臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1347號上 訴 人 徐吳米妹
徐玉昌徐煒翔徐秀吟徐若玲徐季月徐玉憲共 同訴訟代理人 黃敬唐律師複代理人 黃雅羚律師被上訴人 徐武光訴訟代理人 曾肇昌律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國102年11月8日臺灣新竹地方法院102年度訴字第358號第一審判決提起上訴，經本院於103年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人與訴外人徐德勳、徐德明係兄弟，於民國96年7月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被上訴人向徐德勳、徐德明購買渠所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地（重測前為牛欄河段138-1地號土地）、775地號土地（重測前為牛欄河段138-5地號土地）及808地號土地（重測前為牛欄河段135地號土地），權利範圍均各為應有部分2/7（下稱系爭土地），買賣價金各為新臺幣（下同）135萬元，共計270萬元。被上訴人已依約按期付清價金，渠2人亦將系爭土地交付予被上訴人管理、使用。惟徐德勳於102年1月14日死亡，上訴人丙○○○、甲○○、辛○○、丁○○、庚○○、戊○○、乙○○（下合稱上訴人，分別時則各別稱呼）為其繼承人，迄未辦理繼承登記，致系爭土地無法辦理所有權移轉登記。徐德勳已收清價款，並將系爭土地交由被上訴人管理迄今6年，上訴人因物價波動，以加倍還款主張解約，惟被上訴人並未與渠等合意解約，上訴人秘密錄音並斷章取義，與事實不符。另上訴人於被上訴人提起本件訴訟，經2次調解不成，於102年6月28日主張還款解約，並辦理提存，違背誠信原則，且有失公平，為權利濫用。況且，被上訴人與徐德勳、徐德明另於96年12月5日訂立「不動產買賣契約部分變更契約書」（下稱系爭變更契約書），依第2條第5項之約定，徐德勳願無條件隨時辦理移轉登記，且告示其繼承人即上訴人必須遵守，徐德勳並據以在陳永材代書事務所親自書立土地買賣所有權移轉登記契約書後，蓋用印鑑章交付被上訴人，表明隨時可以辦理過戶登記予被上訴人指定之子女徐玉玲、徐玉政，足見變更契約書已否定系爭買賣契約第9條後段約定之解約退款或買回權，上訴人自不得主張解約還款。爰依繼承及買賣之法律關，求為命上訴人應就系爭土地辦理繼承登記，並移轉所有權登記予被上訴人之判決。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠兩造曾於102年4月4日就解約及賠償金如何支付進行協商
，當時雙方達成口頭解約之共識，僅就賠償金額多少以及系爭土地有辦理預告登記及設定等事項，約定另外擇日共同至代書處辦理並擬訂契約或切結書，且預訂以半個月時間完成，有錄音譯文可憑，足認系爭買賣契約業經兩造合意解除。另系爭買賣契約第9條後段約定，出賣人得於為不賣之表示或不按約履行應盡義之日起7日內，將已付價款退還予買受人，另加賠償所收價額同額之賠償金後，得解除契約，上訴人業於102年6月28日以新竹英明郵局第505號存證信函向被上訴人為不賣之表示，並通知被上訴人出面受領已付價款135萬元及一倍之違約金，共計270萬元，被上訴人於同年7月1日收受後並未出面受領，上訴人於同年7月5日辦理清償提存，並為解約之表示。系爭土地之買賣契約業已合法解除，被上訴人請求移轉系爭土地之所有權，顯非有理。
㈡雖被上訴人與徐德勳、徐德明於96年12月5日簽訂系爭變
更契約書，惟觀諸其內容，顯係就系爭買賣契約第2條之約定為變更，並未排除或變更第9條解除權之約定。系爭變更契約書第2條第5款關於徐德勳願隨時無條件依被上訴人要求辦理產權移轉登記所有相關手續，並會告知繼承人永為遵守之約定，僅係賣方就買方負有依約配合辦理產權移轉登記義務之明文，徐德勳將所有權狀交付被上訴人，並在移轉文件上配合用印、交付印鑑證明，且交付系爭土地予被上訴人，均屬徐德勳依約配合履行之行為，亦難認徐德勳有拋棄解除權之意思。系爭土地之公告現值，自96年至102年僅有增值11萬6,936.77元，相較於上訴人解除系爭土地之買賣契約需退還已付價金135萬及賠償同額違約金135萬元為低，被上訴人指稱上訴人係因土地價格高漲而解約，係臨訟臆測之詞，不足採信。實則上訴人係於事後知悉系爭土地之三七五租約早於簽訂系爭買賣契約書前已遭註銷，竟遭被上訴人於簽訂買賣契約時刻意隱瞞，乃與被上訴人洽談協商解約等語，資為抗辯。原審判命上訴人應於繼承徐德勳遺產範圍內就系爭土地辦理繼承登記，並移轉所有權登記予被上訴人。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地（重測前為牛欄河
