臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第889號上 訴 人 蕭奕添被 上訴人 高湘玲訴訟代理人 高宏銘律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於民國102年6月28日臺灣新北地方法院101年度訴字第2400號第一審判決提起上訴，本院於102年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國101年4月11日委請訴外人李素貞向上訴人買受○○市○○區○○街00之0號0樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地），並以李素貞名義與上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）460萬元，伊再交付現金予李素貞，由李素貞付清價金。嗣伊於同年6月26日進行裝潢前水平測量時，始發現系爭房屋有明顯傾斜狀況。經伊請結構土木技師鑑定結果，發現系爭房屋之樑、柱、牆等主結構體明顯有結構性裂縫，研判該現象係建築物基礎不均勻沉陷所致。依據測量成果，牆柱角傾斜最大值達37分之1，顯屬重大瑕疵。為此，依民法第359條規定請求減少價金69萬1,840元，並就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請上訴人附加法定遲延利息返還（原審判決駁回被上訴人逾69萬1,840元本息部分，未據被上訴人上訴繫屬本院，不予贅述）。
二、上訴人則以：伊所以願意將市價約660萬元之系爭房地僅以460萬元售予李素貞，主要原因即在於系爭房屋老舊，需要修復，雖雙方未具體就傾斜度進行鑑定，然觀念上應包括在內，買受人應自行處理一切修復問題，出賣人不負其他責任。被上訴人透過李素貞以低於市價約200萬元之價格向伊買得系爭房地，差額即係作為修復之費用，其事後請求減少價金，顯與誠信有悖。又如系爭不動產買賣契約兩造真意非如上所述，則兩造可以解除買賣契約，伊願將價金附加利息返還被上訴人，被上訴人則應將系爭房地所有權移轉返還予伊，不必作無謂爭執等語為辯。
三、被上訴人於原審起訴聲明：㈠上訴人應給被上訴人100萬232元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。上訴人則於原審為答辯聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。原審判決上訴人應給付被上訴人69萬1,840元，及自101年10月23日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依被上訴人聲請，為附條件之假執行宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院為答辯聲明：上訴駁回（原判決駁回被上訴人於原審其餘之訴部分，未據被上訴人不服，業已確定）。
四、被上訴人主張李素貞於101年4月11日與上訴人簽立系爭買賣契約，由李素貞以460萬元向上訴人購買系爭房地，李素貞業已支付價金，系爭房屋經委請結構技師鑑定結果，牆柱角傾斜最大值達37分之1，李素貞業將不動產買賣契約權利讓與被上訴人等情，業據提出系爭不動產買賣契約書、黃昭琳結構土木技師事務所鑑定報告書為證（見原審卷第14至17頁、第26至44頁），並經李素貞證述屬實（見原審卷第125至126頁），復為上訴人所不爭執（見原審卷第77頁、第126頁），應堪信為真實。
五、茲就兩造爭點分述如下：㈠上訴人應就系爭房屋傾斜負出賣人瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人
時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質（民法第354條規定參照）。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。經查，系爭房屋經被上訴人囑請黃昭琳結構土木技師鑑定結果，確認屋內6個監測點有5處左傾、1處右傾之現象，傾斜率各為117分之1、92分之1、49分之1、104分之1、60分之1及37分之1，有鑑定報告書可憑（見原審卷第33頁），復為上訴人所不爭執（詳四所述），應堪信為真實。徵諸鑑定報告書所附台灣省結構工程技師工會鑑定手冊內容，建築物傾斜度小於200分之1者，原則上無須估算建築物傾斜補償費，如介於200分之1至40分之1者，即應評估工程性補償與非工程性補償費用，高於40分之1者，不論損害情況如何，即應依房屋拆除新建造價估算工程性補償費用（見原審卷第44頁），是房屋傾斜率如高於200分之1，於交易觀念上，應即可認有減少價值、通常效用之瑕疵，系爭房屋傾斜率遠高於200分之1，最嚴重者甚且達37分之1，揆諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵。
⒉至上訴人雖辯稱：其以低於市價約200萬元之價格出售系爭
