臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1297號上 訴 人 李健銨
周穎炤共 同訴訟代理人 張漢榮律師上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司兼 法 定代 理 人 林鴻堯共 同訴訟代理人 吳姝叡律師上列當事人間請求回復原狀等事件，兩造對於中華民國102年9月6日臺灣士林地方法院102年度訴字第187號第一審判決，各自提起上訴，上訴人李健銨、周穎炤並為訴之追加，經本院於103年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命瓏山林企業股份有限公司各給付李健銨、周穎炤超過新臺幣壹拾玖萬肆仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命瓏山林企業股份有限公司負擔訴訟費用之裁判除確定部分外，均廢棄。
前開廢棄部分，李健銨、周穎炤在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
瓏山林企業股份有限公司其餘上訴駁回。
李健銨、周穎炤、林鴻堯之上訴駁回。
林鴻堯應給付李健銨新臺幣伍萬壹仟元，及自民國一百零三年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
林鴻堯應給付周穎炤新臺幣伍萬壹仟元，及自民國一百零三年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
李健銨、周穎炤其餘追加之訴駁回。
第一審關於命瓏山林企業股份有限公司負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於瓏山林企業股份有限公司上訴部分，由李健銨、周穎炤各負擔四分之一，餘由瓏山林企業股份有限公司負擔。
第二審訴訟費用關於李健銨、周穎炤、林鴻堯上訴部分，由李健銨、周穎炤、林鴻堯各自負擔。追加之訴訴訟費用由李健銨、周穎炤各負擔三分之一，餘由林鴻堯負擔。
李健銨、周穎炤假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。上訴人李健銨、周穎炤於本院原上訴聲明求為對造上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）應再給付李健銨、周穎炤各新臺幣（下同）35萬6,000元，及均自民國97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨對造上訴人林鴻堯應再給付李健銨、周穎炤各71萬元，及均自97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理中，主張於原審起訴時漏未記載停車位土地部分價金119萬元，並將此已給付林鴻堯之17萬元，列為對瓏山林公司之請求，故就瓏山林公司部分減縮上訴聲明，求為瓏山林公司應再給付李健銨、周穎炤各18萬6,000元，及均自97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另就林鴻堯部分為訴之追加，求為林鴻堯應再給付李健銨、周穎炤各17萬元，及均自本院103年5月16日準備程序期日之翌日即103年5月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。查李健銨、周穎炤追加請求依據之法律關係及返還停車位土地價金部分之事實，與原訴之事實，均基於買賣契約是否經李健銨、周穎炤合法解除及瓏山林公司、林鴻堯有無違約情事之事實，兩訴之證據亦得互相援用，其請求基礎事實係屬同一，另其減縮瓏山林公司停車位建物部分之請求，係屬應受判決事項聲明之減縮，均核與上揭規定相符，自應准許李健銨、周穎炤為上開追加。
二、上訴人李健銨、周穎炤（下稱李健銨等）主張：㈠李健銨於96年2月26日與林鴻堯就坐落臺北市○○區○○段0
○段00地號、00-0地號土地（下合稱系爭土地）上之藝術館建案編號D5號4樓房屋（下稱D5號4樓房屋）及編號37號停車位（下稱37號車位）所持分之土地，簽訂土地預定買賣契約書及停車位（土地）產權預定買賣契約書，約定價金為710萬元及119萬元，並就系爭土地上藝術館建案D5號4樓之房屋及37號車位，與瓏山林公司分別簽訂房屋預定買賣契約書，約定價金為305萬元；停車位（建物）產權預定買賣契約書，約定價金為51萬元。周穎炤於96年3月2日與林鴻堯就坐落系爭土地上之藝術館建案編號D5號7樓房屋（下稱D5號7樓房屋）及編號44號停車位（下稱44號停車位）所持分之土地，簽訂土地預定買賣契約書及停車位（土地）產權預定買賣契約書，約定價金為710萬元及119號元，並就系爭土地上藝術館建案D5號7樓房屋及44號車位，與瓏山林公司分別簽訂房屋預定買賣契約書，約定價金為305萬元；停車位（建物）產權預定買賣契約書，約定價金為51萬元。
