臺灣高等法院民事判決 102年度上更㈡字第27號上 訴 人 張尚德訴訟代理人 蕭嘉甫律師被 上 訴人 陳鴻璋訴訟代理人 陳鴻銘被 上訴 人 陳高招治上 二 人訴訟代理人 俞兆年律師
連復淇律師被 上 訴人 徐文娟
張笻言共 同訴訟代理人 楊延壽律師複 代 理人 吳永鴻律師被 上 訴人 謝詹月桂訴訟代理人 謝榮隆
謝焜銘上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國98年7月17日臺灣士林地方法院96年度訴字第1305號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，上訴人並為訴之追加，本院於103年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審、追加之訴及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人原依不當得利、侵權行為之法律關係起訴請求被上訴人給付上訴人相當租金之不當得利，嗣於本院二審程序，追加依民法第425條之1第1項之規定而為請求（見本院上更㈡字卷㈠第62頁反面），上訴人雖表示不同意，惟核上訴人所為訴之追加與起訴時之主張，均係基於被上訴人占有上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號土地（下稱系爭土地）之同一基礎事實，依上開規定，應予准許。
二、上訴人起訴主張：系爭土地為伊所有，被上訴人陳鴻璋所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號1至4樓建物（下稱13號建物）占用系爭527、527-1地號土地如原判決附圖所示
D、E、F部分。被上訴人徐文娟、張笻言、謝詹月桂（以上三人下稱被上訴人徐文娟等3人）、陳高招治分係同巷16號1至4樓違章建築（下稱16號建物，與13號建物合稱系爭建物）所有權人，該屋占用系爭499地號土地如附圖所示B部分，陳高招治且增建房舍占用該地如附圖所示A部分。被上訴人均無合法權源，伊得依民法第767條規定，請求被上訴人陳高招治拆除坐落A部分土地之增建物，將該部分土地返還予伊，並依不當得利之法則，請求被上訴人給付自伊起訴回溯5年，按申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利，及自民國96年12月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付伊相當金額之不當得利。為此，爰依民法第767條規定及不當得利、侵權行為之法律關係，請求：㈠被上訴人陳高招治應給付伊新臺幣（下同）50萬9,080元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。㈡被上訴人陳高招治應拆除如原判決附圖所示A部分之房屋，將土地返還予伊，並自96年12月1日起至如原判決附圖所示A部分土地騰空返還之日止，按月給付伊9,101元。㈢被上訴人陳高招治、徐文娟、張笻言、謝詹月桂應各給付伊19萬1,202元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並自96年12月1日起至如原判決附圖所示B部分土地騰空返還之日止，按月各給付伊3,418元。
㈣被上訴人陳鴻璋應給付伊150萬1,565元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並自96年12月1日起至如原判決附圖所示D、E、F部分土地騰空返還之日止，按月給付伊2萬6,844元等語。