臺灣高等法院民事判決 102年度上更㈠字第82號上訴人即被上訴人 蕭雅雯訴 訟 代 理 人 劉煌基律師被上訴人即上訴人 張淑晶訴 訟 代 理 人 王琛博律師被 上 訴 人 陳詩玲追 加 被 告 陳維明被上訴人兼上列四人共同訴訟代理人 趙先達上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國一００年五月十一日臺灣臺北地方法院九十九年度訴字第六一七號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於民國一０四年六月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命被上訴人即上訴人張淑晶給付新臺幣叁拾陸萬肆仟叁佰捌拾肆元部分暨訴訟費用除確定部分外之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人即被上訴人蕭雅雯第一審之訴駁回。
上訴人即被上訴人蕭雅雯之上訴及追加之訴暨該部分假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外均由上訴人即被上訴人蕭雅雯負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按判決，於上訴期間屆滿時確定，但於上訴期間內有合法之上訴者，阻其確定；除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；對於第二審之終局判決，除別有規定外，得上訴於管轄第三審之法院；上訴之聲明，不得變更或擴張之；被上訴人，不得為附帶上訴，民事訴訟法第三百九十八條第一項前段、第四百條第一項、第四百六十四條、第四百七十三條定有明文。是受第二審終局敗訴判決且上訴所得受利益逾新臺幣（下同）一百五十萬元之財產權訴訟當事人，選擇僅就第二審終局敗訴判決之一部分上訴於第三審，則未上訴第三審之部分，因第三審上訴聲明已不得變更或擴張，於第二審終局判決之上訴期間屆滿時已告確定，該部分經第二審裁判之訴訟標的有既判力。
（一）又為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係即有既判力，當事人雖僅於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判；訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第三百九十九條第一項規定之趣旨觀之甚明，最高法院三十年上字第八號、四十二年台上字第一三０六號著有判例闡釋甚明。且民國八十九年二月九日修正之民事訴訟法第二百四十四條第一項第二款，將原規定之「訴訟標的」修正為「訴訟標的及其原因事實」，乃因訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，以使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確，則於判斷既判力之客觀範圍時，自應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決同一原因事實所涵攝之法律關係，均應受其既判力之拘束，且不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之認定，此乃法院應以「既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之既判力積極的作用，以杜當事人就法院據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，俾免該既判力因而失其意義，亦即既判力之「遮斷效」、「失權效」或「排除效」（最高法院九十六年度台上字第一六二九、一八五０號、一００年度台抗字第六二號裁判意旨參照）。
（二）經查：１本件上訴人即被上訴人蕭雅雯（下稱上訴人蕭雅雯）於九