㈡伊等已分別依約繳交如附表2、3所示之金額，惟因瓏山林公
司所興建之藝術館建案有虛灌坪數、公共設施未完成及與圖說不符等情，伊等於98年3月26日已寄發存證信函請瓏山林公司等提出說明，並行使同時履行抗辯權，且另向主管機關臺北市政府法規委員會就本件購屋爭議尋求協助，於瓏山林公司等提出說明前，不負給付遲延之責任。然瓏山林公司未就該存證信函為回覆，系爭買賣契約自不因切結書生解除效力，仍應繼續存在。雖伊等曾分別於98年3月23日、3月24日出具切結書（下稱系爭切結書），但依民法第229條第1項、第254條、第258條第1項規定，於給付遲延時尚須經催告，方能解除契約；況系爭切結書係定型化契約，伊等簽訂系爭切結書時，並未詳細注意契約內容，主張有民法第247條之1第1款、第3款之適用。瓏山林公司等於98年3月31日期限屆至後，未向伊等為任何解除契約之意思表示，自不生解除契約之效力。
㈢伊等嗣於101年11月2日、11月5日兩度以存證信函催請瓏山
林公司等儘速辦理所有權移轉登記而未獲置理，經伊等調閱建物登記謄本後，始知瓏山林公司等已將李健銨所購買之D5號4樓房屋於100年7月15日以買賣為原因，將所有權移轉登記予訴外人潘佳豪；另將周穎炤所購買之D5號7樓房屋於99年12月16日以買賣為原因，將所有權移轉登記予訴外人洪明雪，足認瓏山林公司等就上開房地之履行已屬給付不能，伊等業已向瓏山林公司等為解除系爭買賣契約之意思表示，瓏山林公司等自應將伊等已給付如附表2、3所示之款項，加計自受領時起之利息返還予伊等。
㈣另關於瓏山林公司車位持分錯誤，虛灌公共設施坪數乙節，
未包含於系爭切結書中所指之房屋面積誤差範圍內，瓏山林公司將未屬於共同使用面積之車道逕自登記予消費者，並基此向消費者主張找補，以獲取不當之經濟利益，有虛灌坪數之事實；行政院公平交易委員會（下稱公平會）於100年1月6日以瓏山林公司藝術館建案涉嫌虛灌坪數，影響交易之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定處1,200萬元，經瓏山林公司提起訴願，亦遭駁回，且臺灣臺北地方法院99年度重訴字第230號判決及99年度重訴字第261號判決，亦同此認定，可見瓏山林公司確實有虛灌坪數之情。
㈤故伊等請求依不完全給付之給付不能、瑕疵擔保之法律關係
，以起訴狀繕本送達之日解除兩造間之土地預訂買賣契約、房屋預訂買賣契約、停車位產權預訂買賣契約，復依民法第179條、第259條第1款、第2款規定，請求返還不當得利；縱認瓏山林公司等解除上揭買賣契約為有效，得沒收伊等已繳付如附表2、3所示之價金充作賠償性違約金，違約金顯有過高，並請酌減至相當之金額等語（原審判決瓏山林公司應給付李健銨、周穎炤各36萬4,000元，及均自97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨林鴻堯應給付李健銨、周穎炤各36萬元，及均自97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回李健銨、周穎炤其餘之訴）。兩造並對其敗訴部分，均聲明不服，各自提起上訴，李健銨等上訴聲明：㈠原判決關於駁回李健銨、周穎炤後開第2、3、4、5項部分之請求廢棄。㈡瓏山林公司應再給付李健銨18萬6,000元，及自97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢林鴻堯應再給付李健銨71萬元，及自97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣瓏山林公司應再給付周穎炤18萬6,000元，及自97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤林鴻堯應再給付周穎炤71萬元，及自97年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥願供擔保，請准宣告假執行（原審駁回李健銨等請求瓏山林公司給付17萬元本息部分，業據李健銨等提起上訴後聲明減縮，不在本件審理範圍）。並為訴之追加，追加聲明為；㈠林鴻堯應再給付李健銨17萬元，及自103年5月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林鴻堯應再給付周穎炤17萬元，及自103年5月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。並對瓏山林公司等之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人瓏山林公司、林鴻堯（下稱瓏山林公司等）則以：㈠依土地預定買賣契約書附件1土地價款分期付款明細表所示