（原審就上訴人上開請求部分，判決被上訴人陳高招治應拆除附圖A部分之增建物，將該部分土地返還予上訴人，並應給付上訴人25萬4,540元，及自97年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自96年12月1日起至增建物拆除返還土地之日止，按月給付上訴人4,550元，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分提起上訴，並於本院追加併依民法第425條之1第1項之規定請求擇一判准被上訴人如數給付；至上訴人請求超逾上開部分及被上訴人陳高招治敗訴部分，業經判決確定，非本院審理範圍。）並於本院聲明：㈠原判決除已確定部分外，不利於上訴人下列部分廢棄。㈡被上訴人陳高招治應再給付上訴人25萬4,540元，及自97年6月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應再自96年12月1日起至拆除原判決附圖A所示土地上之增建物並返還該土地之日止，按月給付上訴人4,551元。
㈢被上訴人陳高招治、徐文娟、張笻言、謝詹月桂應各給付上訴人19萬1,202元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自96年12月1日起至返還原判決附圖B所示土地之日止，按月各給付上訴人3,418元。㈣被上訴人陳鴻璋應給付上訴人150萬1,565元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自96年12月1日起至返還原判決附圖D、E、F所示土地之日止，按月給付上訴人2萬6,844元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：上訴人之兄即訴外人張國樑為籌建「孔雀新城」社區，由訴外人協盈建設有限公司（協盈公司）策劃，並以張國樑、楊金同等人名義對外簽約。系爭土地原為陳不、陳為華所有，建商於64年間以張國樑名義與陳不、陳為華、被上訴人陳鴻璋、陳高招治等人分別簽訂合建契約，由陳不、陳為華、被上訴人陳鴻璋、陳高招治等人共同提供包括系爭土地在內之數筆土地與建商合建房屋。嗣於64年11、12月間，建商以楊金同名義與張笻言（由其父游傳枝簽約，嗣於83年3月5日死亡）、徐文娟、謝詹月桂，分別簽訂孔雀新城買賣契約書、訂購土地委託書，將C1區第2、3、4層房屋（即系爭16號房屋2、3、4樓）出售予被上訴人徐文娟等3人。被上訴人陳鴻璋、陳高招治分別基於合建契約取得坐落系爭土地之系爭13號、16號1樓房屋，被上訴人徐文娟等3人則基於買賣契約分別取得坐落系爭土地之系爭16號2至4樓房屋，均非無權占有，上訴人為張國樑之弟，且為系爭孔雀新城建案之起造人、監造人，就系爭土地業經興建房屋，並由部分地主分得或建商將之出售予他人一事知之甚詳，其仍與建商協商，自原地主陳不、陳為華受讓系爭土地，系爭合建契約、買賣契約自得對抗上訴人，上訴人應同受拘束。又系爭499地號土地如原判決附圖所示A部分，為系爭16號房屋之法定空地，屬建築基地之範圍，被上訴人陳高招治就系爭16號房地既有正當權源，其效力應及於依法所留設有助於主物即系爭房屋本身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地在內，建商或上訴人自不得請求陳高招治給付不當得利等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠坐落臺北市○○區○○段0○段000地號（重測前：社子段後
港墘小段379-6地號）、527地號（重測前：社子段後港墘小段380-7地號）、527-1地號（重測前：社子段後港墘小段379-7地號）土地，原為陳不、陳為華所有，陳不、陳為華就該等土地曾出具土地使用權同意書，該土地現移轉登記為上訴人所有（見原審卷一第101、113、115頁，本院上字卷第128至133頁）。
㈡被上訴人陳鴻璋所有系爭13號1至4樓建物，占用系爭527、
527之1地號土地如附圖所示D、E、F部分（見原審卷一第151頁）。
㈢系爭16號1至4樓，為未辦保存登記建物，該建物占用系爭49
9地號土地如附圖所示B部分，被上訴人陳高招治、徐文娟等3人對該建物之1至4樓各有事實上處分權。陳高招治並增建房舍占用系爭499地號土地如附圖所示A部分（見原審卷一第151頁）。
