臺灣高等法院民事判決 102年度上字第369號上 訴 人 宏國大鎮社區管理委員會法定代理人 陳識元訴訟代理人 游孟輝律師
劉琦富律師翁顯杰律師被 上訴 人 宋曉之
巴棣華共 同訴訟代理人 陳振東律師複 代理 人 鄧凱元律師上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國102年1月24日臺灣士林地方法院101年度訴字第632號第一審判決提起上訴，本院於104年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人之法定代理人由陳識元變更為鄭暐，嗣又變更為陳識元，有報備函可稽，渠等具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國86年依公寓大廈管理條例成立管理委員會，被上訴人宋曉之於94年向兆鴻建設股份有限公司（下稱兆鴻公司）購買新北市○○區○○段○號4406建物及建號4947、4950、4951附屬建物，嗣將4951建物規劃為263個機車停車位，出售給社區之區分所有權人，其銷售機車停車位之買賣契約約定應繳交管理費及清潔費給管理委員會。被上訴人明知無權向機車位所有權人收取清潔維護費每月新臺幣（下同）80元，詎竟以機車位管理人之地位，向機車位所有權人收取自民國95年1月1日至101年6月30日止78個月，每月80元，263個機車位，合計1,641,120元。被上訴人擅自收受前開金額自屬無法律上原因，損害上訴人權益，況且宋曉之與機車位承買人之買賣契約書，約定由上訴人管理，並由上訴人收取清潔費及管理費等情。爰依利益第三人契約、無因管理、不當得利、侵權行為之法律關係，求為命被上訴人給付1,641,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決。原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應共同給付上訴人1,641,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人收取清潔費之地下室機車停車位（下稱系爭機車停車位）本為兆鴻公司所有，並非公共設施，是交屋後並未移交給管理委員會，而屬私人專有部分，而建設之初並未規劃機車停車位，機車停放於開放空間風車廣場，但遭人檢舉，為解決機車停車問題，由宋曉之與第8屆管理委員會協商，由宋曉之承購地下室之停車位空間，並將該空間規劃為機車停車位，出售給宏國大鎮社區之區分所有權人，並由管理委員會負責硬體設施之設置及成立後管理維護負擔相關費用，因此在預售買賣契約書有約定買受人應將清潔費交給管理委員會，但前提是管理委員會必須負擔清潔管理及支付水電費用。但第9屆管理委員會拒絕配合設置機車停車位應有專有車道、消防、水電及監視系統等硬體設施及費用，並要求所有硬體設施費用及管理維護清潔費用，需由宋曉之負責，並索取回饋金。系爭機車停車位並非公眾使用之停車位，倘若為共用部分，建商何以讓售給特定人即宋曉之，此違反公寓大廈管理條例第58條規定，地政機關豈能讓宋曉之辦理過戶。系爭機車停車場並非共用或約定共用部分，上訴人並未負責管理維護，當然無權主張收取管理費用。又系爭社區曾將管理員室改為公有停車位，但之後又回復原狀，而上訴人提出之單據均為公有機車停車位及汽車車道相關費用，與系爭機車停車位無關等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於86年即成立之管理委員會。
㈡被上訴人為系爭社區之區分所有權人及住戶。
㈢宋曉之於94年12月27日向兆鴻公司購○○○區○○段○號44