十八年二月二十七日起訴主張其於九十六年十二月四日與被上訴人即上訴人張淑晶（下稱上訴人張淑晶）訂立不動產買賣契約，約定由蕭雅雯以總價新臺幣（下同）二千二百五十萬元向張淑晶買受坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號、權利範圍一萬分之四０四之土地，其及上建號同段第一八三四號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○巷○○號七樓房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房屋及基地），暨「七樓增建物」即如附圖即臺北市政府地政局土地開發總隊一０三年三月十八日鑑定圖（下稱附圖）藍色區塊所示、面積八二‧六五平方公尺部分，以及「八樓增建物」即如附圖綠色與黃色區塊所示、面積二八‧八八、四九‧一七平方公尺部分，蕭雅雯旋依約交付以張淑晶為受款人、面額共五百萬元之支票二紙以支付第一期價款，張淑晶固於九十六年十二月二十一日將系爭房屋及基地之所有權移轉登記予蕭雅雯，但迄未依約將系爭房屋及增建物點交予蕭雅雯，系爭房地反由被上訴人陳詩玲、趙奇威、趙珈琳、趙先達占有中，「七樓增建物」部分並由趙奇威出租予邱鶴靜、王妙朱、杜敏玲、王凱柏、黃立婷使用或由陳詩玲、趙先達使用，「八樓增建物」則由趙先達占用或出租予賈文綺使用，屢經催告均未獲置理，爰①依與張淑晶間買賣契約第二條第二項、第六條第二、三項約定，請求張淑晶將系爭房屋及增建物騰空點交予蕭雅雯；②依與張淑晶間買賣契約第六條第二項約定，請求張淑晶給付自九十七年二月五日起至點交前述房屋及增建物之日止按每日二萬二千五百元計算之遲延違約金；③依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求陳詩玲、趙奇威、趙珈琳、趙先達、邱鶴靜、王妙朱、杜敏玲、王凱柏、黃立婷、賈文綺分別將所占用之增建物騰空返還予蕭雅雯，並返還相當於租金之不當得利。第一審法院即臺灣臺北地方法院九十九年度訴字第六一七號事件於一００年四月二十五日言詞辯論終結，於同年五月十一日宣示判決，判命張淑晶應於蕭雅雯給付一千七百五十萬元之同時，將系爭房地及增建物交付蕭雅雯，以及給付蕭雅雯三十六萬四千三百八十四元之違約金，駁回蕭雅雯其餘請求。
２蕭雅雯就請求張淑晶給付違約金五百六十三萬一千八百六
十六元，及請求陳詩玲、趙奇威、趙珈琳、趙先達騰空返還系爭房屋及增建物，以及返還相當於租金之不當得利部分上訴第二審，另追加陳維明為騰空遷讓系爭房屋及增建物以及返還不當得利之共同被告（以下將陳詩玲、趙奇威、趙珈琳、趙先達、陳維明五人合稱趙先達等五人），張淑晶亦就受敗訴判決部分（即於蕭雅雯給付一千七百五十萬元之同時將系爭房屋及增建物交付蕭雅雯，以及給付蕭雅雯三十六萬四千三百八十四元之違約金部分）上訴第二審。
前審即本院一００年度上字第七六二號事件於一０一年九月十八日言詞辯論終結，蕭雅雯第一審受敗訴判決未據上訴或撤回上訴部分即「請求張淑晶給付遲延違約金超過五百九十九萬六千二百五十元，及請求邱鶴靜、王妙朱、杜敏玲、王凱柏、黃立婷、賈文綺遷讓房屋及返還不當得利部分」，已經確定，前審於同年十月二日宣示判決，以蕭雅雯與張淑晶間契約關於「蕭雅雯（包括以代償原銀行貸款方式）給付尾款即第二期價款一千七百五十萬元」之義務，與「張淑晶交付系爭房屋及增建物」之義務應同時履行之（見前審判決事實及理由欄貳第六點㈠段、第七點），蕭雅雯（包括以代償原銀行貸款方式）給付尾款之義務並附有九十七年二月四日之期限（見前審判決事實及理由欄貳第八點㈢段），惟蕭雅雯於九十六年十二月二十一日取得系爭房地所有權後，不願於約定期限前辦理貸款代償原銀行之貸款，構成給付遲延，張淑晶得行使同時履行抗辯權拒絕點交系爭房屋及增建物，經張淑晶口頭催告上訴人給付，蕭雅雯仍未給付，張淑晶業於九十八年四月六日以存證信函合法為解除雙方間買賣契約之意思表示，雙方間買賣契約既經張淑晶合法解除，蕭雅雯自不得再依雙方間買賣契約第二條第二項、第六條第二項約定請求張淑晶點交系爭房屋及增建物暨給付遲延點交違約金為由，將第一審判決不利於張淑晶部分均廢棄，駁回該部分上訴人第一審之訴及關於違約金之上訴（見前審判決事實及理由欄貳第八點㈣、㈤段、第九點），另以蕭雅雯負有回復原狀返還系爭房地所有權之義務，亦無占有使用收益系爭房屋及增建物之權利為由，駁回蕭雅雯關於請求趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及增建物以及返還不當得利之上訴與追加之訴（見前審判決事實及理由欄貳第十點）。
