臺灣高等法院民事判決 102年度上更㈡字第68號
102年度上更㈥字第69號上 訴 人 朱枝茂訴 訟 代理人 王建豐律師被 上 訴 人 周明德
張福本練成瑜將星開發股份有限公司上 列 一 人法 定 代理人 連明仁共 同訴 訟 代理人 張仁龍律師
姜鈺君律師上 一 人複 代 理 人 楊佩芸律師
謝佳蓉江意婷被 上 訴 人 祭祀公業周廣星兼法定代理人 周献堂被 上 訴 人 周寶同
周信男鄧昭英中國人壽保險股份有限公司上 一 人法 定 代理人 王銘陽被 上 訴 人 禾和開發事業有限公司法 定 代理人 張永平
胡其龍（即和恕建設股份有限公司之指定代表人李後政（即世祺股份有限公司之清算人）張正芬（即瑞翔國際股份有限公司之清算人）被 上 訴 人 世祺股份有限公司法 定 代理人 李後政被 上 訴 人 永鴻股份有限公司法 定 代理人 張信園上列當事人間請求優先承買土地等事件，上訴人對於中華民國93年12月31日臺灣臺北地方法院92年度訴字第2228號判決提起上訴，經最高法院第六次發回更審；另對於99年5月7日臺灣臺北地方法院97年度訴更一字第19號判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院合併二案審理，於104年2月10日言詞辯論終結，合併判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按祭祀公業條例雖已於民國97年7月1日施行，惟祭祀公業未依該條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，仍不失為非法人團體，有當事人能力，應按非法人團體之例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人（最高法院97年8月12日97年度第2次民事庭會議決定意旨參照）。本件被上訴人祭祀公業周廣星並未向主管機關為祭祀公業法人登記，有台北市政府民政局102年11月1日北市民宗字第00000000000號函、新北市政府民政局102年11月12日北民宗字第0000000000號函、新北市土城區公所102年11月14日新北土民字第0000000000號函可稽（見上更㈥卷一第44、
47、49頁），依上開說明，仍按非法人團體之例為記載，合先敘明。
二、被上訴人禾和開發有限公司（下稱禾和公司）之法定代理人原經最高法院96年度台職字第31號裁定命張永平、胡其龍（和恕建設股份有限公司之指定代表人）、劉健成（即瑞翔國際股份有限公司清算人）、胡立三（即世祺股份有限公司之清算人）承受訴訟，惟瑞翔國際股份有限公司、世祺股份有限公司之清算人業已變更為張正芬、李後政，本院乃另裁定命張正芬、李後政二人其為禾和公司之法定代理人之承受訴訟人，續行訴訟（見上更㈡字第68號卷三第249頁）。又被上訴人將星開發股份有限公司（下稱將星公司）之法定代理人已於102年8月14日變更為連明仁，有公司及分公司基本資料查詢可稽（見同上卷一第55頁），其於102年10月23日具狀聲明承受訴訟（見同上卷一第54頁），核無不合，應予准許。
三、被上訴人祭祀公業周廣星、周獻堂、周寶同、周信男、鄧昭英、中國人壽保險股份有限公司（下稱中國人壽公司）、禾和公司、世祺股份有限公司、永鴻股份有限公司（上開三公司以下分稱禾和公司、世祺公司、永鴻公司，合稱禾和公司等）均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、上訴人就下述乙實體方面一之上訴聲明，於原審本係請求祭祀公業應將系爭土地恢復登記為其所有後，以與鄧昭英之買賣契約相同之條件即總價365萬9124元7角與上訴人訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予上訴人所有；其上訴後，雖將該項聲明更改為請求周獻堂、周寶同、周信男就系爭土地出售鄧昭英相同條件總價365萬9124元7角與上訴人訂立買賣契約並將系爭土地所有權移轉登記予上訴人（見上字第155號卷一13、14頁），惟於本院更審時就該項聲明表明為周獻堂、周寶同、周