臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第737號上 訴 人 梁生和訴訟代理人 楊博任律師複代理人 李韋穎被上訴人 張秀鳳
胡玉美王高秀蘭共 同訴訟代理人 陳萬發律師上列當事人間請求返還居間報酬事件，上訴人對於中華民國 102年6月3日臺灣桃園地方法院102年度訴字第386號第一審判決提起上訴，本院於103年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊等由上訴人居間，於民國101年1月12日與訴外人江春暉簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由伊等向江春暉購買坐落於桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下併稱系爭土地），價金新臺幣（下同）4,274 萬元，伊等並於締約後給付買賣總價2%之居間報酬854,800 元予上訴人。因伊等購買系爭土地係作為建築基地，惟事後經查證方知系爭土地屬桃園縣楊梅市「70鎮建字第21497 號」使用執照（下稱他案使照）之建築用地，而無法申請建築執照，伊等遂依系爭買賣契約書第14條第4 項之約定解除系爭買賣契約，並已辦妥解約後之土地過戶與價金返還事宜。而系爭買賣契約係因契約成立時存在之事由遭伊等解除，上訴人自無權請求伊等給付居間報酬，爰依民法第179條規定，請求判命上訴人給付854,800元及法定遲延利息等語。
二、上訴人則以：伊居間促成系爭買賣契約之簽訂，即得請求居間報酬，其後被上訴人與江春暉合意解除系爭買賣契約，對伊已取得之居間報酬並無影響。又系爭土地能否作為建築基地使用，為買賣標的是否具有權利瑕疵之問題，縱具有權利瑕疵，買賣契約亦非當然解消，買受人僅得依債務不履行之規定行使權利，是系爭買賣契約並非自始失其效力或無效，伊自有權受領居間報酬。況針對權利瑕疵之問題，伊已協助處理而付出勞力，受領居間報酬亦有正當理由等語為辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人854,800 元，及自102年3月14日起算之法定利息。上訴人不服提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第27-28頁）：㈠被上訴人經上訴人居間，於101年1月12日與江春暉簽訂系爭
買賣契約書，約定由被上訴人向江春暉購買坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○○號土地（下稱1013地號土地）分割後約829.08坪之土地，以分割後實際面積每坪54,000元計價，另特約賣方保證出售之土地非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線，否則買方有權解除契約（見原審卷第10-16頁）。
㈡被上訴人與江春暉締約後，將1013地號土地分割出同段1013
-1、1013-4、1013-6地號土地（即系爭土地），並於101年2月16日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人（應有部分各1/3）（見原審卷第17-19頁）。
㈢被上訴人於101年2月23日以訴外人立華營造股份有限公司簽
發之發票日101年2月17日、金額854,800 元支票交予上訴人收執，以支付購買系爭土地之居間報酬；該紙支票業經上訴人提示兌現（見原審卷第20頁）。
㈣桃園縣楊梅市公所於101年8月23日致函訴外人立鴻建設股份
有限公司（下稱立鴻公司），表明系爭土地係分割自1013地號土地，且1013地號土地重測前為桃園縣楊梅市○○○○段○○○○○○○號土地，該地屬他案使照之建築基地（見原審卷第21頁）。
㈤被上訴人於101 年12月11日與江春暉簽訂協議書，約定因系
爭土地已屬桃園縣楊梅鎮公所核發他案使照之建築基地，雙方協議解除買賣契約，江春暉同意退還被上訴人價金 4,274萬元，被上訴人則以買賣為原因將前開土地移轉返還江春暉（見原審卷第22-24頁）。
㈥系爭土地之所有權已於101 年12月20日以買賣為原因，移轉登記予江春暉（見原審卷第88-90頁）。
五、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，為民法第568 條所明定。而該條之立法理由為：「查民律草案第759 條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也」，是如居間人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。然如因契約成立後發生之情事，例如因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則不負此義務（史尚寬著債法各論第
