臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第739號上 訴 人 陳玉芬訴訟代理人 翁松谷律師
陳建中律師複 代理人 高姿瑢律師被 上訴人 陳桂慧上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國102年5月15日臺灣宜蘭地方法院102年度羅訴字第1號第一審判決提起上訴，本院於103年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論，並參酌被上訴人於前次期日及原審之陳述，為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：訴外人陳平連於民國85年間以本人為起造人，出資在原其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○○段○○○○號土地（重劃前為紅柴林段紅柴林小段532-106地號、紅柴林段二萬五小段132-2地號，下稱系爭土地）上，興建未辦理保存登記之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○○號房屋（門牌整編後為宜蘭縣○○鄉○○村○○○路○○○巷○○號，下稱系爭房屋），並經宜蘭縣政府建設局於85年8月16日以建局三字第10408號核發使用執照（下稱系爭使用執照）。
訴外人陳平連於85年10月8日將系爭房屋贈與被上訴人，復於98年9月23日以新台幣（下同）200萬元之價格，將系爭土地出賣予訴外人陳耀乾，然因訴外人陳平連已對被上訴人提起拆除系爭房屋違建之訴訟，而未辦理所有權移轉登記，僅辦理預告登記，嗣訴外人陳耀乾於100年10月14日再以200萬元之價格，將系爭土地出賣予上訴人，約定由訴外人陳平連將系爭土地直接辦理所有權移轉登記予上訴人，並於100年10月28日登記完竣。系爭房屋、系爭土地既經原所有人即訴外人陳平連先後讓與被上訴人、上訴人，推定兩造間在系爭房屋使用期限內有租賃關係，被上訴人應給付上訴人租金。倘認兩造間無租賃關係存在，則被上訴人無權占有系爭土地，上訴人自得依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。系爭土地面積472.11平方公尺，土地公告現值每平方公尺為1,400元，而系爭房屋依使用執照之記載，工程造價為69萬2,000元，依土地法第97條規定，租金數額以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，故上訴人得請求被上訴人按月給付租金1萬1,275元（計算式：
〈1,400元×472.11平方公尺＋692,000元〉×10%÷12月＝11,275元，元以下4捨5入），但念及兩造有親屬關係，僅請求被上訴人給付自100年10月迄101年3月止每月給付租金1萬元，共5萬元。另依民事訴訟法第246條規定，一併請求將來之給付等語。並聲明：1、被上訴人應給付上訴人5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2、上訴人應自101年4月5日起，至系爭使用執照所載之建築物滅失為止，於每月5日前給付上訴人1萬元。
二、被上訴人則以：
(一)訴外人陳平連曾於84年11月間與被上訴人簽訂切結書，並於第2條約定同意被上訴人在系爭土地上興建房屋，嗣被上訴人於85年1月31日與訴外人游松根訂立房屋委建工程合約書，由被上訴人出資300萬元興建系爭房屋，惟礙於當時法令限制，而以訴外人陳平連之名義為起造人，故系爭房屋之原始起造人應為被上訴人，本件自無民法第425條之1規定之適用。
(二)訴外人陳平連與陳耀乾間、陳耀乾與上訴人間就系爭土地實無買賣之真意，故其等間之買賣契約及所有權移轉登記行為均屬通謀虛偽意思表示而無效，上訴人自不得因此取得系爭土地所有權，當亦無民法第425條之1規定之適用。
(三)被上訴人與訴外人陳平連間就系爭土地具有使用借貸關係，被上訴人並非無權占有系爭土地，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，顯無理由等語，資為抗辯。