信男（等三人即祭祀公業周廣星）應將系爭土地以出售鄧昭英之價格即總價365萬9124元7角出售予上訴人，並將系爭土地所有移轉登記予上訴人（見上更一字第12號卷一第92頁、上更二字第107號卷第17、18頁），復修正為祭祀公業周廣星即周獻堂、周寶同、周信男應就系爭土地出售予鄧昭英相同條件總價365萬9124元7角與上訴人訂立買賣契約，並於伊給付前揭金額時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人（見上更五卷一18、19頁），其書狀並陳明其請求訂立買賣契約之相對人為「祭祀公業周廣星即周獻堂、周寶同、周信男」（見同上卷第20頁），可見其真意在請求祭祀公業周廣星就系爭土地與之訂立買賣契約，並移轉系爭土地所有權，則其嗣將此部分聲明修正為祭祀公業周廣星應就系爭土地按74年7月15日周献堂等3人與鄧昭英所定買賣契約之同一條件以每平方公尺3萬240元7角計算即總價365萬9,124元7角與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人履行買賣契約約定時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人（見上更五卷二第8頁），應僅屬聲明之更正，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000○0地號、面積121平方公尺土地（於86年1月21日自同段546地號土地分割新增之地號，下稱系爭土地），原登記為祭祀公業周廣星所有，而門牌號碼臺北市○○路○段○巷○弄○號房屋（下稱系爭房屋）早於日據時代即建築於系爭土地上，伊於73年10月間取得系爭房屋所有權，並向祭祀公業周廣星不定期限承租系爭土地作為基地使用，伊就系爭土地有優先購買權。詎祭祀公業周廣星派下員即被上訴人周献堂、周寶同、周信男（下稱周献堂等3人）於74年7月15日出賣分割前同小段546、545、560、561、579地號土地全部（下分別以地號稱之，合稱分割前546地號等五筆土地）予鄧昭英時，未通知伊行使優先購買權，即於83年8月23日將分割前之546地號土地所有權移轉登記予鄧昭英，鄧昭英再於同日移轉所有權登記予被上訴人張福本，張福本再於83年9月12日移轉登記予中國人壽公司，中國人壽公司於84年6月14日移轉登記予被上訴人練成瑜，練成瑜於84年7月15日移轉登記予禾和公司等共有，禾和公司等再於85年10月24日移轉登記予練成瑜，練成瑜並於86年1月21日聲請就系爭房屋占用546地號土地部分辦理分割，而新增同段546-1地號土地即系爭土地，練成瑜再於88年10月26日將系爭土地所有權移轉登記予中國人壽公司，中國人壽公司於90年8月20日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人將星開發股份有限公司（下稱將星公司），將星公司再於91年5月13日將系爭土地所有權移轉登記予練成瑜，練成瑜於92年6月20日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人周明德，上開各次移轉行為，依土地法第104條規定，均不得對抗伊，伊自得請求塗銷被上訴人上開各次所有權移轉登記，並請求依周獻堂等3人與鄧昭英間買賣契約之同一條件購買系爭土地。惟被上訴人均否認伊就系爭土地有優先購買權，故此項法律關係之存否即有不明確，致伊在私法上之地位有受侵害之危險，而有待確認判決以除去等情，爰求為確認伊就系爭土地有優先購買權存在，並命被上訴人應塗銷上開各次所有權移轉登記，及命祭祀公業周廣星就系爭土地以周獻堂等3人與鄧昭英所訂買賣契約之相同條件，即以買賣總價1億3,820萬元除以五筆土地總面積4,570平方公尺，每平方公尺3萬240元7角計算之價金365萬9,124元7角與伊訂立買賣契約，並將系爭土地移轉登記為伊所有之判決（原審以92年度訴字第2228號判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，經本院以94年度上字第155號判決駁回其上訴，上訴人復提起上訴，經最高法院以95年度台上字第2868號判決廢棄發回，本院再以96年度上更㈠字第200號判決認禾和公司、世祺公司、永鴻公司未經合法代理，訴訟程序有重大瑕疵，而廢棄第一審判決，發回原審。