臺灣高等法院民事判決 102年度上字第384號上 訴 人即被上訴人 蔡致仁訴訟代理人 沈政雄律師被上訴人即上訴人 周國華訴訟代理人 陳伯勳
陳志斌律師上列當事人間給付租金事件，兩造對於中華民國102年1月17日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3745號第一審判決各自提起上訴，本院於103年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人蔡致仁起訴主張：伊為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，被上訴人即上訴人周國華則為坐落系爭土地上臺北市○○區○○段○○段00000○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號建物（含原判決附圖所示B之增建部分，合稱系爭建物）之所有權人。系爭土地於民國69年10月15日原登記為訴外人郭萬得所有，系爭建物則於81年6月25日第一次所有權登記為郭萬得所有，嗣郭萬得於82年3月18日將系爭建物所有權移轉由訴外人陳伯勳、曾瑞堂及劉朝嘉等三人分別共有、各應有部分1/3。周國華則於96年5月14日取得系爭建物所有權。系爭土地則因郭萬得前為訴外人鄭美玲之連帶保證人，經債權人中國農民銀行股份有限公司（下稱中國農民銀行）將其對於鄭美玲之債權及擔保其他從屬之權利一併移轉於他人承受，輾轉由伊之前手周美惠聲請拍賣系爭土地，並經周美惠於99年2月1日聲明承受，於99年3月9日拍定，並於99年9月20日完成所有權移轉登記。伊於100年6月7日以買賣為原因向周美惠購買系爭土地，並完成所有移轉登記，周美惠並將其對周國華之自99年3月10日起至100年6月6日止的使用土地租金債權讓與伊。而系爭土地面積為112平方公尺，99年1月之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）4萬7,160元，參照土地法第97條第1項規定每年租金以土地及其建築物申報總價額年息10%計算，則周國華每年應給付租金為52萬8,192元（計算式：47,160元×112㎡×10%），每月應給付租金4萬4,016元（計算式：528,192元/12個月）。因周國華拒絕協議及給付租金，依民法第425條之1規定，伊自有權請求核定租金並請求周國華給付自99年3月10日起算之租金。縱認兩造間就系爭土地無租賃關係存在，則周國華所有系爭建物占用系爭土地即屬無權占有，伊亦得依民法第179條規定，請求返還相當於租金之不當得利。為此，爰先位依民法第425條之1規定，備位依民法第179條規定，請求：㈠核定周國華所有系爭建物占有蔡致仁所有系爭土地之每月租金為4萬4,016元；㈡周國華應給付蔡致仁70萬256元，及自起訴狀繕本送達周國華翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢周國華應自100年7月11日起至系爭建物不堪使用或周國華喪失其所有權之日止，按月於每月10日給付蔡致仁4萬4,016元，及自每月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（原審判決核定兩造間之租金為每月3萬0,811元；周國華應給付蔡致仁99年9月13日起至100年7月10日止之租金合計30萬6,056元本息；另應自100年7月11日起至系爭建物不堪使用之日或周國華喪失其所有權之日止，按月於每月10日給付蔡致仁3萬811元，及按月於每月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回蔡致仁其餘之訴。兩造就敗訴部分，各自提起上訴。）並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決不利於蔡致仁部分廢棄。⒉上開廢棄部分，核定周國華就其所有系爭建物占有蔡致仁所有系爭土地每月租金增加1萬3,205元。⒊周國華應再給付蔡致仁30萬1,170元，及自100年9月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。周國華應自100年7月11日起至系爭建物不堪使用之日或周國華喪失其所有權之日止，按月於每月10日再給付蔡致仁1萬3,205元，及按月於每月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒋上開聲明願供擔保，請准宣告假執行。㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、周國華則以：系爭建物係原所有權人郭萬得於55年5月15日建造完成，至81年7月23日始辦竣建物保存登記，嗣郭萬得於79年2月24日提供系爭土地向銀行貸款辦理抵押權設定，嗣伊之前手陳伯勳、劉朝嘉、曾瑞堂等人，以債權抵付價金方式向訴外人郭萬得購買系爭建物暨所坐落系爭土地，並合法取得系爭建物所有權，系爭土地僅因郭萬得違約未繳交大額增值稅等不可歸責買方之原因，致無法辦理土地所有權移轉登記予陳伯勳等人，嗣伊以相同條件向陳伯勳等人價購系爭土地及系爭建物，並合法取得系爭建物所有權，伊對系爭土地當得繼續無償使用。惟臺灣士林地方法院（下稱執行法院）於執行該院98年度司執字第54507號強制執行案件（下稱系爭執行事件）時，卻誤認伊與郭萬得間就系爭土地有租賃關係，且於寄送通知伊是否優先購買系爭土地的函文時，未合法送達伊法定送達地址，已經伊列舉具體事證提起抗告、再抗告等為救濟，該執行案件救濟程序迄未終結，且伊另案提起確認優先承買權存在之訴，周美惠是否合法取得系爭土地所有權已有爭議；縱認周美惠已合法取得系爭土地，惟其將土地出售予蔡致仁時，曾通知伊是否行使優先承買權，然通知函所載買賣條件均與其與蔡致仁買賣系爭土地條件不符，該通知自未符合土地法第104條、民法第426條之2規定，伊之優先承買權之法定10日期限尚未起算，且周美惠竟虛偽切結謂：「本件土地確係為自己使用並無出租他人屬實」等語，將系爭土地非法移轉登記予蔡致仁，依法不生效力，應予塗銷，其提起本件訴訟，自屬無據。縱認伊需支付租金予蔡致仁，亦應以當年度申報地價5%以下計收等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決不利於周國華部分廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第275至276頁）：㈠系爭土地於69年10月15日登記為訴外人郭萬得所有，系爭建
物則於81年6月25日第一次所有權登記為郭萬得所有，郭萬得於82年3月18日將系爭建物所有權移轉由訴外人陳伯勳、曾瑞堂及劉朝嘉等三人分別共有，各應有部分1/3，周國華繼於96年5月14日以贈與為原因取得系爭建物所有權。㈡訴外人郭萬得因擔任訴外人鄭美玲向中國農民銀行借款之連
帶保證人，提供系爭土地做為借款之擔保，於79年2月24日為中國農民銀行設定最高限額1,200萬元之抵押權，約定存續期間自79年2月22日起至109年2月21日止。嗣系爭債權輾轉讓與訴外人蔡慶華，蔡慶華因以郭萬得尚未清償上開債權為由，聲請對系爭土地拍賣強制執行，經執行法院以98年度司執字第54507號強制執行事件受理在案。
㈢嗣於系爭強制執行事件進行中之99年2月1日，蔡慶華將其對
郭萬得之債權讓與訴外人周美惠，周美惠並於99年3月9日參與第一次拍賣程序，以1,588萬元拍得系爭土地，經執行法院核算債權金額及命周美惠補繳差額後，於99年9月8日發給權利移轉證書，周美惠已於同月13日取得該權利移轉證書，並於99年9月20日辦理系爭土地之所有權移轉登記。
㈣蔡致仁嗣於100年6月7日以買賣為原因，自周美惠受讓並移
轉登記取得系爭土地所有權。周美惠曾於100年1月22日寄發存證信函，通知周國華是否願以其與蔡致仁間買賣契約之相同條件行使優先承買權。
㈤周國華於102年5月19日向臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院
）遞狀起訴請求確認其究系爭土地有依同樣條件即1,588萬元拍定價格之優先承購權，並請求塗銷周美惠與蔡致仁間、周美惠與訴外人郭萬得間之系爭土地所有權移轉登記，暨請求訴外人郭萬得於周國華給付上開金額後，應將系爭土地所有權全部移轉登記予周國華。
㈥系爭建物為二層樓建物，第三層樓則搭有鐵架，後方有如原
判決附圖所示Ｂ部分一層樓之增建物；系爭建物原登記如原判決附圖所示Ａ範圍僅占用系爭土地61.63平方公尺，另如原判決附圖所示Ｂ之增建部分則占用系爭土地面積達50.37平方公尺，合計占用系爭土地面積達112平方公尺。