３蕭雅雯僅就①依與張淑晶間買賣契約第六條第二項約定請
求張淑晶給付遲延點交系爭房屋及增建物之違約金在二百萬元範圍內，②依民法第七百六十七條請求趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及增建物部分上訴第三審，並經最高法院以一０二年度台上字第一五九五號民事判決將蕭雅雯上訴第三審部分全部發回。
（三）上訴人蕭雅雯既僅就前審判決①依與上訴人張淑晶間買賣契約第六條第二項約定請求張淑晶給付遲延點交系爭房屋及增建物之違約金在二百萬元範圍內，②依民法第七百六十七條請求被上訴人趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及增建物部分上訴第三審，並經最高法院發回本院，揆諸首揭法條、說明，前審判決未據上訴部分，即「蕭雅雯依雙方間買賣契約第二條第二項、第六條第二項約定請求張淑晶點交系爭房屋及增建物以及給付遲延點交違約金逾二百萬元，暨蕭雅雯依民法第一百七十九條規定請求趙先達等五人返還不當得利」部分，蕭雅雯所受敗訴判決已告確定，已經確定終局判決之訴訟標的法律關係及其原因事實，亦即「蕭雅雯依與張淑晶間買賣契約第二條第二項、第六條第二項約定對張淑晶之系爭房屋及增建物點交請求權，因雙方間不動產買賣契約已經張淑晶於九十八年四月六日合法解除，蕭雅雯不得據以請求張淑晶點交系爭房屋及增建物」，有既判力，兩造及法院均應受拘束，兩造當事人及法院縱在新訴中亦不得以前審一０一年九月十八日言詞辯論終結前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨（蕭雅雯與張淑晶間不動產買賣契約已經張淑晶合法解除，蕭雅雯不得據以請求張淑晶點交系爭房屋及增建物）相反之主張，法院亦不得為反於該確定判決意旨之裁判，在同一訴訟中尤然。簡言之，兩造均不得再以一０一年九月十八日前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，在本件訴訟程序中為與「蕭雅雯與張淑晶間不動產買賣契約已經張淑晶合法解除，蕭雅雯不得據以請求張淑晶點交系爭房屋及增建物」相反之主張，本院亦不得為反於前述確定判決意旨之裁判，俾免就前審據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否（蕭雅雯得否請求張淑晶點交系爭房屋及增建物）之基礎資料另行確定或重新評價，致「因蕭雅雯與張淑晶間買賣契約已經張淑晶合法解除，蕭雅雯不得依契約第二條第二項、第六條第二項約定請求張淑晶點交系爭房屋及增建物」之確定終局判決既判力失其意義，並致理由矛盾。
二、次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項亦有明定。
（一）本件上訴人蕭雅雯原起訴主張被上訴人陳詩玲、趙奇威、趙珈琳、趙先達無權占有系爭房屋及增建物，依民法第七百六十七條規定訴請騰空遷讓，嗣於本院前審查知趙珈琳之配偶陳維明亦占有系爭房屋及增建物，而於一０一年八月十七日追加陳維明為被告，請求陳維明與陳詩玲、趙奇威、趙珈琳、趙先達共同騰空遷讓系爭房屋及增建物，此項追加基礎事實具社會共同性，爭執點及證據資料亦具共通性，且經張淑晶、陳詩玲、趙奇威、趙珈琳、趙先達表示同意，於法尚無不合，應予准許，本院爰併就追加之訴審理。
（二）蕭雅雯自九十八年二月二十七日提起本件訴訟時起（陳維明部分自一０一年八月十七日追加時起），歷經第一審、前審及最高法院共五年餘之審理，均係本於系爭房屋及基地暨增建物之所有權人地位，依民法第七百六十七條之規定請求被上訴人趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及增建物（見本院更審卷第三一頁筆錄），前已述及，迄一０三年六月三日起始就八樓增建物部分，變更為本於系爭房屋所屬大樓屋頂平台共有人之地位，依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求趙先達等五人將八樓增建物騰空（此「騰空」意為「拆除」，見本院更審卷第一三五頁筆錄）、將八樓增建物所占用之屋頂平台返還予蕭雅雯及全體共有人（參見本院更審卷第九四、一一０、一二二、
