百齡網際網路名義繳交97年1 月至99年7 月管理費，有被上訴人收據存根在卷可憑（見原審卷一第48至55頁），自99年8 月起至101 年7 月止均未繳納管理（見本院卷二第68頁之103 年10月16日言詞辯論筆錄）。
㈢吉祥企業大樓管理委員會依公寓大廈條例規定申請報備，於
101 年8 月22日經主管機關基隆市仁愛區公所（下稱仁愛區公所）同意備查並檢附報備證明，其主任委員為劉秋蘭，有仁愛區公所101 年8 月22日基仁民字第0000000000號函、基仁民字第0000000000號公寓大廈管理組織報備證明在卷可參（見本院卷一第97頁及反面）。
五、被上訴人主張上訴人等欠繳管理費（詳如附表一所示），伊依法得請求繳納，為上訴人所否認，並以前情置辯，是本件爭點為：㈠被上訴人是否有當事人能力，是否為合法成立之管理委員會？㈡被上訴人得否請求上訴人給付101 年7 月前之管理費？茲分述如下。
六、被上訴人具有當事人能力，係合法成立之管理委員會：㈠按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。
民事訴訟法第40條第3 項定有明文。次按「民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之。」（最高法院64年臺上字第2461號判例要旨參照）。又按「非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，民事訴訟法第四十條第三項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。所謂有當事人能力，自係指其於民事訴訟得為確定私權之請求人，及其相對人而言，若僅認許其為當事人得以其名義起訴或被訴，而不許其為確定私權之請求，則上開規定勢將毫無實益，當非立法之本意。」（最高法院50年臺上字第2719號判例要旨參照）。又大廈管理委員會有一定之名稱、目的，固定之事務所，獨立之財產，為非法人團體，即有當事人能力，不因行政程序之報備與否而異，最高法院94年度臺上字第221 號裁定，同此見解。
㈡經查，吉祥企業大樓係於72年5 月30日取得72基使字第145
號使用執照（見本院卷一第100 頁），並由建商發起訂定吉祥企業大樓管理委員會組織規程（見原審卷一第22頁），成立管理委員會，此業經曾擔任管理委員會之總幹事陳右昇在本院到庭證明伊係自87年起至101 年間擔任管理委員會總幹事，在擔任總幹事期間內，管委會有召開區分所有權人大會，選舉管理委員，收取管理費等語在卷（見本院卷二第49至50頁），並有陳右昇承認係由其書寫97年7 月24日吉祥企業大樓96年區分所有權人會議記錄，所制作之管理費收支表，吉祥企業大樓管理委員會繳款憑單及吉祥企業大樓管理委員會管理費收據存根聯等件資料在卷可按（見原審卷一第29、
30、115 至162 、39至61頁），堪認在公寓大廈管理條例公布施行前（84年6 月30日）吉祥企業大樓管理委員會在建商取得使用執照後即組織成立，並選任管理委員，由總幹事陳右昇負責收取大廈管理費，執行吉祥企業大樓之管理維護事務。依上說明，已足認被上訴人有一定之名稱、組織及設立目的，以執行管理吉祥企業大樓區分所有權人會議決議事項及該大樓之管理維護，並有一定之辦事處及獨立財產，核屬民事訴訟法第40條第3 項所稱之非法人之團體，具有當事人能力。
㈢次按管理委員會有當事人能力，84年6 月30日公布施行之公
寓大廈管理條例第38條第1 項定有明文。本件被上訴人已於
101 年7 月召開區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例之規定成立管理委員會並向主管機關報備，經主管機關同意備查，主任委員為劉秋蘭等情，已如不爭執事項㈢，且公寓大廈管理委員會向主管機關申請報備時，應備齊全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊、區分所有權人會議會議紀錄等資料，此由公寓大廈管理條例施行細則第8 條足以查知，被上訴人提出之公寓大廈管理組織申請報備處理原則及申請報備之相關表格中，亦顯示需上開文件齊全方能由受理報備機關發給同意報備證明（見原審卷二第71至77頁），是由被上訴人所提出之證據資料，堪認其確係依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，則依上開條例之規定，被上訴人亦有當事人能力。