㈣被上訴人陳鴻璋、陳高招治於64年5月10日就坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000000000000地號（重測前：
社子段後港墘小段379-4、379-5、379-8、379-9、379-10地號）土地，與張國樑簽訂合建契約（見原審卷一第90至100頁）。
㈤被上訴人張笻言之父游傳枝於64年11月22日以張笻言之兄張
炎傳名義，就系爭16號建物3樓；被上訴人徐文娟於64年11月26日就系爭16號建物2樓；被上訴人謝詹月桂於64年12月6日就系爭16號建物4樓，分別與楊金同簽訂孔雀新城買賣契約書、訂購土地委託書（見原審卷一第37至47、66至74、55至63頁）。
五、上訴人主張被上訴人陳鴻璋所有13號建物無權占用系爭527、527-1地號土地如原判決附圖所示D、E、F部分；被上訴人陳高招治、徐文娟等3人）所有16號建物無權占用499地號土地如附圖所示B部分，應於騰空返還土地前給付相當租金之不當得利等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠建商於孔雀新城建案，共興建A、B、C、D、E、F棟建物，為
同一建商所興建等情，業經證人王萬金結證屬實（見原審卷二第156頁反面）。而系爭499、527-1地號土地之原所有權人劉阿善固於64年12月26日始將系爭土地出賣予陳為華，並於65年5月17日移轉登記，固有土地登記簿謄本可參（見本院上更㈡字卷一第40、42頁），惟孔雀新城建案A棟至F棟之基地，係由被上訴人陳鴻璋、陳高招治、訴外人何添丁、陳不、陳為華、王萬金等地主出具土地使用權同意書予建商楊金同，並以地主及被上訴人徐文娟、謝詹月桂、張笻言之父游傳枝等預售屋買受人為起造人，以申請建造執照，有土地使用權同意書、臺北巿政府工務局64建（士林）字第218號、64建（士林）字第220號建造執照附卷可稽（見原審卷一第101至119頁），足見陳為華應已與建商間有合建契約關係存在，始出具土地使用權同意書予建商。
㈡按合建契約，係指建築商與地主約定，由地主提供土地，而
由建商提供資金、技術、勞力合作建築房屋，並於房屋建成後，按約定比例分取房屋及基地之契約。觀諸被上訴人陳鴻璋、陳高招治與訴外人張國樑簽訂之合作建築房屋契約書第2條約定：「建築後之房屋分配比率，依照䦉樓對分（即各取得貳分之壹）之比率按坪數面積平均分配，然䦉樓以上部份由甲方（即訴外人張國樑）自行取得與乙方無涉，但樓房有關公共設施（包括電梯等）双方取得部份以整棟為單位之原則，先行分配，其餘双方再平均分配之」（見原審卷一第
90、91頁）；第5條約定：「本基地乙方（即被上訴人陳高招治、陳鴻璋）應於甲方需要整地時即搬清點交甲方處理由甲方需向工務局申請建築執照時，乙方即將土地使用權同意書及有關證件交付甲方辦理」（見原審卷一第92頁）；第7條：「本房屋甲方應得之部份基地產權，乙方應於本房屋完成全部工程時（即領取使用執照）將所需之全部證件交付甲方辦理移轉登記，但甲方分屬之部份，其登記權利人名義由甲方自行指定，乙方不得異議，如因辦理移轉登記應繳納之土地增值稅分屬各人部份自行負責，工程受益費由乙方負責清繳」（見原審卷一第92、93頁），故建商張國樑需向臺北巿政府工務局申請建築執照時，地主即被上訴人陳鴻璋、陳高招治應即將土地使用權同意書及有關證件交付建商張國樑辦理，建商所建築之房屋應依約定之比率分配，其分得部分之基地產權，地主應於建物取得使用執照時，將所需證件交付建商辦理移轉登記，其登記權利人名義由建商自行指定。且依證人即系爭527地號（重測前港墘小段880之7地號）土地之原地主陳不於原審證稱：我與大哥陳商志不是賣系爭土地，而是與建商合建，本來要建孔雀新城，有沒有簽約我不知道，合建的內容我都不知道。合建之後我與大嫂分得6號之1的1至4樓，隔壁8號1樓。土地有無過戶給建商我不知道，分得的房屋已經過戶給我們了。