張福本不服，提起第三審上訴，最高法院以97年度台上字第1369號就該部分判決廢棄發回本院審理，經本院以97年度上更㈡字第107號受理，判決駁回上訴人該部分之上訴，上訴人再提起上訴，經最高法院以98年度台上字第965號判決廢棄發回，本院再以98年度上更㈢第77號判決駁回上訴人之上訴，上訴人復提起上訴，再經最高法院以99年度台上字第890號判決廢棄發回，由本院以99年度上更㈣字第67號受理。其餘被上訴人就本院96年度上更㈠字第200號判決未聲明不服，由原審以97年度訴更一字第19號更為審理，並判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，由本院另以99年度上字第746號受理，並與前開本院99年度上更㈣字第67號合併審理，合併判決確認上訴人優先購買權存在，被上訴人應塗銷上開各次所有權移轉登記，及命祭祀公業周廣星應以590萬6,373元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付上開金額之同時將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。上訴人及祭祀公業周廣星、周献堂、周明德、張福本、練成瑜、將星公司均不服，分別提起上訴，經最高法院以100年度台上字2019號廢棄發回，由本院以101年度上更㈤字第7號、101年度上更㈠字第8號合併審理，判決駁回上訴人之上訴，上訴人不服，提起上訴，經最高法院以102年度台上字第1150號廢棄發回本院審理）。上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。㈢祭祀公業周廣星管理人周献堂與鄧昭英就系爭土地於83年8月23日以買賣及判決為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈣鄧昭英與張福本就系爭土地於83年8月23日以買賣及判決為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈤張福本與中國人壽公司就系爭土地於83年9月12日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈥中國人壽公司與練成瑜就系爭土地於84年6月14日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈦練成瑜與禾和公司、世祺公司、永鴻公司就系爭土地於84年7月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈧禾和公司、世祺公司、永鴻公司與練成瑜就系爭土地於85年10月24日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈨練成瑜與中國人壽公司就系爭土地於88年10月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈩中國人壽公司與將星公司就系爭土地於90年8月20日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
將星公司與練成瑜就系爭土地於91年5月13日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。練成瑜與周明德就系爭土地於92年6月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。祭祀公業周廣星應就系爭土地按74年7月15日周献堂等3人與鄧昭英所定買賣契約之同一條件以每平方公尺3萬240元7角計算即總價365萬9,124元7角與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人履行買賣契約約定時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
