臺灣高等法院民事判決 102年度上字第215號上 訴 人 饒美惠被 上 訴人 宏普建設股份有限公司法定代理人 段津華訴訟代理人 陸正康律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國102年1月25日臺灣臺北地方法院101年度訴字第2793號第一審判決提起上訴，本院於102年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾萬元及自民國一○一年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）96年4月28日與被上訴人簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭合約），以新台幣（下同）1,200萬元買受被上訴人所興建坐落於臺北市○○區○○段0○段000000000地號土地上之「新．川普」大樓00棟0樓房地及停車位一位（下稱系爭房地），迄至97年4月8日已支付訂金12萬元、簽約金84萬元、開工款84萬元，共180萬元，其後因伊周轉困難無法依約繳納，而被上訴人雖於97年12月25日以存證信函向伊催繳價金，惟同意伊將系爭房地轉售。嗣系爭房屋於98年8月4日建造完成，被上訴人於99年4月26日來函解除契約，惟仍繼續同意伊以買受人名義轉售，並同意伊所委託之信義房屋至已完工之大廈為轉售仲介，不再主張解除契約之效力，而伊繼續轉售一年仍無結果，遂於100年11月29日函請被上訴人繼續履約未獲置理，且於伊發函前一日（100年11月28日）將系爭房地移轉登記予第三人，顯已無法履行契約，伊自得依民法第226、256條解除契約，請求被上訴人返還已付款項180萬元；又如伊解除契約不合法，則被上訴人沒收伊已付之全部價款以為違約金額亦屬過高，應依民法第252條減至買賣價金之5%（即60萬元）為當，並返還逾此金額之違約金，為此，先位之訴依民法259條規定，請求被上訴人給付180萬元及自97年4月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位之訴依民法第
252、179條請求減酌違約金，並給付沒收之違約金120萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴）。並上訴聲明：
㈠廢棄原判決。
㈡先位聲明：被上訴人應給付上訴人180萬元，及自97年4
月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
備位聲明：被上訴人應給付上訴人120萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：本件上訴人未依約給付買賣價款，經伊先後於97年11月20日、同年12月15日、98年1月13日發函催請上訴人繳納「結構體完成」期款10萬元未果，伊始於99年4月
26 日以存證信函向上訴人為解除買賣契約之意思表示。則系爭契約既已經伊合法解除，上訴人復以伊於100年11月28日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人賴姵君，構成給付不能為由，於101年6月18日以本件起訴狀為解除系爭契約之意思表示顯無理由。另系爭契約解除後，上訴人所委託仲介仍得進場銷售系爭房地，僅係伊業務部員工私下行為，並未向伊通報並經獲准，是兩造間無「上訴人可以尋找承受系爭房地之買方」之合意，縱有上開合意，亦無從令已解除之契約，再度生效。再者，賣方將自買方所收總價15%範圍內之價金沒收作為違約金，係內政部於99年8月16日公告修正之預售屋買賣契約書範本第25條第4項所明定，與一般社會通念相符，而伊所沒收之買賣價金180萬元僅占買賣總價1,200萬元之15%，未逾上開範本所訂數額，顯無約定之違約金額過高之疑義，上訴人請求酌減定違約金並返還部分價金，應無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、經查，本件上訴人曾於96年4月28日與被上訴人簽訂不動產預定買賣契約書，以1,200萬元向被上訴人買受系爭房地。
上訴人已依約繳納訂金12萬元、簽約金84萬元、開工款84萬元，總計180萬元予被上訴人。嗣上訴人未依限繳納「結構體完成」期款，被上訴人遂於97年11月20日、同年12月15日寄發催繳通知單予上訴人，另再於97年12月25日、98年1月13日寄送存證信函向上訴人催索結構體完成期款，並表明逾期不繳得解除契約之意，上訴人於98年1月14日收受被上訴人98年1月13日存證信函，仍未繳納。被上訴人乃於99年4月26日以存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人於99年4月27日收受該函等情，為兩造所不爭執（本院卷第31-32頁），洵堪認定。至於兩造爭執：上訴人得否以其依民法第226、256條規定解除契約為由，依同法259條請求被上訴人回復原狀返還所受領之契約價金180萬元本息、如解除契約為無理由，得否以被上訴人沒收價金180萬元作為違約金過高為由，依民法第252、179條請求被上訴人返還120萬元等項，本院判斷如下：