三、本件經原法院判決：(一)被上訴人應給付上訴人2,205元，及自101年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(二)被上訴人應自101年4月起至101年12月止，於每月5日前給付上訴人441元，並自102年1月起至系爭使用執照所載之建築物（即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○○路○○○巷○○號房屋）滅失之日止，於每月5日前給付上訴人661元。(三)上訴人其餘之訴及假執行之聲請駁回。上訴人不服原審判決，提起上訴，聲明：(一)原判關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判廢棄。(二)被上訴人應再給付上訴人47,795元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)被上訴人應自101年4月5日起，至系爭使用執照所載之建築物滅失為止，於每月5日前再給付上訴人9,559元。(四)第
一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。（被上訴人於原審敗訴部分未經上訴，故該部分已確定。）
四、兩造不爭執之事項：
(一)系爭土地即宜蘭縣○○鄉○○○○段○○○○號（重劃前為紅柴林段紅柴林小段532-106地號、紅柴林段二萬五小段132-2地號）土地原為訴外人陳平連所有。訴外人陳平連於98年9月23日以200萬元之價格，將系爭土地出賣予訴外人陳耀乾，然僅辦理預告登記，嗣訴外人陳耀乾於100年10月14日再以200萬元之價格，將系爭土地出賣予上訴人，並於100年10月28日由訴外人陳平連直接辦理所有權移轉登記予上訴人。
(二)系爭房屋即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○○號（門牌整編後為宜蘭縣○○鄉○○村○○○路○○○巷○○號）房屋，係於85年間興建完成，且未辦理保存登記。
(三)訴外人陳耀乾前於98年間對被上訴人提起請求給付租金事件，經原法院簡易庭98年度羅簡字第229號判決予以駁回，訴外人陳耀乾不服，提起上訴，業經宜蘭地院99年度簡上字第35號判決，駁回其上訴並確定。
五、兩造爭執事項及本院得心證之理由：上訴人主張兩造間於系爭房屋使用期限內，應推定存有租賃關係，倘無租賃關係，則被上訴人無權占用系爭土地，亦應給付相當於租金之不當得利，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點論述如下：
(一)系爭房屋為陳平連與被上訴人共同出資興建原始取得系爭房屋所有權，依其等約定應有部分各為2分之1：
上訴人主張系爭房屋為陳平連所有，被上訴人則抗辯系爭房屋為其獨資興建取得所有權云云。原審依據證人即興建系爭房屋之游松根證述：有與被上訴人簽訂以陳平連為當事人之房屋委建工程合約書以及有收到工程款（見原審卷第177頁至第180頁）；證人陳平連證述：與被上訴人協議由被上訴人出錢，陳平連出土地，興建系爭房屋，興建完畢後將一樓給予陳平連，但後來陳平連有出資四十多萬元，其餘興建款項則由被上訴人支出（見原審卷第162頁至第163頁），再參以系爭房屋係屬2層樓農舍，有宜蘭縣政府建設局85年8月16日建局三字第10408號使用執照1份在卷可稽（見原審卷第27頁），證人陳平連委託證人陳慧諭繪製設計圖，並交由證人游松根施作，證人陳平連因此給付設計費予證人陳慧諭，及曾給付證人游松根工程款及相關費用，而證人陳平連於施工期間尚至現場查看等情，亦經證人陳慧諭於原法院99年度簡上字第35號給付租金事件、證人游松根於原審證述明確（見原法院99年度簡上字第35號卷第80頁、原審卷第177頁），以及證人陳慧諭所開立之免用統一發票收據（見原法院99年度簡上字第35號卷第23頁）認定證人陳平連與被上訴人，就系爭房屋係共同出資興建，並約定應有部分各2分之1等情。
被上訴人就原審判決並未上訴，兩造於提起上訴後亦未再爭執，此部分之事實，堪以認定。
(二)上訴人已取得系爭土地所有權：上訴人主張訴外人陳平連於98年9月23日以200萬元之價格，將系爭土地出賣予訴外人陳耀乾，並未辦理所有權移轉登記，嗣陳耀乾於100年10月14日乃以200萬元之價格，將系爭土地出賣予上訴人，約定由陳平連將系爭土地直接辦理所有權移轉登記予上訴人，並於100年10月28日登記完竣等情，業據其提出98年9月23日不動產買賣契約書、公證書、收據、100年10月14日土地買賣契約書、土地登記第一類謄本、土地所有權狀、異動索引、臺灣高等法院99年度上易字第134號民事判決書各1份為證（見原審卷第15頁至第20頁、第25頁至第26頁、第29頁至第36頁、第68頁、第190頁至第193頁），原審依前開事證，核以證人陳平連於102年2月18日本院言詞辯論時之證詞（見原審卷第161頁至第162頁），並參酌宜蘭縣羅東地政事務102年1月21日羅地登字第0000000000號函附系爭土地所有權移轉登記及預告登記申請資料（見原審卷第128頁至第156頁），認定上訴人此部分主張為真實，並認被上訴人抗辯前開買賣屬通謀虛偽意思表示無效云云，未盡舉證之責為不可採，依土地法第43條規定，上訴人取得系爭土地之所有權。被上訴人就原審判決並未提起上訴，兩造於上訴後就前開各等情亦未再爭執，堪認為真實。