，於第4期可委辦貸款抵繳之期款，於核發使用執照日起第30天，李健銨等各應給付603萬元；房屋預定買賣契約書附件1房屋價款分期付款明細表所示，於第4期可委辦貸款抵繳之期款，於核發使用執照日起第30天，李健銨等各應給付259萬元；停車位（建物）產權預定買賣契約書附件1建物產權價款分期付款明細表所示，於第4期可委辦貸款抵繳之期款，於核發使用執照日起第30天，李健銨等各應給付42萬元；然藝術館建案已於98年1月6日取得使用執照，李健銨等卻未依約履行上開給付第4期款項之義務，經伊等於98年1月7日、2月17日發函催告後仍未獲給付，伊等遂於98年2月27日寄發存證信函予李健銨等解除上揭買賣契約。姑不論伊等於98年2月27日解除上揭買賣契約是否合法，嗣於伊等解除買賣契約後，李健銨等98年3月26日寄發存證信函前，渠等基於個別同意，分別於98年3月23日、3月24日出具系爭切結書；依系爭切結書之約定，李健銨等表明因其個人因素致生遲延繳款違約情事，經兩造協議，承諾於98年3月31日前，辦妥房屋貸款手續交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予賣方、並同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數或交付應備文件，伊等不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力，且已繳之價金無條件由伊等沒收。但李健銨等至98年3月31日止亦未依系爭切結書給付剩餘價金予伊等，可認於系爭買賣契約於98年4月1日即失其效力，毋須伊等向李健銨等為解除契約之意思表示，則伊等自得依系爭切結書之約定沒收李健銨等給付如附表2、3所示之價金為懲罰性違約金。又李健銨等繳付之代收款，伊等於上揭買賣契約解除後，即分別於98年12月以開立支票之方式退還李健銨等，李健銨等未為任何保留之聲明，業已兌現上開支票，足證系爭買賣契約書均因李健銨等未依系爭切結書履約，而於00年0月0日生解除效力。
㈡李健銨等主張於98年3月26日以存證信函行使同時履行抗辯
權等情，應先舉證證明曾寄發該存證信函予伊等，並就其指摘伊等所興建之藝術館建案有虛灌坪數、公共設施未完成及圖說不符乙節負舉證責任，而李健銨等主張車道持分面積虛灌坪數等情，公平會正在行政訴訟程序進行中，尚未確定，而與本件民事程序無關；況李健銨等於簽署系爭切結書前，即已清楚認知上開事項，其以主張同時履行抗辯權，委無足採。至李健銨等據最高法院99年度台上字第2443號判決要旨，主張同時履行抗辯權等情，其事實與本案事實不同，自不得比附援引，且依土地預定買賣契約書第9條、房屋預定買賣契約書第16條第3項約定及民法第264條第1項但書規定，可知伊等移轉所有權登記及交付房地予李健銨等前，李健銨等負有先為給付房地買賣價金之主義務，而李健銨等並未依約履行其主義務，自不得以物有瑕疵為由，行使同時履行抗辯權，拒絕繳清應付之價款。
㈢違約金之酌減應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得
享受之一切利益為衡量之標準，惟違約金是否過高，不得將契約解除後之因素列入考量。是以，李健銨等要求以附表1所示之房屋是否業已出售，作為審酌違約金計算之標準，洵屬無據；況李健銨等若認違約金過高，本應於伊等98年返還代墊款時即應主張，是李健銨等之主張有違誠信原則。系爭買賣契約業已依系爭切結書於00年0月0日生解除效力，前揭房屋、土地亦早於98年3月即陸續辦理所有權移轉登記，李健銨等遲至3年後（即101年11月間）始催告伊等辦理所有權移轉登記，與常理相違。瓏山林公司等上訴聲明：㈠原判決不利於瓏山林公司等部分廢棄。㈡上開廢棄部分，李健銨等在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並對於李健銨等之上訴及追加之訴，答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本件不爭執之事實㈠李健銨與林鴻堯於96年2月26日簽訂土地預定買賣契約書及
停車位（土地）產權預定買賣契約書，約定就系爭土地所興建之藝術館社區大樓編號D5號4樓房屋及37號停車位所持分之土地產權為買賣，並約定價金如附表1編號1所示；李健銨與瓏山林公司於96年2月26日簽訂房屋預定買賣契約與停車位（建物）產權預定買賣契約書，約定就坐落於系爭土地之藝術館社區大樓編號D5號4樓房屋及編號37號車位為買賣，並約定價金如附表1編號1所示。
㈡周穎炤與林鴻堯於96年3月2日簽訂土地預定買賣契約書及停