（一）關於上訴人所主張解除契約回復原狀部分：查兩造締約之初，業已約明：上訴人如有違反系爭契約任一條款規定時，被上訴人得逕行解除本約及本契約內所有附件；又上訴人負有付清系爭房地價款之義務，上訴人同意按系爭合約附件一「付款期別明細表」付款。未依限繳付各期價款時，逾期五日仍未繳付或已繳票據無法兌現時，每逾壹日應加付該期款萬分之伍單利計算延遲利息，於補繳期款時一併繳付被上訴人，如逾期二十日不繳期款或延遲利息，經被上訴人以存證信函或其他書面催繳仍未繳者，雙方同意依第18條違約處罰規定處理乙節，有系爭合約第4、16、18條記載在卷可稽（原審卷第48反、54反-55反頁），而上訴人未依限繳納「結構體完成」期款，經被上訴人於97年11月20日、同年12月15日發函催繳，另再於97年12月25日、98年1月13日以存證信函向上訴人催索，上訴人於98年1月14日收受上開98年1月13日存證信函後，迄未繳納，已如前述，據此，被上訴人依前揭約定於以存證信函向上訴人催繳，上訴人未依限清償後，於99年4月26日以存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，洵屬有據，兩造間買賣契約於99年4月27日上訴人收受解約函文時起溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同。至於上訴人另執信義房屋仲介公司委託銷售契約書（原審卷第20-23頁），主張：被上訴人於99年4月26日解除契約後，同意其以買受人名義轉售系爭房地（此為被上訴人所否認）一節，縱屬實情，然於兩造已溯及歸於消滅買賣契約關係不生影響。更況解除契約之意思表示，不得撤銷，為民法第258條第3項所明定，又特定房地銷售事務之處理，由不動產所有權人以外之第三人為之，法無明文限制，且原因多端（例如：委任、代表等），無法以此推認兩造間存有買賣契約關係，此外，上訴人就被上訴人解除契約有何不合法之事，並未舉證以實其說，徒以其曾於被上訴人99年4月26日解除契約後，以買受人自居委託訴外人信義房屋銷售該房屋，被上訴人未為反對為由，謂被上訴人不得再主張解除契約之效力，否則違反誠信原則云云，於法無據。嗣於101年6月18日以本件起訴狀繕本之送達，向被上訴人解除已消滅之系爭房屋買賣契約，並依民法259條請求返還價金180萬元以回復原狀，於法亦有未合。
（二）關於上訴人所主張酌減違約金並返還不當得利部分：
１、按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，為民法第251條所明定。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。而違約金酌減之數額是否相當則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例、77年度台上字第653號判決意旨參照）。
２、上訴人就此主張：兩造於系爭合約第第18條第3款約定，依買賣總價20%作為違約金，逾內政部99年8月16日內授中辦地字第0000000000號公告修正之預售屋買賣契約書範本（下稱內政部契約書範本）揭示之比例。況上訴人已轉售系爭房地，並無損害，故本件違約金應酌減至以買賣總價5%（即60萬元）計算為當等語，雖為被上訴人所否認，辯稱：依內政部契約書範本第25條第4項明定買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總價款最高不得超過15%計算之金額。被上訴人因上訴人違約將自上訴人所收總價15%範圍內之價金180萬元沒收作為違約金，未逾上開範本所訂數額，堪認與一般社會通念相符，顯無違約金額過高之事等語。經查，本件兩造於系爭合約第21條第3款約明：上訴人如有違反系爭合約任一條款規定時，被上訴人得逕行解除本約及本利約內所有附件，並依本約總價款20%計算之金額由被上訴人沒收作為違約金一節，為兩造所不爭執（原審卷第55反頁），據此，被上訴人於上訴人違約未依限繳納買賣期款後，沒收其繳付之買賣價金180萬元，未逾房地總價款20%，於約雖無不合。然本院衡量：系爭買賣房地總價款1,200萬元，上訴人已繳付180萬元，餘1,020萬元未為給付，繳納比例僅達15/100，被上訴人為不動產投資興建及租售業者，其投資本件房屋興建可期待利潤參諸財政部公佈之不動產開發業之同業利潤標準（淨利率）為10%（本院卷第64、65頁參照），其因上訴人違約遲不付清尾款及貸款因而受有利息及預期利潤之損失，另審酌一般客觀事實，社會經濟狀況，被上訴人因一部履行已受有利益及當事人所受損害等項，認本件系爭違約金之約定確屬過高，應以合約房地總價款10%即120萬元（計算式：1,200萬元×10%＝120萬元）為當。被上訴人稱伊沒收總價15%之價金180萬元作為違約金，未逾上開範本所訂數額，並未過高云云，固無可採。而被上訴人於契約合法解除回復原狀後將系爭房地出售他人，屬己有財產之處分，交易得價多寡取決於市場環境及被上訴人之努力，與其因上訴人違約行為所受損害之認定無涉，是上訴人執被上訴人已將系爭房地轉售他人，未生損害為由，主張本件約定之違約金過高云云，亦無可取。從而，被上訴人沒收上訴人已繳付之買賣價金充抵違約金，於逾120萬元部分（即60萬元，計算式：180萬元－120萬元＝60萬元），於法無據，上訴人依不當得利之法律關係請求返還，於法尚無不合，逾此範圍之請求，即無可採。
四、綜上所述，上訴人依民法第226、256條解除契約，先位依民法259條規定，請求被上訴人給付180萬元及自97年4月9日起算之法定遲延利息，洵屬無據，應予駁回。備位依民法第179條請求返還違約120萬元，於60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，駁回上訴人之訴，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 陶亞琴法 官 周玫芳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日
書記官 陳嘉文