四、蔡致仁主張：伊之前手周美惠經拍賣取得系爭土地，再將之讓與伊等語，惟經周國華否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。其立法意旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字第530號判例參照），非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法秩序之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符。本件系爭土地於99年3月9日以1,588萬元拍定，執行法院於99年3月11日寄發99年3月9日士院木98司執速字第54507號函，通知周國華於文到10日內聲明願否依同樣條件優先承買系爭土地，該函於99年3月12日送達周國華之戶籍地臺北市○○區○○街○○巷○號，由其弟媳楊美蘭以同居人身分收受該優先承買通知函，楊美蘭嗣以其不知周國華居住何處為由，於99年3月16日退回執行法院等情，有送達證書、中華郵政股份有限公司木柵郵局簡函附卷可稽（見原審卷第156頁；本院卷二第161頁），訴外人楊美蘭是否係與周國華同住一處之人，得否收受上開優先購買權通知函，以致上開優先購買權通知函是否合法送達予周國華固有所爭執，惟土地法第104條之優先承買權之通知方式法律並無明文限制，只要能有效將可行使優先承買權之通知使周國華知悉，即應於該時起認定周國華已處於可行使優先承買權之狀態，非必須具有書面，是執行法院於99年3月9日所為優先承買通知是否合法送達周國華，尚不影響周國華得於知悉後行使其優先承買權。而周國華於99年3月11日業以其有優先承買權為由，向執行法院提出聲請閱卷書狀，請求閱覽系爭執行事件卷宗，經執行法院於99年3月15日函通知周國華，指定其得於99年3月19日上午9時閱卷，而周國華於99年3月18日委任陳伯勳閱覽執行卷宗，此有聲請狀、閱卷通知函、送達證書、委任狀等件影本附卷可稽（見本院卷二第92頁至第97頁反面）。上開優先承買權通知函稿及置於信封內經訴外人鄭美蘭退回之上開優先承買權通知函，均附於系爭執行事件卷宗內（見本院卷二第86、87頁），復經本院調閱系爭執行事件卷宗核實無訛，堪認周國華於99年3月19日經由閱卷已得知悉系爭土地優先購買之買賣條件及其得向執行法院聲明行使優先購買權。且周國華於99年3月19日閱畢系爭執行事件卷宗後，再於99年4月1日向執行法院提出聲明異議狀，陳稱：「再由周美惠渾充善意第三人，經由精算以高於底價630萬元之1588萬元高價應買得標」「債權人於得標後即鼓其如簧向聲明人前手陳伯勳表示為求房屋土地產權歸於一人所有，願以土地底價1588萬、房屋底價29萬作為二人交易房地議價標準」「債權人自拉自唱於
99.3.9拍賣時固以1588萬元高價應買拍定」等語（本院卷一第179、183、184頁），足見周國華於閱卷時，確實已知悉拍賣價格為1,588萬元方為上開陳述。況周國華於原審亦陳稱其於99年3月19日閱卷時有看到拍定價額等語（見原審訴字卷二第136頁反面），則周國華至遲於100年3月19日已知悉周美惠買受系爭土地之價格等買賣條件及法院已發函詢問其是否願依同樣條件優先購買系爭土地。另依周國華於99年4月1日向執行法院提出民事聲明異議狀，陳稱：「本案歷債權人精心操弄層層剝削，優先購買權對聲明人並無實益可言」（見本院卷二第116頁），其再於99年7月19日另提出民事緊急聲明異議狀，陳述：「縱拍定人（即周美惠）美其名承讓，由聲明人（即周國華）依非法拍定金額1,588萬元優先購買系爭土地，然周美惠…勢必從中或至近約七百餘萬元不法暴利，則聲明人未蒙其利反受其害，而法律所明定之優先購買權豈非形同虛設」等語（見本院卷二第136頁），可知周國華知悉拍定價格為1,588萬元，因恐其行使優先購買權而致其受害及拍定人獲有暴利，而表示欲以拍定價格行使優先購買權之意。準此，周國華至遲於100年3月19日已知悉周美惠拍定系爭土地之價格等買賣條件及法院已發函詢問其是否願依相同條件優先購買系爭土地，業如前述，迄至執行法院於99年9月8日發給權利移轉證書，已逾5月餘，其間周國華僅就執行程序提出異議、抗告、再抗告，惟迄未向執行法院或債務人郭萬得聲明願以拍定價格之同樣條件行使優先購買權，則執行法院因認周國華並無行使優先購買權之意，而准由拍定人於繳足價金後，核發權利移轉證書，自無不合。周國華嗣於102年5月19日始起訴主張願以1,588萬元購買系爭土地，距99年3月19日知悉得行使優先購買權，已逾3年；且系爭土地於99年3月間之土地公告現值為每平方公尺10萬6,175元，至102年1月為每平方公尺13萬9,500元，有公告地價及公告土地現值表在卷足憑（見本院卷一第194頁），其漲幅高達百分之31（計算式：139,500元－106,175元/106,175元×100%），如仍許其以原拍定價格行使優先購買權，將致法律關係陷於不安定且失之公平，未符土地法第104條規定保障優先購買權人之立法意旨。故蔡致仁主張：伊之前手周美惠已經拍賣合法取得系爭土地所有權，自堪信實。
