臺灣高等法院民事判決 102年度上字第251號上 訴 人 蕭同明被 上訴 人 安信投資股份有限公司法定代理人 謝黛娜訴訟代理人 林則奘律師
張漢榮律師複 代理 人 林宇文律師
侯傑中律師上列當事人間請求返還簽約金事件，上訴人對於中華民國101年12月28日臺灣臺北地方法院101年度訴字第321號第一審判決提起上訴，本院於102年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國99年3月11日以新臺幣（下同）3,100萬元向上訴人買受其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍：622分之25），及其上同小段1975建號（門牌號碼：臺北市○○街○○○○號2樓，權利範圍：全部，下合稱系爭房地），並簽訂買賣契約（下稱系爭契約），伊已於簽約當日給付200萬元，上訴人依約應於99年3月25日前備齊第2順位抵押權塗銷及系爭房地過戶相關證件辦理所有權移轉登記手續。詎其於99年3月16日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人黃樑基，經伊於100年12 月7日委請律師發函（下稱系爭律師函）限期7日催告其依約履行，否則逕以系爭律師函為解除契約之意思表示，其仍拒不履約，系爭契約已於系爭律師函送達後7日解除，上訴人自應如數返還已付價金。爰依民法第259條第1款、第2款之規定，求為命上訴人給付200萬元，並加計自99年3月11日起算法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：伊向黃樑基借款，並設定系爭房地第2 順位抵押權供作擔保，嗣黃樑基要求被上訴人先支付系爭契約第2期款1,100萬元代伊清償債務未果，始依流抵約定移轉系爭房地所有權登記，係被上訴人違約在先，伊未收受系爭律師函，被上訴人解除契約亦不合法，其所交付之簽約金應作為伊所受損害之賠償等語，資為抗辯。
三、原審命上訴人給付200萬元本息，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：㈠上訴人設定系爭房地第2順位抵押權作為擔保向黃樑基借款。
㈡兩造於99年3月11日簽訂系爭契約，由被上訴人以總價3100
萬元向上訴人買受系爭房地，被上訴人已依約給付上訴人簽約金200萬元，並約定上訴人應於99年3月25日前，備齊第2順位抵押權塗銷及系爭房地過戶全部證件交雙方代理人辦理登記手續同時，由被上訴人給付第2期款1,100萬元予上訴人。
㈢黃樑基依其與上訴人間之流抵約定，於99年3月16日取得系爭房地之所有權。
㈣被上訴人以系爭律師函限期7日催告上訴人履行系爭契約，
否則以系爭律師函之送達為解除系爭契約之意思表示，該函已於同年月9日經上訴人之母賴金葉簽收。
以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第30頁反面），且有買賣契約書、系爭律師函、掛號郵件收件回執、建物謄本為證（見原審卷第8-15、39-42、77頁），堪信為真正。
五、被上訴人主張向上訴人買受系爭房地，並已交付簽約金200萬元，遽其將系爭房地所有權移轉登記予黃樑基，經限期催告未果，已依法解除契約等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被上訴人得否解除系爭契約？㈡被上訴人得否請求上訴人返還200萬元本息？
六、茲就上述爭點析述如下：㈠被上訴人解除系爭契約為合法：
⒈按債權人於有民法第226條因可歸責於債務人之事由，致給
付不能之情形，得解除其契約，為同法第256條所明定。又物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人已將該物之所有權移轉於第三人，移轉該物所有權於買受人之義務，依社會通常觀念，其給付已屬不能者，買受人自得依上開規定解除契約。
⒉查：本件兩造於99年3月11日簽訂系爭契約，約定由上訴人
出售其所有系爭房地予被上訴人，依系爭契約第1條第2款之約定：「第2次付款1,100萬元整，雙方約定於99年3月25日以前，乙方（指上訴人，下同）備齊第2順位抵押權塗銷及土地、房屋過戶全部證件交雙方代理人辦理登記手續同時，再由甲方（指被上訴人）一次給付乙方」等詞（見原審卷第9頁），足見上訴人依約負有於99年3月25日前將系爭房地塗銷第2順位抵押權及過戶文件交付雙方代理人即代書吳森鐘辦理移轉登記手續之義務，惟黃樑基已於99年3月16日依其與上訴人間之流抵約定取得系爭房地之所有權，則在法律上，被上訴人已無法強制上訴人實現債務本旨，依社會通常觀念，已屬給付不能。