段138-1地號土地）、775地號土地（重測前為牛欄河段138-5地號土地）及808地號土地（重測前為牛欄河段135地號土地），地目均為「田」之土地，徐德勳、徐德明原各有所有權應有部分2/7之事實，有系爭土地登記謄本可稽（見原審司竹調卷第8至16頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第52頁）。
㈡被上訴人與徐德勳、徐德明就系爭土地於96年7月16日簽
訂系爭買賣契約，約定買賣價金各為135萬元，被上訴人業已付訖乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第52頁），並有系爭買賣契約、交款備忘錄可稽（見原審司竹調卷第17至22、25頁）。
㈢系爭買賣契約第9條後段約定：「…如乙方（即徐德勳）
不賣或不依約履行應盡義務時，亦應於為不賣之表示或不按約履行應盡義務之日起七日內將已付價款如數退還與甲方（即被上訴人）外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」，有系爭買賣契約可稽（見原審司竹調卷第17至22頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第52頁）。
㈣被上訴人與徐德勳、徐德明另於96年12月5日訂立系爭變
更契約書，其中第2條⒈第2項約定：「甲方（即被上訴人）應於民國九十七年
二月五日前（不受任何條件影響）支付乙方（即徐德勳）尾款肆拾萬元後，乙方應同時將買賣標的點交予甲方。」⒉第5項約定：「乙方（即徐德勳）同意隨時無條件依甲
方要求配合辦理產權移轉登記所有相關手續，乙方並會告知繼承人永為遵守。」有系爭變更契約書可稽（見原審司竹調卷第23至24頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第52頁）。
㈤徐德勳於102年1月13日死亡，上訴人7人為其繼承人，有
訃文、繼承系統表、戶籍謄本可稽（見原審司竹調卷第26至28、29、42至50、51頁)，並為兩造所不爭執（見本院卷第52頁）。
㈥上訴人於102年6月28日以新竹英明街郵局第505號存證信
函向被上訴人為解除系爭買賣契約之通知，並請被上訴人於文到3日內出面受領已付價金併加計同額賠償金共計270萬元，因被上訴人未出面受領，上訴人於102年7月5日將上開金額向原法院辦理清償提存之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第52頁），並有存證信函暨回執、提存書、國庫存款收款書可稽（見原審司竹調卷第86至87、90至91頁），並經本院依職權調取原法院102年度存字第423號清償提存事件案卷查明屬實。
四、本院得心證之理由及判斷：被上訴人主張其與上訴人之被繼承人徐德勳及徐德明，就系爭土地簽訂買賣契約，買賣價金各為135萬元，共計270萬元，被上訴人業已付訖買賣價金之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第52頁），並有系爭買賣契約書可稽（見原審司竹調卷第19頁至第22頁）。上訴人雖抗辯：系爭買賣契約業經兩造於102年4月4日合意解除，另伊等亦依系爭買賣契約第9條後段之約定，於102年6月28日向被上訴人為解約之意思表示，已無須依系爭買賣契約為移轉登記云云。惟查：
㈠按契約當事人之一方有數人者，解除契約之意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條第2項定有明文。
又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。是以契約當事人之一方有數人時，除有可分之情形外，其要約或承諾之意思表示，應向全體或由全體為之，方對全體當事人發生效力。上訴人主張兩造於102年4月4日合意解除系爭買賣契約云云，為被上訴人所否認，上訴人就此雖提出丙○○○、辛○○與被上訴人談話之錄音光碟及譯文為證（見原審訴字卷第37至40-1頁)，惟系爭買賣契約之當事人徐德勳業已死亡，其繼承人為上訴人7人，有如前述，依法承受徐德勳依系爭買賣契約所生之權利、義務，而解除權之行使又具不可分性，依上開說明，應由上訴人全體向被上訴人為解除契約之意思表示，始為適法。102年4月4日僅由丙○○○、辛○○向被上訴人為解除契約之意思表示，並非全體上訴人到場，且該2人並未表明代理徐德勳全體繼承人為意思表示，已難認生解除契約之效力。
⒉況查，觀諸上開丙○○○、辛○○與被上訴人談話錄音譯