㈣上訴人雖辯稱吉祥企業大樓於101 年6 月7 日、7 月31日所
召開之區分所有權人會議（下稱系爭會議），係以崔延博為召集人，然推舉崔延博為召集人之推選書及公告顯係事後補做，不能認為真實，崔延博無從成為合法召集人，該會議顯屬無效；又縱認由崔延博召集為合法，該決議亦因未踐行公寓大廈管理條例第32條第2 項之程序而不成立，系爭管委會之組成不合法，不具當事人能力云云。惟查：吉祥企業大樓區分所有權人劉秋蘭、郭金龍依公寓大廈管理條例第32條第
3 項及施行細則第7 條第1 項規定，以書面推選崔延博為吉祥大樓區分所有權人會議之召集權人並經公告十日，有推選書及公告照片在卷（見本院卷一第58至59、149 頁），並經證人郭金龍於103 年4 月30日到庭證述：「之前我們不知道要合法登記，我們開了幾次會，有人說程序不對，我們就請總幹事到市政府找程序如何，要有人推薦要公告，所以我們就按照程序來做，所以當天就簽名了，當天是何日我忘記。」、「（問：你所指當天是指推選書上所載日期？）是的，沒錯，我們是先推舉再公告。」、「（問：被上證一、二後來有無公告？）有，公告在大樓電梯之入口，每人都可看到。」等語（見本院卷二第21頁反面），及證人劉秋蘭於103年6 月18日到庭證述：「（問：請提示被上證一，下方簽名是否你簽的？）這是我簽的推選崔當召集人，這是我上面日期當天簽的。」、「（問：為何要簽此推選書？）我與郭先生二人推選他，推選他當召集人。」、「（問：這份推選書後來有無公告？）應該有，是貼在電梯那邊。」等語在卷（見本院卷二第40頁反面），足見區分所有權人郭金龍、劉秋蘭確有以書面推選崔延博為吉祥大樓區分所有權人會議之召集權人並經公告十日等情，前述證人在本件審理中均到場具結作證（見本院卷二第24、43頁），甘負偽證罪責之風險，於具結後所稱證言應堪採信，其二人既推舉區分所有權人崔延博為召集人，是吉祥大樓於101 年6 月7 日、7 月31日所召開之第一次區分所有權人會議，自應由崔延博擔任主席，上訴人抗辯推舉崔延博為召集人之推選書及公告顯係事後補做云云，既欠缺具體事證以資證明，自不足採。
㈤上訴人另辯稱依吉祥企業大樓96年度區分所有權人會議紀錄
內容所載，推選郭金龍為管理負責人，崔延博非合法召集人云云。惟查，被上訴人在向主管機關報備前，是否有選任主任委員或管理負責人，因資料逸失而不明，然依據被上訴人所提出97年7 月24日吉祥企業大樓96年區分所有權人會議記錄所載，係推選郭金龍為管理負責人（見本院卷一第39頁），並經前述證人陳右昇在本院證稱：「（上訴人共同訴訟代理人林金發律師問：請提示原審原證13號96年度區分所有權人會議紀錄，此會議紀錄是你所作的？）這是我做的，第二頁推選郭金龍先生為管理委員…內容是我寫的，是正確的。」等語在卷（見本院卷二第50頁）。證人郭金龍在本院亦證稱：「（上訴人共同訴訟代理人林金發律師問：請提示今日庭呈準備書狀所附97（筆錄誤載為90）年度會議決議，是否選舉你管理負責人？該次何人當委員，有無組成管理委員會？）是的，管理委員會一直都有，當時沒有登記，這次因為消防隊需要管理負責人，當時推我為管理負責人，我記得管理委員會的人員有劉秋蘭、游太平等人好幾人，其他的太久我忘了。」等語（見本院卷二第22頁），證人劉秋蘭（即吉祥企業大樓管理委員會101 年間之管委會主任委員）在本院證稱：「（上訴人共同訴訟代理人林金發律師問：101 年7月31日你擔任主委之前之主委是否郭金龍？他是哪一次區分所有權會議選出來？）日期我不記得，當時還有選出其他委員。」等語在卷（見本院卷二第41頁），堪認吉祥企業大樓在97年7 月24日之96年度區分所有權人會議中推選郭金龍擔任管理負責人，並選出數人擔任管理委員屬實。