二、祭祀公業周廣星、周献堂、張福本、練成瑜、將星公司、周明德、中國人壽公司、禾和公司則以：上訴人於73年10月22日系爭房屋移轉登記為所有人後，才承租系爭土地，非租地建屋，無土地法第104條所定之優先購買權。且系爭房屋業已滅失，上訴人之租賃關係應已消滅，其就系爭土地自無土地法第104條規定之優先購買權存在。再者，分割前546地號等五筆土地係一次交易、整批出售，互為截長補短後以單一之買賣契約及總價合併出售，並未區分各筆土地之出售單價，此乃買賣條件之一。且買方依約尚須負擔該五筆土地地上物之處理及拆遷補償、書狀、登記等費用。而74年7月15日買賣契約書已由張福本為契約承擔，且祭祀公業周廣星之派下員除周信男、周寶同、周獻堂三人外，尚有周清標、周延福、周延壽、周延來等人，則張福本與祭祀公業周廣星、周信男、周寶同、周獻堂、周延福、周延壽、周延來等人所簽之協議及契約內容均屬分割前546地號等五筆土地之對價。
張福本業已依約給付價金、地價稅、工程受益費、地上物處理及拆遷補償費、辦理所有權移轉登記之登記費及書狀費等計6億2549萬3127元，上開五筆土地面積共為4570平方公尺，其每平方公尺對價應為13萬6869元，上訴人僅就系爭土地表示欲以3萬240元7角計算即總價365萬9,124元7角主張優先購買，顯非屬同樣條件，於法不合。況上訴人於本院85年度重上字第84號拆屋還地事件審理時，已知悉系爭土地之買賣條件，然未於相當期限內表示以同一條件購買，應視為放棄優先購買權。且系爭土地多次轉讓，上訴人遲至近7年後，始提起本訴，其權利之行使，有違民法第148條規定之誠信原則。再者，系爭土地於86年1月21日始自546地號土地分割出來，上訴人不得請求塗銷上開日期前系爭土地之所有權移轉登記等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。其餘被上訴人未於準備程序期日及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
三、經查：㈠系爭房屋係於日據時期昭和16年 3月24日即辦理所有權登記
為訴外人林春生所有，嗣再依序移轉登記予訴外人高橋留子、中華民國、臺灣省，於73年10月27日（見訴字卷二第305頁）始移轉登記予上訴人所有。而系爭房屋所坐落之基地原屬祭祀公業周廣星所有，並由祭祀公業周廣星不定期限出租予上訴人作為系爭房屋之基地使用。
㈡祭祀公業周廣星於83年8月23日將分割前之546地號土地所有
權移轉登記予鄧昭英，鄧昭英再於同日移轉所有權登記予張福本，張福本再於83年 9月12日移轉登記予中國人壽公司，中國人壽公司再於84年 6月14日移轉登記予練成瑜，練成瑜再於84年 7月15日移轉登記予禾和公司等共有，禾和公司等再於85年10月24日移轉登記予練成瑜，練成瑜並於86年 1月21日聲請將系爭房屋占用546 地號土地部分另行分割，而新增546-1地號土地（面積121平方公尺）即系爭土地，練成瑜再於88年10月26日將系爭土地所有權移轉登記予中國人壽公司，中國人壽公司再於90年 8月20日將系爭土地所有權移轉登記予將星公司，將星公司再於91年 5月13日將系爭土地所有權移轉登記予練成瑜，練成瑜再於92年 6月20日將系爭土地所有權移轉登記予周明德。上開各情為兩造所不爭執（見上更六卷二第34頁），並有土地及建物登記謄本、建築改良物所有權狀、異動索引（見訴字卷二第301至307、353至360頁、卷三第532、654至658、795頁）
四、上訴人主張其所有系爭房屋坐落系爭土地，並向祭祀公業承租系爭土地，被上訴人就系爭土地既有前述買賣，伊自得依土地法第104條規定，行使優先承買權云云。被上訴人就前開買賣雖無爭執，惟否認上訴人有優先承買權，並以前詞置辯。經查：
㈠查系爭房屋原為日據時期房屋，經奉准接管國有後出售為臺灣