06即門牌號碼為大同路2段265號14樓之5 ，坐落地號為智興段48地號，登記共有建號為4947（應有部分10000分之20）、4950（應有部分10000分之4）、4951（應有部分1分之1）。4951號建物門牌為大同路2段265號14樓之5等公共設施，位在地下1樓，用途為停車空間，宋曉之規劃為263個機車停車位出售。
四、兩造爭執事項：㈠系爭4951建號是否屬於4406建號所有權人所有及使用？㈡系爭4951建號是否屬於宋曉之管理維護範圍，宋曉之向機車
位所有權人收取清潔維護費，是否有據？㈢上訴人主張被上訴人向機車位所有權人收取自95年1月1日至
101年6月30日止78個月，每月80元，263個機車位，合計1,641,120元清潔維護費，依民法第269條利益第三人契約、民法第172條、第179條、第184條規定，請求被上訴人給付，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠系爭4951建號是否屬於4406建號所有權人所有及使用？⒈查宋曉之於94年12月27日向兆鴻公司購○○○區○○段○號
4406即門牌號碼為大同路2段265號14樓之5，同時購買4951建號，4951建號則附屬在4406建號底下，由4406建號（即14樓之5）之所有權人宋曉之取得4951建號權利範圍1分之1，4951建號宋曉之規劃為263個機車停車位出售，並於出售後以移轉4406建號應有部分予買受人，為兩造所不爭執，並有土地及房屋買賣契約書、建物所有權狀及建物登記謄本可稽（見原審卷第383至384頁、第144、151、152頁），自堪信為真實。
⒉次查系爭4951建號雖登記為停車空間，其門牌號碼記載大同
路2段265號14樓之5公共設施，惟有獨立建號，且本身與其他地下一層有牆面隔絕，並有一獨立防火門，有使用執照竣工圖以及現場履勘之勘驗筆錄為證（見原審卷第237、238、299頁）。而地下一層公設部分，則登記為4950建號，系爭機車停車場4951建號，與4950號建號有所區隔，有新北市汐止地政事務所建物測量成果圖在卷可參（見原審卷第242、
244、245、246頁），系爭機車停車場既有獨立編列建號，附屬於4406建號（主建物）底下，取得4406建號之所有權，即取得4951建號之停車空間，且權利範圍為1分之1，此有4406建號建物登記謄本可稽（見原審卷第151頁），而4406建號由兆鴻公司出售予宋曉之，則4951建號即為宋曉之單獨所有。且上訴人自承系爭4951建號停車空間原屬建商所有（見本院卷㈠第111頁），倘若系爭4951建號不屬宋曉之單獨所有，起造人瑞益建設公司於上訴人成立後，何以未辦理點交予上訴人，而由宋曉之購得並歸劃為263個停車位出售、點交買受人，上訴人並無異議，此有預售停車位買賣契約書及同意書可稽（見原審卷第12至16頁），足見系爭4951建號屬於4406建號所有權人所有及使用。況依系爭社區第7屆93年8月22日臨時管理委員會會議簽到單，會議結論為「機車停車位規劃及土地使用里長全權處理」、「機車買賣屬私人事宜」「有關機車位之消防、機電問題，由里長（宋曉之）改善」、「機車場之後保養事宜由里長負責」等，有臨時會議紀錄在卷足參（原審卷第40至41頁）；系爭社區第9屆管理委員會第3次會議，第五案：就機車停車場討論事宜，決議：「機車買賣屬私人事宜」、「有關機車位之消防、機電問題，由里長改善」、「機車場之後保養事宜由里長負責」，有該次會議紀錄在卷可按（原審卷第43頁），及上訴人101年6月15日第15屆第8次委員例會會議記錄，拾壹、二、案由：
7月1日起管委會將全面管理263個機車停車空間案（見原審卷第92頁），益見在此之前，上訴人亦同意系爭4951建號由4406建號所有權人使用，應堪認定。
㈡系爭4951建號是否屬於宋曉之管理維護範圍，宋曉之向機車
位所有權人收取清潔維護費，是否有據？⒈查系爭機車停車場即為4951建號為宋曉之向兆鴻公司購買，