㈡次按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人
與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。本件蔡致仁於100年4月30日向周美惠買受系爭土地，並於同年6月7日為所有權移轉登記，有臺北巿土地登記第二類謄本、土地登記申請書附卷可稽（見原審店簡字卷第7頁；原審訴字卷一第67至71頁）。周國華雖辯稱：周美惠辦理移轉所有權登記於申請書上用印「土地自己使用，無出租他人屬實」字樣之切結，且無買賣價金之給付，乃作假買賣云云，並提出土地登記申請書影本為證（見原審訴字卷一第67頁），惟周國華對蔡致仁、周美惠提出使公務員登載不實罪嫌之告訴，業經臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官偵查結果：周美惠並無與周國華簽訂租賃契約之行為，則上開「土地確係自己使用並無出租他人屬實」之具結，如依一般人對於租賃行為之認知，認其並無實際出租之行為，即難認上開具結與其認知有何不符之處，而周美惠取得系爭土地之權利移轉證書後，均未曾向周國華收得任何租金，自認其並無出租行為，亦與常情及一般人之通念無違，難認其有何偽造文書之犯意。再就蔡致仁、周美惠就系爭土地有無買賣真意乙節，經查蔡致仁之付款過程，係於99年8月6日、12月29日分別匯款430萬元（合計860萬元）至周美惠國泰世華銀行文山分行000000000000號帳戶內，而99年8月6日匯款之430萬元中，有107萬4,000元再匯至臺北地院；有48萬元以現金領出，另有100萬元及150萬元之匯出款，惟該2筆匯款與原先所匯之430萬元金額差距甚大，應非款項回流，而99年12月29日匯款之430萬元亦未見有資金回流情形；又蔡致仁另於100年7月27日、7月29日及8月4日分別匯款826萬元、510萬元及260萬元（合計1,596萬元）至周美惠國泰世華銀行文山分行000000000000號帳戶內，嗣100年8月15日後始有轉出情形，亦未見有資金單筆或逐筆回流之情形，尚難以認定上開蔡致仁之匯款（合計2,456萬元）有偽作資金流項。又蔡致仁雖未於20天內支付餘款，然是否能依照約定時間付款，屬民事債務履行之範疇，倘蔡致仁因資金困難尚無法如期付款，亦不能以此反推雙方無買賣真意，應認蔡致仁、周美惠犯罪嫌疑均尚有未足而為不起訴處分等情，有臺北地檢署102年度偵字第2273號不起訴處分書、102年度偵續字第673號不起訴處分書附卷可稽（見本院卷一第7至14頁；本院卷三第163頁至第165頁反面）。且周美惠於將系爭土地出售及辦理移轉登記與蔡致仁時，於土地登記申請書上切結「本件土地確係自己使用，並無出租他人屬實，如有不時願負法律責任」等語，依土地稅法第6條、第9條等規定，僅影響周美惠出售系爭土地時，得否按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，惟稅捐單位若就是否為自用住宅用地有疑義，本得依職權調查並依據實際情形查核認定。且「土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，應依土地登記規則第97條第2項規定辦理」「民法第425條之1之執行，限於該法條增訂施行日（89年5月5日）起，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用」「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之。其順序以登記之先後定之…」分別為內政部91年12月6日內授中辦地字第0000000000號函、92年11月26日內授中辦地字第0000000000號函明定，有臺北巿士林地政事務所102年4月3日北巿士地登字第00000000000號函附卷可稽（見本院卷一第119、120頁），故民法第425條之1之執行，即係依土地登記規則第97條第2項規定辦理，限於該法條增訂施行日89年5月5日起，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。