臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1280號上 訴 人 聯邦商業銀行股份有限公司即反訴原告法定代理人 李憲章訴訟代理人 賴盛星律師複代理人 蔡美君律師被上訴人 王基淋即反訴被告訴訟代理人 鍾明達律師複代理人 廖建榮律師上列當事人間確認通行權存在事件，上訴人對於中華民國102年10月22日臺灣桃園地方法院101年度訴字第2362號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於104年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
反訴被告應自本判決確定得通行反訴原告所有桃園縣中壢市○○段○○○○號土地內如附圖編號一三六㈠所示，面積三十八平方公尺土地之日起至終止通行之日止，按年給付上訴人新臺幣參萬零貳佰肆拾捌元。
其餘反訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之二，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按提起反訴，非經他造同意，不得為之；但就同一訴訟標的，有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項但書第2款定有明文。經查被上訴人於原審起訴請求確認就上訴人所有土地有通行權存在，經原審判決被上訴人該部分請求勝訴，上訴人即反訴原告（下稱上訴人）於提起上訴後，依民法第787條第2項規定，對被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）提起反訴，主張因被上訴人通行受損害而請求給付償金，核與上開規定相符，自屬合法，應予准許。
二、被上訴人主張：桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（下稱系爭125地號土地）為被上訴人與其他共有人合計67人共有，鄰地即同地段136地號土地（下稱136地號土地）則為上訴人所有。系爭125地號土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用，需通行136地號土地如附圖編號136⑴所示部分，以至公路即桃園縣中壢市○○路；且該部分通行範圍對鄰地所造成之損害最小，符合民法第787條第1項前段、第2項、第789條第1項、第2項規定。系爭125地號土地及136地號土地之原始共有人均相同，故被上訴人自屬有權通行，且無須支付償金。爰依上開規定，求為確認被上訴人就上訴人所有136地號土地內如附圖所示136⑴部分面積38平方公尺之土地，有通行權存在等語（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人據此提起上訴，並反訴請求給付償金。）並答辯聲明：上訴及反訴均駁回。
三、上訴人則以：上訴人於97年7月7日取得136地號土地所有權登記，復於98年9月間向桃園縣政府工務處申請於136地號土地與鄰地即同地段128地號土地（下稱128地號土地）興建地上四層建物。當時鄰地即同地段122地號土地（下稱122地號土地），除被上訴人以外之共有人，與系爭125地號土地之共有人（除訴外人劉奕明以外）均相同，則系爭125地號土地共有人原得通行其等共有之122地號土地至桃園縣中壢市○○路，故系爭125地號土地當時並非袋地。惟被上訴人與其他共有人於98年11月26日將122地號土地所有權全部出賣予訴外人范鈞智，范鈞智於98年12月間故意以錯誤地籍套繪圖及土地現況圖誤導主管機關而獲准核發建造執照後，在122地號土地上興建一棟一層建物，再於99年9月16日出賣該地應有部分予訴外人蕭寶春，蕭寶春再於100年1月5日出賣予訴外人張見有，張見有復於122地號土地上加蓋違章建築，阻斷原供系爭125地號土地通行之通路，致系爭125地號土地成為袋地。故系爭125地號土地成為袋地，係因被上訴人與其他共有人將122地號土地所有權出賣范鈞智之任意行為所生。則被上訴人嗣於101年5月16日向訴外人劉壹來買受系爭125地號土地所有權應有部分，即無權主張通行上訴人所有136地號土地；亦不能因系爭125地號土地與136地號土地原均為訴外人劉龍發所有，嗣經輾轉繼承，其共有人均屬相同，即得通行136地號土地。且被上訴人拆除122地號土地上之違章建築後，系爭125地號土地即有道路可供通行。上訴人所有136地號土地上設有員工與客戶停車場之出入口，該出入口與上訴人之營業處所及其內金庫乃屬一體建築，故該出入口設有關卡管制，僅於營業時間內開放。如認被上訴人就136地號土地有通行權存在，則上訴人之行舍及金庫安全即有風險。被上訴人如於系爭125地號土地上興建建物，將造成上訴人管理上之困難，故被上訴人主張通行136地號土地，顯然並非對周圍鄰地損害最少之處所及方法。若認被上訴人得通行上訴人所有136地號土地，則依民法第787條第2項規定，上訴人得請求被上訴人給付償金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。另反訴聲明：被上訴人應自通行上訴人所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號如附圖所示土地之日起按年給付上訴人152萬7,837元。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人及其他共有人合計67人共有系爭125地號土地，其