屬於宋曉之所有及使用，已如前述，被上訴人主張該系爭機車停車場之修繕、管理、維護，由宋曉之為之，並負擔其費用。經參之上開系爭社區第7屆93年8月22日臨時管理委員會臨時會議紀錄、系爭社區第9屆管理委員會第3次會議紀錄，及系爭社區第12屆第7次管理委員會管理中心工作報告，提案八：地下一樓私人產權機車停車空間管理權責之研議討論。決議：1.此一地下一樓機車停車空間共涵蓋3大主體部分①私人獨立產權共計263個車位。②社區公共持份64個車位。③共用部分車道公共設施。2.上述①②③區域之通風、消防、監視系統、照明設備及道路設備全數工程均由私人獨立產權等車位所有人使用，其自應有管理監督之責。不論私人獨立產權或社區公共持分的車位使用者均需繳納清潔費與相關管理單位，俾為支付清潔管理之用，而私人獨立產權部分之承租及使用停車位者所繳交清潔費乃該產權所有權人聘僱清潔人員以維護該場所之環境整潔，此自與社區管委會無涉。⒊為確定並區隔私有停車空間及社區公設停車空間之管理監督及權利義務關係，由管委會與產權所有人共同擬定協議書雙方簽署以明權責。⒋經與會委員表決以22票同意1票無意見通過此決議案，此有管理委員會議內附之工作報告附卷（見原審卷第50頁）。另98年4月20日協議書亦明載：「一、就系爭建物（指第4951號建物），因其上管理設施之設置及該設施之維護、管理及清潔自始皆由乙方（指宋曉之）負擔，同時該處亦非甲方（指上訴人）所管理之公共區域或公設，故針對此管理維護所生之費用，應由乙方自行負責。……三、各區域因清潔、維護及保養所產生的費用，分別由甲、乙雙方各自負擔。甲、乙雙方並得以按照開銷，各自收取管理費用，互不相涉。」且被上訴人提出工程估價單、收款單、消防施作單據、風管施作單據、電費收據、消防安全設備檢修申報書、公共保險費收據（見原審卷第168至170頁、第181至195頁、第196、197頁）、（監視系統）估價單、收款單、（標線）請款單、統一發票、電費通知及收據（見原審卷第307至314頁）等單據佐證，其確實支付消防、通風、監視等設施費用以及系爭機車停車場消防檢查、保險費用、電費等。上訴人雖否認系爭機車停車位之通風、消防、監視系統、照明設備及道路設備全數工程均由被上訴人宋曉之自行負擔，但被上訴人提出前開單據，且宋曉之所陳核與前開第9屆管理委員會第3次會議、系爭社區第12屆第7次管理委員會管理中心工作報告內容均相符。再比對上訴人提出之被上訴人宋曉之當初預售機車位買賣契約書，附件上除機車位位置圖外，亦有註明獨立監視系統、照明系統、泡沫系統、灑水系統、排煙系統等（見原審卷第17頁），亦與前述文書及會議紀錄相符。且依第9屆管理委員會第3次會議、系爭社區第12屆第7次管理委員會有作成前開決議，顯然上訴人當時認為系爭機車停車位為私人產權，且認為既然為私人產權，自應自行負擔消防、機電及管理維護等。可知系爭4951建號屬於宋曉之管理維護範圍，並負擔管理維護費用，是宋曉之向機車位所有權人收取清潔維護費，自屬有據。上訴人雖以：上開協議書之分管約定，未經區分所有權人會議表決通過，不生效力云云。惟4951建號既已為4406建號所有權人所有及自行使用管理，該協議即非再為分管協議。至有關4951建號清潔維護自行負責及收費，是否屬上訴人指稱宏國大鎮社區大廈規約第7條第3項第2款管理費用之訂定，須由區分所有權人會議決議，亦有疑義，且參諸上訴人101年1月間第15屆第3次會議決議修訂「地下室停車場管理辦法」，案由4，辦法：一、為因應事實需要爰依公寓大廈管理條例第36條、規約第23條第5項及本辦法伍附則規定，修訂本辦法為：
本社區停車場內，每一機車車位不論是否停放車輛，其機車位所有權人應按月繳交管理費80元（見本院卷第135頁），復於101年6月15日第15屆第8次委員例會會議記錄，拾壹、