省所有，管理機關為臺灣省物資局，而臺灣省物資局曾向祭祀公業周廣星管理人周財承租分割前546地號土地（包含系爭土地），並辦理地上權登記，存續期間自36年6月1日起至46年5月31日止，每月地租每坪3角，期滿後祭祀公業周廣星曾收取至59年12月31日止之租金。嗣管理機關臺灣省物資局於73年間委託臺灣土地銀行標售系爭房屋，而由上訴人得標購買，並於73年10月27日辦竣所有權移轉登記。有日據時期登記簿、建物登記簿謄本、建物所有權狀、土地登記簿謄本、土地異動索引（見訴字卷二第301至307、353頁、上更二字第107號卷第263頁）可稽，及附於另案臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）83年度重訴字第972號張福本訴請上訴人等人拆屋還地事件卷內之土地登記謄本、建物所有權狀、臺灣土地銀行出售省有房屋產權移轉證明書、臺灣省物資局就系爭房屋支付祭祀公業周廣星之租金收據、支出傳票、土地租戶明細表（見該案83年度補字第407號卷第221至228頁、83年度重訴字第972號卷2第229頁、本院86年度重上更㈠字第114號卷一第115、120頁、卷二第195至198頁、卷一第121至125頁）可憑。由前開資料可知，系爭土地為系爭房屋之基地，原屬分割前546地號土地之一部分，且上訴人就系爭土地與祭祀公業間有不定期租賃關係存在，張福本因而不得請求其拆屋還地，業經最高法院89年度台上字第1776號判決確定在案，此據本院調閱該卷查明無訛。練成瑜於系爭土地所有權移轉登記於其名下後，復本於前開租賃關係請求調整租金，經臺北地院以92年度重訴字第491號判決系爭土地租金調整為每月3萬0782元，上訴人並據此繳納92年6月2日至102年1月16日共30個月租金計92萬3460元，有前開民事判決、收據、支票為證（見上更㈡字第107號卷第271至274頁、上更㈥卷一第141、142、188至204頁），則上訴人主張就系爭土地與祭祀公業周廣星間原有不定期租賃關係存在，堪予採信。
㈡按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先
購買之權。土地法第104條第1項前段定有明文。此係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是於承租基地情形，無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有租地建屋之關係存在，抑或於房屋經建築後，始與基地所有人訂約承租基地，均應有其適用（最高法院69年台上第945號判例要旨、70年度台上第818號判決要旨參照）。上訴人因於73年10月間買受系爭房屋，並為該屋基地即系爭土地承租人，揆諸前揭說明，上訴人應有土地法第104條第1項規定之適用，得依該規定行使優先購買權。
㈢至司法院36年院解字第3763號乃係針對同時租用「房屋及基地
」之承租人於出租人之基地或房屋出賣時，並無優先購買權所為之解釋，核與本件之情形不同，被上訴人執此抗辯上訴人無優先購買權云云，殊非可取。又系爭房屋於本院103年3月18日勘驗時雖僅餘上方鐵架及前側一片板材牆面（見上更六卷一第
100、174至185頁），然系爭土地係於74年7月15日出售他人（此部分理由詳見後述），被上訴人並未提出任何證據證明斯時系爭房屋即已滅失，則上開勘驗情形尚無從影響上訴人於74年7月15日買賣契約訂立時屬土地法第104條第1項規定承租人之認定。
㈣惟按土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。故基地之出賣人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表示接受，始得認合法行使優先購買權。倘有部分不接受或擅予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權，而不生優先承買之效力。
㈤查被上訴人周信男、周寶同、周獻堂（下合稱周信男等三人）