土地使用權同意書上之印章是我的等語（原審卷二第149頁反面）；而原地主陳不、陳為華因與建商合建系爭孔雀新城建案，曾出具土地使用權同意書（見原審卷一第101、113、115頁），其上載明「茲有…等…人，擬在下列土地上建築肆層RC造建築物貳棟，業經陳為華/陳不等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑」等內容，則陳為華等地主出具土地使用權同意書之目的，在於與建商合建，亦為上訴人所不爭（見原審卷二第4頁），足見系爭土地原為陳不、陳為華（前手為劉阿善）所有，因與孔雀新城建案之建商合建，而出具土地使用權同意書，將系爭土地提供予建商占有使用以合建房屋，興建完成，分得臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○號之1的1至4樓、8號1樓建物，並已取得該建物及坐落土地之所有權。且參諸地主何添丁等8人與建商張國樑簽訂之合作建築房屋契約書第2條約定：「房屋分配比率六層樓部份，由甲方（即張國樑）取得拾分之陸，而乙方（即何添丁等8人）取得拾分之䦉」；第6條約定：「本基地乙方應於甲方需要整地時，撤除地上定着物，點交甲方處理」，有合作建築房屋契約書影本在卷足憑（見本院卷上更㈡字卷一第56、57頁），核與上開合作建築房屋契約書約定地主出具土地使用權同意書，及建商建築完成後與合建地主分配建物與基地等內容若合核節。故陳不提供土地、出具土地使用權同意書之目的，與陳鴻璋、陳高招治相同，均在於履行合建契約，以取得建商建築之房屋，並使分得合建房屋者取得配屬之基地（系爭土地）所有權，非僅同意建商申請建造執照、雜項執照及建築房屋時，始有權使用系爭土地。又系爭499地號土地上之系爭16號建物，最初建物執照64建（士林）字第218號及系爭527、527-1地號土地上之系爭13號建物之最初建物執照64建（士林）字第220號取得發照時間均為64年11月3日，而系爭499地號（重測前為港墘小段379-6地號）、527-1地號（重測前港墘小段379-7地號）土地於起造建物時之原地主為劉阿善，陳為華係建物起造後之65年5月17日始以買賣原因取得所有權等情，有土地登記簿謄本附卷可參（見本院上更㈡字卷一第39至44頁）。建商就系爭13號建物所坐落之系爭527-1、527地號土地與地主簽訂之合建契約，其內容衡情應相同，而系爭527地號土地之原地主為陳不，系爭527-1號土地之原地主為劉阿善，故陳不、劉阿善與建商間之合建契約內容應大致相同。且原地主劉阿善於本件系爭孔雀新城建案既同時提供系爭499號、527-1號土地予建商合建，則原地主劉阿善與建商間應無可能就系爭499號、527-1號土地分別簽立權利義務內容不同之合建契約。是劉阿善或陳為華與建商間合建契約所約定之權利義務內容，應與被上訴人陳鴻璋、陳高招治相同，亦即，與上開合作建築房屋契約書約定地主出具土地使用權同意書，及建商建築完成後與合建地主分配建物與基地等內容大致相同。故陳為華提供土地、出具土地使用權同意書之目的，與陳鴻璋、陳高招治相同，亦在於履行合建契約，以取得建商建築之房屋，並使分得合建房屋者取得配賦之基地（系爭土地）所有權，並非僅同意建商申請建造執照、雜項執照及建築房屋時，始有權使用系爭土地499地號、527-1地號土地。準此以解，孔雀新城之合建方式係各地主分別提供土地，由建商張國樑、楊金同以自己之材料負責建築區分所有建物，並依分配房地之約定，地主出具土地使用權同意書，供地主、楊金同各就其建物部分所指定起造人申請建造執照，建物興建完成取得使用執照後，相互移轉登記建物坐落基地之土地應有部分，足見建商係基於與原地主陳不、陳為華間之合建契約法律關係，占有使用系爭土地，以興建區分所有建物。
㈢被上訴人張笻言之父游傳枝於64年11月22日，以張笻言之兄