一四五、二一五頁書狀），訴訟標的法律關係及訴之聲明均不相同，蕭雅雯是項訴之變更已經張淑晶、趙先達等五人迭次當庭表示不同意（見本院更審卷第一一四、一三五、二三一頁筆錄）；而蕭雅雯原起訴主張基礎事實係「其為八樓增建物之所有權人，趙先達等五人無權占有其所有之八樓增建物」，與變更後基礎事實為「其係系爭房屋所屬大樓屋頂平台共有人之一，對八樓增建物有事實上處分權之趙先達等五人以該八樓增建物無權占有屋頂平台」，二者基礎事實顯然迥異，主要爭點及證據資料亦由趙先達等五人是否有權占有八樓增建物，更易為系爭房屋所屬大樓就屋頂平台有無分管契約存在、屋頂平台是否約定由系爭房屋所有權人專用、分管契約有無效力、八樓增建物有無超出分管契約範圍等，不具共同性，此外，蕭雅雯此項變更復與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款規定有間，於法自有未合，不應准許，由本院另行裁定駁回，本院爰就變更前之訴即蕭雅雯本於八樓增建物所有權人地位，依民法第七百六十七條規定請求趙先達等五人騰空遷讓八樓增建物為裁判，合先敘明。
乙、實體方面
一、上訴人蕭雅雯方面系爭房屋及基地原為訴外人郭瀞文所有，於九十六年十月二十六日移轉登記為上訴人張淑晶所有，蕭雅雯於九十六年十二月四日與張淑晶訂立不動產買賣契約，約定由蕭雅雯以總價二千二百五十萬元向張淑晶買受系爭房屋及基地，暨如附圖藍色區塊所示、面積八二‧六五平方公尺之「七樓增建物」，以及如附圖綠色、黃色區塊所示、面積二八‧八八、四九‧一七平方公尺之「八樓增建物」，蕭雅雯旋依約給付第一期價金五百萬元，張淑晶則於九十六年十二月二十一日將系爭房屋及基地之所有權移轉登記予蕭雅雯，張淑晶依約應於九十七年二月四日以前先將系爭房屋及增建物點交予蕭雅雯，蕭雅雯始需給付尾款即第二期價款一千七百五十萬元，至遲亦應雙方同時履行，張淑晶並未於期限前點交系爭房屋及增建物，且實無法點交系爭房屋及增建物，蕭雅雯於九十七年四月十四日、十一月二十一日催告張淑晶履行並為同時履行抗辯、有權拒絕給付剩餘價款，張淑晶九十八年四月六日存證信函未經定期催告即為解除契約之意思表示，不生解除之效力，張淑晶並遲至九十八年七月二十一日始催告蕭雅雯給付尾款、行使同時履行抗辯，應負給付遲延之責，蕭雅雯自得依雙方間買賣契約第六條第二項之約定請求張淑晶再給付自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止、以每日一萬一千二百五十元計算遲延點交系爭房屋及增建物之違約金共二百萬元。
張淑晶從未占有系爭房屋及增建物，系爭房屋及增建物自九十六年十二月四日蕭雅雯與張淑晶訂立買賣契約時起即由被上訴人趙先達等五人占有使用中，趙先達等五人對於出賣人張淑晶無論是否係有權占有系爭房屋及增建物，蕭雅雯系爭房屋及增建物所有權人之地位均不受影響，且依趙先達先前所述，九十六年十月間張淑晶係擅自將系爭房屋及基地所有權移轉登記予自己，其未曾同意張淑晶將系爭房屋及基地出售轉讓，自難認趙先達等五人得援引「占有連鎖」之法理對抗蕭雅雯，又若趙先達前同意張淑晶出售移轉系爭房屋及基地之所有權，自不得於張淑晶將系爭房屋及基地出售移轉予蕭雅雯後，再對張淑晶主張有權占有系爭房屋及增建物，蕭雅雯依民法第七百六十七條規定請求趙先達等五人遷讓返還系爭房屋及增建物應屬有據（本件蕭雅雯依與張淑晶間買賣契約第六條第二項約定請求張淑晶給付九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止之遲延點交違約金二百萬元，依民法第七百六十七條規定請求趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及增建物，原審判命張淑晶給付蕭雅雯違約金三十六萬四千三百八十四元，駁回蕭雅雯其餘之請求，蕭雅雯就敗訴部分上訴，張淑晶亦就敗訴部分上訴；蕭雅雯詳細起訴範圍及歷審判決確定部分，詳見本判決事實及理由欄甲程序方面第一點所載）。