車位（土地）產權預定買賣契約書，約定就系爭土地所興建之藝術館社區大樓編號D5號7樓房屋及44號停車位所持分之土地產權為買賣，並約定價金如附表1編號2所示；周穎炤與瓏山林公司於96年3月2日簽訂房屋預定買賣契約與停車位（建物）產權預定買賣契約書，約定就坐落於系爭土地之藝術館社區大樓編號D5號7樓房屋及編號44號車位為買賣，並約定價金如附表1編號2所示。
㈢李健銨、周穎炤已分別依約給付價金如附表2、3所示之價金予瓏山林公司、林鴻堯。
㈣藝術館建案於98年1月6日取得使用執照。
㈤瓏山林公司等於98年1月7日曾寄發繳款通知予李健銨等，復
於98年2月17日以興安郵局第1111號、第1113號存證信函通知李健銨等，應於存證信函送達5日內，繳清第四期尾款。㈥瓏山林公司等於98年2月27日曾發興安郵局第1336號、第133
8號存證信函予李健銨等，於98年3月2日送達李健銨等，表示其欲解除土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約、停車位產權預訂買賣契約。
㈦李健銨、周穎炤分別於98年3月23日、3月24日出具系爭切結書給瓏山林公司等。
㈧李健銨、周穎炤迄今尚有分別如附表2、3備註欄所示之價金未給付予瓏山林公司、林鴻堯。
㈨瓏山林公司等於99年12月16日將D5號7樓房屋以買賣為登記原因，所有權移轉登記予洪明雪。
㈩瓏山林公司等於100年7月15日將D5號4樓房屋以買賣為登記原因，所有權移轉登記予潘佳豪。
李健銨等於101年11月2日、11月5日曾發存證信函催請瓏山林公司等辦理所有權移轉登記。
並有土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、停車位（建物）產權預定買賣契約書、建物登記謄本、切結書、繳款通知書、興安郵局第1111、1113、1336、1338號存證信函及其回執、停車位（土地）產權預定買賣契約書節本等件影本在卷可稽（原審卷1第10至88、97至100、129、130、195至207頁、本院卷第89至92頁），自堪信為真實。
五、李鍵銨等主張瓏山林公司已分別將李健銨所購買D5號4樓房屋、周穎炤所購買D5號7樓房屋移轉潘佳豪、洪明雪，構成給付不能，且應負瑕疵擔保責任，爰以起訴狀繕本之送達解除兩造間之土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約、停車位產權預定買賣契約，請求返還價金等語。瓏山林公司等則以前開情詞置辯。經查：
㈠依土地預定買賣契約書附件1土地價款分期付款明細表所示
，第4期可委辦貸款抵繳之期款於核發使用執照日起第30天，李健銨等各應給付603萬元（原審卷1第18、26頁）；房屋預定買賣契約書附件1房屋價款分期付款明細表所示，第4期可委辦貸款抵繳之期款於核發使用執照日起第30天，李健銨等各應給付259萬元（原審卷1第44、62頁）；停車位（建物）產權預定買賣契約書附件1建物產權價款分期付款明細表所示，第4期可委辦貸款抵繳之期款於核發使用執照日起第30天，李健銨等各應給付42萬元（原審卷1第75、88頁）；停車位（土地）產權預定買賣契約附件1停車位土地產權分期付款明細表所示，第4期可委辦貸款抵繳之期款於核發使用執照日起第30天，李健銨等各應給付102萬元（本院卷第90、92頁）。藝術館建案已於98年1月6日取得使用執照，李健銨等未依約履行上開給付第4期款項之義務，經瓏山林公司等於98年1月7日以繳款通知書通知李健銨等給付第4期款項（原審1卷195至199頁），復同年2月17日分別以興安郵局第1111、1113號存證信函通知李健銨等於5日內給付第4期款項（原審1第200至202頁），李健銨等於收受後仍未給付，瓏山林公司乃於98年2月27日以興安郵局第1336、1338號存證信函解除買賣契約等情，業據瓏山林公司提出預定買賣契約書、繳款通知書、存證信函等件為證，並為李健銨等所不爭執，自堪信為真實。
㈡嗣李健銨再於98年3月23日、周穎炤於98年3月24日分別出具
切結書予瓏山林公司等，表示因個人因素致生遲延繳款違約之情事，承諾「立書人承諾於民國98年3月31日前，辦妥房屋貸款手續交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予賣方。立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋之面積誤差之情事，且無任何異議，立書人同意依房屋買賣契約所訂之找補方式於交屋時一併結清，如未依約繳付應找補之款項及預付款項等應繳款項，則賣方得拒絕交屋；其衍生之相關費用（如水電費用、管理費用等）亦由立書人負責。立書人同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數或交付應備文件，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力；且其已繳之價金，則無條件由賣方沒收，不得異議。…」（原審卷1第129、130頁），此為兩造所不爭執，堪認李健銨於98年3月23日、周穎炤於98年3月24日與瓏山林公司等約定繼續履行原預定買賣契約，並以切結書增補原契約之約定。