張炎傳名義就系爭16號建物3樓；被上訴人徐文娟於64年11月26日就系爭16號建物2樓；被上訴人謝詹月桂於64年12月6日就系爭16號建物4樓，分別與楊金同簽訂孔雀新城買賣契約書、訂購土地委託書等情，已如上述。而被上訴人張笻言之父游傳枝於80年3月5日死亡，其母張月於93年6月6日死亡，繼承人游張雪、張沛雲、張炎傳、張蔚蓴、游如凰、被上訴人張笻言就系爭16號建物3樓買賣標的之權利協議由被上訴人張笻言繼承，亦有繼承系統表、分割繼承協議書、戶籍謄本附卷可稽（見本院上更㈡字卷一第85至97頁），亦為上訴人所不加爭執，故被上訴人張笻言自得行使上開買賣契約之權利。建商楊金同與被上訴人徐文娟等3人間有上開買賣契約之存在，依約負有使其等取得系爭16號建物2至4樓所有權及移轉登記所配賦之系爭土地應有部分之義務。職是，被上訴人陳高招治、徐文娟等3人有事實上處分權之系爭16號建物占有系爭499地號土地如附圖B所示部分土地；被上訴人陳鴻璋所有之系爭13號建物占有系爭527、527-1地號如附圖
D、E、F所示部分土地，係原地主陳不、陳為華基於與建商間之合建契約，交付上開土地予建商張國樑、楊金同興建系爭建物。故被上訴人就系爭土地得對原地主陳不、陳為華主張有權占有系爭土地。
㈣系爭土地現固登記為上訴人所有（見原審卷一第11至13頁）
。惟承前所述，系爭土地原為陳不、陳為華（受讓於劉阿善）所有，渠等提供土地，將所需證件交付建商辦理系爭土地之移轉登記，係為履行渠等與建商間之合建契約，渠等與上訴人間並無債權債務關係。系爭土地係自原地主陳不、陳為華直接移轉登記予上訴人，為上訴人所不爭執，而陳不已分得建物所配賦之坐落基地，亦經建商移轉登記予陳不，業如前述，則陳不、陳為華依約應將其等所有合建之系爭土地移轉予建商，以履行合建契約之義務。上訴人主張因建商楊金同、林水源、張國樑積欠其設計費、監造費未償，復將用以抵償之房屋出售予他人，故將系爭土地移轉登記予伊，以補償伊之部分損失，伊非建商指定受移轉登記之名義人，不受系爭合建、買賣契約之拘束云云，雖據提出臺北市政府64建(士林)字第218號之建造執照、存根、變更起造人申請書、臺北市政府67使字第417號使用執照、臺北巿政府64建(港)字第063號建造執照存根、64建(港)字第064號建造執照、66建(港)字第020號建造執照存根、臺灣士林地方法院（下稱士林地院）80年度訴字第138號民事判決、臺北巿建物登記第二類謄本、異動索引孔雀新城契約書、孔雀新城張尚德建築事務所酬金明細表為證（見原審卷二第108至121頁；本院上更㈠字卷第186至260頁；本院上更㈡字卷二第94至97頁）。而建商林水源於上開士林地院80年度訴字第138號確認房屋所有權事件固陳稱其積欠上訴人800萬元債務等語，惟該事件係因臺北市○○區○○街1段「桃花新城」建案而涉訟，與本件坐落臺北市○○區○○街「孔雀新城」係不同之建案；且林水源既已將桃花新城之起造人變更為上訴人名義，以抵償其積欠上訴人800萬元之債務，則該債務已消滅，自無以系爭土地再予抵償同一債務之可能。又上訴人係同一建案建商張國樑之弟，其於該事件與建商林水源之立場同一，均期能確認房屋所有權歸屬上訴人，以使受分配之地主或買受之買受人不得基於合建契約或買賣契約對房屋主張權利，僅憑林水源於該事件所為之陳述，得否認定林水源於「桃花新城」建案積欠上訴人800萬元債務，已非無疑，遑論以林水源於該事件所為之陳述，無從推論隸屬「孔雀新城」建案之系爭土地，亦係建商為清償設計監造費而移轉予上訴人。再者，上訴人係系爭孔雀新城建案之監造人及建商張國樑之弟，且登記多筆建造執照之起造人，及取得孔雀新城建案多筆建物所有權及坐落基地之應有部分等情，為其所自認（見本院上更㈡字卷第二第98、99頁）。又上訴人既為孔雀新城建案之監造人，明知被上訴人陳鴻璋、陳高招治，與原地主陳不、陳為華等地主，均分別提供土地與建商合建孔雀新城建案，並由地主出具土地使用權同意書，供地主、楊金同、張國樑各就其分配部分所指定起造人申請建造執照（見原審卷一第101至118頁），顯已知悉系爭土地與建物之合建關係。況上訴人於68年12月6日、72年6月25日移轉登記為系爭土地之所有權人時（見原審卷一第11至13頁），系爭建物已建築完成，亦應知悉系爭土地有系爭建物坐落其上，衡諸常情，應無同意以系爭土地抵償所欠之費用債務之可能。