臺灣高等法院民事判決 102年度上字第261號上 訴 人 楊碧雲（兼楊良財之承受訴訟人）
楊金枝（兼楊良財之承受訴訟人）楊良訓（兼楊良財之承受訴訟人）楊張秀菊楊鑫耀楊鑫龍楊鑫堅楊鑫童楊彩琴楊淑瑛楊簡彩清楊青穆葉仁傑（即葉楊阿炳之繼承人）葉素燕（即葉楊阿炳之繼承人）徐乃淮（即葉楊阿炳之繼承人）游佩璋（即葉楊阿炳之繼承人）游宛蓉（即葉楊阿炳之繼承人）游硯婷（即葉楊阿炳之繼承人）楊茜文（即楊良茂之繼承人）楊佳穎（即楊良茂之繼承人）楊淳惠（即楊良茂之繼承人）楊理欽（即楊良茂之繼承人）楊淳茹（即楊良茂之繼承人）江家勳（即楊良茂之繼承人）江長霖（即楊良茂之繼承人）共 同訴訟代理人 邱正明律師複 代理人 陳明隆律師
商桓朧律師被 上訴人 宋淑敏
劉宋鳳娥宋淑娟宋淑燕宋盧秀英宋明文宋春富宋鳳月劉育瑋呂春清宋玉綿陳宋森劉文進劉阿香宋龍妹詹資文詹慶樑劉玉蓮宋阿生劉文宗劉文德共 同訴訟代理人 許修齊律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國101年12月11日臺灣桃園地方法院100年度訴字第277號第一審判決，提起上訴，本院於103年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第一（除撤回部分）、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人楊良財上訴後於民國102年3月3日死亡，其繼承人楊金枝、楊碧雲、楊良訓聲明承受訴訟，有戶籍謄本、繼承系統表及承受訴訟狀在卷可參（見本院卷一第128至132頁、第176頁)，核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，應予准許。
二、被上訴人主張：伊之被繼承人宋發昌於38年6月25日向上訴人之被繼承人楊石城承租坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00000地號土地（下稱系爭耕地），訂立私有耕地租約，經桃園縣觀音鄉公所（下稱觀音鄉公所）以觀樹字第66號耕地租約（下稱系爭租約）登記在案，宋發昌於承租耕地期間均有耕種且按時繳納租金予楊石城或其子楊良田，並無違反耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）情事，雙方亦未辦理註銷或終止租約，宋發昌於81年7月30日死亡，系爭耕地之承租權由伊共同繼承，並由繼承人劉文德繼續耕作，因宋發昌生前不知須辦理系爭租約之續租登記，而上訴人於89年12月29日辦理系爭耕地之繼承登記後，竟主張系爭租約關係不存在，上訴人楊良財並向觀音鄉公所申請核發98年4月15日桃觀鄉民字第0000000000號函（下稱觀鄉民7221號函）表示系爭耕地查無訂立三七五租約，然被上訴人劉文德於99年7月29日向觀音鄉公所申請系爭租約之變更登記時，觀音鄉公所查得系爭耕地確有三七五租約存在，即以99年8月30日桃觀鄉民字第0000000000號函（下稱觀鄉○0000號函）撤銷前開所為系爭耕地並無三七五租約之處分，楊良財亦承認楊石城或楊良田確有長期向宋發昌收取租金之事，故系爭租約應有效存在，雖上訴人稱伊已20年未繳納租金，然此係因伊付租至80年後，上訴人未再向伊催繳租金所致，非可歸責於伊，上訴人自不得終止租約，且上訴人迄未舉證系爭租約已經終止，故系爭租約仍有效，惟因上訴人否認，爰依耕地租約之法律關係，求為確認兩造間之系爭租約關係存在之判決，原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審求為命上訴人協同辦理系爭租約續訂登記之訴部分，已於本院103年1月10日準備程序撤回起訴，見本院卷一第185頁反面）。
三、上訴人則以：伊繼承系爭耕地後，發見劉文德占用系爭耕地，但因土地登記簿及登記謄本等資料皆無三七五租約之註記，觀音鄉公所以觀鄉民7221號函覆楊良財表示並無三七五租約之存在，始知劉文德係無權占用，系爭租約雖由宋發昌與楊石城簽訂，然租約當事人從未變更，僅於50年間續訂租約，於宋發昌死亡後，應由有自耕能力之繼承人續租，不應由全體繼承人繼承，且承租耕作人之繼承人共21人，何以僅有劉文德1人耕作，其他20人未予耕作，又被上訴人並未依法辦妥繼承登記及行使續租請求權，依法系爭租約已失效，伊依土地登記之公示、公信原則，信賴系爭租約已不存在。