臺灣高等法院民事判決 102年度上字第272號上 訴 人 黃貴雄
余文輔鍾國雄呂鑑家陳翔裕羅欽師上六人共同訴訟代理人 陳鄭權律師
楊安騏律師被上訴人 陳盛樞訴訟代理人 陳耀才
陳耀坤上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國101年12月28日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1270號第一審判決提起上訴，本院於中華民國102年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，兩造因坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○號、第437號、第679號及第708號等土地（下稱系爭土地）之三七五租約是否存在發生爭議後，業經上訴人申請調解，並經楊梅市公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處而未成立，遂經桃園縣政府移送原法院審理，有桃園縣政府100年8月18日府地用字第0000000000號函（見原審卷第3頁）及所附之系爭水字第3號租約租佃爭議調處不成立案附卷可憑，是本件訴訟核與上揭法律之規定並無不符。
二、又原審共同原告陳達遠、李源灝、游金漳、鍾武雄未聲明上訴，且相繼於楊梅市公所耕地租佃委員調處前後，分別將其土地所有權移轉於上訴人羅欽師、陳翔裕，而脫離訴訟繫屬，爰不列其等為視同上訴人。
三、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。本件租佃爭議之訴既係因上訴人認系爭土地上之租約無效，但系爭土地之謄本上仍登記有三七五租約存在，致上訴人對系爭土地之所有權之行使有不安之狀態存在，此不安之狀態復得以確認判決將之除去，則上訴人提起本件確認之訴，自屬有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、按當事人是否適格為法院應依職權調查事實，而確認之訴，祇須主張法律關係存否有不明確者，對於爭執或否認其主張者提起，即屬當事人適格。查系爭土地部分固有部分共有人未一併聲請調解、調處，惟本件上訴人係主張系爭土地上之耕地租賃關係不存在，而對爭執其主張之被上訴人提起確認之訴，應認有確認之訴之法律上利益，上訴人提起本件確認租賃關係不存在之訴，其當事人適格即無欠缺，合先敘明。
二、上訴人主張：被上訴人之父親陳天火前於民國（下同）37年12月20日與訴外人合資會社義友會（即義友會股份有限公司，下稱義友會）間就系爭土地簽訂耕地租約（租佃編號：水字第3號，下稱系爭租約）， 嗣陳天火死亡後，由被上訴人繼承陳天火之承租人地位，並聲請變更租約之出租人為上訴人黃貴雄等20人、承租人為被上訴人，且經桃園縣楊梅市公所為變更租約登記在案。惟義友會係於日據時代成立之公司組織，於臺灣光復後，並未依公司法規定向主管機關經濟部辦理設立登記，其法人格於臺灣光復後自始不存在，系爭土地之所有權應屬於土地登記謄本上所載之人所有，而非義友會公司，故系爭租約出租人欄所載「義友會股份有限公司代表人彭榮春」非適格之耕地出租人，且義友會日據時代之代表人為吳阿琳，彭榮春並非義友會公司之代表人，其出租行為屬無權處分，則系爭租約即因土地所有權人即上訴人拒絕承認而溯及自始無效；被上訴人雖辯稱彭榮春縱未被推選為代表人，惟其以義友會之代表人自居，並向被上訴人收取租金，渠等權利人均未為反對之意思表示，自有表見代理之適用云云，惟義友會及上訴人根本不知悉「彭榮春」無權代理義友會公司訂立系爭租約之事，應無表見代理之適用。退步言，縱義友會於臺灣光復後，在我國另行合法設立義友會股份有限公司，然依內政部87年10月6日台（87）內地字第0000000號函要旨，系爭土地亦未辦理不動產物權移轉登記於義友會名下，其仍非該土地之所有權人，亦非合法之耕地出租人，其與陳天火間之租賃行為仍屬無權處分，且已經上訴人拒絕承認而屬無效租約。 