本件屬於89年5月5日之前，土地及其上房屋即同屬一人所有而先後讓與相異之人，依上開登記實務所持見解，無須依土地登記規則第97條第2項規定執行優先購買權人是否放棄優先購買之切結，而周國華與周美惠間未訂定任何書面租賃契約，則周美惠切結「本案土地確無出租，如有不實，出賣人願負法律責任」，與登記實務並無不合。另切結用語中有「本案土地係自用」等內容，係因地政機關提供之制式章戳未妥所致，業已修正等情，此亦有臺北市士林地政事務所102年5月13日北巿士地登字第00000000000號函在卷足佐（見本院卷一第134、135頁），即難認為周美惠有何切結不實，而得推認其與蔡致仁間就系爭土地之買賣有通謀虛偽意思表示之情事。又買賣之法律關係僅當事人意思表示合致即成立，無須以書面為之，蔡致仁與周美惠合意買賣系爭土地未簽立書面買賣契約，亦難指其等虛偽買賣。周國華復未提出其他證據證明蔡致仁與周美惠間就買賣系爭土地有何通謀虛偽意思表示，自難認蔡致仁與周美惠於100年4月30日買賣系爭土地，同年6月7日以買賣為原因所為不動產移轉登記行為係通謀虛偽意思表示。周國華辯稱蔡致仁、周美惠間基於通謀虛偽意思表示買賣系爭土地，並向地政事務所辦理所有權移轉登記行為，應屬無效云云，應無可採。
㈢周美惠於100年1月22日以中和民富街郵局第20號存證信函，
通知周國華是否願以其與蔡致仁間買賣契約之同樣條件行使優先承買權，周國華於同年2月1日收受後則於同年2月9日以台北華江橋郵局第001697號存證信函，通知周美惠其將於執行法院合理合法遂行執行程序之法定先決條件（即合法送達上開優先購買通知）適時行使優先承買權，周美惠要求其給付地租並要求其優先購買等情，均於法無據且令其無從照辦等語，有存證信函附卷可稽（見原審訴字卷一第58至63頁；本院卷一第80至83頁），足見周國華已表明並無依蔡致仁與周美惠間買賣系爭土地之同樣條件以行使優先購買權之意。㈣綜上所述，周國華於99年3月19日閱卷前既已明知其對系爭
土地有優先承買權，於閱卷時已知悉拍賣價格及法院已發函詢問其是否願依同樣條件優先承買系爭土地，惟其後則具狀指摘拍定金額非法而不欲為優先承買之表示；復於100年1月22日經周美惠通知詢問其是否願以2,400萬元價格優先承買系爭土地，仍回函表示無從照辦等語，則其迄至102年5月19日始起訴主張願以1,588萬元優先購買系爭土地，核與土地法第104條第2項規定意旨有違，應認周國華已不得行使優先購買權。
五、蔡致仁主張：系爭建物占有系爭土地部分，伊及伊之前手周美惠與系爭建物所有人周國華間推定成立租賃關係等語，惟經周國華否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，此為法理之當然解釋。89年5月5日施行之民法第425條之1僅係將上開法理明文規定，故上述土地及房屋讓與他人之情形，縱係發生於該條規定施行前，仍應依上開法理即增訂之民法第425條之1之內容辦理。
㈡系爭土地及建物原所有權人均為郭萬得，嗣郭萬得將系爭建
物轉讓訴外人陳柏勳、曾瑞堂及劉朝嘉，因郭萬得為債務人鄭美玲之連帶保證人，經債權人中國農民銀行輾轉將債權移轉由周美惠於99年2月1日承受，並由周美惠於99年3月9日經法院拍賣程序拍得系爭土地，執行法院於99年9月8日發給權利移轉證書，周美惠嗣於同月13日取得該權利移轉證書，並於99年9月20日辦理系爭土地之所有權移轉登記，系爭土地又於100年6月7日移轉登記予蔡致仁等情，業如前述，是系爭土地及系爭建物原同屬一人所有，而其後僅將系爭土地及系爭建物之所有權分別讓與不同之人，揆諸前揭說明，自應推定系爭建物受讓人即周國華與系爭土地前後之受讓人即周美惠及蔡致仁之間，在系爭土地所有權人擁有系爭土地所有權期間內，因系爭建物在得使用期限內占用系爭土地而有租賃關係存在。周國華雖辯稱：伊依民法第876條規定，對系爭土地有法定地上權云云，惟依民法第876條規定，乃以抵押權設定時，土地及其上建築物同屬一人所有，但僅以土地或建物為抵押為前提要件，並需因抵押物拍賣，致土地及建物之所有權人可能互異為條件，是於所有權人僅以土地設定抵押權情形，建築物應於設定抵押權時已經存在為必要，此參照同法第866條、877條規定意旨為避免拍定後建築物無從利用土地致拆除之結果，有害社會經濟發展，及系爭法條於96年3月28日修正時於第1項、第2項「土地及其土地上之建築物」等文字上增列「設定抵押權時」等語以期明確可以得知。