臺灣高等法院民事判決 102年度上字第292號上 訴 人 呂高標訴訟代理人 陳守東律師被 上訴人 高明興
高明源高明傳高明輝高明和林高明珠高明照鍾高玉美高永煇高素華（兼高全君之承當訴訟人）林高美華蘇張瓊霞蘇忠源蘇聖華蘇緯宸鄧秋香高菽偵高淑儀高振甫高振峰高禎蔚高翊禎高全煒高維霙高全杰高全貞高長川高長谷張宇翔劉美珠（即劉高林娥之承當訴訟人）邱劉美華（即劉高林娥之承當訴訟人）共 同訴訟代理人 蕭隆泉律師複 代理人 米承文律師上列當事人間因租佃爭議調處事件，上訴人對於中華民國101年12月21日臺灣臺北地方法院101年度訴字第2974號第一審判決提起上訴，本院於103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
被上訴人應會同上訴人就坐落臺北市○○區○○段○○段00地號、地目田、面積0.0887平方公頃土地之臺北市安犁租字第010號私有耕地租約辦理變更承租名義人為上訴人之登記。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。經查，坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭耕地）之原共有人劉高林娥、高全君（應有部分各9/256、7/1664，見原審卷㈠第211、216頁），嗣分別於民國102年2月25日、同年6月21日移轉登記應有部分予承當訴訟人劉美珠、邱劉美華及高素華，並經劉美珠、邱劉美華及高素華聲明承當訴訟，此有土地登記第二類謄本在卷（見本院卷㈠第113頁、第117至120頁、第153至155頁）可稽，經上訴人表示同意（見本院卷㈠第125、164頁），揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：系爭耕地原由伊父親呂黃金獅向高墀植、高烶坪承租，呂黃金獅死亡後，繼承人推由伊之兄長即訴外人呂文慶出名承租而訂有臺北市安犁租字第010號私有耕地租約（下稱系爭耕地租約），嗣呂文慶於100年4月7日死亡，系爭耕地租約尚在有效租期內，伊為現耕繼承人，乃於100年4月29日檢具相關證明文件向臺北市政府信義區公所（下稱信義區公所）申請系爭耕地租約之變更登記，經信義區公所現場履勘後，呈報臺北市政府地政處（下稱地政局）審查，於同年12月15日同意變更登記在案，惟經被上訴人提起訴願，臺北市政府訴願審議委員會在未通知伊之情況下，即通知信義區公所重新審查，復經信義區公所以先前核准登記案有出租人異議，因未依耕地三七五減租條例第26條規定向地政局申請調解調處，致程序有瑕疵為由，通知撤銷先前核准之變更登記案。嗣經伊重新向地政局申請調解、調處，亦經其決議同意伊之變更登記，惟被上訴人仍拒不同意，爰依耕地三七五減租條例第6條第1項規定，求為命被上訴人應會同伊向信義區公所辦理系爭耕地租約之變更登記伊為耕地租約承租人之判決。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，至上訴人請求超逾上開部分，未據聲明不服，非本院審理範圍。）並於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應會同上訴人向信義區公所辦理系爭耕地租約變更登記上訴人為承租人。
二、被上訴人則以：系爭耕地於日據時代之地號為「臺北廳大加蚋堡六張犁百九十六番地」；光復後成為「六張犁段196地號」；重測後為「犁和段1小段70地號」，原係訴外人高墀植、高烶坪所共有（應有部分各1/2），嗣高烶坪於40年11月28日死亡，惟於43年1月1日簽訂之系爭耕地租約，竟仍記載高烶坪為出租人，是系爭耕地租約應屬無效，上訴人本於無效之租約請求變更登記為承租人，自屬無據。又高墀植既亦為系爭耕地之共有人之一，自應共同簽立系爭耕地租約，惟系爭耕地租約之出租人處僅載有「高烶坪等二人」，而無高墀植之簽名，自無從拘束非契約當事人之高墀植及其繼承人，詎審查之地政機關未察上開重大瑕疵，不僅准為系爭耕地租約之登記，更一再允許承租人持此無效租約一再換約沿用迄今，顯有違誤。