上訴聲明：㈠原判決關於駁回蕭雅雯後開第二、三項之訴部分廢棄。㈡張淑晶應再給付蕭雅雯一百六十三萬五千六百一十六元。㈢趙先達等五人應共同將系爭房屋及七樓增建物、八樓增建物騰空返還予蕭雅雯。㈣就聲明第二、三項願供擔保請准宣告假執行。
對張淑晶上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人張淑晶方面張淑晶以：其與上訴人蕭雅雯間不動產買賣契約第十三條第三項約定蕭雅雯應於增值稅完稅前將承貸銀行通知其並辦妥必要申貸、對保手續，否則以違約論處，故蕭雅雯給付尾款即第二期價金之義務並非與其點交系爭房屋及增建物之義務同時履行，蕭雅雯既未於九十七年二月四日前完成銀行貸款必要手續，自不得請求其點交系爭房屋及增建物，否則無異指蕭雅雯僅給付五百萬元價金即可取得系爭房屋及基地所有權暨系爭房屋及增建物之占有，有違常情與經驗法則；縱認其點交系爭房屋及增建物與蕭雅雯交付第二期價金之義務應同時履行，蕭雅雯仍應於增值稅完稅前辦理必要之申貸、對保手續，蕭雅雯自承於九十七年一月十八日向銀行申貸後又暫緩辦理，並未完成必要之申貸、對保手續，亦未代償原銀行貸款，依蕭雅雯、蕭雅雯配偶曾煥凱之證述以及銀行貸款資料，可證明九十七年十一月二十一日蕭雅雯並無備妥尾款準備交付之意思，九十七年二月四日後其業已多次口頭催告蕭雅雯給付價金，蕭雅雯均未履行，其於九十八年四月六日以存證信函解除雙方間買賣契約，已生合法解除效力，蕭雅雯遲至九十八年四月二十七日始行使同時履行抗辯，不得請求其給付遲延點交違約金。系爭房屋及基地原為趙先達所有並占有使用，此由張淑晶曾因取得系爭房屋及基地所有權情節遭法院判決有罪確定可證，後趙先達雖同意張淑晶出售移轉系爭房屋及基地以清償債務，但雙方間約定係俟蕭雅雯付清價款、張淑晶將尾款轉予趙先達後，趙先達始需遷出系爭房屋及增建物，趙先達等五人就系爭房屋及增建物對張淑晶自屬有權占有等語，資為抗辯。
上訴聲明：㈠原判決不利於張淑晶部分廢棄。㈡上開廢棄部分，蕭雅雯第一審之訴駁回。
對蕭雅雯上訴之答辯聲明：上訴及追加、變更之訴均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、被上訴人趙先達等五人（含陳詩玲、趙奇威、趙珈琳、趙先達及追加被告陳維明）方面趙先達等五人則以：系爭房屋及基地係趙先達購買，借名登記在前女友郭瀞文名下，向由趙先達等五人及年幼子女居住使用，茲因趙先達所經營之公司營運發生問題，趙先達向上訴人張淑晶借款約三百萬元，並將系爭房屋及基地之所有權移轉予張淑晶，約定用以增加金融行庫抵押貸款數額而不得出售、移轉，趙先達等五人對於張淑晶自為有權占有系爭房屋及增建物，詎張淑晶竟將系爭房屋及基地出售移轉予蕭雅雯，趙先達迫於無奈同意，盼能清償原銀行貸款及對張淑晶之借款債務，但蕭雅雯既未給付價金尾款、不得請求張淑晶交付系爭房屋及增建物，自不得請求趙先達等五人遷讓系爭房屋及增建物等語置辯。答辯聲明：上訴及追加、變更之訴均駁回。
四、本件上訴人蕭雅雯主張系爭房屋及基地原為訴外人郭瀞文所有，九十六年十月二十六日移轉登記為上訴人張淑晶所有，蕭雅雯於九十六年十二月四日與張淑晶訂立不動產買賣契約，約定由蕭雅雯以總價二千二百五十萬元向張淑晶買受系爭房屋及基地暨「七樓增建物」、「八樓增建物」，並約定張淑晶應於九十七年二月四日以前租約換約完成或使承租人及現住戶騰空後以現況交屋予蕭雅雯，蕭雅雯業依約給付第一期價金五百萬元，張淑晶則於九十六年十二月二十一日將系爭房屋及基地之所有權移轉登記予蕭雅雯，但系爭房屋及增建物自雙方締約時起迄仍由被上訴人趙先達等五人占有中之事實，業據提出不動產買賣契約書、房屋租賃契約書、保管同意書、支票影本、土地登記謄本、建物登記謄本為證（見原審審訴字卷第十九至六六頁），核屬相符，並為張淑晶、趙先達等五人所不爭執，應堪信為真實，但蕭雅雯主張張淑晶自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