而觀音鄉公所僅憑舊的耕地租約資料作成撤銷先前處分，已有可議，縱認觀音鄉公所出具之資料證明曾有系爭租約，惟因未完成登記程序亦無效，兩造於觀音鄉公所租佃爭議調解時，曾詢問承辦業務人員系爭耕地有無三七五租約存在，該員亦回答現在沒有，縱使系爭租約關係仍存在，惟被上訴人已20年未繳納租金，有三七五減租條例第17條第1項第3款積欠租金達兩年總額之終止事由，伊得終止租約等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、查宋發昌與楊石城就系爭耕地訂有系爭租約，出租人楊石城於58年7月2日死亡，由上訴人繼承為系爭耕地共有人，而承租人宋發昌至80年間均按時繳納租金予楊石城或其子楊良田，其於81年7月30日死亡，由被上訴人繼承，有觀音鄉樹林村觀樹字第66號私有耕地租約、登記申請書及更正通知書、土地登記簿及土地謄本、租金收據、楊石城及宋發昌之繼承系統表、戶籍謄本等為證（見原審卷一第32至39頁、第63至90頁、第113至114頁，原審卷二第46頁、第50至73頁、第100至102頁，本院卷一第128至132頁、第190至191頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。
五、被上訴人主張伊就系爭耕地之租約關係仍存在等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如
承租人願繼續承租者，應續訂租約，三七五減租條例第20條定有明文，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例參照）；依觀音鄉公所101年2月6日桃觀鄉民字第0000000000號函所檢附之38年6月25日系爭租約登記申請書及42年6月1日更正通知書，出租人楊石城與承租人宋發昌於38年6月25日就系爭耕地簽訂三七五租約，並於50年續訂租約（見原審卷二第17至19頁），此為上訴人所不爭執，且宋發昌於系爭租約於50年續訂租約期滿後，仍於系爭耕地施作並按時繳納至80年之租金予楊石城或其子楊良田，有楊石城及其子楊良田收取宋發昌繳納50年至80年之租谷收據在卷可參（見原審卷一第32至39頁），於該期間內，承租人宋發昌並無違反三七五減租條例規定之情事，雙方亦未辦理註銷或終止租約登記，亦為上訴人所不爭執，是宋發昌雖不知須辦理續訂租約登記，惟依上開說明，系爭租約仍有效存續，宋發昌於81年7月30日死亡後，其繼承人中之劉文德仍於系爭耕地繼續施作，有觀音鄉梅樹村村長吳進昌於102年4月19日出具證明書表示：系爭耕地自77年起，確由劉文德耕作迄至目前為止未有所變更等語。（見本院卷第110頁），其並到庭證述：「…（劉文德是不是一直住在村裡面？）有，白天他與太太有眼鏡行的工作，田裡面的工作他們兄弟只剩下他有辦法作而已，…我家離他家直線距離約1公里，我的農場在他家附近，用同一個水源，…（劉文德他都在田裡做什麼事？）除除草，有種西瓜，去田裡面不是澆水灌溉就是除草噴藥，一期作的時候有種西瓜，二期我們那邊氣候不是很好，作景觀花卉，配合觀音鄉公所推廣景觀花卉、綠肥。…（知道劉文德耕作的地是誰的？）我們那邊很多都是三七五減租的，聽他講過地主好像是以前的楊良茂、楊石城，聽說楊石城、楊良茂在我小時候當過縣議員，我們那個村子有很多他們的持分地，我只知道是他們家族，是誰我不知道。…（75年到77年間劉文德在做什麼事情？）他有無其他本業我不知道，他田裡工作，我們年紀相當，都會幫忙家裡工作。…（最近3、5年你有無看過他們《指劉文德與宋和盛》交換耕作？）有，最近是種西瓜，種西瓜比較費工，還有噴農藥的時候，最多是採收時段，比較須要人力，西瓜很重，用扁擔挑或是用獨輪車推。…（換工是兩個人一起做一個地方，還是各作各的？）換工是兩個一起做的，不一定是兩個人，雙方家族《指劉文德與宋和盛》有人就會一起做…。」（見本院卷一第146頁反面至149頁），足見系爭耕地確由宋發昌之繼承人繼續耕作，且觀音鄉公所以觀鄉○0000號函表示：「…主旨：撤銷本所98年4月15日觀鄉民字第7221號函所為處分，復如說明，請查照。說明：98年4月13日台端（指楊良財）向本所申請○○○段○○○○段00000地號無三七五租約證明，本所於98年4月15日發給無三七五租約證明，後因承租人劉文德於99年7月29日單方申請租約變更登記，由承租人所提供之資料復查本所現有資料○○○段○○○○段00000地號有三七五租約資料，遂依行政程序法第117條規定撤銷本所98年4月15日觀鄉民字第7221號函所為處分。…」（見原審卷一第40頁），雖上訴人楊良財就觀音鄉公所上開撤銷觀鄉民字7221號函之處分提起訴願，亦經桃園縣政府於100年2月10以府法訴字第0000000000號訴願決定駁回其訴願確定，有桃園縣政府上開訴願決定書在卷可參（見原審卷一第119、120頁），足見系爭租約並無註銷或終止租約登記之情形，上訴人為楊石城之繼承人，繼承系爭耕地為共有人，而系爭耕地於承租人宋發昌死亡後，仍由其繼承人持續耕作至今，是被上訴人主張兩造間之系爭租約關係存在，應屬有據。