二、案由：7月1日起管委會將全面管理263個機車停車空間案。說明：⒈……因此管委會依法收取101.7.1~102.6.30清潔管理費900元（每月75元）。⒉管委會收取費用，應當盡管理、清潔之責，因此自7月1日起，該區域用電由大公電供應，消防設施保養維護納入樓管公司管理，清潔部份請合約廠商納入清潔維護區域（見原審卷第92頁），足見停車管理及收費，上訴人係依公寓大廈管理條例第36條管理委員會之職務範圍、規約第23條第5項及地下室停車場管理辦法為據，並無須經區分所有權人會議表決通過，是上訴人上開主張，尚無足採。
⒉上訴人主張：系爭4951建號為其管理維護範圍，並提出轉帳
傳票、支出核銷單、統一發票等為證。然觀諸96年7月10日簽呈提到將辦公室改為停車位，對照上訴人第10屆3月份例行會議，有提到「地下室汽機車分道，由上訴人負責執行將管理員室變更為機車位，以解決風車廣場不合法停放機車之困擾，經過表決，通過地下室規劃專用機車道及機車位」；第10屆6月份管理委員會會議「管理員室規劃成機車位，大約可容納50台機車」；第10屆6月份第1次臨時會議「管理員室規劃為機車位，柵門與私人機車位共用，……」；第10屆8月份第一次臨時會議「將管理員室改為機車停車位……柵欄機分擔、抽通風費用……維修費用由上訴人負擔4分之1，私人停車場負擔4分之3，共同使用通道」等內容，有會議記錄足佐（原審卷第276、272、279、278頁）。可知系爭社區確實有分私人機車位、公有機車停車位，公有停車位是將管理員室改為機車停車位，是上訴人主張並無區分私人與公有停車位，顯然與事實不符。故上訴人提出之相關費用支出，有提到管理員室改為停車位部分，即為公用停車位所支付費用，與系爭機車停車位無關；又單據內提到「劃機車格白漆」，亦可知悉此為公用停車位，因系爭機車停車位並非劃白漆，而係以燒線為之，此有現場履勘照片可佐（見原審卷第200頁）。又上訴人提出支出車道開門按鈕、對講機、對照性紅外線、增設崗哨停、機車車道感應、反光鏡、地下停車場加裝鐵捲門等等費用，惟前開車道開門按鈕、對講機、對照性紅外線、增設崗哨亭、機車車道感應、反光鏡、鐵捲門等設備，對照上訴人提出之照片及現場履勘情形（見原審卷第285至289頁、第299至302頁），均非在系爭機車停車場內，而在整個社區地下一樓公設即4950建號內及車道出口，為○○○區○○道所使用，並非4951建號內部系爭機車停車位之設置費用，是上訴人主張系爭4951建號為其管理維護範圍，尚屬無據，應不可採。
㈢上訴人主張被上訴人向機車位所有權人收取自95年1月1日至
101年6月30日止78個月，每月80元，263個機車位，合計1,641,120元清潔維護費，依民法第269條利益第三人契約、民法第172條、第179條、第184條規定，請求被上訴人給付，有無理由？⒈上訴人主張宋曉之於系爭停車位買賣契約書之附件同意書上
記載車位購買人同意給付清潔管理費給上訴人，依民法第269條利益第三人契約，請求被上訴人給付上開1,641,120元，並提出停車位買賣契約書之附件同意書為證。惟按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269條定有明文。經查，同意書上記載：一、茲上訴人同意○○先生/小姐，通行由上訴人所管理，位於台北縣汐止市○○段○○○○○號土地。二、○○先生/小姐同意，就所承購機車位之清潔以及管理，每月給付上訴人○○元，有停車位買賣契約書之附件同意書可稽（見原審卷第16頁）。立同意書當事人係承購機車位之人及上訴人，而非被上訴人，且依上開同意書所載上訴人同意○○先生/小姐通行由上訴人管理之4950地號土地，○○先生/小姐同意就所承購機車位之清潔以及管理，每月給付上訴人○○元等語觀之，尚非民法第269條所規定之利益第三人契約。又被上訴人陳稱同意書成立之前提，是上訴人願意負擔系爭停車場硬體設施設置費用以及日後管理維護費用，但因上訴人嗣後不同意支出上開費用亦不願意負擔維護之責，改由被上訴人負責之，因而無需給付清潔費給上訴人。