房地，兩造之真意即在於被上訴人應自行處理一切修復問題，出賣人不負其他責任云云。惟按「買受人於契約成立時，知其物有前條（民法第354條）第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」「買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第355條定有明文。是出賣人得不負瑕疵擔保責任之情形，應以買受人明知、因重大過失不知瑕疵，或當事人間另有特約排除瑕疵擔保責任者為限。上訴人於原審自承：前一房仲業者曾告知系爭房屋傾斜之事，但其不是很介意，嗣此次簽約時，台灣房仲未再提房屋傾斜之事，雖有跟台灣房仲講房屋比較老舊，所以賣便宜一點，但沒有講明有傾斜（見原審卷第127頁背面），於本院復為相同陳述（見本院卷第21頁背面）。而細繹系爭不動產買賣契約所附標的現況說明書，亦僅提及系爭房屋各處均有漏水情形、未曾做過海砂屋或輻射屋檢測、無鋼筋剝落或水泥塊剝落等情事，並無傾斜率之說明（見原審卷第17頁），是買受人李素貞或受讓權利之被上訴人，顯然不知系爭房屋有傾斜率過高情事，且此一不知亦非出於重大過失，至房屋「老舊」，除已明示於現況說明書之漏水瑕疵外，亦不當然免除出賣人之瑕疵擔保責任，是上訴人所辯系爭房地因老舊故賣價較便宜，被上訴人應自行處理一切修復，其不負責房屋傾斜之瑕疵擔保云云，洵屬無據。
㈡買受人得選擇僅減少價金而不解除契約：
按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，本得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，其選擇權在買受人而非出賣人。查系爭房屋有上訴人應擔保之瑕疵，業經本院認定如㈠所述，是被上訴人選擇請求減少價金而不解除契約，於法洵無不合，上訴人要求兩造解除買賣契約，互相返還價金及移轉所有權云云，尚非可採。
㈢減少價金合理數額應為69萬1,840元：
⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之[ 公式：減少額度＝約定價金×
(1-瑕疵物之實際價值／買賣標的無瑕疵時之價值) ] 。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。
⒉經查，系爭房地經原審囑請台北市不動產估價師公會鑑定結
果，認系爭房地在無傾斜之情況下，於101年4月11日（系爭不動產買賣契約成立時）之正常價格為665萬480元，如有傾斜之情形，將減損價額100萬232元，減損比例為15.04%，有前開鑑定報告可佐，上訴人僅稱系爭房地實際賣價比減損後價格仍低100餘萬元，就鑑定結果並無意見（見原審卷第114頁背面）。準此，兩造在無傾斜瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為460萬元（非665萬480元），自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例15.04%，計算於揭露房屋傾斜瑕疵之情況下，兩造所願合意之價額應為390萬8,160元（計算式：0000000×(1-15.04%)=0000000），被上訴人所得請求減少之價額應為69萬1,840元（計算式：0000000-0000000=691840）。上訴人忽視兩造在未知有傾斜瑕疵情況下，於契約中主觀合意之價額為460萬元，一再聲稱其賣價遠比鑑定報告所認定減損後之價值還低，被上訴人不得請求減少價金云云，自非可採。
六、復按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第182條第2項、第203條分別定有明文。被上訴人於101年9月6日提起本件訴訟並向上訴人為減少價金150萬元之表示，起訴狀繕本於101年10月12日寄存於上訴人住所地警察局，有送達回證可憑（見原審卷第62頁），於101年10月22日發生送達效力（民事訴訟法第138條第2項參照），則於前開本院認定之69萬1,840元範圍內，因被上訴人減少價金形成權之行使，致上訴人受領給付失其法律上之原因，被上訴人依不當得利法律關係請求上訴人給付，並請求自上訴人知無法律上原因後之101年10月23日起，至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息，亦屬有據。
七、綜上，被上訴人本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請上訴人給付69萬1,840元，及自101年10月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審判決上訴人如數給付，並依被上訴人聲請，為附條件之假執行宣告，於法並無不合。上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，上訴人所陳曾交付20萬元予房仲公司、同意被上訴人延緩而使被上訴人免於遲延云云，暨兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
民事第二十法庭
審判長法 官 張競文
法 官 邱璿如法 官 王本源正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
書記官 王韻雅