於74年7月15日以祭祀公業周廣星全體派下員身分與被上訴人鄧昭英簽訂土地買賣契約書（下稱74年7月15日買賣契約），將分割前546地號等五筆土地出售予鄧昭英，買賣價金1億3820萬元，分五次付款（見上更㈤卷一第139至141頁）。該買賣契約之出賣人雖僅列周信男等三人，惟該約已明載「本契約五筆土地……登記祭祀公周廣星產權，……亦即為本契約五筆土地登記名義祭祀公業周廣星之全體派下員」，而臺北地院亦認74年7月15日買賣契約就祭祀公業周廣星為有效，而以80年度重訴字第635號、81年度重訴字第411號判決祭祀公業周廣星應就分割前546地號等五筆土地，向地政機關辦理管理人名義變更登記為周獻堂後，再將上開五筆土地所有權移轉登記與鄧昭英確定，有該判決可稽（見訴字卷四第999至1015頁、上更㈠字第12號卷二第42至79頁）。上訴人為系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項規定，有依74年7月15日買賣契約同樣條件優先購買之權。
㈥被上訴人雖謂張福本於77年9月14日、77年12月22日、83年2月
28日、83年6月2日、83年6月10日及83年間分別與鄧昭英、周信男等三人、訴外人周清標、周延福、周延壽、周延來等人簽訂協議書、契約書、補充協議書，均屬546地號等五筆土地之買賣契約云云，但查：
1.被上訴人張福本雖曾於73年9月23日與周信男等三人就前開土地簽訂買賣契約（下稱73年7月23日買賣契約），惟因周信男等三人另與鄧昭英簽訂74年7月15日買賣契約，張福本乃於77年9月14日與鄧昭英簽訂協議書（下稱77年9月14日協議書），約定鄧昭英將74年7月15日買賣契約之權利及義務均讓與張福本，張福本則加倍返還鄧昭英已付與周信男等三人之買賣價金（見同上卷第148至151頁），復於77年12月22日與周信男等三人、鄧昭英簽訂協議書（下稱77年12月22日協議書，見同上卷第152至155頁），重申鄧昭英就74年7月15日買賣契約之權利義務均已讓與張福本，周信男等三人不得再依該買賣契約向鄧昭英請求給付，鄧昭英已給付之買賣價金則由張福本如數返還。是77年9月14日、77年12月22日協議書係張福本、鄧昭英、周信男等三人就分割前546地號等五筆土地之二重買賣所為之協商，尚難與認屬分割前546地號等五筆土地之買賣契約或買賣條件。
2.張福本固於83年2月28日簽訂契約書（下稱83年2月28日契約書），同意給付6000萬元，惟觀其締約對造當事人僅有周獻堂、周寶同二人，且約定條件包含周獻堂、周寶同二人絕對遵照臺北地院80年度重訴字第635號及81年度重訴字第411號民事判決履行義務，就分割前546地號等五筆土地，倘任何第三人提起確認派下權存在、確認公同共有權存在、確認周獻堂之管理權不存在或其他與本件土地有關之形成之訴、給付之訴或確認之訴，周獻堂、周寶同不得為任何不利於張福本之陳述，且於各該訴訟之原告撤回起訴時，周獻堂、周寶同願無條件同意該原告撤回其起訴等（見同上卷第230至233頁），顯見該契約書乃係張福本於74年7月15日買賣契約成立後，為能順利取得分割前546地號等五筆土地所有權，避免其他訴訟之阻礙，而與周獻堂、周寶同二人另行為協商，自非屬買賣契約之一部。
3.至83年6月2日協議書（見同上卷234至242頁）、83年6月10日契約書（見同上卷第243至248頁）、83年補充協議書（見同上卷第249至253頁），雖有6000萬元至3000萬元不等金額之給付，惟前開協議、契約乃張福本、練成瑜分別與周清標、周延福、周延壽、周延來等四人（83年6月2日協議書）、周信男（83年6月10日契約書）、周清標（83年補充協議書）所簽，其契約當事人與74年7月15日買賣契約當事人顯有不同。而83年6月2日協議書開宗明義即載明係因分割前546地號等五筆土地「應辦理管理人變更登記為周獻堂及移轉上開五筆土地所有權登記與張福本等事項發生爭執」，且約定周清標、周延福、周延壽、周延來等四人如已就分割前546地號等五筆土地向法院提出確認派下權存在、確認公同共有權存在、確認周獻堂之管理權不存在或其他與上開五筆土地有關之形成之訴、給付之訴或確認之訴，應於本協議書簽訂後撤回訴訟，並同意不再就上開五筆土地為任何訴訟或訴訟外之主張。