經查，系爭機車停車位所在之4951建號為宋曉之向兆鴻公司購買使用，並非系爭社區共用設施，非屬上訴人管理維護之範疇，業如前述，宋曉之規劃成機車停車位後出售，有設置費用及管理維護費用問題，且費用不低，是與上訴人約定如上訴人願意負擔設置費用及管理維護費用，則由上訴人收取清潔費或管理費，自屬合理。但上訴人嗣後不願意負擔前開設置費用及管理維護費用，此見第9屆3次會議記錄提到「機車買賣屬私人事宜」、「消防機電問題請里長改善」、「保養由里長負責」甚明，是由宋曉之負責設置費用及管理維護。此與第12屆第7次管理委員會會議紀錄提案八「不論私人獨立產權或社區公共持分的車位使用者均需繳納清潔費與相關管理單位，俾為支付清潔管理之用，而私人獨立產權部分之承租及使用停車位者所繳交清潔費乃該產權所有權人聘僱清潔人員以維護該場所之環境整潔，此自與社區管委會無涉。⒊為確定並區隔私有停車空間及社區公設停車空間之管理監督及權利義務關係，由管委會與產權所有人共同擬定協議書雙方簽署以明權責。⒋經與會委員表決以22票同意1票無意見通過此決議案」相吻合（見原審卷第50頁），亦徵被上訴人所辯當時約定為如上訴人願意負擔設置費用及管理維護費用，則由上訴人收取清潔費或管理費等語屬實，而既然由被上訴人負擔系爭機車停車場管理維護，是上訴人自無權利收取系爭機車位之清潔費。上訴人所舉證人徐銓昇證稱：只負責收取後續之清潔管理費用等語，證人黃智明證稱：機車位買受人所繳的清潔管理費應該繳給上訴人等語，惟核與前揭第9屆3次會議記錄不符，所述不實，應無可採。是上訴人依利益第三人契約，請求被上訴人給付1,641,120元，為無理由。
⒉次按，未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理
應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第172條、第179條、第184條分別定有明文。本件宋曉之向兆鴻公司購買4951建號取得所有，嗣後其規劃成機車格對外出售，負擔設置費用，之後負責機車停車場內管理維護，其收取清理費，並無不當。系爭機車停車位上訴人並無管理權限，且上訴人實際上並未負擔系爭停車場之設施費用，亦未負責管理、維護，被上訴人2人收取清潔費，是為自己處理事務，並非為上訴人管理事務，不構成無因管理。又被上訴人受有利益，是因自己設置機車停車場並負責管理維護，因而向機車位所有人收取費用，上訴人並無權利收取系爭停車位之管理費或清潔費，故未因此導致上訴人受有損害，是上訴人依民法第172條、第179條、第184條規定，請求被上訴人給付上開1,641,120元，亦均無理由。至上訴人另主張87年第1次區分所有權人會議訂有「宏國大鎮社區大廈住戶管理經費之收支及催繳辦法」，其中第3條約定，住戶每坪30元，營業戶以現住戶1.4倍計42元云云，應係針對住戶而言，尚與機車停車位有間，上訴人此部分主張與本件無涉，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人依據利益第三人契約、無因管理、不當得利、侵權行為法律關係，請求被上訴人給付1,641,120元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，經核並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 7 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 黃莉雲法 官 曾錦昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 9 日
書記官 陳佳伶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。