㈡雖上訴人稱被上訴人並未親自耕作系爭耕地，系爭租約已終
止云云；惟證人吳進昌已證述劉文德確有在系爭耕地從事耕作至今，已詳如上所述，而證人即宋和盛之子宋太富亦到庭證述：「…（宋和盛有沒有種別人的田？）沒有，有換工，受僱人家耕作是有，就幫人家從事農工，互相換工，你幫我，我幫你，這樣做。（他跟誰換工？）之前劉文德的父親還在的時，就跟劉文德父親劉阿山。宋和盛跟劉阿山是堂兄弟，農忙時期互相換工，暑假要割稻要插秧，農忙時互相支援，這就叫換工，後來劉文德父親往生，劉文德接下他父親的耕作。…（你有去耕作過嗎？）有，我們都有，我之前曾與劉文德二哥換工過，暑假的時候，是40年前的事情，60年我讀國中的時候，放暑假去的。（最近3、5年你有沒有跟劉文德換工過？）沒有，我在三重，我父親有，劉文德父親往生後劉文德接下，我父親就跟劉文德換工，這樣互相。（劉文德不是作眼鏡行嗎？）他老婆看店，農耕工作就是很自由，有時間就可以作。（你如何知道你父親宋和盛最近3、5年有跟劉文德換工？）農忙時期我有回去，我有看到，還有我父親也會講。…（你知道劉阿山的地是誰的地嗎？）地主楊良財，他也告我父親侵占，他們地主佃農牽拖到我父親，我很生氣。（楊良財土地有種過水稻嗎？）當然有，當然有種過水稻，他的土地，4月他種西瓜，西瓜收成以後就要整地，整地好就要插秧種水稻，就是一季西瓜、一季水稻這樣做，就是第一季種西瓜第二季就種水稻，這樣循環在作…。」（見本院卷第149頁反面至150頁反面），可知劉文德自77年間即至系爭耕地幫忙耕作，並持續耕作農作物至今，其雖另有開設眼鏡行，但其配偶可代為照顧眼鏡行之工作，縱使證人吳進昌與宋太富兩人對劉文德就系爭耕地之第2季耕種農作物究為景觀花卉、景觀綠肥或是水稻等所述不完全一致，然因其等證述之事為多年農耕之事，記憶難免有出入，但其等對於劉文德自77年至今均有於系爭耕地耕作，及最近3、5年有與宋和盛換工農作之事實，皆予證明實在；況上訴人就系爭耕地有栽種作物乙情並不爭執，僅抗辯被上訴人係僱請宋和盛耕作，非自任耕作（見本院卷二第24頁反面），惟證人宋太富、吳進昌均明確證稱被上訴人有自任耕作之事實，業如前述，是上訴人辯稱因承租人未自任耕作，系爭租約已終止云云，即非可採。
㈢又三七五減租條例第17條第1項第3款固規定：耕地租約在租
佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…地租積欠達兩年之總額時…；同條例第1條亦規定：耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。而民法第440條第1項關於承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金之規定，於出租人依本條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之（司法院大法官會議釋字第561號解釋意旨參照）。是耕地出租人以承租人積欠地租達2年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例參照）。本件上訴人自承原不知系爭耕地有出租情事等語（見本院卷一第169頁反面），則其既不知系爭耕地有出租之事，自不可能於承租人未支付租金時，向承租人定相當期限催告給付租金，是上訴人既未依民法第440條第1項規定對被上訴人催告付租，即難認其已依三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約，故上訴人稱被上訴人已20年未繳納租金，有三七五減租條例第17條第1項第3款之積欠地租達兩年總額之終止事由云云，顯不可取。
㈣按耕地租賃為財產權一種，承租人死亡後，應由全體繼承人