然參諸「吉祥企業大樓管理委員會組織章程」第6 條明定「委員之任期為一年連選得連任之，主任委員亦同」（見原審卷一第22頁），郭金龍擔任管理負責人之任期僅為一年（至98年7 月底屆滿），期滿後吉祥企業大樓區分所有權人是否有召開區分所有權人會議選任管理負責人，以上之證人均表示不記得，上訴人亦到庭否認被上訴人於97年間有開過管委會（見本院卷二第3 頁），顯然欠缺具體事證可資證明，自難以96年之區分所有權人會議紀錄推認自97年7 月起至101 年5 月間郭金龍仍擔任管理負責人。故吉祥企業大樓之區分所有權人郭金龍、劉秋蘭在101 年5 月間以無管理負責人或主任委員之情況下，依據公寓大廈管理條例第28條第2 項、同條例施行細則第7 條第1 項之規定，以書面推選崔延博為召集人，召開101 年區分所有權人會議，於法並無不合。此部分上訴人之辯解，不足採信。
㈥再查，召集人崔延博於101 年6 月7 日所召集101 年度區分
所有權人會議因不足法定人數出席而流會，有會議記錄在卷可按（見本院卷一第60、139 頁），然召集人崔延博復於10
1 年7 月31日就同一議案即選舉管理委員會重新召集會議，依會議記錄所載，吉祥企業大樓區分所有權人為108 人，權數為148 ，本次會議實際出席人數為30人，比例為27% ，所有權比例為52.6919%，已達公寓大廈管理條例第32條規定，區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席之要件，即達法定人數而順利召開並選出管理委員，有會議紀錄、出席人員名冊、會議出席委託書等件影本在卷（見本院卷一第115 至138 頁）。其中系爭會議之開會通知除公告外，被上訴人並於101 年7 月19日以掛號郵寄方式寄送予各區分所有權人共148 人，有交寄大宗掛號函件存根在卷（見本院卷一第150 至154 頁），系爭會議紀錄除公告外，另於101 年8 月6 日以掛號郵寄予各區分所有權人（見本院卷一第155 至158 頁），系爭會議之召開均依法通知及公告，出席及議決比例亦符法律規定，相關會議資料均經被上訴人送主管機關基隆市仁愛區公所報備，有基隆市仁愛區公所102 年10月15日函文及相關資料在卷（見本院卷一第96至144 頁），被上訴人顯已踐行公寓大廈管理條例第34條第1 項及第32條第2 項程序，且未經區分所有權人以書面表示反對意見（見本院卷一第98頁），堪認系爭決議視為成立。故上訴人抗辯被上訴人前開會議未達公寓大廈管理條例第31條規定之最低法定出席人數及區分所有權比例等語，顯係誤會兩者召集程序之法定要件不同，自不足取。
㈦末查，公寓大廈管理委員會為人之組織體，應以區分所有權
人會議為其最高意思機關，區分所有權人會議之召集程式或決議方法與內容違反法令或規約時，依據公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，自應適用民法第56條第1 項關於撤銷總會決議之規定，應由區分所有權人於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，於法院撤銷該決議前，該決議仍屬有效，其對各區分所有權人自有拘束力存在。上訴人所辯上開於101 年6 月7 日及
7 月31日召開區分所有權人會議，有未於開會前10日以書面載明開會內容通知各區分所有權人，亦不足法定人數，會議後亦未將會議記錄及決議紀錄送達各區分所有權人表示反對意見並公告等召集程序或決議方法違法之之瑕疵，縱令屬實，亦僅係得聲請法院撤銷決議而非決議無效。惟上訴人自陳均有參加前揭101 年7 月31日會議，且未於上開決議後3 個月內訴請法院撤銷上開決議（見本院卷一第85頁，卷二第67至第68頁筆錄），故上訴人仍應受上開決議之拘束，此與由無召集權人召集之情形有異。
七、被上訴人得請求上訴人給付101 年7 月以前所欠繳之管理費:
㈠上訴人爭執最烈者，無非以被上訴人自73年至101 年間未開
