臺灣高等法院民事判決 102年度上字第266號
上 訴 人 林東城訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師被上訴人 石家齊
石家杰兼上一人訴訟代理人 石慈民上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對中華民國101年12月25日臺灣宜蘭地方法院101年度訴字第34號第一審判決提起上訴，本院於102年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應自民國九十六年一月一日起至返還土地之日止，每年給付上訴人新台幣壹萬參仟柒佰貳拾肆元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，此部分應准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：上訴人所有宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），於重劃前為宜蘭縣○○鄉○○段○○○段000○00地號（下稱186-8地號土地），但被上訴人未經上訴人同意，即以其所有如附圖編號Ａ所示建物（下稱系爭地上物）占有使用系爭土地，妨害上訴人就系爭土地所有權之行使而無權占有系爭土地。又訴外人游清源興建系爭地上物時，並非系爭土地所有人，而與最高法院民國48年上字第1457號民事判例關於土地及房屋需同屬1人所有之要件不符。又上訴人於89年間經由拍賣取得系爭土地所有權後10餘年始行使權利，僅屬於單純未行使權利，而不具有使被上訴人信賴權利人不再行使權利之意思。是上訴人提起訴訟實屬正當之權利行使，並無權利濫用之情事。又被上訴人無權占有系爭土地，因此獲有相當於租金利益之不當得利，則以系爭土地申報地價每平方公尺新臺幣（下同）880元、系爭地上物占用系爭土地之面積155.95平方公尺、並以年息10%計算，上訴人得請求被上訴人給付5年內即自96年1月1日起至返還土地之日止，每年1萬3,724元之不當得利。爰依民法第767條、第179條規定，求為判命：被上訴人應將系爭土地上如附圖編號A建物拆除，將土地返還上訴人，及自96年1月1日起至返還土地之日止，每年給付上訴人1萬3,724元等語（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴。）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如原判決附圖編號A建物拆除，將土地返還上訴人，及自96年1月1日起至返還土地之日止，每年給付上訴人1萬3,724元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人石家杰及石慈民則以：重劃分割前之系爭186-8地號土地，其登記名義人雖為訴外人游清江，但實為游清江與其兄弟即訴外人游金土、游清河、游清源、游清松、游木樹及游宗榮等人所共有，只因不諳法律及為求便利之故，而借名登記為游清江所有。嗣游清江等人因考量子女日漸成年，為避免日後手續繁瑣，遂協議分割186-8地號土地為游金土、游清河、游清源、游清松、游木樹及游宗榮等人或其指定之人單獨所有建屋使用。游清源不僅為186-8地號土地之實質所有權人，並為興建系爭地上物之原始取得人，故系爭土地於分割前，與其上建物同屬於被上訴人之被繼承人游清源一人所有，故本件有民法第425條之1第1項規定之適用。又上訴人取得系爭土地後歷經10餘年其均未行使權利，為權利濫用，且其權利業已失效。且縱使被上訴人應返還相當於租金之不當得利，惟因系爭土地之經濟價值極低，故應以申報地價5%計算為宜等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人石家齊於本院審理時，經合法通知未到庭，亦未提出任何書狀。
五、兩造不爭執之事實：㈠系爭宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地為上訴人所有，系爭
土地上有如附圖編號Ａ（面積155.95平方公尺、磚造鐵皮頂、另部分鐵皮牆）所示建物，而系爭地上物目前內部有客廳、神桌、廚房、餐廳及寢室等隔間與陳設，為被上訴人石慈民占有使用。
㈡宜蘭縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地於42年間登記
所有人為訴外人游清江。66年8月間再分割出系爭186-8地號土地，而186-8地號土地復於67年4月15日再分割出同段186-9至186-18地號土地。其中186-18地號土地經游清江於67年6月5日以贈與為原因而登記為訴外人游文哲所有，並於72年5月間經重劃為系爭土地。游文哲於87年間死亡後，經訴外人游萱祺、游絨絨、簡如偉繼承。嗣後於89年間由上訴人拍賣取得系爭土地。
㈢系爭土地上之建物即宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號房屋
，於61年間經訴外人游清源設立稅籍。游清源於83年7月12日死亡後，經訴外人游阿腰、游素芬繼承，游阿腰復將該屋之事實上處分權讓予游素芬。游素芬死亡後，於97年7月22日由被上訴人等三人繼承。
六、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠被上訴人是否有權占有使用系爭土地？上訴人得否請求被上
訴人拆屋還地？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，為88年4月21日增訂民法第425條之1第1項明文規定。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。足見民法第425條之1之增訂乃以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及法理而予以明文化，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開民法第425條之1第1項規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。又該規定所謂土地及房屋同屬一人，是可包括土地及房屋同屬相同之共有人及土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形在內（最高法院100年度台上字第2103號判決意旨參照）。