止遲延點交系爭房屋及增建物，應負給付遲延之責，及趙先達等五人無權占有系爭房屋及增建物部分，則為張淑晶、趙先達等五人否認，辯稱：雙方間不動產買賣契約已經因蕭雅雯遲延付款，經張淑晶於九十八年四月六日合法解除，張淑晶不負點交系爭房屋及增建物之責，自不負給付遲延違約賠償責任，系爭房屋及增建物原為趙先達所有，並由趙先達等五人合法占有，蕭雅雯既未給付價金尾款、不得請求張淑晶交付系爭房屋及增建物，自不得請求趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及增建物等語。
五、茲分述如下：
（一）上訴人蕭雅雯與上訴人張淑晶間不動產買賣契約第六條第二項之遲延違約金部分１蕭雅雯與張淑晶間不動產買賣契約第六條第二項約定：「
本標的物如有第三人占用情形，應由乙方（即張淑晶）於點交前排除之，否則，甲方（即蕭雅雯）得拒付相關款項，且乙方自逾期未點交之日起，應依買賣價款千分之一計算，按日加計懲罰性違約金予甲方直到乙方點交之日止」（見原審審訴字卷第二一頁）。
２由該約款「自逾期未『點交』之日起‧‧‧按日加計懲罰
性違約金予甲方直到乙方『點交』之日止」之文義，並參酌該買賣契約第六條名稱為「點交不動產」，第一項記載：「雙方議定於甲方給付第二期價款時，乙方應將不動產標示指明界址，將相關證件、鑰匙點交予甲方管理使用‧‧‧」，第三項記載：「‧‧‧本件買賣所謂點交係指『租賃契約轉讓換約完成或使承租人及現住戶騰空後以現況交屋予甲方』‧‧‧」，第四項記載：「本約建物如有增建、改建或未辦理保存登記之地上物時，乙方亦應連同本約標的一併移轉並點交甲方管理使用‧‧‧」（見原審審訴字卷第二一頁），均係就「點交」之內容及方式詳為約定，足見該買賣契約第六條第二項違約金係以張淑晶依約有「點交系爭房屋及增建物予蕭雅雯」為前提，亦即需張淑晶有「將系爭房屋及增建物之占有，以轉換租賃契約或騰空後現狀交付予蕭雅雯方式，移轉予蕭雅雯」之義務，始能構成，惟至前審一０一年九月十八日言詞辯論終結時止，因該買賣契約已經張淑晶於九十八年四月六日合法解除，蕭雅雯不得依與張淑晶間不動產買賣契約第二條第二項、第六條第二項之約定請求張淑晶點交系爭房屋及增建物，已經判決確定，有既判力，不唯前審判決當事人蕭雅雯應受拘束，不得就張淑晶於一０一年九月十八日以前均不負點交系爭房屋及增建物予蕭雅雯之義務一節為相反之主張，本院亦應受拘束，不得為反於前述確定判決意旨之裁判，首已敘明，則張淑晶於一０一年九月十八日以前既不負點交系爭房屋及增建物予蕭雅雯之義務，是段期間內張淑晶自無「逾期未點交」之可言，與買賣契約第六條第二項後段之約定顯屬有間，蕭雅雯依與張淑晶間買賣契約第六條第二項約定請求張淑晶給付自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止之違約金共二百萬元，自屬無據，不應准許。
（二）上訴人蕭雅雯依民法第七百六十七條規定請求被上訴人趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及七樓、八樓增建物部分１按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條第一項固有明文。然基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有權人）主張有占有之合法權源，如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有權人同意（如民法第四百六十七條第二項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitz-kette）」原理所產生之效果，與債之相對性（第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）不同；買賣標的物已辦理所有權移轉登記，尚未交付買受人者，出賣人依民法第三百四十八條規定，本負有交付標的物予買受人之義務，倘出賣人其後將該標的物基於債之關係再讓與第三人，並移轉占有時，因出賣人違反買賣契約之內容，該第