又按耕地三七五租約清理要點第3點規定：「耕地租約之訂立、續訂、變更、終止、註銷或更正，由出租人會同承租人申請登記，當事人一方不會同他方申請時，得由他方陳明理由，單獨申請登記。鄉（鎮、市、區）公所受理由當事人之一方單獨申請登記時，應通知他方於接到通知後20日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意。前項登記係依確定判決、訴訟上之和解或調解成立、耕地租佃委員會之調解或調處成立而為者，免再通知他方。」，惟系爭租約於98年辦理續約時上訴人並未接到任何續約之通知，亦未出面與承租人即被上訴人會同申請續約登記，桃園縣楊梅市公所竟逕為辦理租約續約登記，其續約程序不合法，故98年後之租約亦因不生合法續約效力而不存在。另就佃農之耕地租賃契約而言，縱係承租人即佃農單方面欲續訂耕地租賃契約，承租人仍應提出「出租人之證明文件」始可完成耕地租約續約登記，然參桃園縣楊梅鎮公所77年 5月26日77府地權字第77830號及77年6月1日77鎮民字第10208號等函內容，可知被上訴人自始無法提出義友會登記證明文件及其代表人資格證明，故被上訴人事後單方完成續訂租約登記應屬無效租約。況且，系爭租約出租人欄雖記載「黃貴雄等20人」，然上訴人黃貴雄等20人並未同意將系爭土地出租予被上訴人，亦不知有系爭租約存在，且其餘共有人從未授權或委託上訴人黃貴雄代表簽約，故系爭租約實屬無效契約。
爰提起本件訴訟，請求確認被上訴人與上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在等語。
三、被上訴人則以：
（一）系爭租約原承租人陳天火於95年間死亡後，被上訴人因繼承關係而繼受系爭土地之承租權， 並於95年4月28日申請租約變更登記，經桃園縣楊梅市公所於95年5月9日核予租約變更登記在案。嗣政府為健全地籍管理，並確保土地權利及利用， 於96年3月21日公布施行「地籍清理條例」，並於97年3月31日由內政部訂立 「地籍清理條例施行細則」，就土地權利不完整或與現行法令規定不符之地籍登記加以清理規範，系爭土地之原始出租人義友會公司乃依地籍清理條例第17條、第18條等相關規定（包括內政部98年
11 月18日台內地字第0000000000號令及99年10月8日台內地字第0000000000號函），按原始出資股權或出資比例，於97年12月23日更正登記系爭土地所有人為上訴人與其他共有人。桃園縣楊梅市公所復於100年3月14日發函通知出租人、承租人申請變更登記，惟出租人、承租人均未遵期辦理，桃園縣楊梅市公所乃依耕地三七五租約清理要點第
1 條、第2條及第10條規定，以100年4月6日函件逕為租約變更登記在案。系爭土地出租人之異動及其關聯，以及上訴人等繼受系爭租約之連貫性，均有相關證據可佐，上訴人主張兩造間之系爭租約無效，顯屬無據。
（二）系爭租約固將出租人記載為「義友會股份有限公司」，並記載其法定代理人為「彭榮春」，然此應係當事人於簽約時誤認可將日據時期之系爭義友會逕自轉換為與我國公司法規定相符之名稱之故，實則與被上訴人就系爭土地成立租約者，確為系爭土地之登記所有權人「合資會社義友會」無誤，參之最高法院69年度台上字第1024號、69年度台上字第712號、70年度台上字第1217號裁判意旨， 租賃為諾成契約，耕地租約不以作成書面並經登記為成立或生效要件，縱使系爭租約有將出租人誤載為「義友會股份有限公司」，亦不影響被上訴人就系爭土地確有租賃權存在之結果。何況系爭租約於95年間辦理租約變更時，已將出租人更正為「合資會社義友會」、代表人為「黃貴雄」。