上訴人雖提出孔雀新城張尚德建築事務所酬金明細表（見本院上更㈡字卷二第94至97頁），以證明建商積欠其報酬623萬1,841元，惟據被上訴人所否認，且上訴人迄未提出書證證明有上開事實之存在。另上訴人主張其為求保障，要求列為建物之起造人云云，固提出明細表為證（見本院上更㈡字卷二第98頁），然建商與上訴人協商以孔雀新城建案之房地抵償積欠報酬之結果、抵償房地之價值、系爭土地可抵償之債務金額若干等節，俱未據上訴人舉證證明，難認其已盡事實解明義務。準此，上訴人所舉上開書證尚不足以證明系爭土地係建商為清償設計費、監造費而移轉予上訴人，難為有利上訴人之認定。故上訴人主張建商以系爭土地抵償所積欠之設計監造費，陳不、陳為華係縮短給付乃將系爭土地移轉登記予伊云云，殊難採取。另上訴人雖主張原地主陳不、陳為華與建商張國樑、楊金同、林水源間有第三人利益契約存在云云，惟經被上訴人所否認，上訴人迄未舉證以實其說，自無可採。陳不、陳為華依約既應將其等所有合建之系爭土地移轉登記予建商，而上訴人與陳不、陳為華間復無債權債務關係，堪認原地主陳不、陳為華係依建商之指示將系爭土地移轉登記予上訴人，上訴人僅為系爭土地之登記名義人。被上訴人辯稱：陳不、陳為華係依建商之指示將系爭土地登記為上訴人所有等語，應屬可採。
㈤上訴人明知被上訴人陳鴻璋、陳高招治，與原地主陳不、陳
為華等地主，均分別提供土地與建商合建孔雀新城建案，並由地主出具土地使用權同意書，供地主、楊金同、張國樑各就其分配部分所指定起造人申請建造執照，且坐落系爭527、527-1地號土地上之系爭13號建物已於67年3月2日取得臺北巿政府工務局67年使字第417號使用執照，在各合建地主所分得合建之建物，在未完成分割及移轉登記建物坐落基地之應有部分前，因建商倒閉並未履行合建義務，固未履行移轉系爭建物所配賦之系爭土地予被上訴人，惟建商張國樑、楊金同既分別與陳鴻璋、陳高招治、徐文娟等3人簽訂合建契約及買賣契約，約定將其建築之房屋所配賦之基地所有權，或依合建契約分配予陳鴻璋、陳高招治，及依買賣契約出售予被上訴人徐文娟等3人，被上訴人陳鴻璋、陳高招治基於合建契約；被上訴人徐文娟等3人基於買賣契約，可請求建商移轉登記系爭土地，而上訴人僅為建商所指定形式上登記之名義人，並無實質所有權，建商有權指示上訴人逕移轉登記系爭土地予己或其指定之被上訴人，則被上訴人自非不得對上訴人主張有權占有使用系爭土地。
㈥上訴人雖主張依孔雀新城契約書第2條、訂購土地委託書等
約定，建物買受者尚須向土地所有權人價購建物所坐落土地，故原地主、建商及被上訴人徐文娟等3人均明知並書面約定其等尚須取得土地持分之所有權云云，惟被上訴人徐文娟等3人與建商楊金同簽訂訂購土地委託書，委託協盈公司代向基地所有人訂購預售屋坐落土地之應有部分，且依孔雀新買賣契約書第1條第㈡項約定：「本約建造之房屋、基地、房屋裝修等，其總價新台幣…」並繳納買賣價金等情，有孔雀新城買賣契約書、訂購土地委託書、客戶繳納款項收款細明、送款單存根、協盈公司出具之收據、保管條附卷可稽（見原審卷一第38頁、第43頁、第45至47頁、第56頁、第61頁、第62頁反面、第63頁、第67頁、第72頁、第74頁)，是被上訴人徐文娟等3人自得依買賣契約關係占有使用系爭土地。再者，系爭買賣契約並未解除，縱上訴人主張被上訴人徐文娟等3人尚未繳清價款，建商亦僅得請求其等履行給付買賣價金義務，對被上訴人徐文娟等3人本於系爭買賣契約取得占有系爭土地之正當權源，並無影響。上訴人主張其與被上訴人陳鴻璋、陳高招治、徐文娟等3人間無合建、買賣契約存在，渠等占有系爭土地如原判決附圖所示D、E、F、B部分無正當權源云云，尚非可採。
㈦被上訴人陳鴻璋、陳高招治、徐文娟等3人占有系爭土地如