三人占有標的物對買受人而言，應無正當占有權源，買受人固得對該第三人行使所有物返還請求權；惟該買賣契約如經合法解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，出賣人已不負交付買賣標的物予買受人之義務，則出賣人將其占有之標的物讓與第三人，並移轉占有，即無違反買賣契約之內容可言，於此情形，原基於一定法律關係（尤其債之關係）自出賣人直接取得占有之第三人，因出賣人對於買受人本有合法占有之權利（甚至得向買受人請求回復所有權登記），其移轉占有亦已不違反買賣契約之內容，該第三人自得基於「占有連鎖」之原理，對於取得所有權之買受人主張有合法占有之權源，初與第三人基於債之相對性（債之關係僅存在於契約當事人之間）不能對抗物之所有人未盡相同（最高法院一０一年度台上字第二二四號、一０二年度台上字第二０四八號裁判意旨參照）。
２本件蕭雅雯於九十六年十二月二十一日基於與上訴人張淑
晶間不動產買賣契約，自張淑晶處受讓系爭房屋及基地之所有權，但系爭房屋及增建物自蕭雅雯與張淑晶締約前即由趙先達等五人占有使用，此經兩造陳明在卷，前已述及；其中如附圖藍色區塊所示之七樓增建物與系爭房屋連為一體，非經測量肉眼難以區別，經趙先達等五人作為系爭房屋之客廳、房間使用，僅能由系爭房屋之大門進出，不能為獨立使用，應為系爭房屋之一部，亦屬蕭雅雯系爭房屋所有權範圍內，惟附圖黃色區塊所示之八樓增建物僅能經由大樓公共樓梯抵達，且有單獨之出入門戶，得為獨立使用，非屬系爭房屋之一部，自不屬蕭雅雯系爭房屋所有權範圍內，至附圖綠色區塊所示之八樓增建物則為大樓公共樓梯間之延伸，連接大樓往七樓以下之公共樓梯間及屋頂平台，雖不得為獨立使用，但仍非屬系爭房屋之一部，而應為大樓全體區分所有權人共有共用部分（樓梯間）之一部，此經本院勘驗審認屬實，有勘驗筆錄可稽（見本院更審卷第六四頁），並經兩造肯認無訛。
３附圖黃色區塊所示之八樓增建物不在蕭雅雯系爭房屋所有
權之範圍內，附圖綠色區塊所示之八樓增建物亦非屬蕭雅雯系爭房屋之單獨所有權範圍內、而應為共有共用部分之一部，蕭雅雯既未取得八樓增建物之所有權，其逕本於系爭房屋所有權人地位，依民法第七百六十七條第一項規定請求趙先達等五人騰空遷讓八樓增建物，難認有據。
４系爭房屋及七樓增建物部分①蕭雅雯固自九十六年十二月二十一日起為系爭房屋及七樓
增建物之所有權人，然系爭房屋及基地原為趙先達所有，借名登記在前女友郭瀞文名下，嗣因趙先達向張淑晶借款約三百萬元，為擔保借款之清償並增加金融行庫抵押貸款數額，並避免系爭房屋及基地遭其他債權人拍賣取償，乃將系爭房屋及基地之所有權以買賣為原因移轉登記予張淑晶，嗣因張淑晶無法辦理增貸，趙先達始同意張淑晶將系爭房屋及基地出售清償，惟約定於張淑晶取得全部價金、抵償對張淑晶之欠款及原銀行貸款後，趙先達等五人始負有配合遷出、點交系爭房屋及增建物之義務，此經張淑晶、趙先達等五人供承明確（見本院更審卷第一二六至一二八頁書狀），並為蕭雅雯所不爭執；而張淑晶業因使公務員登載「張淑晶與郭瀞文因買賣移轉系爭房屋及基地之所有權」此一不實事項於職務上所掌之土地登記簿公文書，損害地政機關對於不動產登記管理之正確性及趙先達之債權人平等求償權利，犯刑法第二百一十四條使公務員登載不實罪，經法院判處有罪確定，亦有臺灣臺北地方法院九十九年度訴字第二九０號刑事判決可佐（見原審訴字卷㈡第三九至五九頁），張淑晶、趙先達等五人前開所述所有權移轉及占有權源相關情節，非無可採。
②趙先達既為系爭房屋及基地原實質權利人（借名登記在郭
瀞文名下），並與張淑晶約定雖將系爭房屋及基地之所有權移轉登記予張淑晶，仍無庸交付系爭房屋及增建物之占有，待張淑晶出售、取得全部價金抵償趙先達之債務及原銀行貸款後，趙先達等五人始需配合遷出、點交系爭房屋及增建物，於張淑晶取得全部買賣價金、抵償趙先達之三百萬元借款債務及原銀行貸款前，趙先達等五人對張淑晶均屬有占有系爭房屋及增建物之權源甚明，而張淑晶迄未取得全部價金抵償趙先達之原銀行貸款，此經張淑晶、趙先達等五人陳明在卷，並經蕭雅雯自承不諱，張淑晶尚不得請求趙先達等五人遷出、點交系爭房屋及增建物。
③張淑晶迄未取得出售系爭房屋及基地之全部價金抵償趙先