⒉經查宜蘭縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地於42年間
登記所有人為訴外人游清江，66年8月間再分割出系爭186-8地號土地，而186-8地號土地復於67年4月15日再分割出同段186-9至186-18地號土地，為兩造所不爭執。而訴外人游清江於原審審理時到庭證稱：在六十幾年時兄弟分家所以有分割系爭土地，土地放領時兄弟間是同財共居，放領時雖然登記我的名字，但是後來67年分家時就分給兄弟。系爭土地在放領時，因為兄弟間同財共居大家都有權利，所以登記我的名字只是掛名而已。系爭房屋在分割前就已經存在，是游清源蓋的他在居住，分割時是游清源分在那個位置等語。且證人游宗榮亦於原審到庭證稱：系爭土地之前是向訴外人陳呈祥承租，後來放領給我們。放領時包括系爭土地在內之所有土地，都是用第五個哥哥游清江名義登記。因為當時兄弟還沒有分家，大家同居共財，放領所得土地由大家一起耕種，而當時是第二個哥哥游金生主持家業，就決定只用游清江的名義登記，大家兄弟間當有權利等語，有言詞辯論筆錄可證（見原審卷第217至220頁）。而昔日臺灣為農業社會，兄弟未分家前，共同耕作並同居共財，所在多有，是證人游清江、游宗榮之證言，與常情相符，應堪採信。是據此足證系爭土地於42年間為訴外人游清江、游清源等人共有，而借名登記為游清江所有。
⒊從而訴外人游清源於系爭土地分割前既為實質共有人，且游
清源於系爭土地分割前之61年前間即已興建系爭地上物，則據此足證系爭地上物於興建完成當時與所坐落之土地為同屬游清源一人所有。嗣後186-8地號土地於67年4月分割出系爭土地後，登記名義人游清江旋即於67年6月將系爭土地贈與游文哲，則依民法第425條之1第1項規定，即應推定在系爭房屋得使用期限內，游文哲與游清源之間就系爭土地有租賃關係。而游清源於83年7月12日死亡後，經訴外人游阿腰、游素芬繼承，游阿腰復將該屋之事實上處分權讓予游素芬。游素芬死亡後，於97年7月22日由被上訴人等三人繼承系爭房屋所有權，故被上訴人即屬有權占有系爭土地。上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，請求被上訴人拆屋還地云云，並不足採。又上訴人此部分主張既屬無據，本院即無庸審酌上訴人是否已罹於權利失效或權利濫用，附此敘明。
㈡上訴人得否請求被上訴人返還相當於租金之不當得利？金額
為若干？⒈按本件雖應適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造就系
爭土地有租賃關係存在，從而被上訴人占有系爭土地即為有權占有，上訴人不得請求被上訴人拆屋還地，有如前述。惟民法推定土地所有人與房屋受讓人間有租賃關係之理由，僅在於兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，並不在於使承租人得以繼續無償使用土地，進而侵害所有人的權利。從而本件適用民法第425條之1第1項規定之法律效果，雖使被上訴人得以有權占有系爭房屋，然其受有居住利益，對被上訴人而言，仍屬欠缺債之法律上原因，致上訴人受有物權收益之損害。故上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過
土地及其建築物申報總價額年息10％為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金限制之規定，應得據為計算本件相當租金利益之標準。經查系爭房屋位於宜蘭縣○○鄉○○路，周遭有住宅、農田、無商店，屋後有茂密竹林，上將路上車輛往來繁多、車速快，距離較近的羅東市區車程約10分鐘，系爭房屋目前供被上訴人石慈民居住使用，內部居家用品擺設整齊業經原審於101年3月28日履勘現場屬實，有勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第30至37頁）。又系爭土地於99年之申報地價為880元，系爭房屋占有土地面積為
155.95平方公尺，有土地登記謄本、土地複丈成果圖可按（見原審卷第3、70頁）。爰審酌系爭房屋使用狀況、鄰近區域繁榮程度等一切情狀，認為被上訴人應返還上訴人占有系爭房屋所得之不當得利，以申報地價年息10%計算為適當，並計算上訴人得按年請求之不當得利為1萬3,724元（計算式：880×155.95×10%＝13,724，元以下四捨五入）。且被上訴人石慈民於原審亦自陳上開金額應屬合理，有101年11月8日言詞辯論筆錄可按（見原審卷第206頁反面）。是上訴人請求被上訴人自96年1月10日起至返還系爭土地之日止，每年給付上訴人1萬3,724元，即屬有據。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人自96年1月1日起至返還土地之日止，每年給付上訴人1萬3,724元之不當得利，為屬正當，應予准許。上訴人請求被上訴人應將系爭土地上如附圖編號Ａ所示建物拆除，將土地返還上訴人部分，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，原審失察，未予詳酌，遽為上訴人此部分敗訴判決，尚有違誤，上訴人之上訴為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。又上開不應准許部分，上訴人之請求，並非正當，原審判決上訴人敗訴，經核於法並無不合，上訴人就此部分上訴求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於主文第二項所命被上訴人給付部分未逾150萬元，不得上訴第三審，經判決後即確定，不生假執行問題，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 3 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 黃嘉烈法 官 邱 琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 5 日
書記官 蕭詩穎附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。