共同繼承，法律尚無不能自耕者不得繼承之限制規定（最高法院85年度台上字第2386號判決、86年度台上字第2931號判決參照）。又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1148條第1項前段、第1151條分別定有明文。系爭耕地由宋發昌承租耕作，其於81年7月30日死亡，被上訴人均為其繼承人，有被上訴人提出之繼承系統表與戶籍登記謄本等可按（見原審卷一第209至245頁、本院卷一第190頁），則系爭耕地之承租權既為宋發昌之遺產，依上開規定，應由其全體繼承人即被上訴人共同繼承，並無不能自耕者不得繼承之限制；雖臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1項規定：…耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：…⒊承租人死亡，由現耕繼承人繼承其承租權者。申請租約變更登記者，應填據申請書，提出原租約外，並依下列規定檢具證明文件…。第5條第1項第2款、第3項規定：依前條第1項第3款申請者，應由現耕繼承人檢具現耕切結書、繼承系統表、非現耕繼承人繼承權拋棄證明文件、承租人死亡時之戶籍謄本及繼承人戶籍謄本各1份；前項第2款規定之繼承權拋棄證明文件，於現耕繼承人與非現耕繼承人共同繼承，而該非現耕繼承人未拋棄繼承權，且未能按應繼分將耕地承租權分歸現耕繼承人繼承時，得由現耕繼承人檢具非現耕繼承人出具之同意書辦理；非現耕繼承人未能出具同意書時，得由現耕繼承人出具切結書，具結如其他繼承人將來對該承租權之繼承有所爭議時，願負法律責任後辦理。是承租人死亡時由全體繼承人辦理承租名義變更登記，需提出上開文件資料，始得辦理租約變更登記，然上開租約登記辦法，係依耕地三七五減租條例第6條規定所訂定（見上開租約登記辦法第1條規定），僅為租約變更登記之原因事由，不能排斥民法繼承編規定之適用，耕地承租人之繼承人是否有自任耕作之事實，係繼承人繼承該承租權後契約是否應予變更登記之問題，與該等繼承人是否能繼承耕地承租權，係屬二事甚明；是上訴人稱系爭耕地承租人宋發昌之繼承人為21人，僅有劉文德1人有耕作，其他20人未予耕作，被上訴人請求確認全體繼承人有承租權不符規定云云，即不足採。至於三七五租約清理要點第七點固規定：出租人、承租人依本要點第四、五、六點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起45日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉（鎮、市、區)公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出租人、承租人；惟此清理要點之訂定，係行政機關為清理耕地三七五租約之需，依職權所訂之行政規則（上開要點第1點參照），非屬耕地租賃關係存否之法律依據，兩造間之系爭租約是否仍繼續存在，仍應依三七五減租條例之規定為據，故上訴人稱被上訴人未依規定辦理繼承登記，並於原審提出97年11月12日觀音鄉公所通知書等（見原審卷二第166至172頁）主張租約已失效云云，亦非可採。另觀音鄉公所檢送之系爭租約登記資料中雖有44年3月簽立之原承租人宋發昌轉租新承租人吳銀包之轉租讓渡聲明書記載：「…故此次該地轉讓吳銀包承租使用無涯矣…」（見本院卷一第114頁），依該所103年3月7日以桃觀鄉0000000000000號函覆本院稱：「…書類係本所僅存早年（民國38年）舊有出租人楊石城、承租人宋發昌耕地租約檔案保存夾附，本所無吳銀包存檔資料…」（見本院卷一第205至212頁），而依該檢附之資料，並無宋發昌轉租系爭耕地予吳銀包之登載紀錄，可見固有上開轉租讓渡聲明書，但事實上宋發昌並未轉租予吳銀包，況系爭耕地於44年3月5日續訂租約申請書已載明申請人為宋發昌，查核情形為由佃農繼續承租（見本院卷一第211頁），及38年6月25日之私有耕地登記申請書承租人為宋發昌，並登載50年續訂租約，承租人並未變更（見同上卷第212頁），而宋發昌仍繳納各期租金予出租人至80年，亦如上所述，可見系爭租約並無轉租之情事至明。
六、綜上所述，被上訴人主張系爭租約仍有效存續，堪予信實。從而被上訴人本於耕地租約之法律關係，請求確認兩造間就系爭耕地之租約關係存在，為有理由，應予准許，原審為被上訴人勝訴判決，核無違誤，上訴論旨仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 王幸華法 官 潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。