(三)上訴人得依民法第425條之1第1項規定請求被上訴人給付租金：
1、本件有民法第425條之1第1項規定之適用：⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號裁判要旨參照）。而民法第425條之1雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號裁判要旨參照）。
⑵查系爭房屋係未辦理保存登記之建物，原為訴外人陳平連與
被上訴人所共有，應有部分各二分之一，已如前述，而訴外人陳平連於85年10月8日已將系爭房屋應有部分二分之一之事實上處分權以贈與為原因讓與被上訴人，此有建築改良物贈與所有權移轉契約書1份在卷足憑（見原審卷第28頁），故系爭房屋已成為被上訴人單獨所有。又系爭土地原為陳平連所有，嗣於98年9月23日訴外人陳平連將系爭土地出賣予訴外人陳耀乾，訴外人陳耀乾復於100年10月14日將系爭土地出賣予上訴人，並由陳平連將系爭土地直接辦理所有權移轉登記予上訴人，而於100年10月28日登記完竣，亦如前述。再者，陳平連提供系爭土地予被上訴人使用，係以其免支出興建系爭房屋之工程款，且被上訴人應於系爭土地興建完成後，提供系爭房屋1樓予其使用，並照顧其生活起居為對價，業經認定如前。足見陳平連並非無償提供系爭土地予被上訴人使用，實難認其等間成立使用借貸契約。系爭土地與房屋原既同屬陳平連所有，嗣經陳平連將系爭房屋共有之事實上處分權讓與被上訴人，復將系爭土地輾轉讓與上訴人，則依上開法條規定及裁判要旨，本件自應類推適用民法第425條之1第1項規定，認兩造間推定在系爭房屋得使用期限內，存有租賃關係，是上訴人主張本件依民法第425條之1第1項規定，兩造間在系爭房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在等語，洵屬有據。
2、上訴人得請求被上訴人給付之租金，自100年11月至101年3月止為2,205元；自101年4月起至101年12月止，應於每月5日前給付441元；自102年1月至系爭房屋滅失之日止，應於每月5日前給付661元：
⑴按依民法第425條之1第1項推定有租賃關係時，其租金數額
當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10%為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。
⑵經查：
①系爭土地面積為472.11平方公尺，於系爭房屋興建完成後即
由被上訴人占有使用迄今，而系爭土地之地目為田、使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，於99年1月申報地價為每平方公尺112元，102年1月申報地價則為168元，此有上訴人提出之土地登記第一類謄本2份在卷足憑（見原審卷第25頁、第122頁），復為兩造所不爭執。再參以系爭土地位於宜蘭縣三星鄉郊區，周邊多為農田，僅有零星住家，並無商店及商業活動，出入均仰賴一般農路，市區道路至宜蘭縣三星鄉市區約5分鐘車程，此有原法院99年3月12日勘驗筆錄1份及現場照片16張在卷可稽（見原法院98年度羅簡字第229號卷第85頁、第90頁至第97頁），審酌系爭土地位於郊區，居住環境安寧，雖無商業活動，然交通狀況尚屬良好，並考量被上訴人與陳平連共同出資興建系爭房屋之初，本即因系爭土地並非位處鬧區，可提供其安寧之居住環境，核與被上訴人使用目的相符，及被上訴人使用系爭土地之經濟價值及所受利益等情，並參酌前開法規之意旨，認本件應以系爭土地申報地價年息10%計算為適當。
上訴人雖以系爭土地係屬農地，非發佈都市計畫範圍內之土地，不受土地法第97條、第105條之拘束，且陳成金於附近種植三星䓤一年所得逾75萬元，上訴人請求每月1萬元之租金並無過高情形云云。經查，系爭土地使用分區為特定農業區之農牧用地，固有宜蘭三星鄉農會102年11月30日三鄉0000000000000號函可憑（見本院卷第125頁）。惟按土地法第97條之立法意旨為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特限制房屋租金之最高額，以保護承租人。是土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，該條之規定，限於城巿地方供住宅使用之房屋，而土地法第105條於租用基地建築房屋時準用該條規定，適用上亦同此限制，系爭土地無前揭法規租金上限之法規適用。惟系爭土地既供被上訴人建築系爭房屋作為居住使用，且位於宜蘭三星鄉郊區，周邊多為農田，僅有零星住家，並無商店及商業活動，本院以系爭土地之使用現況，參酌土地法第97條、第105條規定，酌定租金為申報地價年息10%，而非適用土地法第97條、第105條規定。