過管委會且未合法成立管委會，卻向上訴人收取101 年7 月前之管理費等語為其論據。惟查：於現代社會工商發達，人口往都市地區集中，人類群居環境與往昔農業社會迥異，於營群居生活時，應遵守團體規範，始能提昇居住品質，確保良好生活環境，在都市居住之型態，或就公寓大廈之建物區分所有而各有其專有部分，或就共同設施之使用與管理具有整體不可分性之社區內獨立使用之建築物有其單獨所有權，然公寓大廈建物區分所有人就建物共用部分，按其應有部分有所有權，社區內建物所有人亦就社區共同設施有共有權，則就公寓大廈共有部分或社區共同設施之管理，是除有公寓大廈條例之條款應優先適用外，另亦應適用民法有關共有之規定。又按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之，民法第820 條第1 項、第822 條第1 項分別定有明文，足見共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，原則上係經由區分所有權人會議決議應繳納之管理費，作為公共基金，符合現代群居生活之要求。鑑於現代社會中，群居生活全體住戶間之權利義務關係有現實規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結及一致管理之目的，若准許個別區分所有權人擅以個別原因否決規約之效力，會使公寓大廈之公共事務無從進行，將有害其他大多數區分所有權人之公共利益，不符現代群居生活之需要及公平正義，是區分所有權人或住戶間如就相關權利義務關係達成決議或訂定規約，實際上亦經由大多數區分所有權人遵循多年，則依當地之習慣，應認為該決議或規約有事實上拘束全體區分所有權人之效力，以達管理便捷之目的。
㈡吉祥企業大樓由建商於72年5 月30日取得72基使字第145 號
使用執照（見本院卷第100 頁），由建商發起訂定吉祥企業大樓管理委員會組織章程，前述組織章程定有管理費收費標準為（每坪）「1.空屋15元；2.純住家30元；3.辦公營業45元；4.小型特別營業60元；5.特別營業90元」等語，並以上述組織章程所載「大樓使用中及空屋狀況」所載坪數作為計算管理費之基準（見原審卷一第22至28頁），復據87年10月起至101 年10間擔任吉祥企業大樓總幹事之證人陳右昇到庭證述：「（問：你當時雇主為何人？）當然是吉祥大樓管理委員會。」、「（問：你任職期間，吉祥大樓是否召開區分所有權人大會？）我來之後有召開過，召開時間因為時間很久我忘記了，最後一次好像是101 年開過，時間我忘記了，
101 年之前就開了2 、3 次，我離開已經2 年，我年紀大忘記了。」、「（問：有無選舉過管理委員，若有，何人當選？）有選舉過，以前有陳張月華、王銘祇、陳明通、徐錦順、黃金福、王崇嘉等，這個大樓也很久了，我在那邊20幾年，現在叫我記起哪個人是哪一屆我沒有辦法。」、「（問：以前收管理費如何收費，何人決定？）原始依據一本冊子，目前不在我身邊，我來之前就有那一本小冊子，我就依照小冊子的內容收費，就收了很多年，我來之前不知道他們有無開過區分所有權人會議，大約是79年有討論過開會收費問題。」等語（見本院卷二第49至50頁），可知吉祥企業大樓早於建商取得使用執照銷售房屋之際，訂立管理委員會組織章程，約定管理費之收取及標準，並已由區分所有權人遵行交費以處理大樓之公共事務多年，故不論管理委員會之成立有無向主管機關報備，依上說明，被上訴人吉祥企業大樓管理委員會之同一性並未變更，就區分所有權人約定繳納之管理人，仍有拘束全體區分所有權人之效力。更何況上訴人蔡信貴於99年7 月6 日成為該大樓之區分所有權人，已繳交99年
7 、9 月至12月份管理費（其中12月是以基隆休閒舞場名義繳納），上訴人翁明輝、翁明煌於94年10月11日成為該大樓之區分所有權人，以百齡網際網路名義繳交97年1 月至99年
7 月管理費，有吉祥企業大樓管理委員會收據存根在卷可憑（見原審卷一第46頁反面至47頁、48至55頁），且為上訴人所不爭執，堪認吉祥企業大樓之區分所有權人就系爭大樓共用部分管理費之負擔，已有決議或規約，則依據公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，區分所有權人應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，從而被上訴人請求上訴人給付101 年7 月前所欠繳之管理費，應屬於法有據。