訴外人郭萬得於69年取得系爭土地所有權後，於79年2月24日將系爭土地設定抵押權予訴外人中國農民銀行，迄至81年6月25日始辦理系爭建物第一次登記，有臺北巿建物登記第二類謄本附卷可稽（見原審訴字卷一第39頁），故系爭土地於設定抵押權時，系爭建物尚未登記為訴外人郭萬得所有。且系爭土地與建物分屬不同人所有，乃因郭萬得自行先將系爭建物移轉他人後，系爭土地繼因拍賣而輾轉由蔡致仁取得，亦與因拍賣致土地與建物分屬不同人所有情形不同，是周國華辯稱其對系爭土地有法定地上權云云，要無可採。再依民法第876條第1項後段規定，依本條所成立之地上權，為法定地上權，其租金若干，期間長短，範圍大小均有待當事人協議定之，於不能協議時，亦得聲請法院以判決定之，是法定地上權人並非當然得無償使用所占用土地，周國華執此抗辯其對系爭土地有法定地上權而得無償使用權云云，亦無可取。此外，周國華並未提出反證推翻兩造間有租賃關係之推定，故蔡致仁主張周美惠及伊與周國華間因系爭建物占用系爭土地而有租賃關係存在，即屬可採。
㈢周國華雖另辯稱：伊前手於向郭萬得購買系爭建物時係一併
購買土地及建物，可無償使用系爭土地云云，惟未舉證以實其說，況其前手與郭萬得間之買賣契約僅屬債之關係，自難拘束非契約相對人之蔡致仁，故難認定周國華可無償使用系爭土地，其上開所辯，要非可取。
六、蔡致仁主張伊依民法第425條之1規定，有權請求核定租金並請求周國華給付自99年3月10日起算之租金等語，周國華則辯稱：縱認伊需支付租金予蔡致仁，亦應以當年度申報地價5%以下計收云云。經查：
㈠按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當事
人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。是本件蔡致仁主張周國華應依租賃之法律關係給付其租金，且兩造對於租金數額不能協議，乃請求法院定其數額，即屬有據。又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算，是於租賃關係成立時，即有支付租金之義務。周國華雖辯稱：系爭建物起造人郭萬得自始未曾向伊前手陳伯勳等人請求或收取租金云云，然此或為郭萬得怠於行使權利，或為郭萬得與周國華前手間對於租金債權有所協議，周國華既未提出其他可以證明蔡致仁或周美惠應受相同事實狀態拘束之證據，自難認周美惠及蔡致仁亦不得向周國華主張租金，周國華上開所辯，應無可取。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而此一規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。且就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭建物占用系爭土地面積共112平方公尺（61.63＋50.37＝112），有臺北市士林地政事務所101年6月27日北市土地測字第00000000000號函暨檢附之複丈成果圖在卷可佐（見原審訴字卷二第17、18頁），蔡致仁及前手周美惠就此部分之土地即無法再行使用、收益，是蔡致仁請求周國華給付使用面積為112平方公尺之租金，即屬有據。而系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺47,160元，有土地登記第二類謄本在卷足佐（見原審店簡字卷第8頁）。參以系爭房屋位於○○街上，附近均為店家，臨近有社子公園、百齡左岸河岸公園、永豐銀行、台灣企銀等綜合性生活及休閒設施，前方20公尺至30公尺處即有社子市場，且距延平北路及中正路離僅數百公尺，商業機能活絡、交通便利等情，業經原審履堪現場明確，有原審之勘驗筆錄附卷可稽（見原審訴字卷二第13頁），並有系爭房屋坐落位置圖說及現場照片在卷足憑（見原審訴字卷二第176至184頁）；另系爭建物1樓部分自86年間出租予訴外人黃郁文開設杏輝診所，租金原為每月6萬元，隔年為6萬3,000元，數額高於臺北巿○○街附近之行情，因系爭建物有漏水之情形，自95年起至102年3月19日之每月租金由4萬8,000元遞減為3萬8,000元。而台北巿○○街附近之每月租金沒有超過3萬5,000元等情，業經證人黃郁文結證屬實（見本院卷三第29頁反面、第30頁），復有房（店）屋租賃契約書、支票附卷可稽（見本院卷二第66至76頁）；而系爭建物2樓部分則自101年12月1日起至102年11月30日出租予訴外人林春平，年租金18萬元（每月1萬5,000元），亦有房（店）租賃契約書在卷可參（見本院卷二第79至82頁）。