（三）依地籍清理條例第17條第1項、 第2項前段及第18條第2項規定可知，以日據時期會社或組合名義登記之土地，並非無效之登記，僅係得由原權利人或其繼承人於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管主管機關申請更正登記為原權利人所有：換言之，日據時期會社或組合名義於臺灣光復後縱未依我國公司法相關規定成立公司組織，依此日據時期會社或組合名義辦竣總登記之土地其所有權應認屬於擁有該日據時期會社或組合名義股權或出資之自然人所有。本件與陳天火就系爭土地訂立租約之義友會固未依我國公司法成立公司組織，然依上開說明，系爭土地於光復後先將所有權登記於義友會公司名義，仍非無效，應可認為系爭土地之登記所有權人即義友會無誤，其與被上訴人之父陳天火所簽立之租約亦屬合法有效。
（四）又系爭合資會社義友會雖未於臺灣光復後依我國公司法之規定向主管機關辦理公司登記，惟仍有類似合夥事業之組織，推選代表人處理相關租佃事宜，而彭榮春即屬於被推選之代表人，否則豈會於38年起，即向被上訴人之父陳天火收取租金。退步言，彭榮春縱未被推選為代表人，惟其以義友會之代表人自居，且向被上訴人收取租金，渠等權利人均未為反對之意思表示，自有表見代理之適用。
（五）上訴人主張系爭租約於98年辦理租約時，出租人及承租人均未到場，亦未提出相關文件乙節，縱使屬實，依最高法院51年台上字第2629號判例說明，耕地三七五租約未經登記，仍可生效，故上訴人上開主張，並不影響系爭租約係有效存在之事實等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，確認被上訴人與上訴人間就坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之租賃法律關係不存在。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、本件經依民事訴訟法第463條 準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）不爭執事項：
１、被上訴人之父陳天火於37年12月20日與義友會 (代表人彭榮春)簽訂系爭臺灣省桃園縣楊梅鎮水字第3號耕地租約，租賃期間自37年12月20日至46年3月19日止， 租約到期後，並相繼續約。陳天火於95年間死亡後，由被上訴人繼承其承租人地位，並於95年4月28日申請租約變更登記， 經桃園縣楊梅市公所於95年5月9日核准。
２、系爭土地日據時期登記之所有權人為「合資會社義友會」，臺灣光復後36年7月1日土地總登記之所有權人仍為「合資會社義友會」，96年地籍清理條例公布施行後，黃貴雄代理彭榮春等20人，於97年6月2日申請更正登記土地所有權人為自然人。嗣系爭土地所有權人又陸續變更為如原判決附表一至附表四所示。
３、100年4月6日楊梅市公所以出租人發生權屬異動， 該所於100年3月14日通知出租人及承租人申請變更登記，因出租人、承租人逾期未行辦理，而依耕地三七五租約清理要點第1條、第2條及第10條規定，逕為變更登記出租人為彭榮春等20人如原審被證3附表所示。
（二）兩造爭點：
１、臺灣光復後系爭租約以義友會名義簽訂之效力如何？
２、彭榮春以義友會代表人身分簽訂系爭租約之效力如何？
３、系爭租約是否有效？租約到期續租時，有無完成續租的要件？
六、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）按以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者，以中華民國為原權利人；前條規定之土地，依下列方式處理：一、原權利人及其股權或出資比例已確知者，依各該原權利人之股權或出資比例登記為分別共有。二、原權利人之股權或出資比例全部或部分不明者，原權利人或其繼承人應就不明部分之土地權利協議其應有部分，協議不成者，其應有部分登記為均等。三、原權利人及其股權或出資比例全部或部分不明者，其不明部分之土地權利依第11條第1項規定辦理，96年3月21日公布之地籍清理條例第17條第1項、第2項前段、第18條第2項定有明文。