達之原銀行貸款，尚不得請求趙先達等五人遷出、點交系爭房屋及增建物，已如前述，而張淑晶因業於九十八年四月六日合法解除與蕭雅雯間不動產買賣契約，無庸依該買賣契約第二條第二項、第六條第二項之約定點交系爭房屋及增建物予蕭雅雯，此經判決確定而有既判力，迭已載明，則蕭雅雯不得請求張淑晶點交系爭房屋及增建物，張淑晶亦不得請求趙先達等五人遷出、點交系爭房屋及增建物；況買賣契約一經合法解除，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，張淑晶已不負交付系爭房屋及增建物予蕭雅雯之義務，甚至得向蕭雅雯請求回復所有權登記，張淑晶縱於與蕭雅雯締約後始將系爭房屋及增建物之占有移轉予趙先達等五人，仍無違反買賣契約內容之可言，遑論趙先達等五人自張淑晶與蕭雅雯訂立買賣契約前即已有權占有系爭房屋及增建物，趙先達等五人自得本於前揭「占有連鎖」原理，對取得所有權之買受人蕭雅雯主張有合法占有系爭房屋及增建物之權源，蕭雅雯依民法第七百六十七條第一項請求趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及增建物，仍屬無據。
（三）至兩造就上訴人蕭雅雯之「第二期價金一千七百五十萬元給付義務」是否與上訴人張淑晶之「系爭房屋及增建物點交義務」需同時履行，蕭雅雯、張淑晶分別於何時為同時履行抗辯，張淑晶解除契約是否合法等節，所為爭執及所提證據，本院既受確定判決既判力拘束，無從再為審理，爰不贅述。又蕭雅雯於買賣契約經張淑晶合法解除後，負有回復原狀即將系爭房屋及基地所有權移轉予張淑晶之義務，雖其與張淑晶間買賣契約第十條第一項或第三項之約定，張淑晶於解約後仍得沒收蕭雅雯已付款項作為違約賠償，或計收每日以未付價金千分之一計算之滯納金，但此部分存有違約金過高、酌減後依民法不當得利規定請求返還過高部分金額之問題，然此非本件蕭雅雯請求之標的，本院無從審究，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人蕭雅雯與上訴人張淑晶間不動產買賣契約業經張淑晶於九十八年四月六日合法解除，蕭雅雯不得依契約第二條第二項、第六條第二項之約定請求張淑晶點交系爭房屋及增建物，已經判決確定，有既判力，張淑晶自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止期間不負點交系爭房屋及增建物予蕭雅雯之義務，蕭雅雯並未取得八樓增建物之所有權，且被上訴人趙先達等五人對張淑晶有占有系爭房屋及七樓增建物之權源，蕭雅雯亦不得請求張淑晶點交系爭房屋及增建物，依「占有連鎖」原理，趙先達等五人得對蕭雅雯主張有占有系爭房屋及增建物之權源，從而，上訴人蕭雅雯依與張淑晶間不動產買賣契約第六條第二項約定請求張淑晶給付九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止之遲延點交違約金二百萬元，以及依民法第七百六十七條第一項規定請求趙先達等五人騰空遷讓系爭房屋及增建物，洵屬無據，不應准許。原審就蕭雅雯上開不應准許之請求為張淑晶敗訴之判決，尚有未洽，張淑晶上訴意旨指此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示；原審就蕭雅雯不應准許之請求所為蕭雅雯敗訴之判決，則無違誤，蕭雅雯上訴意旨指摘原判決此部分不當、求予廢棄改判，則無理由，蕭雅雯追加陳維明之訴部分亦非有據，均應駁回；另蕭雅雯就追加之訴假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴人張淑晶之上訴為有理由，上訴人蕭雅雯之上訴及追加之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 16 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 賴秀蘭法 官 洪文慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附圖：臺北市政府地政局土地開發總隊一０三年三月十八日
鑑定圖