再者，系爭耕地之原承租人呂文慶於100年4月7日死亡後，其配偶呂邱娥妹及子女呂大瑋、呂大榮、呂清鉉、呂宜郡，均未拋棄繼承，則依民法第1138、1139條規定，第三順位繼承人即上訴人呂高標（呂文慶之弟）自無從繼承呂文慶於財產上之一切權利義務，是縱使上訴人已取得呂文慶全體繼承人所出具之非現耕繼承人同意書，亦無從聲請為變更登記等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第193頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠被上訴人高明和、林高明珠、高明照、鍾高玉美、高永煇、
高素華、林高美華、蘇張瓊霞、蘇忠源、蘇聖華、蘇緯宸、鄧秋香、高菽偵、高淑儀、高振甫、高振峰、高禎蔚、高翊禎、高全煒、高維霙、高全杰、高全貞、高長川、高長谷、張宇翔、高明興、高明源、高明傳、高明輝、劉美珠、邱劉美華等現為系爭耕地之所有權人。
㈡系爭耕地租約於43年1 月1 日訂定，當時係由高烶坪、高墀
植共有（應有部分各1/2 ），租約上出租人處並無高墀植之簽名。
㈢系爭耕地上有系爭耕地租約之登記，登記之原承租人為呂黃
金獅，出租人為「高烶坪等二人」，呂黃金獅於56年間死亡，由呂黃金獅之子呂文慶繼承而變更登記為承租人。
㈣訴外人呂文慶於100年4月7日死亡，繼承人為配偶呂邱娥妹
及子女呂大瑋、呂大榮、呂清鉉、呂宜郡，且均未辦理拋棄繼承。上訴人乃訴外人呂文慶之弟。
㈤訴外人高烶坪於40年11月28日死亡。另高墀植於101 年6 月
11日死亡，被上訴人高明興、高明源、高明傳、高明輝為其繼承人。
㈥上訴人於100年4月29日檢具相關證明文件向信義區公所申請
系爭耕地租約之變更登記，經信義區公所現場履勘後，呈報地政局審查，於同年12月15日同意變更登記，惟被上訴人提起訴願後，經信義區公所以先前核准變更登記案有出租人異議，因未依耕地三七五減租條例第26條規定向地政局申請調解調處，致程序有瑕疵為由，撤銷前開核准之變更登記案。
嗣上訴人另向地政局申請調解、調處，因被上訴人不同意而調解、調處不成立。
㈦上開事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷㈠第193
頁反面）之系爭耕地登記謄本、臺灣省臺北市私有耕地租約、繼承系統表（呂黃金獅）、戶籍謄本、繼承系統表（呂文慶）、繼承權拋棄通知書暨備查函（高明正、高明玉）、臺北市政府耕地租佃委員會調解筆錄（101年6月11日）、調處筆錄（101年7月12日）附卷可稽（見原審卷㈠第164至171頁、第148頁、第34至37頁、第174至175頁、第5至10頁），堪信為真實。
四、本件上訴人主張其為系爭耕地之現耕繼承人，則系爭耕地之所有權人即被上訴人應協同上訴人向信義區公所辦理系爭耕地租約變更登記上訴人為承租人等語，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於102年10月14日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷㈠第193頁，並依本院論述之先後，而調整其順序、內容）：㈠系爭耕地租約是否成立、生效？㈡上訴人是否為系爭耕地之現耕繼承人？上訴人得否請求被上訴人會同辦理系爭耕地租約之變更登記？茲論述如下：
㈠系爭耕地租約已成立生效：
⒈按所謂耕地租賃，係約定支付地租而使用他人土地以定期
種植農作物之契約；且租賃契約為諾成契約，不以訂立書面為必要。耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例、96年度台上字第308號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭耕地租約全稱為「臺灣省臺北市私有耕地租約（