83年6月10日契約書則約定周信男絕對遵照臺北地院80年度重訴字第635號及81年度重訴字第411號民事確定判決履行義務；就分割前546地號等五筆土地倘第三人以周信男為被告提出確認派下權存在、確認公同共有權存在、確認周獻堂之管理權不存在或其他與本件土地有關之形成之訴、給付之訴或確認之訴，周信男不得為任何不利於張福本、練成瑜之陳述，而於各該訴訟之原告撤回起訴時，應同意之。83年補充協議書係約定周清標保證並協助地主依原協議書約定，完全履行其約定義務，本補充協議書之訂定及其約定事項，不得以任何方式透露予任何人，周清標違反本補充協議書之任何約定，應將所收價款加倍返還張福本、練成瑜。
觀諸前開協議或契約內容，旨在避免其他訴訟干擾，以順利取得分割546地號等五筆土地所有權，核其性質僅屬74年7月15日買賣契約成立後所為之他項協商，而非買賣契約或買賣條件之一部。
4.依上說明，77年9月14日、77年12月22日、83年2月28日、83年6月2日、83年6月10日、83年間協議書、契約書、補充協議書均非屬546地號等五筆土地之買賣契約內容。則上訴人依土地法第104條第1項規定就系爭土地行使優先承買權，其所謂同樣條件自應依74年7月15日買賣契約內容定之。
㈦經查：
1.74年7月15日買賣契約第1條約定：「乙方（即周信男等三人）今願將公同共有坐落台北市○○區○○段○○段000地號建地目面積0.1051公頃，546地號建地目面積0.1036公頃，560地號建地目面積0.0709公頃，561地號建地目面積0.0656公頃及579地號建地目面積0.1118公頃計五筆土地所有權全部出賣予甲方（即鄧昭英）。」，第2條約定：「雙方約定本契約五筆土地付款之時期、金額及方式如左：㈠第一次付款：計新台幣貳佰萬元，即甲方前於民國74年3月15日與乙方訂立土地買賣預約時給付乙方之預約定金。㈡第二次付款：計新台幣肆佰萬元，於訂立本契約時，由甲方給付之，……㈢第三次付款：計新台幣壹仟萬元，甲方應於民國75年元月15日以前給付予乙方，……㈣第四次付款：計新台幣壹億元，於本契約五筆土地之增值稅單據開出之日起七日內，甲方應付予乙方繳納增值稅，……㈤第五次付款（即尾款）：計新台幣貳仟貳佰貳拾萬元，甲方於本契約五筆土地之所有權移轉登記完竣之日起七日內，應給付予乙方，……。」，第3條約定：「本契約五筆土地於所有權移轉登記前乙方如有應繳未納之地價稅、工程受益費等，應由乙方自行負擔繳納，嗣後由甲方負擔繳納。為辦理土地所有權移轉登記有關之登記規費，印花稅及代書費等，應由甲方負擔繳納。」，第4條約定：「本契約五筆土地之買賣總價款並不包括處理地上物之拆遷補償等費用在內。雙方同意凡對本契約五筆土地上全部地上物之處理及拆遷補償等所需之一切費用，均由甲方自行負擔，概與乙方無涉。」（見同上卷第139至142頁）。
2.查545、分割前546、560、561、579地號土地面積分別為1051平方公尺、1036平方公尺、709平方公尺、656平方公尺、1118平方公尺，而545地號土地上坐落有臺北市○○○路○段○○○巷○○號、12號、10號、8號、6號一層建物或庭院；分割前546地號土地上坐落有臺北市○○路○段○巷○弄○號、5號、3號、1號、新生南路1段119巷6號一層建物或庭院；560地號土地上坐落有仁愛路3段5巷1弄12號、10號、10-1號、8號三層或一層建物或庭院；561地號土地上坐落有仁愛路3段5巷1弄8號、6號、6-2號、4號、2號及無門牌之三層或一層建物或庭院或天井；579地號土地上坐落新生南路1段119巷4號、仁愛路3段5巷8號、8 -2號、6號、4號、2號二層或一層建物、花台、庭院等，此觀北市大安地政事務所84年5月13日北市大地二字第8047號函檢附之土地複丈成果圖即可明瞭（見臺北地院83年度補字第407號卷第322至325頁、本院上更㈥卷一第271至272頁）。
足證分割前546地號等五筆土地面積大小不一、坐落位置優劣不同、其上占用及地上物待處理之情形各異，其各筆地價價值應有高低落差。
