臺灣高等法院民事判決 102年度上更㈠字第113號上 訴 人 孫紹莉訴訟代理人 葉繼學律師被 上訴人 張雪蕉訴訟代理人 劉秋明律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國100年12月19日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2411號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審（102年度台上字第2213號），本院於103年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號○○區○○路○段○○○巷○號8樓房屋（下稱系爭房屋）係伊父親孫玉積生前所有，借予被上訴人先夫孫玉清（於民國84年10月間死亡）居住使用，雙方成立使用借貸契約（下稱借用契約），而孫玉積於98年11月5日逝世後，伊因繼承取得系爭房屋所有權，即於99年3月22日委由律師以存證信函（下稱99年3月22日律師函）通知孫玉清之繼承人即被上訴人終止借用契約，限期存證信函送達10日內，遷讓返還房屋，竟遭被上訴人拒絕；而孫玉積曾於85年1月8日以時代法律事務所律師函（下稱85年1月8日律師函）表示，其與孫玉清就系爭房屋係不定期租賃關係，以孫玉清應付房租代繳孫玉積之房屋貸款，因房屋貸款自83年6月起已繳清，僅餘代繳地價稅與房屋稅，被上訴人自83年6月起至100年11月共欠租金新臺幣（下同）42萬5,880元（即210個月×2,028元＝425,880元），伊以辯論意旨狀催告被上訴人應於100年12月21日前付清遲繳之租金，仍逾期未繳，且伊有收回房屋自用之需要，依土地法第100條第1款規定終止租賃關係，若認租賃關係繼續存在，亦因系爭房屋已無租金對價，租賃關係終止，轉為附負擔借用關係，伊以99年3月22日律師函終止借用關係等情。爰依民法第767條第1項規定，求為命被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：孫玉積於68年2月l0日經臺北市政府國民住宅處（下稱國宅處）通知有權可抽籤分配南機場基地國宅，並於68年3月27日抽中系爭房屋，承購價28萬9,006元，因系爭房屋僅約13坪，不敷孫玉積一家5口使用，孫玉積遂透過軍中袍澤于德洋告知孫玉清是否願意承受系爭房屋，經孫玉清同意，惟因當時有限制國宅不得出售，僅能讓渡使用權，雙方因之簽立讓渡契約書（下稱系爭讓渡協議），約定待國宅能轉讓時再行過戶、讓渡權利金3萬元、系爭房屋價款由孫玉清繳納，並由于德洋（已死亡）、龔廷政（孫玉積為貸款代理人，現罹患失智症）擔任見證人，孫玉積並將印鑑證明書、印鑑章、委託書交予孫玉清，由孫玉清與龔廷政至臺北市銀行辦理貸款，領得系爭房屋所有權狀及國宅貸款契約書等正本，以孫玉清持有孫玉積之印鑑證明書、印鑑章、系爭房屋所有權狀正本及國宅貸款契約書正本等文件，其目的係孫玉清繳清貸款時，孫玉積會依約協同辦理房屋產權過戶登記，迄83年5月底孫玉清已繳清房貸，且國宅已不再禁止買賣，孫玉清親往要求孫玉積辦理系爭房屋之過戶，竟遭拒絕，孫玉積反於85年1月8日發函要求伊搬遷，伊為此曾向臺北市萬華區公所（下稱萬華區公所）申請調解未果，然孫玉積與孫玉清約定系爭房屋過戶前，孫玉清有權使用系爭房屋，伊為孫玉清之繼承人，縱依讓渡協議系爭房屋之所有權移轉請求權罹於時效消滅，伊占有系爭房屋仍非無權占有等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查系爭房屋原登記為孫玉積所有，其於98年11月5日死亡後由上訴人繼承取得；又孫玉積因分配國宅於68年3月27日抽中系爭房屋，承購價28萬9,006元，惟系爭房屋於68年起即由孫玉清占有使用，被上訴人自與孫玉清結婚後，亦居住於系爭房屋居住等，孫玉清於84年10月28日死亡後，由被上訴人占有使用等情，為兩造所不爭執，復有系爭房屋之建物、土地登記謄本、臺北市建成地政事務所100年9月27日北市○地00000000000000號函所檢附之土地登記申請書、登記清冊、孫玉積繼承系統表、戶籍謄本、印鑑證明、繼承分割協議書、遺產稅免稅證明書、戶籍謄本及原審之民事紀錄科查詢表等附卷可稽（見原審卷第7、8、25頁、第120至136頁、第167、238頁），堪信為真。至於被上訴人至84年12月4日始將戶籍遷入系爭房屋（見原審卷第147頁之戶籍謄本），因屬個人戶籍遷移自由，並不影響實際居住之認定。