文之內容：「辛○○：叔叔，我這樣按第9條解約，看你們要怎麼處理，我們就是要這樣。
己○○：可以，嘿阿，嘿啊，你要賠償呀！辛○○：賠多少就陪你。
…辛○○：我今天來主張就是要違約。
己○○：這樣可以啊，看你要怎麼處理。
辛○○：好呀，你同意，這個錢我星期一看多少給你。
己○○：你要談啊，你違約多少?辛○○：違約幾多來談，我跟你拿的本金，我星期一給你。
己○○：你違約要整個處理…辛○○：不是，不是…己○○：這樣契約才可以作廢
…辛○○：叔叔，來講理，拿這個本金我先給你，違約金多少我們來代書那邊寫契約。
己○○：整個要弄好，整個契約要寫好再怎麼樣，好啊！
…己○○：我跟佃農張滄富打官司，是請律師打官司3-4年
，你們有出錢嗎？辛○○：官司花掉的錢，我們可以補給你。
己○○：那土地被水沖走，我花多少年才恢復，而張滄富
還我們土地你知道嗎?…己○○：你們要違約不怕，好啊，這我是想以前你爸，上面屋地被查封，50萬是我先替你們還的。
…己○○：…就法律上消除契約，要怎麼賠償，你要依法律翻一下書來看一下。
辛○○：這資料我們全部都有了。
己○○：我不用參考這個資料差好久喔。
辛○○：這個事情，光叔你也同意了，大家約個時間，本金甚麼時候還。
己○○：本金不可能，整個講好，我拿到那本金要幹甚麼。
辛○○：下個禮拜來代書那邊關西朱昌德代書那邊，…該
賠你多少我那天給你，不過我要求裡面有預告登記和設定這方面……己○○：這方面一定要寫切結書，寫下去沒做到就違約，
唉~~不要想那麼多。」足見當日丙○○○、辛○○與被上訴人商談解約事宜時，被上訴人並未同意上訴人僅返還本金解約，且除明白表明上訴人應另賠償違約金外，另要求就其與佃農張滄富打官司，水災後回復土地原狀，代徐德勳償還50萬元等情應整個處理等語，並就其金額為何等節，與丙○○○、辛○○約定擇期另至朱昌德代書處商談確認。上訴人亦表示：兩造曾於102年4月4日就解約及賠償金如何支付進行協商，當時雙方達成口頭解約之共識，僅就賠償金額多少以及系爭土地有辦理預告登記及設定等事項，約定另外擇日共同至代書處辦理並擬訂契約或切結書，且預訂以半個月時間完成」等語（見原審司竹調卷第83頁、訴卷第32頁），其嗣於102年6月28日以新竹英明街郵局第505號存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約之通知時，亦陳明兩造於102年4月4日經協商後，均同意解約，僅就賠償金額部分另約定時間共同至關西朱昌德代書處辦理等詞，亦有存證信函可憑（見原審司竹調卷第86頁反面）。該賠償金額之多寡等事項，係二造合意解約之重要條件，二造就此重要之點，意思表示既尚未合致，實難認被上訴人已同意解除契約。上訴人此部分主張，與上開事證不符，不足採取。
㈡上訴人再抗辯：依系爭買賣契約第9條後段之約定，伊等
於返還價金及賠償價金一倍之違約金計270萬元後，得解除契約，伊等通知被上訴人解約，並出面受領270萬元，被上訴人未出面受領後，已將應返還之金額提存，已合法系爭買賣契約，自無須再依約給付云云。惟查：
⒈系爭買賣契約第9條後段約定：「…如乙方不賣或不依
約履行應盡義務時，亦應於為不賣之表示或不按約履行應盡義務之日起七日內將已付價款如數退還與甲方外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」（見原審司竹調卷第17至22頁），明白約定倘徐德勳違約不賣或不依約履行應盡義務時，應於為不賣之表示或不按約履行應盡義務之日起7日內，將已付價款如數退還與被上訴人，另加賠償所收價款同額之損害金，得解除系爭買賣契約。
⒉被上訴人雖主張：伊與徐德勳、徐德明另於96年12月5
日就系爭買賣契約訂立系爭變更契約書，已變更系爭買賣契約第9條關於解除權之約定云云。惟觀諸系爭變更契約書，於前言明載：「立買賣契約人買主：己○○（以下簡稱甲方）。賣主：徐德勳、徐德明（以下簡稱乙方）。於民國九十六年七月十六日簽訂不動產賣契約書，甲方購買乙○○○鎮○○○段135、138-1、138-5三筆農地持分各2/7，因買賣契約的辦理地籍圖重測及其上違章建物法院強制拆除尚未完畢，以致尚未取得農地作農業使用證明，無法用印辦理移轉登記，今雙方同意將該契約書第二條第二、三、四項變更如下，以資遵守：…」，其中第2條第2項約定：「甲方（即被上訴人）應於民國九十七年二月五日前（不受任何條件影響）支付乙方（即徐德勳）尾款肆拾萬元後，乙方應同時將買賣標的點交予甲方。」、第5項約定：「乙方（即徐德勳）同意隨時無條件依甲方要求配合辦理產權移轉登記所有相關手續，乙方並會告知繼承人永為遵守。」等語，足見系爭買賣契約因辦理地籍圖重測及系爭土地上違章建物尚未拆除完畢，無法取得農地農用證明，以致無法辦理移轉登記，乃將系爭買賣契約第2條關於「付款期限及移交不動產方法」為變更之約定，系爭買賣契約第9條關於解除權之約定，顯不在變更之列。被上訴人上開主張，與系爭系爭變更契約書之文義不符，固不足採取。