安犁租字第010號）」，為升格前臺北市政府所填發，內容略為呂黃金獅於43年1月1日與『高烶坪等二人』就系爭耕地簽訂系爭耕地租約，且未訂立租賃期限，此有系爭耕地租約在卷可稽（見原審卷㈠第148頁）。又被上訴人自陳：系爭耕地租約第一次訂約時係由何人出面訂約，因時間太久，伊等並不清楚，且不爭執呂黃金獅在訂立系爭耕地租約前即已在系爭耕地耕作之事實（見本院卷㈠第219頁、第256頁反面），則系爭耕地租約書面簽訂前，呂黃金獅已於系爭耕地耕作之事實，堪可認定。而系爭耕地租約簽訂前，系爭耕地為高烶坪、高墀植所有，高烶坪尚未死亡，參以證人高金波證稱：伊曾向呂黃金獅收取租金（見本院卷㈡第8頁）等語、證人高天棟證稱：104年以前都是由輪值之高墀植親自收取租金（見本院卷㈡第5頁）等語，衡情堪認呂黃金獅於系爭耕地耕作時均有按期繳付租金，否則高墀植及高烶坪之繼承人不可能均無異議，而仍於43年1月1日簽訂系爭耕地租約並收取租金。由此以觀，呂黃金獅於系爭耕地租約書面簽訂前，既已經系爭耕地所有人同意而持續在系爭耕地耕作並繳付租金，依上開說明，應認呂黃金獅早於43年1月1日前即已與系爭耕地所有人合意成立耕地租賃契約，不因嗣後延至43年1月1日始簽訂系爭耕地租約書面並辦理登記而有所影響。至臺北市政府所填發系爭耕地租約書面誤載高烶坪為出租人之一，核屬是否更正之問題，與系爭耕地租約有效成立無涉。況臺北市信義區公所已於99年6月28日以出租人高烶坪死亡，由高明和等27人辦理繼承，因逾期未申請登記，由該所逕將原出租人高烶坪部分辦理變更登記為高明和等27人，並載明變更前之出租人為高烶坪、高墀植（共2人）；另於99年12月10日以出租人高明山贈與高長川、高長谷2人，因逾期未申請登記，由該所逕行將原出租人增列高長川、高長谷2人，此有該所耕地三七五租約逕為變更登記明細表在卷可憑（見原審卷㈠第54頁、卷㈡第272頁），足認高烶坪之繼承人及系爭土地之繼受人於變更登記當時對於系爭租約有效成立，亦無異議。是以被上訴人主張系爭耕地租約未有效成立云云，並不足採。
㈡上訴人為系爭耕地之現耕承租人，其得請求被上訴人會同辦理系爭耕地租約之變更登記：
⒈按臺灣歷經清朝、日治乃至光復後，雖已無宗祧繼承制度
存在，然習慣上仍深受戶主繼承之影響，常由男系子孫中一人繼承戶主權，同時承繼前戶主財產，但應與其他繼承人共同繼承財產，而與日本家督繼承係單獨繼承財產不同（參見法務部編印《臺灣民事習慣調查報告》93年7月6版，第436至439頁），故常有被繼承人死亡後，繼承人間仍維持同財共居，而推由男系兄弟中一人出名登記為遺產所有權人，而實際上家產屬於兄弟共有之事例。次按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用（最高法院52年度台上字第1014號判例參照）。準此，以戶長出名承耕之耕地，而由未分家之兄弟共同耕作，出名承租戶長死亡後，推由共同繼承人之兄弟其中一人出名登記為承租人，而實際上仍由未分家之兄弟共同承耕，應認實際共同承耕之繼承人與出租人間，均發生租賃關係，而不以出名登記者為限。
⒉證人高天棟證稱：呂黃金獅和呂文慶承耕系爭耕地時，上
訴人都有幫忙，且他們同住一戶（見本院卷㈡第5頁反面）等語，由此可認呂黃金獅以戶長名義出名承租系爭耕地，而實際上由呂黃金獅及未分家之兄弟即呂文慶、上訴人共同耕作。嗣呂黃金獅死亡後，上訴人並未向法院聲明拋棄繼承，此有原法院102年6月28日北院木家102科繼字第1271號函、102年12月12日北院木民科辛字第0000000000號函在卷可按（見本院卷㈠第147頁、第258頁）。至上訴人及訴外人呂高五桂、呂文、呂黃生、呂黃仁、呂秀英、呂秀蓮雖曾書立耕地承租繼承權拋棄書而同意由呂文慶單獨繼承系爭耕地之承租權利，有臺北市政府地政局101年8月7日北市地權字第00000000000號函所提供臺北市大安區公所74年1月4日北市0000000號函1份、耕地承租繼承權拋棄書6紙附卷可考（見原審卷㈡第12至16頁）。