448 頁參照）。經查：㈠兩造均不爭執系爭買賣契約係經上訴人居間成立，且被上訴
人業已付訖居間報酬等事實。而系爭買賣契約第14條其他特別約定事項第4 項明定：「乙方（即江春暉）保證本約標的物（即系爭土地）非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。否則甲方（即被上訴人）有權解除本約，已付價金全數退還甲方」等字，對此證人即代理被上訴人與江春暉簽約之彭萬源到庭證稱：其本身從事營造業，被上訴人胡玉美、王高秀蘭之前即曾向其提過他們有購買土地投資的意願。100 年12月左右其去拜訪上訴人，上訴人提到江春暉有一塊建地急於出售，因上訴人和江春暉很熟，如透過上訴人買可以買到較優惠的價格，當天其與上訴人一起去看土地，回去後即告知胡玉美、王高秀蘭系爭土地待售之消息，因胡玉美、王高秀蘭之資金不足，其妻張秀鳳認為系爭土地位置不錯，亦有投資意願，即願意和胡玉美、王高秀蘭共同出資購買系爭土地蓋房子來住，其帶被上訴人去看過系爭土地2 次後，被上訴人即決定購買，由其去和上訴人談價格，其透過上訴人與地主江春暉談妥價格及買賣條件後即相約簽約，其在簽約前一日去找土地代書製作買賣契約書，為了確保被上訴人能順利在系爭土地上蓋房子，其乃接受代書之建議，在系爭買賣契約書上加註上開特約條款等語（見本院卷第42-44 頁），上訴人對此亦不爭執，足證前開特約條款係為保障買方得以在系爭土地上建屋所設，如系爭土地無法作為建屋基地，買方即被上訴人即享有片面解除契約之權利。
㈡彭萬源另證稱：被上訴人買受系爭土地，並辦妥分割及過戶
手續後，即委託立鴻公司去申請建照，但申請不下來，事後才知道系爭土地不能再申請建照等語（見本院卷第44-45 頁），核與桃園縣楊梅市公所於101年8月23日寄送予立鴻公司，表明系爭土地屬他案使照建築基地之公函內容相符（見原審卷第21頁）。而經本院再次就系爭土地可否用以興建房屋一事函詢桃園縣楊梅市公所，該所覆函明載：「……有關本市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○號土地屬前開使用執照（即他案使照）之建築基地，是否無法再用以興建房屋1 案，查前揭地號土地係由秀才段1013（重測前：○○○○段000000地號）地號土地分割而得，目前本所查無前3 筆地號土地之解除套繪紀錄，故該地號無法用以興建房屋」等語（見本院卷第36頁），顯見系爭土地於系爭買賣契約成立時確實無法作為建屋基地，被上訴人依系爭買賣契約書第14條第4 項之約定，即有片面解約之權。
㈢而被上訴人嗣因系爭土地無法建屋而行使前開解約權，並於
101年12月11日與江春暉簽訂協議書（見原審卷第22-24頁），就解約後雙方所負之回復原狀義務（即返還價金及移轉登記系爭土地所有權）如何履行另為約定，此由前開協議書明載「茲因甲方（即被上訴人）承購乙方（即江春暉）所有坐落楊梅市○○段○○○○○號土地壹筆……今因本買賣標的查已屬桃園縣楊梅鎮公所核發『70鎮建字第21497 號』使用執照之建築基地，雙方協議按原契約第14條第4 款約定解除買賣契約，乙方同意退還甲方總價金4,274 萬元整。甲、乙雙方約定返還條件如下……」等字即可得證，至被上訴人與江春暉雖嗣以「買賣」為名義辦理系爭土地所有權之移轉登記，應屬雙方基於過戶所需稅費考量而為之特別約定，上訴人辯稱江春暉係因買回而取回系爭土地，原買賣契約未經解除云云，顯與前述協議書之內容不符，尚非可採，其執此主張被上訴人無權請求返還居間報酬，亦非有理。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。如前所述，被上訴人經上訴人居間後與江春暉就系爭土地成立買賣契約，然因系爭土地於締約時即無法作為建屋基地使用，而事後由被上訴人依系爭買賣契約書第14條第4 項之約定單方解約，是系爭買賣契約顯係因締約時即已存在之瑕疵而遭被上訴人解除，揆諸前開說明，上訴人無權請求被上訴人給付居間報酬，就上訴人業已受領之居間報酬854,800 元，被上訴人自得依前開規定請求返還之。
上訴人辯稱系爭買賣契約並非自始失其效力或無效，且就系爭土地權利瑕疵問題，其已協助處理而付出勞力，即有權受領居間報酬云云，則屬無據。
六、從而，被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人給付854,
800 元，與自起訴狀繕本送達翌日即102年3月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造聲請命供擔保為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 王本源法 官 陳婷玉正本係照原本作成。
不得上訴中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
書記官 柳秋月