周圍地為同段117-2、119-2、122、122-1（上開四筆土地於100年10月5日合併為122地號，又因分割而增加122-2地號）、124、126、127、128、136地號土地，其中136地號土地為上訴人所有，上訴人於其上有合法建物（健行段1766、1767、1768、1769、1770號）。
㈡被上訴人原為122地號土地51位共有人之一，應有部分原為
3/288。51位共有人於98年11月26日依土地法第34條之1規定，將122地號土地所有權全部出賣予訴外人范鈞智，范鈞智於99年9月16日出賣予訴外人蕭寶春，蕭寶春再於100年1月5日出賣予訴外人張見有。被上訴人又於101年5月16日以買賣為原因，自訴外人劉壹來取得125地號土地應有部分1/48。
㈢系爭125地號土地與122地號土地，於36年間均登記為訴外人
劉龍發、劉應發共有。98年9月14日上訴人申請建造執照時，其51位共有人中僅一位不同（125地號僅劉奕明、122地號僅被上訴人不同），其餘50人均為相同。
五、兩造爭執要點為：㈠系爭125地號土地與桃園縣中壢市○○路或健行路有無適宜之連絡？是否為袋地？㈡若系爭125地號土地已成為袋地，則被上訴人得否請求通行上訴人如附圖編號136⑴所示之土地以至長沙路？或被上訴人僅得請求通行122地號土地申請建造執照時，於122地號土地臨117地號土地所預留之通道以至健行路？㈢上訴人得否反訴請求被上訴人就其通行系爭125地號土地所受之損害支付償金？得請求之金額為若干？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭125地號土地與桃園縣中壢市○○路或健行路有無適宜
之連絡？是否為袋地？⒈按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因
土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路，民法第787條第1項定有明文。所謂「土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用」，須土地所有人於善盡利用其所有之土地後，其土地仍與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，始得通行周圍地以至公路。而土地是否不能為通常使用，應斟酌土地之形狀、面積、位置及用途定之。
⒉經查被上訴人共有之系爭125地號土地，並未面臨桃園縣中
壢市○○路或健行路，且其周圍即同地段117、122、124、
126、127、128、136地號土地，其上均已建有房屋面向長沙路或健行路，系爭土地與長沙路或健行路並無適宜之聯絡。系爭土地上現有雜草、樹木及違章建築，與鄰地即上訴人所有之136地號土地以鐵網圍籬相隔。系爭125地號土地原可通行鄰地122地號土地之道路上有一水泥建築，阻斷通行，業經原審勘驗現場並測量屬實，有原審102年2月1日勘驗筆錄與現場照片、97年5月19日林務局農林航空測量所航空測量圖、101年6月22日現場照片、桃園縣中壢地政事務所102年2月1日複丈成果圖、地籍套繪圖、103年間系爭土地衛星照片可稽（見原審卷第30至31、42、44、134至139、166頁、本院卷一第72頁、卷二第37、42頁）。則據此足證被上訴人與人共有之系爭125地號土地，與桃園縣中壢市○○路、健行路均屬隔離，並無適宜之聯絡，則斟酌系爭土地之形狀、面積、位置及用途，應認為系爭土地已不能為通常使用，衡情即屬袋地。是被上訴人此部分主張，應屬有據。
⒊次按所謂任意行為，係指於土地通常使用情形下，因土地所
有人自行排除或阻斷土地對公路之聯絡而言。上訴人雖辯稱：因被上訴人與122地號土地之其他共有人於98年間出賣該地所有權之任意行為，而生系爭125地號土地無法通行至公路之結果，即應由系爭125地號土地共有人自行承受，並無民法第787條第1項規定之適用等語。經查：
⑴98年8月19日系爭125地號土地共有人51位，122地號土地
共有人亦為51位，其中僅1人不同（125地號為劉奕明、122地號為被上訴人），其餘50人均為相同，固有系爭125地號、122地號共有人對照表、土地登記謄本影本可稽（見原審簡易程序卷第117至130頁）。惟97年間被上訴人反對出賣122地號土地所有權，嗣經其他共有人依土地法第34條之1規定出賣該地所有權全部予訴外人范鈞智，復於98年10月14日為被上訴人提存價金，並於98年11月26日辦理所有權移轉登記，有97年9月9日桃園東埔郵局393號存證信函、桃園地院98年度存字第2168號提存通知書、土地異動索引查詢影本可稽（見本院卷一第81至90頁、原審簡易程序卷第144頁反面）。則被上訴人既反對出賣122地號土地，衡情即不能認為係被上訴人之任意行為而出賣該地。上訴人復辯稱：被上訴人並未行使共有人之優先承購權，即屬於被上訴人之任意行為致系爭125地號土地成為袋地等語。惟於土地通常使用情形下，被上訴人單純未行使共有人之優先承購權，只是喪失承購122地號土地之權利，衡情不能認為係被上訴人自行排除或阻斷土地對公路之聯絡。是上訴人此部分所辯，並不足採。