㈢惟李健銨等未於98年3月31日前辦妥房屋貸款手續交付設定
契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予瓏山林公司等，此為兩造所不爭執。按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258條第1項定有明文，惟此係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，於條件成就時，契約當然失其效力，無待當事人解除權之行使。系爭切結書第3條約定「立書人同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數或交付應備文件，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力…」，可認係附有解除條件，李健銨等未於98年3月31日前辦妥貸款手續或以現金一次繳清價金予瓏山林公司等，條件即成就，系爭預定買賣契約即失其效力。
㈣雖李健銨等主張系爭切結書所謂「賣方不需通知即可逕行解
除契約」之文義，係指瓏山林公司等不需為催告，但仍應為解除契約之意思表示，非附有解除契約條件之約定；而所謂「並生解除契約之效力」係指瓏山林公司等踐行民法第94、95條規定方式後，即生解除契約之效力，如此方能與「逕行」兩字相呼應等語。然契約如有法定或約定解除原因，於權利人行使其解除權後，依法當然即生契約解除之效力，無待再為約定，系爭切結書強調「並生解除契約之效力」，及「房地之賣方不需通知…」，應非僅解除契約前無庸催告之意；再參酌系爭切結書係在李鍵銨等遲延第4期款項之給付，瓏山林公司等解除契約後，兩造再約定繼續履行原預定買賣契約，衡情應有儘速履行契約，確定兩造權益之意，故於系爭切結書約定「房地之賣方不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力」之真意，應係附契約之解除條件，李健銨等未於98年3月31日前辦妥貸款手續或以現金一次繳清價金予瓏山林公司等，條件即成就，原預定買賣契約即失其效力。且李健銨繳付之過戶規費及稅費10萬4,510元、周穎炤繳付之過戶規費及稅費10萬4,510元，於契約解除後，經扣除印花稅2,560元、印章費50萬、代辦費2,000元後，餘額9萬9,900元，業經代收之李林國際地政士事務所分別於98年9月14日匯款予李健銨、98年6月24日匯款予周穎炤，此有李林國際地政士事務所102年6月17日李林地字第102061701號函及附件匯款單據可稽（原審卷2第10至18頁），李健銨等於收受上開代收款之退還亦未為任何爭執，益徵系爭切結書第3條係附解除條件之約定，預定買賣契約書已因李健銨等未於98年3月31日前辦妥貸款手續或以現金一次繳清價金予瓏山林公司等，於00年0月0日生解除之效力。是李健銨等主張瓏山林公司等未為解除契約之通知，於其行解除權之前，契約關係仍存在等語，尚無可取。
㈤李健銨等又主張系爭切結書屬定型化契約條款，其第2條約
定強令消費者拋棄瑕疵擔保請求權、第3條約定違反民法第254條解除契約催告程序之規定，符合民法第247條之1第1、3款規定，及消費者保護法第12條第1項、第2項第2款規定，該約定無效。經查：
⒈李健銨等雖主張系爭切結書乃因瓏山林公司取得使用執照
時，公共設施尚未完成，且將原屬停車空間部分規劃為游泳池、SPA、韻律教室、健身房、交誼廳、Sport Bar等設施，惟因違反相關法規，主管機關命限期拆除，且本件並有虛灌坪數之爭議，買受人面對上開瑕疵，心生付款與否之疑慮，瓏山林公司等為避免消費爭議事件擴大影響公司業務，即要求願履約之消費者簽訂系爭切結書，不願簽立者即沒收價金。該切結書除購買人姓名、訂購藝術館社區編號、承諾辦理貸款手續之日期予以消費者填寫外，其餘約定須事先擬就，買受人無磋商餘地，屬定型化契約等語。查系爭切結書雖係以打字印就，惟依李健銨等提出瓏山林公司等另案於本院100年度消上字第7號、本院100年度上字第531號、最高法院99年度台上字第2443號事件（原審卷1第139至169頁）中，購買藝術館建案預售屋之買方均未出具系爭切結書，且系爭切結書與上揭買賣契約中所示附表欄中之「自洽貸款切結書」顯有不同，李健銨等就系爭切結書係瓏山林公司預定用以解決前開消費爭議事件而作成一節，並未再舉證明之，則系爭切結書是否係由瓏山林公司等預定用於同類契約條款而訂定之契約，即堪質疑。
⒉縱認系爭切結書為定型化契約；按依照當事人一方預訂用