惟系爭耕地之原承租人呂黃金獅於56年間死亡後，全體繼承人推由呂黃金獅之子呂文慶出名繼承而變更登記為承租人乙情，為被上訴人所不爭執（見本院卷㈠第219頁反面），參以證人高天棟證稱：呂高標之父呂黃金獅死亡後，上訴人大哥呂文慶承作，當時呂高標也有幫忙耕作，他們住同一房子，因為約定只能用一個人名義登記，所以才用呂文慶名義登記，實際上呂文慶及上訴人均有耕作；伊除101年收過租金外，大約8年也曾收過，總共8個人輪收，分別為伊、高天生、高宏耀、高金波、高火木、高墀植、高坤堯（音譯）、高標圮（音譯），其中高墀植、高坤堯、高標圮都已死亡，其等後代也有收租；高墀植部分都是其本人收取租金，迄104年才換高墀植之後代收租；上訴人迄今均按期繳納租金等語（見本院卷㈡第4頁反面至第6頁）；證人高宏耀證稱：因為向上訴人收取系爭耕地之租金才立下借據，立具時間即收據上所載日期，100年恰輪到伊收取租金祭祖，伊等約10餘房輪流祭祖，後來有些倒房（絕嗣），目前實際上是8房在輪流，自伊父親過世後，伊共收了2次，以前都是伊與父親去向承租戶收取租金，除了伊之外，尚有高天棟、高金波負責收租，其他人不知道姓名；伊小時候見過呂黃金獅，呂文慶也見過，上次就是向上訴人收取租金；系爭耕地原由呂文慶接手，上訴人也和他一起耕作，但因呂文慶另有職業，所以都是上訴人耕作較多；呂黃金獅死亡時，因為規定只能有一人出名登記，所以才推由大哥呂文慶出名，實際上係呂文慶與上訴人一起耕作等語（見本院卷㈡第6至7頁）；證人高金波證稱：收據上名字係伊所寫，因為今年輪到伊收取租金，大概8年輪一次，除伊之外，尚有高天棟、高火木，其他名字記不得了；伊曾向呂黃金獅、呂文慶及上訴人收過租金，但大部分是向上訴人收取；呂黃金獅死亡後，系爭耕地是上訴人耕作較多，呂文慶較不會耕作等語（見本院卷㈡第7頁反面至第8頁），互核以觀，堪認上訴人與呂文慶為未分家之兄弟關係，於呂黃金獅生前均共同耕作，原承租名義人呂黃金獅死亡後，推由呂文慶出名登記為系爭耕地租約之承租名義人，上訴人因此形式上出具耕地承租繼承權拋棄書，實際上仍由同戶之呂文慶與上訴人共同承耕，並均按期繳交租金，此亦有收據3紙附卷可佐（見本院卷㈠第250至252頁）。揆諸前揭說明，上訴人雖未同列登記為承租名義人，上訴人與呂文慶均與出租人間就系爭耕地發生租賃契約關係。
⒊按承租人死亡，由現有耕作能力之繼承人繼承耕作；與非
現耕繼承人共同繼承者，申請耕地租約變更登記時，並應提出非現耕繼承人拋棄繼承權之證明文件，臺北市耕地租約登記自治條例第5條第4款、第6條第2款定有明文。又耕地三七五減租條例第6條第1項規定耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會同申請登記訂立書面契約之請求（最高法院85年度台上字第1381號判決意旨參照）。經查，呂文慶於100年4月7日死亡後，其全體繼承人呂邱娥妹、呂大瑋、呂大榮、呂清鉉、呂宜郡，雖未向法院聲明拋棄繼承，然因均不能自任耕作，而全數出具非現耕繼承人同意書，表明同意系爭耕地歸由上訴人承租耕作（見原審卷㈠第151頁），可見呂文慶之繼承人因無自耕能力而將繼承之系爭耕地承租權利拋棄，並同意由上訴人一人繼續承租系爭耕地。又上訴人和呂文慶均與出租人就系爭耕地有租賃關係，已如上述，而上訴人於呂文慶死亡後仍繼續耕作，並按期繳納租金，亦為被上訴人所不爭，則呂文慶出名承租之系爭耕地，因其繼承人全數拋棄系爭耕地租賃權，而僅由上訴人繼續承租耕作，並無不合。是被上訴人主張呂文慶之繼承人並未拋棄繼承，上訴人僅為呂文慶之第三順位繼承人，自無從繼承呂文慶財產上之權利義務云云，洵無足採。從而，上訴人訴請被上訴人應會同辦理系爭耕地原出租人呂文慶變更登記為上訴人，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，上訴人依耕地三七五減租條例第6條第1項規定，請求被上訴人應會同上訴人向信義區公所辦理系爭耕地租約變更登記承租人為上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。。
丙、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 徐福晋法 官 李昆霖正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
書記官 張郁琳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。