⑵訴外人范鈞智復於99年9月16日出賣122地號土地所有權
予訴外人蕭寶春，蕭寶春又於100年1月5日出賣該地所有權予訴外人張見有，有土地異動索引查詢影本可證（見原審簡易程序卷第145頁）。而被上訴人係於101年5月16日向訴外人劉壹來買受系爭125地號土地所有權應有部分，有土地登記謄本影本可稽（見原審簡易程序卷第7頁）。惟上訴人於原審自承：依101年6月22日照片所示，122地號土地尚留有巷道供系爭125地號土地對外通行至桃園縣中壢市○○路，故系爭125地號土地並非袋地等語，有民事答辯㈡狀與照片可證（見原審卷第132、134至136頁）。則系爭125地號土地於101年6月22日既然尚非袋地，足證該地嗣後成為袋地，顯然並非因被上訴人與其他共有人於98年間出賣122地號土地之行為所致。是上訴人此部分所辯，亦不足採。
㈡若系爭125地號土地已成為袋地，則被上訴人得否請求通行
上訴人如附圖編號136⑴所示之土地以至長沙路？或被上訴人僅得請求通行122地號土地申請建造執照時，於122地號土地臨117地號土地所預留之通道以至健行路？⒈按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用者，土
地所有人得通行周圍土地以至公路；但對於通行地因此所受之損害，應支付償金；前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第787條第1項、第2項前段分別定有明文。次按決定通行權範圍須斟酌之「擇其周圍地損害最少之處所及方法」，並不以現為道路，或係最近之聯絡捷徑為限；且如有多數周圍地可供通行，應比較各土地所有人可能受有之損害，擇其損害最少之處所通行之。
⒉經查系爭125地號土地現為雜草及樹木，並有違章建築存在
，而系爭125地號土地與上訴人所有136土地間係以圍籬相隔，136地號土地現則為上訴人供員工及進入之客戶使用之停車場，如附圖編號136⑴所示部分土地則為進入該停車場之通道；系爭125地號土地原可通行122地號土地之道路上有一水泥建築，阻斷通行，業經原審勘驗現場並測量屬實，有原審102年2月1日勘驗筆錄與現場照片、101年6月22日現場照片、桃園縣中壢地政事務所102年2月1日複丈成果圖、103年間系爭土地衛星照片、103年11月11日現場照片可稽（見原審卷第30至31、42、134至139、166頁、本院卷一第181至186頁、卷二第37、42頁）。是被上訴人如欲通行122地號土地，即須另行訴請拆除水泥建築；反之，若通行136地號土地，則可利用現有停車場空地，故被上訴人主張系爭125地號土地通過136地號土地現有之車道即如附圖編號136⑴至長沙路為損害最少之道路，並合於土地之現況，即屬有據。
⒊上訴人雖辯稱：被上訴人主張通行上訴人所有如附圖編號
136⑴所示部分土地至桃園縣中壢市○○街，上訴人另有128地號土地則面臨桃園縣中壢市○○路。而上訴人所有運鈔車自長沙街進入136地號土地停車場後上、下運鈔，所卸下之現金均由右方入口（見本院卷一第181頁照片二）所示送進銀行。該入口（見本院卷一第182頁照片）之鐵門於非營業時間關閉，較為安全。惟若被上訴人可通行如附圖編號136⑴所示部分土地，上訴人將必須增加保全人力為24小時顧守長沙街門口。至於健行路為兩線道，若於上、下班時間在健行路上操作，會非常不方便等語。惟查上訴人銀行出入口在健行路，而本件通道在長沙街，衡情並不影響上訴人營運。且136地號土地上停車場僅供員工及客戶停放車輛之用，且僅於上訴人營業時間開放（自上午9時起至下午3時30分止），為上訴人所不爭執。至於該通道往上訴人銀行之出入口，以鐵門關閉即可，衡情並不須有保全人員顧守。故上訴人辯稱：被上訴人通行上訴人所有如附圖編號136⑴所示部分土地，並非損害最少之處所及方法等語，並不可採。
⒋上訴人又辯稱：上訴人於98年9月11日向桃園縣政府申請於
136地號等土地興建建物時，系爭125地號土地尚非袋地，固據其提出裏地說明書、桃園縣政府98年10月22日函文、建造執照影本可證（見原審簡易程序卷第116、131至135頁）。
上訴人另辯稱：被上訴人與122地號土地其他共有人於98年11月26日將122地號土地所有權移轉登記予訴外人范鈞智，范鈞智於122地號土地上興建建物時，於98年12月8日現況計畫圖上，故意將上訴人所有之136地號等土地標示為空地，致主管機關誤信系爭125地號土地與公路尚有適宜之聯絡而非袋地，因此核發建造執照予范鈞智。范鈞智嗣後出賣122地號土地予訴外人張見有，張見有復於122地號土地上加蓋違章建築及設置其他工作物，致系爭125地號土地成為袋地，故被上訴人應向造成袋地之122地號土地所有人主張通行權等語。經查系爭125地號土地於101年6月22日時既仍得通行122地號土地，並非袋地，已如前述，則122地號土地原所有人范鈞智、張見有之上開行為，均與系爭125地號土地嗣後成為袋地無涉。至於相關主管機關如何就122地號、136地號土地核發建照執照，122地號土地上之建物是否為違章建築、應否拆除、何時拆除等情，均屬行政管制事項，衡情顯然均與本件無涉，上訴人無從據以主張被上訴人通行122地號土地始為損害最少之處所及方法。是上訴人此部分所辯，亦不足採。