（二）查系爭土地於日據時期登記之所有權人為「合資會社義友會」，有日據時期土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第41頁至48頁），臺灣光復後36年7月1日土地總登記之所有權人仍為「合資會社義友會」，亦有光復後土地登記簿謄本在卷足憑（見原審卷一第84頁背面、第85頁背面、第86頁背面），嗣上訴人黃貴雄於97年6月2日代理義友會之社員彭榮春等20人，依上開地籍清理條例規定，申請更正登記土地所有權人為自然人之事實，有桃園縣楊梅地政事務所101年1月3日 楊地登字第0000000000號函暨所附登記申請書謄本附卷可稽（見本院卷第113至127頁），系爭土地更正登記後之所有權人嗣又陸續變更為如原判決附表一至附表四所載，為兩造所不爭，並土地登記簿謄本及土地異動索引在卷可參（見原審卷一第44頁至第53頁、本院卷第49頁至82頁）。是依上開地籍清理條例之規定，可知以日據時期會社或組合名義登記之土地，並非無效之登記，僅係得由原會社或組合之社員或其繼承人於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為自然人所有；易言之，日據時期會社或組合名義於臺灣光復後，縱未依我國公司法相關規定成立公司組織，依此日據時期會社或組合名義辦竣總登記之土地，其所有權應認屬於擁有該日據時期會社或組合名義股權或出資之自然人所有，要無疑義。
（三）查依系爭耕地租約及桃園縣楊梅鎮耕地租約登記簿所載，被上訴人之被繼承人陳天火最初承租系爭土地之時間，係自37年12月20日起至46年3月19日止（見原審卷一第35 頁、第74頁），斯時與陳天火就系爭土地訂立系爭租約之訴外人義友會未依我國公司法成立公司組織，固為兩造所不爭，並有經濟部100年9月23日經授商字第00000000000 號函附於另件原法院100年度訴字第1271號卷第120頁可參，並經本院調取該案卷宗查閱無訛。然依前開說明，系爭土地於光復後先將所有權以義友會名義登記，仍非無效。而最初之耕地租約之出租人固記載為「義友會股份有限公司」（見原審卷一第35頁），惟依95年5月9日桃園縣楊梅鎮私有耕地租約附表「本附表經承租人陳盛樞君及出租人合資會社義友會雙方於民國95年4月28日 申請租約變更登記，案經本所於民國95年5月9日桃楊鎮民字第0000000000號函核予變更登記，租約內容如左：……承租人：陳盛樞出租人：合資會社義友會（代表人：黃貴雄）……」之記載（見原審卷一第36頁），再參諸被上訴人就系爭租約交付之98年度租穀，列為義友會之98年度租穀收入（見本院卷第87頁），可知最初第一份租約之出租名義人雖載「義友會股份有限公司」，應係當事人當時誤認可將日據時期之系爭義友會逕自轉換與我國公司法規定相符之名稱所為之筆誤記載，當時與被上訴人就系爭土地成立租約者，確屬系爭土地之登記所有權人即系爭義友會無誤。而義友會雖於臺灣光復後未依公司法規定辦理公司設立登記，而無我國公司法之法人格，惟系爭土地於光復後將所有權登記為系爭義友會名義，既非無效，而得由出資組成會社之社員或其繼承人向該管登記機關申請更正登記為社員自然人所有，可認出租人實為組成義友會之社員。且按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在， 民法第1148條第1項前段、第425條第1項各有明文。查本件上訴人或係因買賣或係因繼承而取得系爭土地之所有權應有部分，有前揭系爭土地之謄本、異動索引可稽（詳如原判決附表一、二、三、四所示），自應認系爭租約之效力及於由系爭義友會名義更正為所有權人之上訴人，要不因系爭義友會未辦理公司登記而致無效。