原判決附圖所示D、E、F、B部分非無正當權源，既如前述，其等占有上開土地即非無法律上之原因，自無不當得利，或侵權行為可言，上訴人依不當得利、侵權行為之法則，請求上訴人給付相當於租金之不當得利（損害金），自非有據。再者，上訴人受讓系爭499地號、527-1地號土地，係由原地主陳為華，以買賣原因於68年12月6日移轉登記為所有權人；上訴人受讓系爭527地號土地（重測前為社子段後港墘小段380-7地號），亦係由原地主陳不，以買賣原因於72年6月25日移轉登記為所有權人等情，有土地登記簿謄本附卷可稽（見本院上更㈡字卷一第222至225、242至247頁），而上訴人與原地主陳不、陳為華間並無任何債權債務關係，陳不、陳為華係基於合建契約而依建商之指示，將系爭土地移轉登記予上訴人，其與陳不、陳為華並移轉系爭土地所有權之債權及物權契約之合意，又明知陳不、陳為華提供系爭土地以履行合建契約義務，即知悉系爭土地乃供合建房屋之基地使用之情況下，仍願為系爭土地之登記名義人，就系爭土地尚無實質之所有權可資行使，則被上訴人占有系爭土地，不致上訴人受有損害。是上訴人請求被上訴人給付不當得利，為無理由。
㈧按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項固定有明文。惟查，系爭土地原係陳不、陳為華所有，而系爭13號建物係於72年4月18日第一次登記為被上訴人陳鴻璋，而系爭16號建物雖為未經核發使用執照致未為建物登記，惟其事實上處分權分別由被上訴人陳高招治、徐文娟等3人取得，而被上訴人陳鴻璋、陳高招治基於合建契約；被上訴人徐文娟等3人則基於買賣契約，可請求建商移轉登記系爭土地，而上訴人僅為建商所指定受移轉登記之名義人，建商有權請求上訴人移轉登記系爭土地予己或其指定之被上訴人，自難謂建商已將系爭土地及其上之系爭建物讓與不同之人所有，自無前開規定之適用。又民法第425條之1規定之立法目的，在於若土地與房屋所有權人間未就坐落土地之使用權源加以安排而使得土地所有權人得向房屋所有權人請求拆屋還地，將有害於社會整體經濟。被上訴人等基於合建契約或買賣契約本已取得對於上訴人主張占有系爭土地之合法權源，並無土地所有權人得向房屋所有權人請求拆屋還地之情事，自無民法第425條之1第1規定之適用。職是，上訴人依民法第425條之1第1項規定，追加請求被上訴人給付占用系爭土地之租金，於法無據。
六、上訴人主張陳高招治占有系爭499地號土地如原判決附圖所示A部分無正當權源，應給付相當租金之不當得利等語，惟為被上訴人陳高招治所否認，並辯稱：伊就系爭16號房地既有正當權源，其效力應及於依法所留設有助於主物即系爭房屋本身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地在內，上訴人自不得請求伊給付不當得利等語置辯。經查：
㈠系爭16號1樓房屋增建部分占用系爭499地號土地如原判決附
圖所示A部分，係被上訴人陳高招治事後增建，非孔雀新城建案建商原興建建物，為被上訴人陳高招治所自認。縱該增建部分坐落土地為系爭建案之建築基地，屬法定空地之一部分，該法定空地亦僅供建商興建合法建物建築使用，非供他人於其上增建建物使用，陳高招治於系爭499地號土地如原判決附圖所示A部分增建建物使用，已逾越合建契約之約定，自不得執以對建商主張有權占有，亦不得對抗依建商指示登記為系爭499地號土地所有權人之上訴人，上訴人主張被上訴人陳高招治無權占有系爭土地如原判決附圖所示A部分，並依民法第767條規定，請求陳高招治拆除坐落A部分土地之增建物，將該部分土地返還予上訴人，業經本院前審（99年度上更㈠字第111號）判決確定，合先敘明。
㈡按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第179條、第184條第1項前段分別定有明文。而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，依前開法條之規定，被上訴人自得請求上訴人給付因無權占有系爭土地可獲得相當於租金之金額，其計算方式依土地法第105條準用第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。此所謂年息百分之10為限，乃指土地租金之最高限額而言，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。