㈢上訴人得否反訴請求被上訴人就其通行系爭125地號土地所
受之損害支付償金？得請求之金額為若干？⒈按對於通行地因此所受之損害，並應支付償金，民法第787
條第2項後段定有明文。可知袋地通行權係對土地所有權之特殊限制，雖土地所有權人有容忍袋地所有權人通行之義務，然該義務原則上係有償履行之義務。又所謂「償金」，係指通行權人之適法通行行為致通行地所有人不能使用土地所受損害之補償而言，該償金之計算標準與支付方法，民法雖未設有規定，惟核定該給付，應斟酌通行地所有人所受損害之程度，即按被通行土地地目、現在使用情形，以及其形狀、附近環境、通行以外有無其他利用價值、通行權人是否獨占利用、通行期間係屬永久或暫時等具體情況而定（最高法院94年台上第2276號判決意旨參照）。經查被上訴人所有系爭125地號土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，得通行上訴人所有如附圖編號136⑴所示部分土地，已如前述。則對於上訴人因容忍被上訴人通行其土地所受之損害，被上訴人自應依上開規定支付償金予上訴人。故上訴人反訴請求給付相當之償金，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之；因償金係指補償土地所有權人不能使用土地之損害，應斟酌因通行所受利益及鄰地因之所受損害之程度，並雙方經濟狀況作為衡量之標準（最高法院76年度台上字第2646號、85年度台上字第67號判決意旨參照）。則據此足證民法第787條第2項後段規定之償金，仍應以申報地價為計算標準。上訴人主張以公告現值計算，並不可採。經查上訴人所有136地號土地於101年度土地申報地價每平方公尺為7,959.2元，有土地登記謄本影本可稽（見原審簡易程序卷第8頁）。又上訴人所有如附圖編號136⑴所示部分土地因經被上訴人通行，致上訴人不能獨占利用，其所有權之行使受有限制，致其土地利用之價值減少。惟被上訴人所有系爭125地號土地，經確認有通行權通往桃園縣中壢市○○路，將得提高該土地之價格190萬80元，有安信不動產估價師事務所報告書可證（見外放卷第27頁）。爰審酌上訴人不能使用如附圖編號136⑴所示土地之損害、被上訴人因通行所受之利益及雙方經濟狀況，認被上訴人應支付之償金，以136地號土地之申報地價每平方公尺7,959.2元，每年年息10%計算償金，即每年每平方公尺796元為適當（計算式：7,959.2×10%＝796，元以下四捨五入）。而附圖編號136⑴所示土地面積為38平方公尺，是上訴人得請求被上訴人自本件判決確定通行之日起至通行終止之日止，按年給付3萬0,248元（計算式796×38＝30,248）。至於上訴人主張請求被上訴人支付增加保全費用之償金，並非必要，已如前述。是上訴人該部分主張，即屬無據。
⒊被上訴人辯稱：依民法第789條第2項規定，被上訴人無須支
付償金等語。經查有通行權人通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地而無須支付償金者，需符合二要件，即㈠土地有一部讓與或分割，㈡須因讓與或分割致通行權人之土地不通公路。經查被上訴人係因其所有系爭125地號土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，始得依民法第787條第1項規定通行上訴人所有如附圖編號136⑴所示部分土地；並非因系爭125地號土地有何一部讓與或分割，且因此致系爭125地號土地不通公路，因此本件並無民法第789條第1項規定之適用，被上訴人自無從依第789條第2項規定免除償金支付義務。是被上訴人此部分所辯，並不足採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第787條第1項規定，請求確認被上訴人就上訴人所有如附圖編號136⑴所示、面積38平方公尺土地，有通行權存在，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院反訴請求被上訴人應自本判決確定得通行上訴人所有上開土地之日起至終止通行之日止，按年給付上訴人3萬0,248元，為有理由，應予准許。逾此部分請求則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。反訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠法 官 邱 琦正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
反訴原告就反訴提起上訴時，反訴被告得合併上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 蕭詩穎附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。