⒊上訴人雖抗辯：被上訴人明知系爭房地設有第2順位抵押權
，應先給付1,100萬元供其清償對黃樑基之債務，再將系爭房地所有權移轉予被上訴人，上訴人違約在先，自不得解除契約云云。惟：依系爭契約第1條第2款約定，被上訴人無先為給付第2期款1,100萬元之義務；又上訴人於98年10月29日向黃樑基借款1,153萬元，並提供系爭房地設定最高限額抵押權予黃樑基，約定如無法於期限屆至時償還借款，願將系爭房地所有權以2,500萬元出售黃樑基，嗣於99年3月1日與黃樑基簽訂補充協議書，同意將系爭房地過戶予黃樑基或其指定人等情，各有借款契約書、補充協議書可稽（見他字卷第65-70頁），據證人黃樑基於刑案偵查中證稱：「被告（指上訴人，下同）向我借1,153萬元，後來依雙方簽訂合約書第9條約定於（99年）3月16日辦理過戶登記」、「被告有跟我說有人要買，他要讓我賺差價，我本來說好，後來因為程序上談不攏」、「我都直接與被告聯絡」、「第1次我想說直接塗銷抵押權，然後他們自己直接辦過戶，但對方要我去代書那邊簽約，我不願意，所以談不攏」等語（見本院卷第36-37頁），證人即代表被上訴人簽訂系爭契約之蔡國財於刑案偵查中亦證稱：「簽約時我知道這房子有設二胎，但被告一直說沒問題，他會負責解決，我們簽約時，我就交付1張200萬元的支票給被告」、「後來房子沒有辦法過戶時，我問被告怎麼回事，他當時說你放心，他3天內會解決，一直保證會沒問題，後來被告就避不見面」等語（見本院卷第34頁），顯然兩造間未合意變更第2期款1,100 萬元之付款方式，縱被上訴人於簽約時已知悉系爭房地設有第二順位抵押權屬實，上訴人依約仍應於99年3月25日前提供爭房地塗銷第2順位抵押權及過戶文件交付代書吳森鐘辦理移轉登記手續，上訴人始需同時交付1,100萬元，難謂被上訴人有先為給付第2期款1,100萬元之義務。是上訴人此部分辯解，即非可採。
⒊又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人
時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號判例參照）。被上訴人以系爭律師函限期催告上訴人履行系爭契約，否則以系爭律師函之送達為解除系爭契約之意思表示，該函已於同年月9日送達上訴人之戶籍地，並經上訴人之母賴金葉簽收等情，業如前述，上訴人亦不諱言：「我在戶籍地與臺北之間往返，但是送達戶籍地我都可以收到」等語（見本院卷第20頁反面），堪認被上訴人解除系爭契約之意思表示已達到上訴人，並於催告期滿發生效力。本件系爭房地所有權已移轉為黃樑基所有，上訴人復未舉證有何不可歸責於己之事由，則被上訴人依民法第256條、第226條之規定解除系爭契約，自屬有效。
㈡被上訴人得請求上訴人返還200萬元本息：
⒈按契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契
約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，其已由他方所受領之給付物，依民法第259條第1款、第2款之規定，自應返還當時當時受領之價金及其法定遲延利息。
⒉查：被上訴人已於簽約時給付上訴人簽約金200萬元，為兩
造所不爭執，系爭契約既經被上訴人合法解除，業如前述，則被上訴人請求上訴人給付200萬元，並自受領時即99年3月11日起加計法定遲延利息，洵屬有據；被上訴人並無可歸責於己之違約事由，業如前述，則上訴人辯稱：被上訴人拒絕給付1,100萬元予黃樑基，其交付之簽約金應充作違約賠償云云，殊無憑採。
七、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款、第2款之規定請求上訴人給付200萬元，及自99年3月11日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又兩造在原審分別聲請願供擔保請准宣告假執行及免假執行（見原審卷第92頁），惟原審漏未裁判，應由原審依民事訴訟法第233條第1項之規定依聲請或職權為補充判決，附此敘明。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 20 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 丁蓓蓓法 官 胡宏文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 22 日
書記官 王增華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。