於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預訂契約條款之當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第1款、第3款定有明文，其立法目的係鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為避免需要訂約之他方因未及詳慮，或因資訊不足，或因居於經濟上弱勢地位，即依照該預定條款而簽訂，致受重大不利益，乃就有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。另消費者保護法第12條第1項規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」、第2條第2款規定「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平。…條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾」，亦為相同之立法意旨。⒊系爭切結書第2條約定「立書人簽立本書之同時，即清楚
認知本買賣房屋之面積誤差之情事，且無任何異議，立書人同意依房屋買賣契約所訂之找補方式於交屋時一併結清，如未依約繳付應找補之款項及預付款項等應繳款項，則賣方得拒絕交屋；其衍生之相關費用（如水電費用、管理費用等）亦由立書人負責」，第4條約定「立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋（含公共設施部分）之立面外觀、平面空間等賣方得依法辦理變更設計並保留逕行修改權，對此變更之相關事宜，立書人無任何異議」，李健銨等雖主張此形同瓏山林公司得片面決定交付面積誤差之補償方式，買方所領之房屋與預售時期望相差過大，可能因簽立切結書而權利受限制，顯不利於消費者，且消費者不得對面積誤差提出異議，強令消費者拋棄瑕疵擔保請求權等語。但查買賣瑕疵擔保雖為法定責任，惟非強行規定，當事人非不得以特約為免除；而系爭切結書係在瓏山林公司等解除契約後簽訂，斯時之前，兩造關於契約之履行已生爭議，李健銨等亦稱藝術館案件公共設施有瑕疵，並有虛灌坪數之爭議，故有買受人主張同時履行抗辯等語。縱李健銨等主張瓏山林公司等為免消費爭議擴大，乃要求願履約之消費者簽訂系爭切結書等情為真；然契約解除後，買賣雙方本應依解除後之規定清理渠等間之權利義務，既已有該等爭議存在，李健銨等猶願簽訂系爭切結書繼續履行契約，顯見願意接受房屋之狀況，則系爭切結書揭示雙方明白面積誤差情事，且無任何異議，免除此部分瑕疵擔保責任，以避免日後法律關係更形複雜；如不願繼續履約者，則依契約解除後之規定清理渠等間權利義務關係，尚難認系爭切結書第2、4條約定有何顯失公平之處。
⒋再民法第254條固規定解除契約須踐行催告程序；然契約為附解除條件之約定，依契約自由原則，本非法所不許。
系爭切結書係李健銨等在瓏山林公司等解除契約後簽訂，已如前述，與一般契約解除後，雙方負回復原狀義務相較，再行簽訂切結書繼續原契約，已非常態，基此，雙方為附解除條件之約定，加速契約履行及解除之程序，儘速釐清兩造權義關係，亦難認系爭切結書第3條有何顯失公平之處。
⒌綜上，李健銨等主張系爭切結書第2、3條約定符合民法第
247條之1第1、3款規定，及消費者保護法第12條第1項、第2項第2款規定，該約定無效等語，並無可取。
㈥李健銨等主張其委請劉孟錦律師於98年3月26日寄發存證信
函行使同時履行抗辯稱，伊等不負給付遲延責任等語。查上開存證信函略以藝術館廣告內容所述公共設施之用途顯有違建管法規，有遭勒令拆除、停止使用或恢復原狀之風險，另有車位持分錯誤（虛灌坪）及其他問題，將面積灌水超賣，爰行使同時履行抗辯權暫停房地價金之給付等語（原審卷1第90至93頁）。次李健銨於98年3月23日、周穎炤於98年3月24日與瓏山林公司等約定繼續履行原預定買賣契約，並以切結書增補原買賣契約之約定。查依兩造分別簽立之土地預訂買賣契約第4條第1項、房屋預訂買賣契約3條第1項、停車位產權預定買賣契約第6條第1項，均約明李健銨等應分別依土地價款分期付款明細表、房屋價款分期付款明細表、停車位（建物）產權建物價款分期付款明細表及停車位（土地）產權價款分期付款明細表約定，於接獲瓏山林公司等繳款通知10日內自行向其指定之繳納地點或金融機關專戶以現金或即期支票如數壹次付清，不得藉故拖延。李健銨等若不按時繳付各期價款，自收到通知日起第11日按日加計萬分之5滯納金，於繳付該期價款時一併向瓏山林公司等繳清，如瓏山林公司等以存證信函催告5日內仍未繳付者視同違約，瓏山林公司等得逕行解除契約等語，足見李健銨等就預定買賣契約所訂之價金，包含系爭第4期尾款在內，有依系爭分期付款明細表所示條件及時期，先為給付之義務。又依系爭切結書約定，李健銨等亦有於98年3月31日前繳付第4期款項之義務。是李健銨既就第4期款項有先為給付之義務，其主張同時履行抗辯，拒絕給付第4期款項等語，即無可取。