且建物租金數額須視地段、當地經濟活動、屋況及用途而定，是蔡致仁所提591房屋交易網○○○區○○路透天厝店面行情資料、591房屋交易網站延平北路5段透天厝店面行情資料、591房屋交易網站中正路該一樓店面適合出租診所租金行情資料、（見原審訴字卷一第186至191頁），尚無法比附援引，供作本件核定每月租金之依據。蔡致仁雖另主張：系爭建物因三面臨路，其屋頂牆面部分可供出租當廣告看板使用，估算屋頂牆面每月另約可有1萬元至2萬元租金收入云云，惟未舉證證明周國華有上開租金收入，自無可採。原審審酌上情，認周國華應給付每月之租金應按土地法第97條規定以土地申報價額年息7%計算，應屬允當。依此計算，每月租金額應核定為3萬811元（計算式：47,160元1127%12個月＝30,811.2，元以下四捨五入）。
㈢另按債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，雖須經讓與
人或受讓人通知債務人始生效力，但不以債務人之承諾為必要，而讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，原得以言詞或文書為之，不需何等之方式，故讓與人與受讓人間成立債權讓與契約時，債權即移轉於受讓人，除法律另有規定外，如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力。訴外人周美惠係於99年9月13日取得系爭土地的權利移轉證書，業經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查核明確，應認周美惠自斯時起取得系爭土地之所有權，且訴外人周美惠於100年6月7日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予蔡致仁所有，業如前述。周美惠已於100年6月10日將其對周國華之自99年3月10日起至100年6月6日止的使用土地之租金債權讓與蔡致仁，蔡致仁再以原審民事訴訟準備㈠狀將讓與土地租債權書提示於周國華併為通知等情，有書狀、讓與土地租金債權書附卷可稽（見原審訴字卷一第140、145頁），故自99年9月13日起至100年7月10日止，共計9個月又28日，周國華於上開期間占用系爭土地之租金為30萬6,056元〈30,811×(9+28/30)＝306,055.9元，元以下四捨五入〉。蔡致仁依租賃法律關係，請求周國華給付30萬6,056元，於法有據。至蔡致仁於備位主張依不當得利法律關係而為同一聲明，毋庸再予審究，附此敘明。
七、綜上所述，蔡致仁依民法第425條之1第2項規定及租賃法律關係，請求核定系爭建物（含增建部分）占有系爭土地之每月租金3萬811元；周國華應給付自99年9月13日起至100年7月10日止之租金30萬6,056元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年9月30日（見原審訴字卷一第12頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另應自100年7月11日起至系爭建物不堪使用之日或周國華喪失其所有權之日止，按月於每月10日給付蔡致仁3萬811元，及按月於每月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許部分，原審判決蔡致仁勝訴，並就判命給付部分依兩造之聲請分別為准免假執行之宣告；上開不應准許部分，原審則駁回蔡致仁之請求及假執行之聲請，並無不合，兩造各自上訴指摘原判決不利部分為不當，聲明廢棄，均為無理由，應予駁回上訴。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及所舉之證據，經本院斟酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 20 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 蕭胤瑮法 官 徐福晋正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 22 日
書記官 秦湘羽附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。