3.惟觀諸74年7月15日契約內容，就出售之分割前546地號等五筆土地僅約定分五期付款，合計總價1億3820萬元，而未區分各筆土地單價，且就五筆土地之相關稅賦、工程受益費、規費、代書費、地上物處理及拆遷補償費為統一約定，顯見分割前546地號等五筆土地之合併出售，應屬買賣條件。而分割前546地號等五筆土地因仍登記在前管理人周財名下，故須先辦理變更管理人名義登記始得辦理所有權移轉登記予鄧昭英，有臺北地院80度重訴字第635號、81年度重訴字第411號判決可佐（見訴字卷四第999至1015頁及外放證物），其變更管理人書狀費為250元、辦理祭祀公業所有權移轉登記予鄧昭英之登記費為51萬6410元，書狀費250萬元，合計51萬6910元，有83年8月23日大安字第27075、27076號收件之土地登記申請書可稽（見訴字卷四第818頁及外放證物），此部分費用依74年7月15日買賣契約第3條約定均應由買方負擔。另參以張福本就分割前546地號等五筆土地上之地上物，曾提起拆屋還地之訴訟即臺北地院83年度重訴字第972號（見訴字第2228號卷二第365至448頁），並為訴訟外之和解，依卷附和解書所示，分割前546等五筆土地其上地上物之處理及拆遷補償費用，至少為4094萬3830元（見上更㈤卷一第164至209頁），此部分費用依74年7月15日買賣契約第4條約定，亦應由買方負擔。前述二費用加計高達4146萬0740元，幾占該買賣契約第2條所訂買賣價金為1億3820萬之3分之1，足見74年7月15日買賣契約第3條、第4條約定為買賣雙方於交易當時所考慮之契約必要之點，而為買賣條件。
4.上訴人固表示欲僅依74年7月15日買賣契約第2條所訂價金標準以每平方公尺3萬240元7角計算即總價365萬9,124元7角優先購買系爭土地，惟分割前546地號等五筆土地係合併出售，業如前述，況74年7月15日買賣當時之分割前546地號土地面積1036平方公尺，有土地登記謄本可佐（見上更二字第107號卷第260頁），系爭土地面積僅為其中121年平方公尺，於斯時並未獨立分割出來，仍為分割前546地號地號之一部分，則上訴人僅就分割前546地號土地之一部分即系爭土地表示欲予購買，核與74年7月15日買賣契約條件不同。且上訴人已迭次陳明其不願負擔74年7月15日買賣契約第3條、第4條所定費用（見上更㈥卷二第30、40、56頁），揆諸前揭㈣說明，其優先購買權之行使，於法顯有未合，自難認上訴人就系爭土地有其所指依74年7月15日買賣契約第2條價金標準每平方公尺3萬240元7角計算即總價365萬9,124元7角之優先購買權存在。
五、從而，上訴人主張僅依74年7月15日買賣契約第2條所訂價金標準就系爭土地表示優先購買，並據此訴請確認上訴人就系爭土地之優先購買權存在；被上訴人應塗銷上開各次所有權移轉登記；祭祀公業周廣星應就系爭土地按74年7月15日周献堂等3人與鄧昭英所定買賣契約之同一條件以每平方公尺3萬240元7角計算即總價365萬9,124元7角與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人履行買賣契約約定時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人；洵屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
六、末查，上訴人聲請本院向臺灣土地銀行調取該行通知祭祀公業周廣星得依法於通知後十日內行使優先購買系爭房屋之函文，以證明上訴人同理得對於系爭土地行使優先購買權乙節（見上更㈥卷二第37頁），因上訴人係屬土地法第104條第1項規定之承租人，得依該條規定依同樣條件優先購買出售之基地，業經本院認定如前述，上開函文自無再行調查必要。另兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 吳青蓉法 官 潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 3 月 4 日
書記官 魏淑娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。