㈢依被上訴人於97年7 月24日召開96年度區分所有權人會議內
容，議決通過調整管理費，決定「八大及特殊行業每坪增收30元、辦公室業務每坪增收20元、空屋及住戶每坪增收10元」，增收後之收費標準為（每坪）「空屋30元、住家50元、辦公室70元、特別營業（即八大行業及特殊行業等）110 元」（見原審卷一第30頁），其後就特別營業之收費標準調降為每坪100 元，故於被上訴人申請報備前，管理費（每坪）之收費標準為「空屋30元、住家50元、辦公室70元、特別營業（八大行業及特殊行業等）100 元」，此後大樓住戶均依上開收費標準向被上訴人繳納管理費，此為兩造到庭所不爭執。上開96年度區分所有權人會議，雖未附有出席人員名冊，然會議紀錄既載明係經全體區分所有權人開會決議，且上訴人並未提出任何證據證明該會議紀錄係偽造不實，參以上開會議召開時，亦無從預見嗣後可能涉訟而事先偽造會議紀錄等情，並參酌證人陳右昇前揭證述確有依開會決議內容，書寫該份記錄內容等語，足認上開會議紀錄之記載為真實，且除本件訴訟之上訴人外，其餘多數住戶亦均按上開96年度區分所有權人會議決議標準繳納管理費多年，有收費收據、各月管理費收支表暨吉祥企業大樓管理委員會繳款憑單等件附卷為憑（見原審卷一第37至61頁、第115 至162 頁），由此觀之，可見上開96年度區分所有權人會議通過有關住戶應按上開標準繳納管理費之內容，業經大多數住戶同意，其後並據以遵循繳交管理費多年之實際情形，不論認為是吉祥大樓內之習慣，甚或依上開合同行為之法理，均足認上開會議之決議，有拘束全體區分所有權人或住戶之效力，始符社區群居生活之要求，已如前述，故該會議決議與公寓大廈管理條例中之區分所有權人會議之決議，並無二致。且被上訴人於101 年7 月31日召開區分所有權人會議，決議通過系爭大樓為商業大樓，關於管理費均一收取每坪80元，惟以前未繳交管理費之商、住戶，依舊制標準催繳，有會議紀錄在卷可按（見本院卷一第115 至116 頁），可知該大樓大多數區分所有權人均認同於101 年7 月31日前，未繳納管理費之住戶仍依舊制收費標準收取管理費，上訴人即依應此標準繳費，否則對於已遵期繳納管理費之其餘區分所有權人或住戶而言，顯非公平合理。
㈣又上訴人蔡信貴自99年7 月6 日取得基隆市○○路○○號10樓
所有權後，曾繳交同年7 、9 月至11月份之管理費，嗣於其建物經營基隆休閒舞場，並以基隆休閒舞場之名義繳交99年12月份之管理費；上訴人翁明輝及翁明煌於94年10月11日分別取得基隆市○○路○○號9 樓之1 、之2 及同號9 樓之3 、之4 所有權，於上開地址經營百齡網際網路，並以百齡網際網路名義繳交99年1 月至99年7 月之管理費等情，為渠等到庭所不爭執，就上訴人曾分別繳納前述管理費之事實以觀，堪認上訴人對於被上訴人依上開96年度區分所有權人會議通過之決議內容收取管理費並無爭執，願遵守被上訴人與其他區分所有權人行之有年之收費標準，且上訴人等分別經營舞場、網咖等營業場所，出入人員既多且雜，使用公共區域頻率及用電均較一般住戶大，且有增加其他住戶安全之顧慮，而有加強整棟建物之安全巡邏、消防安全及共用區域清潔之必要。上訴人空言辯稱：被上訴人收費標準相差三倍，顯違平等原則及比例原則，被上訴人無法證明其對上訴人提供之服務與其他區分所有權人有何不同，有失公平云云，委無可取。
八、綜上所述，被上訴人為吉祥企業大樓合法成立之管理委員會，依據公寓大廈管理條例第21條、管理組織章程、區分所有權人會議決議暨管理規約，請求上訴人給付如附表二所示之管理費，應予准許，原審就上開應准許部分所為上訴人敗訴之判決，於法無違，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經爰用之舉證，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 吳燁山法 官 鄧德倩正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