又土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。本件被上訴人陳高招治占有系爭土地如原判決附圖所示A部分並無正當權源，業如前述，依上開規定，上訴人自得請求陳高招治給付相當於租金之不當得利（損害金）。系爭土地坐落臺北市○○區○○街○○○巷內，距離百齡國小步行約2至3分鐘，附近多為住宅，周遭並有便利商店等各式商家林立等情，已據原審履勘現場製有勘驗測量筆錄為憑（見原審卷一第140至143頁），並有上訴人所提之照片、地圖可參（見原審卷一第192至198頁）。本院審酌系爭499地號土地坐落位置、週遭環境、繁榮程度、交通狀況等情狀，認系爭土地之租金應以土地申報地價年息5%為適當，上訴人主張以年息10%計算，尚屬過高。又被上訴人陳高招治上開增建物占用系爭499地號土地如原判決附圖所示A部分，面積為34.3平方公尺，業據原審囑託臺北市士林地政事務所派員會同測量屬實（見原審卷一第151頁）。而系爭499地號土地，自91年起之申報地價為每平方公尺2萬9,200元（36,500×80%＝29,200），自96年起之申報地價為每平方公尺3萬1,840元（39,800×80%＝31,840），自99年起之申報地價為每平方公尺3萬4,960元（43,700×80%＝34,960）等情，有土地登記謄本、公告現值及公告地價表在卷可憑（見原審卷一第11頁、本院上更㈠字卷第286頁），上訴人就99年起相當於租金之不當得利（損害金）請求以較低之申報地價即每平方公尺3萬1,840元計算，核無不合。依此計算，被上訴人陳高招治於上訴人96年11月30日起訴前5年應給付之不當得利（損害金）為25萬4,540元｛計算式：〔29,200×34.3×5%×（4＋1/12）〕＋（31,840×34.3×5%×11/12）＝254,540，元以下四捨五入｝，自96年12月1日起至拆除上開增建物返還該部分土地之日止，應按月給付之不當得利（損害金）為4,550元（計算式：31,840×34.3×5%÷12＝4,550，元以下四捨五入），上訴人於此範圍之請求，為有理由，逾此範圍所請求之不當得利（損害金），及追加民法第425條之1第1項規定所為逾上開金額之租金請求，均為無理由。
七、綜上所述，上訴人依不當得利法則，請求被上訴人陳高招治給付25萬4,540元，及自上訴人97年6月5日民事辯論要旨狀繕本送達翌日即97年6月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自96年12月1日起至拆除原判決附圖A部分增建物返還該土地之日止，按月給付上訴人4,550元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就超過上開應予准許部分（確定部分除外），為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人另於二審程序依民法第425條之1規定追加請求被上訴人陳高招治應再給付25萬4,540元及自97年6月7日起加計法定遲延利息，暨自96年12月1日起至返還原判決附圖A部分土地之日止，按月給付4,551元；被上訴人陳高招治、徐文娟等3人應各給付上訴人19萬1,202元本息，並自96年12月1日起至返還原判決附圖B所示土地之日止，按月各給付上訴人3,418元；被上訴人陳鴻璋應給付上訴人150萬1,565元本息，並自96年12月1日起至返還原判決附圖D、E、F所示土地之日止，按月給付上訴人2萬6,844元，均為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 李昆霖法 官 徐福晋正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 8 月 1 日
書記官 黃千鶴附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。得上訴