⒊惟按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有
習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之。民法第314條定有明文。又按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。惟債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，此觀諸民法第235條、第236條之規明甚定。又提存法第18條明定：「非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。」。是若債務人未於清償地提出給付，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，債務人雖得將其給付物提存，惟係不依債務本旨之提存，依最高法院39年台上字第1355號民事判例要旨，仍不生清償之效力。查，依系爭買賣契約第9條後段之約定，如徐德勳不賣或不依約履行應盡義務時，應於為不賣之表示或不按約履行應盡義務之日起7日內，將已付價款如數退還與被上訴人，並加賠償所收價款同額之損害金與被上訴人後，方得解除契約，有如前述，此為兩造關於賣方解除契約約定應遵守之程式。上訴人全體雖於102年6月28日以新竹英明街郵局第505號存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約之通知，並請被上訴人於文到3日內出面受領已付價金併加計同額賠償金共計270萬元，或函告被上訴人所指定之銀行帳戶，以便匯款，如逾期不受領或不回函，即視同被上訴人受領遲延，並以被上訴人未出面受領，於102年7月5日將270萬元逕向原法院辦理提存為清償之事實，如上所述，惟被上訴人與徐德勳、徐德明就上開因解除契約而須返還之270萬元金錢債務之給付，並未約定清償地，依上開民法第314條之規定，應於債權人即被上訴人之住所地為清償。該給付復不需被上訴人之協力行為，則上訴人未至被上訴人之處所現實提出給付，僅催告被上訴人前往受領或函告指定之銀行帳戶，依上開說明，難認已生提出效力。上訴人僅以被上訴人未依上開存證信函通知前往受領，或函告指定之銀行帳戶以辦理匯款，即謂被上訴人為受領遲延，已與上開規定不符，上訴人雖予提存，亦不生清償效力。則上訴人上開解除契約，顯不合約定之程式，自不生解除之效力。上訴人上開抗辯，不足採取。
⒋上訴人抗辯：渠等已於上開102年4月4日對話中，要解
除契約及賠償被上訴人之意思表示，故上開清償提存合法云云，惟如上所述，上開內容僅係丙○○○、辛○○與被上訴人間之對話，且內容是協商解除契約之賠償事宜未成，難認被上訴人有向上訴人全體表示拒絕受領之意。上訴人上開抗辯，洵屬無據。
㈢再查，徐德勳於於102年1月13日死亡，上訴人7人為其繼
承人，均未於法定期限內拋棄繼承，有訃文、繼承系統表、戶籍謄本可稽（見原審司竹調卷第26至28、29、42至50、51頁)，並為兩造所不爭執（見本院卷第52頁），依法應共同繼承徐德勳對被上訴人所負移轉系爭房地所有權登記之債務。上訴人迄未就系爭土地辦理繼承登記，有土地登記謄本可稽（見本院卷第79-84頁），系爭買賣契約又未經上訴人合法解除，則被上訴人基於繼承、系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人就系爭土地辦理繼承登記後，移轉所有權登記予被上訴人，洵屬有據。
五、綜上所述，被上訴人本於繼承、系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人就系爭土地辦理繼承登記後，移轉所有權登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，理由雖與本院不同，但結論尚無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經本院審酌後，與本件之結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 鄭佾瑩法 官 陳麗玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
書記官 林淑貞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。