書記官 鄭淑昀附表一（被上訴人請求上訴人給付之內容）┌─┬───┬───────┬─────────────┬─────┬──┬─────┐│編│上訴人│ 建物門牌 │ 管理費 │ 欠繳期間 │月數│被上訴人請││號│ │ ├───┬────┬────┤ │ │求管理費之││ │ │ │ 坪數 │每坪金額│月管理費│ │ │總金額 │├─┼───┼───────┼───┼────┼────┼─────┼──┼─────┤│1.│蔡信貴│基隆市仁愛區愛│300 │100 │30,000 │100年1月至│ 19 │570,000 ││ │ │三路87號10樓 │ │ │ │101年7月 │ │ │├─┼───┼───────┼───┼────┼────┼─────┼──┼─────┤│2.│翁明輝│基隆市仁愛區愛│29.24 │100 │2,924 │99年8月至 │ 24 │145,296 ││ │ │三路87號9樓之1│ │ │ │101年7月 │ │ ││ │ ├───────┼───┼────┼────┼─────┼──┤ ││ │ │基隆市仁愛區愛│31.30 │100 │3,130 │99年8月至 │ 24 │ ││ │ │三路87號9樓之2│ │ │ │101年7月 │ │ │├─┼───┼───────┼───┼────┼────┼─────┼──┼─────┤│3.│翁明煌│基隆市仁愛區愛│23.90 │100 │2,390 │99年8月至 │ 24 │142,440 ││ │ │三路87號9樓之3│ │ │ │101年7月 │ │ ││ │ ├───────┼───┼────┼────┼─────┼──┤ ││ │ │基隆市仁愛區愛│35.45 │100 │3,545 │99年8月至 │ 24 │ ││ │ │三路87號9樓之4│ │ │ │101年7月 │ │ │└─┴───┴───────┴───┴────┴────┴─────┴──┴─────┘附表二（原審判決上訴人應給付被上訴人之金額）┌─┬───┬───────┬─────────────┬─────┬──┬─────┐│編│上訴人│ 建物門牌 │ 管理費 │ 欠繳期間 │月數│被上訴人請││號│ │ ├───┬────┬────┤ │ │求管理費之││ │ │ │ 坪數 │每坪金額│月管理費│ │ │總金額 │├─┼───┼───────┼───┼────┼────┼─────┼──┼─────┤│1.│蔡信貴│基隆市仁愛區愛│300 │100 │30,000 │100年1月至│ 19 │570,000 ││ │ │三路87號10樓 │ │ │ │101年7月 │ │ │├─┼───┼───────┼───┼────┼────┼─────┼──┼─────┤│2.│翁明輝│基隆市仁愛區愛│29.24 │100 │2,924 │99年8月至 │ 24 │145,296 ││ │ │三路87號9樓之1│ │ │ │101年7月 │ │ ││ │ ├───────┼───┼────┼────┼─────┼──┤ ││ │ │基隆市仁愛區愛│31.30 │100 │3,130 │99年8月至 │ 24 │ ││ │ │三路87號9樓之2│ │ │ │101年7月 │ │ │├─┼───┼───────┼───┼────┼────┼─────┼──┼─────┤│3.│翁明煌│基隆市仁愛區愛│23.90 │100 │2,390 │99年8月至 │ 24 │142,344 ││ │ │三路87號9樓之3│ │ │ │101年7月 │ │ ││ │ ├───────┼───┼────┼────┼─────┼──┤ ││ │ │基隆市仁愛區愛│35.41 │100 │3,541 │99年8月至 │ 24 │ ││ │ │三路87號9樓之4│ │ │ │101年7月 │ │ │└─┴───┴───────┴───┴────┴────┴─────┴──┴─────┘