㈦綜上，依系爭切結書約定，李健銨與林鴻堯間土地預定買賣
契約、停車位（土地）產權預定買賣契約、李健銨與瓏山林公司間房屋預定買賣契約、停車位（建物）產權預定買賣契約；周穎炤與林鴻堯間土地預定買賣契約、停車位（土地）產權預定買賣契約、周穎炤與瓏山林公司間房屋預定買賣契約、停車位（建物）產權預定買賣契約，業於00年0月0日生解除效力，契約已不存在。則李健銨等主張瓏山林公司等已分別於99年12月16日將李健銨所購買D5號4樓房屋、於100年7月15日將周穎炤所購買D5號7樓房屋移轉潘佳豪、洪明雪，構成給付不能，爰以起訴狀繕本送達為解除契約意思之表示，瓏山林公司等應返還附表2、3所示之價金等語，即非可取。
㈧李健銨等又主張縱認瓏山林公司等解除上揭買賣契約為有效
，得沒收伊等已繳付如附表2、3所示之價金充作賠償性違約金，違約金顯有過高，並請酌減至相當之金額等語。經查：⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還，民法第259條第1款、第2款分別定有明文。如上所述，預定買賣契約解除後，瓏山林公司等本負有返還李健銨等已支付之買賣價金之義務，惟系爭切結書第3條後段約定，李健銨等已繳之價金，無條件由賣方即瓏山林公司等沒收，瓏山林公司等乃辯稱其得沒收已繳之價金，而瓏山林公司等得沒收此已繳之價金，亦係李健銨等違約所致，再原土地、房屋、停車位（建物）產權預定買賣契約書關於違約處罰之約定，均有買賣雙方不得另行請求損害賠償之明文，該等金額應屬損害賠償性質違約金。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法
第252條定有明文。而違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益，及未能履行時債權人所受損害情形，以為酌定標準，如債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。查依附表所示，李健銨就D5號4樓房屋及37號車位之土地及房屋之買賣總價金為1,185萬元（710萬+119萬+305萬+51萬=1185萬），已支付價金總計179萬元（107萬+46萬+17萬+9萬=179萬）；周穎炤就就D5號7樓房屋及44號車位之土地及房屋之買賣總價金亦為1,185萬元，亦已支付價金總計179萬元，此為兩造所不爭執，則李健銨等已給付價金占房地總價約15.11%（179萬÷1185萬=0.1511），雖低於原土地預定買賣契約第10條（原審卷1第16、24頁）、房屋預定買賣契約第23條（原審卷1第41、59頁）、停車位（建物）產權預定買賣契約第21條（原審卷1第72、85頁）賠償房地總款20%違約金之約定，但與行政院公布預售屋定型化契約書範本，關於違約金不超過15%相較，違約金顯稍高。
⒊李健銨等主張瓏山林公司嗣分別將李健銨所購買D5號4樓
房屋、周穎炤所購買D5號7樓房屋移轉潘佳豪、洪明雪，渠等價金高於兩造所簽之買賣契約總價，可認瓏山林公司等並未因伊等遲延受有損害等語，違約金應酌減至零等語。然契約解除後所生之損害或獲利，並非民法第252條規定核減違約金所應審酌之事項，李健銨等以瓏山林公司等因轉售而受有利益，違約金應核減為零等語，自無可取。
再兩造原土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約、停車位（土地）產權預定買賣契約，停車位（建物）產權預定買賣契約均屬預售屋買賣契約，李健銨於98年3月23日、周穎炤於98年3月24日與瓏山林公司簽約系爭切結書，亦係繼續履行原預定買賣契約，僅增補部分約定。如李健銨等能依約履行，財政部公告不動產投資興建及租售之同業利潤標準，得為違約金審酌標準之依據，惟李健銨等主張依財政部98年建築工程業同業利潤標準8%為核減標準等語，與預售屋買賣性質不符，並無可取。又李健銨等主張以其等應支付尾款，自98年3月31日計算至瓏山林公司等再行出賣上開房屋予第三人之日止，以法定利率計算之利息，分別為李健銨101萬元、周穎炤75萬元，逾此即非瓏山林公司等所受損害等語。以法定利率計算之利息固為考量違約金標準之一，然本件曾歷經簽訂切結書復又解除之過程，且利息僅為獲利方式之一，上開方式仍無法完全推估瓏山林公司等債務人若能如期履行債務時債權可得享受之一切利益，及未能履行時所受損害。
⒋本院審酌本件買賣契約屬預售屋，李健銨等已履行契約之