四、上訴人主張系爭房屋為伊所有，遭被上訴人無權占有，伊依所有物返還請求權，請求被上訴人返還系爭房屋等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，自無不可，非以直接證明要件事實為必要，有最高法院92年度台上字第1971號判決要旨可供參照。本件上訴人係以伊為系爭房屋所有權人為據，主張被上訴人無權占有請求返還系爭房屋，被上訴人辯稱孫玉清因讓渡協議而受讓系爭房屋，故伊非無權占有，惟為上訴人所否認，是被上訴人應就其非無權占有之事實，負舉證責任，而依上開說明，如被上訴人能以間接事實證明其非無權占有系爭房屋之要件事實者，亦無不可，非以直接證明此要件事實為必要。㈡被上訴人稱孫玉積取得系爭房屋之承購權後，將承購權讓渡
予孫玉清，因系爭房屋為國宅，雙方約定待法令許可時再辦理房屋產權移轉登記，孫玉積乃交付印鑑證明書、印鑑章、及國宅貸款契約書等給孫玉清，且系爭房屋之貸款、房屋稅及地價稅均由孫玉清及伊繳納完畢等語，並提出孫玉積之印鑑證明書、印鑑章、委託書、孫玉積與臺北市政府、臺北市銀行間之國宅貸款契約書及承購國民住宅暨貸款契約書、國宅處之出售國民住宅繳款通知書、國宅處68年2月10日（68）北市宅三字第1358號通知孫玉積國宅抽籤分配事宜函、系爭房屋所有權狀正本（下稱系爭印鑑證明等文件）、臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿及臺北銀行營業部國宅貸款分期還款憑單正本等為證（見原審卷第49至54頁、第112頁、第196至237頁），上訴人不爭執被上訴人持有前揭文書及孫玉積印鑑章等之真正，亦不爭執系爭房屋之貸款、房屋稅與地價稅均由孫玉清及被上訴人繳納等事實，惟主張因當時法令國宅禁止出售、出租，孫玉積為避免系爭房屋供孫玉清居住遭國宅管理機關查獲，故將國宅貸款契約書、繳款收據及系爭房地所有權狀等交由孫玉清保管，以應付國宅管理機關實施檢查國宅居住使用情形及保管權狀之要求云云；然依64年7月12日公布施行之國民住宅條例第12條規定：「國民住宅承購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換；其經同意出售者，國民住宅出售機關有優先承購權。國民住宅出售、出典、贈與或交換之承受人，應以具有購買國民住宅之資格者為限。」，如有違反依同法第13條規定，國民住宅出售機關得收回其住宅，並得移送法院裁定後強制執行（見原審卷第66頁）；71年7月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1項規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿2年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」，如有違反依同法第21條規定，國民住宅出售機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行（見原審卷第68頁）；91年12月11日修正公布之國民住宅條例第19條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制。」（見原審卷第71頁反面），可知於國民住宅條例91年12月11日修正公布前，政府興建之國民住宅須經主管機關同意始得出售，且買受人之條件資格亦有限制，嗣91年12月11日修正公布後，國民住宅之買賣即不受前揭限制，是兩造之被繼承人於68年間若有讓渡系爭房屋之合意，因當時法令限制而無法履行系爭房屋所有權之移轉登記，然雙方約定待法令許可時再行履行義務，依民法第246條第1項規定，系爭房屋之讓渡契約自屬有效。又依臺北市政府都市發展局100年7月26日以北市都住字第00000000000號函覆原審稱：「68年間承購國宅，未有國宅之所有權狀正本交由貸款銀行保管情事；又本局（前國民住宅處）在非必要需實地訪視住戶之情況下，不會任意打擾居住安寧，且時間久遠無相關資料可稽。」（見原審卷第82頁），可見並無上訴人所稱將國宅貸款契約書、繳款收據及系爭房地所有權狀等交由孫玉清保管，以應付國宅管理機關實施檢查國宅居住使用情形及保管權狀之情事，另房屋所有權狀為重要文書，貸款銀行若有保管系爭房屋所有權狀之情形，於83年4月間系爭房屋貸款繳清時，貸款銀行應是通知孫玉積本人領取，豈會於繳清貸款之後仍由孫玉清與被上訴人持有；何況，若非孫玉積確將系爭房屋讓渡予孫玉清，何以孫玉積會將有關如何辦理國宅抽籤分配事宜之國宅處68年2月10日北市宅三字第1358號檢送辦理國宅抽籤分配說明書之公函（見原審卷第112頁）一併交予孫玉清？