（四）上訴人固主張彭榮春並非義友會之代表人，其出租行為應屬無權代理人，且上訴人已拒絕承認，應溯及自始無效云云，惟查：彭榮春為義友會之社員，有合資會社義友會登記簿在卷可稽（見本院卷第20至21頁），彭榮春於代表義友會與被上訴人之被繼承人陳天火訂立之系爭租約期滿後，出租人與承租人相續於56年、68年、74年、85年、92年續約，有耕地租約登記簿在卷可稽（見原審卷一第74頁），另陳天火死亡後，被上訴人繼承系爭租約承租人地位辦理租約變更，經桃園縣楊梅鎮公所於楊梅鎮私有耕地租約附表記載：「承租人陳盛樞、出租人合資會社義友會雙方於95年4月28日申請租約變更登記， 案經本所95年5月9日桃楊鎮民字第0000000000號函核予變更登記，租約內容如左……承租人：陳盛樞。出租人：合資會社義友會（代表人：黃貴雄）」（見原審卷一第36頁），且「我祖父時代就承租該土地耕作，臺灣光復後， 才訂立水字第3號租約，在42年放領時，因地主勸我們不要放領，父親就放棄放領。從實施375減租以後，每年都有按時繳租，100年他們才拒絕收取」、「彭榮春從37年就代表義友會向我們收租，後來他過世後，他的兒子以他的名義及義友會向我們收租，到95年之前幾年才改成由黃貴雄向我們收租」、「義友會每年都開會，開會時會找佃農參加，我們開會時繳租，一年繳一次」等情，已據被上訴人陳明在卷（見本院卷第95頁），並提出義友會98年度營業報告、義友會98年度租穀收入表為證（見本院卷第87至88頁），而義友會98年度營業報告之收支結算載有租谷收入，義友會98年度租穀收入表，並列有被上訴人陳盛樞繳納租穀之數量，可認被上訴人依系爭租約繳納之租穀確係由義友會取得，彭榮春代表義友會訂立之系爭租約所收取承租人之租穀，既收歸義友會取得，足見彭榮春代表義友會與被上訴人之父陳天火訂立系爭租約，有經義友會之授權或追認。上訴人主張彭榮春無權代表義友會簽約，系爭租約業經其拒絕承認而自始無效云云，並無足取。
（五）上訴人雖又主張承租人即佃農單方面欲續訂耕地租賃契約，仍應提出「出租人之證明文件」始可完成耕地租約續約登記，被上訴人自始無法提出義友會公司登記證明文件及其代表人資格證明，其於98年申請續約之行為尚未完成，系爭租約亦已失效云云。惟查，系爭租約之第一次租約期滿後，出租人與承租人相續於56年、68年、74年、85年、92年續約，有臺灣省桃園縣楊梅鎮耕地租約登記簿在卷可稽（見原審卷一第74頁）， 95年4月28日被上訴人與出租人申請租約變更，經桃園縣楊梅鎮公所於95年5月9日桃楊梅鎮民字第0000000000號函核予變更登記，有桃園縣楊梅鎮私有耕地租約附表在卷足憑（見原審卷一第36頁），嗣楊梅市公所以出租人發生權屬異動，該所已於100年3月14日通知出租人及承租人申請變更登記，因出租人、承租人逾期未行辦理，而依耕地三七五租約清理要點第1條、第2條及第10條規定，逕為變更登記出租人為彭榮春等20人，亦有桃園縣楊梅市公所100年4月6日桃楊市民字第0000000000號函在卷足憑， 上訴人主張被上訴人未完成續約程序，98年以後租約已失效而不存在，難認有據。況按「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約」，土地法第109條定有明文。 系爭土地於租約屆滿後，既仍由承租人繼續耕作，縱未續訂租約，依上開規定，亦應視為不定期繼續契約，上訴人主張系爭租約已因租期屆滿而失效，委無足取。
七、綜上所述，本件上訴人主張臺灣光復後義友會不具法人資格，且彭榮春亦非義友會之法定代理人，其代表義友會簽訂之系爭租約無效，縱為有效，亦已因租期屆滿未完成續約手續而失其效力云云，為不足採，被上訴人抗辯系爭租約有效成立，並持續至今，應屬可信。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭土地之租賃法律關係不存在，為無理由，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 張靜女正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 26 日
書記官 蕭麗珍