至於，陳成金於附近種植三星䓤一年縱有逾75萬元收入（見本院卷第51頁、第53至59頁），惟陳成金所有○○○鄉○○○○段285、286、323、332地號土地可耕面積達1萬1,020平方公尺（見本院卷第59頁申報書），較系爭土地面積472.11平方公尺已逾20倍，且種植三星䓤須投入相當之成本、人力、技術外，尚可能承受天然災害、病蟲害及銷售上之風險，自不能作為本件酌定系爭土地租金之參考，上訴人此部分主張，為無可採。此外，上訴人復不能提出其他應提高租金之事證（本件因租金不高，兩造同意不送估價師鑑定，見本院卷第127頁背面），上訴人主張應再提高租金云云，難以採取。
②依前揭基礎計算，被上訴人自100年11月至101年12月應給付
上訴人每年租金為5,288元（計算式：112元×472.11平方公尺×10%＝5,288元，元以下四捨五入），每月則為441元（5,288元÷12月＝441元，元以下四捨五入）；自102年1月起，每年應給付上訴人之租金則為7,931元（計算式：168元×
472.11平方公尺×10%＝7,931元，元以下四捨五入），每月則為661元（7,931元÷12月＝661元，元以下四捨五入）。
故上訴人請求被上訴人自100年11月至101年3月（即本件起訴之前），應給付上訴人共計5個月租金2,205元，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
③再按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提
起之，民事訴訟法第246條定有明文。又上開規定所稱「有預為請求之必要」，如債務人就債權人之請求或其請求所由生之法律關係有所爭執，或預先表示不履行，通常得認為有到期不履行之虞；關於利息、租金、贍養費等應繼續給付之債務，就已屆履行期部分有不履行之情形者，就未屆履行期部分，均應認為有預為請求之必要。查上訴人主張兩造間推定有租賃關係存在，被上訴人於原審即有爭執，且被上訴人占用系爭土地迄今已逾16年，在此期間從未給付占用系爭土地之對價，依上開法條規定及說明，應認上訴人有預為請求之必要，故上訴人提起將來給付之訴，請求被上訴人應自101年4月起至101年12月止，於每月5日前給付上訴人租金441元，並自102年1月至系爭房屋滅失之日止，於每月5日前給付上訴人租金661元，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則於法不合，應予駁回。
⑶末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。上訴人所請求上開2,205元租金之給付並無確定期限，被上訴人於經上訴人催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，而本件起訴狀繕本係於101年4月30日送達被上訴人，有送達證書1份在卷可參（見原審院卷第48頁），是上訴人依上開規定，就上開2,205元部分，請求被上訴人給付自101年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，於法亦屬有據。
六、綜上所述，上訴人依民法第425條之1之規定，請求被上訴人給付2,205元，及自101年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自101年4月起至101年12月止，於每月5日前給付租金441元，暨自102年1月至系爭房屋滅失之日止，於每月5日前給付租金661元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。上訴人依民法第425條之1規定請求被上訴人給付上開金額，既應准許，則其選擇合併依民法第179條不當得利之法律關係請求給付部分（見本院卷第127頁背面），即無庸再予審酌。原審就前開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚無不合。上訴論旨指摘原判決駁回其訴之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第449條第1項、第78，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 4 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 鍾任賜法 官 張松鈞正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 4 日
書記官 陳盈璇