至於上訴人主張於原審時被上訴人已自認孫玉清持有之系爭印鑑證明等文件，係因孫玉積委託代辦房屋貸款，孫玉積已於85年1月8日委由紀復儀律師發函要求被上訴人返還所有權狀云云；然上訴人就被上訴人持有系爭印鑑證明等文件之原因，先稱孫玉積為避免系爭房屋供孫玉清使用遭管理機關實施檢查始交付系爭印鑑證明等文件，惟其所述不足憑採，已如上述，其嗣改稱被上訴人自承係因孫玉積委託孫玉清、龔廷政辦理貸款才交付，然辦理系爭房屋之貸款係68年3月27日，於辦理貸款完畢後，房屋所有人豈有不取回前開印鑑章等重要文件之理，況房屋貸款至83年4月23日繳清，更無理由任由孫玉清保管，是上訴人上開說詞反覆不一，且與事證不符，難認可採；另被上訴人稱系爭房屋貸款自68年5月貸款初始至83年5月間貸款終期之日止，均由孫玉清繳納，有其提出臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿及臺北銀行營業部國宅貸款分期還款憑單均正本為憑（見原審卷第196至237頁），衡以房屋貸款均由其繳納，可見其是以系爭房屋所有人自居而繳納貸款，雖上訴人稱是由孫玉積將錢交付孫玉清，委託孫玉清代為繳納，或是以房屋之租金代繳房貸云云，但均未舉證以充其實，亦難採信；以被上訴人持有系爭印鑑證明等文件，且系爭房屋貸款均由孫玉清與被上訴人繳納完畢，上訴人復從未要求孫玉清與被上訴人繳付房租或返還系爭印鑑證明等文件，據此間接事實之證明，與被上訴人主張係因讓渡協議而受讓系爭房屋產權之要件事實之間，衡以一般社會常情及論理法則，自足以推認其間之因果關係存在，故被上訴人主張係因讓渡協議而取得系爭房屋之占有，並非無權占有等情，應堪採信。
㈢雖上訴人提出由孫玉積委由紀復儀律師以時代法律事務所85
年1月8日時代法字第000000-0號律師函予被上訴人，表示緣於68年間，孫玉積將系爭房屋出租予孫玉清，租金由孫玉清代繳土地稅、房屋稅及銀行貸款等，租期為不定期，孫玉清已於84年去世，孫玉積無意續租，故終止雙方間之租賃契約，並請求被上訴人於10日內搬遷及返還不動產權狀等語（見原審卷第114、115頁），惟被上訴人已否認律師函之真正，且稱如有該律師函，亦因孫玉清要求辦理系爭房屋產權移轉登記遭拒後，始發該律師函；而縱認上開律師函為真，因係於83年4月間系爭房屋貸款繳清後，且於孫玉清死亡之後所寄發，而孫玉清與被上訴人自占有系爭房屋起從未支付所謂租金予孫玉積，以一般出租人於出租房屋時，最重要之事即在於取得房屋租金，但由上開律師函中並未提及任何欠繳房租之事，顯與出租房屋之目的在於收取租金之一般社會常情有違；再者，任由承租人以應付租金直接繳納所承租房屋之銀行分期貸款，顯與社會常情相左，蓋如承租人未按期代償房貸，房屋所有人即構成違約，除遭追償本息外、更因房屋設定抵押而有遭法拍之風險，況上訴人就雙方有約定此特別事項一事並未舉證證明，故難認孫玉積與孫玉清間就系爭房屋有租賃契約關係存在，並約定以租金代繳房貸之事為真，且雙方未另有合意之情形下，殊難認有所謂「租賃關係於貸款繳清時自動終止，轉變成附負擔之使用借貸關係」之情事存在。另上訴人稱孫玉清及被上訴人固持有系爭印鑑證明等文件，但就能有效證明有讓渡權利之讓渡協議卻遺失，以被上訴人能妥善保存系爭印鑑證明等文件之注意能力推斷，本件事實上應無任何讓渡書面契約存在才是云云，惟欠缺某份文件之原因不一而足，非可一概而論，無從以被上訴人未能提出讓渡協議書，逕認系爭房屋無讓渡協議，尤其孫玉積之印鑑證明書、印鑑章、系爭房地所有權狀正本等，均為辦理房屋產權移轉登記所必要之文件，若孫玉清僅是基於使用借貸或租賃關係而占有系爭房屋，孫玉積殊無交付上開之必要，況孫玉積將國宅處68年2月10日（68）北市宅三字第1358號通知國宅抽籤分配事宜函、臺北市政府、臺北市銀行間之國宅貸款契約書及承購國民住宅暨貸款契約書、臺北市政府國民住宅處之出售國民住宅繳款通知書正本等交與孫玉清，顯係意在由孫玉清自行辦理系爭房屋所有權移轉登記及變更系爭房屋之貸款人等，始會將上開文件、印章、表徵所有權人之權狀、貸款契約文件正本等交予孫玉清，故上訴人前揭主張因使用借貸及代繳房貸而交付系爭文件云云，與常情不符，顯不足採。
㈣孫玉積於68年間將系爭房屋讓渡予孫玉清，並約定待法令許
可時，再辦理所有權移轉登記乙情，已如前述，而兩造分別為孫玉積、孫玉清之繼承人，就系爭房屋之讓渡協議關係各自繼承權利義務，故被上訴人就系爭房屋係本於讓渡協議之法律關係而占有，具有正當權源，上訴人自不得以無權占有請求其返還甚明。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋云云，為不足採，其本於民法第767條第1項規定請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，即屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 10 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 管靜怡法 官 潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 6 月 10 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。