一部，其如能依約給付價款或辦理貸款時，瓏山林公司所能享受之一切利益、所受之損害、行政院公布預售房屋買賣定型化契約範本對於違約金認以不超過15%，李健銨等已給付價金占全部房地總價，僅略高於15%，惟本件瓏山林公司等再與李健銨等簽訂系爭切結書，嗣契約復又解除，另再滋生行政成本，暨財政部98、99年度不動產投資興建業之同業利潤標準淨利率均為10%，另林鴻堯為瓏山林公司之負責人，其與瓏山林公司共同開發興建藝術館建案，並共同與李健銨等簽訂買賣契約、切結書，其後辦理通知繳款、催告、解約等事宜，亦均共同具名行之，則渠等因藝術館建案所獲利潤應等同視之，較為合理等一切情狀，認本件違約金應核減為不動產總價10%為當，即土地價款為71萬元（0000000元×10%＝710000元）、停車位土地部分價款為11萬9,000元（0000000×10%=119000）、房屋價款為30萬5,000元（0000000×10%=305000）、停車位建物部分價款為5萬1,000元（000000×10%=51000）。
⒌綜上，李健銨等未依系爭切結書約定，於98年3月31日前
繳付第4期款項，契約於98年4月1日解除後，林鴻堯得沒收之違約金關於土地部分為71萬元、停車位土地部分為11萬9,000元，瓏山林公司得沒收之違約金關於房屋部分為30萬5,000元、停車位建物部分為5萬1,000元，逾此部分，依契約解除後回復原狀之規定，返還予李健銨等。是李健銨得請求林鴻堯返還之價金，關於土地部分為36萬元（0000000-000000=360000）、停車位土地部分為5萬1,000元（000000-000000=51000），總計41萬1,000元；得請求瓏山林公司返還之價金，關於房屋部分為15萬5,000元（000000-000000=155000）、停車位建物部分為3萬9,000元（00000-00000=39000），總計19萬4,000元。又依民法第259條第2款規定，李健銨等得請求附加自受領翌日起算之利息，瓏山林公司等辯稱應自判決確定後起算利息，自無可採。
六、從而，李健銨依解約後回復原狀之法律關係，請求林鴻堯返還36萬元，及自97年1月20日（即最後一次繳款翌日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求瓏山林公司返還19萬4,000元，及自97年1月20日（最後一次繳款翌日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；周穎炤依解約後回復原狀之法律關係，請求林鴻堯返還36萬元，及自97年1月20日（即最後一次繳款翌日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求瓏山林公司返還19萬4,000元，及自97年1月20日（最後一次繳款翌日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。李健銨等提追加之訴，請求林鴻堯給付李健銨5萬1,000元、給付周穎炤5萬1,000元，及均自本院103年5月16日準備程序之翌日即103年5月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本院所命林鴻堯給付部分已不得上訴第三審，自無宣告假執行之必要，爰駁回李健銨等假執行之聲請。原審就李健銨等請求瓏山林公司給付超過19萬4,000元本息部分，為瓏山林公司敗訴之判決，並為假執行之宣告，即有未洽，瓏山林公司上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄，改判如
主文第2項所示。至於上開應准許部分，及駁回李健銨等其餘請求部分，原審判命瓏山林公司等如數給付，並為假執行之宣告，及為李健銨等敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，經核於法並無不合，兩造各自提起上訴，指原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，及駁回其餘追加之訴。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件李健銨等、林鴻堯之上訴，為無理由，瓏山林公司之上訴為一部有理由、一部無理由，李健銨等追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 5 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 潘進柳法 官 吳青蓉正本係照原本作成。
瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯不得上訴。
李健銨、周穎炤如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 6 日
書記官 劉育妃附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。