臺灣高等法院民事判決
102年度上字第579號上 訴 人 林珮綺訴訟代理人 吳仲立律師複 代 理人 吳家銓訴訟代理人 李宗吾被 上 訴人 鄭澄川訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師複代理人 羅文昱律師訴訟代理人 洪坤宏律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年4月3日臺灣新竹地方法院101年度訴字第422號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於104年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨反訴訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人承租被上訴人所有門牌號碼新竹市○區○○街000號1樓（含地下室）房屋經原判決調整為每月新臺幣壹拾萬元之租金，自民國一百零一年五月一日起至一百零一年十月十六日止，應再減少新臺幣壹萬肆仟元。
其餘上訴駁回。
上訴人承租被上訴人所有門牌號碼新竹市○區○○街000號1樓（含地下室）房屋之租金，自民國一百零一年十月十七日起至一百零六年四月三十日止，應調整為每月新臺幣捌萬陸仟元。
其餘變更之訴駁回。
第一審反訴訴訟費用（確定部分除外）、第二審（含變更之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人於原審提起反訴，聲明：「㈠確認兩造間就被上訴人所有，門牌號碼新竹市○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭1樓房屋）之租賃關係存在。㈡上訴人承租被上訴人所有系爭1樓房屋之租金，自民國101年5月1日起至101年10月31日止，應調整為每月新臺幣（下同）4萬1667元；自101年11月1日起至106年4月30日止，應調整為每月4萬6667元。㈢被上訴人應給付上訴人13萬8400元（含1樓屋頂修繕費7萬1400元、1樓廚房水電修繕費5萬7000元、玻璃掉落清理費1萬元），及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行」（原審卷三第3頁）。經原審判決：㈠確認兩造就系爭1樓房屋之租賃關係存在；㈡上訴人所承租被上訴人所有系爭1樓房屋之租金，自101年5月1日起至106年4月30日止，調整為每月10萬元；㈢被上訴人應給付上訴人8萬1400元（含1樓屋頂修繕費7萬1400元、玻璃掉落清理費1萬元），及自101年10月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息（即原審判決主文第三、四、五項），並就上開第㈢項部分准予上訴人供擔保後為假執行，而駁回上訴人所提其餘反訴及假執行之聲請【即駁回：㈠101年5月1日至101年10月31日間，每月租金10萬元與4萬1667元之差額；㈡101年11月1日至106年4月30日間，每月租金10萬元與4萬6667元之差額；㈢1樓廚房水電修繕費5萬7000元部分】。上訴人就上開敗訴部分全部不服，提起本件上訴，上訴聲明：「㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上訴人承租被上訴人所有系爭1樓房屋之租金，自101年5月1日起至101年10月31日止，應調整為每月4萬1667元；自101年11月1日起至106年4月30日止，應調整為每月4萬6667元。㈢被上訴人應再給付上訴人5萬7000元（即系爭房屋1樓廚房水電修繕費），及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷一第89頁），嗣於104年8月19日言詞辯論期日撤回請求被上訴人給付系爭1樓房屋廚房水電修繕費及其假執行部分之上訴，被上訴人就上開撤回（減縮）部分表示同意（本院卷二第68頁）。【原審駁回上訴人請求被上訴人給付系爭1樓房屋廚房水電修繕費5萬7000元本息部分，既經上訴人撤回該部分上訴；又上訴人所提反訴於原審勝訴部分，即：㈠確認兩造間就系爭1樓房屋之租賃關係存在；㈡系爭1樓房屋之租金，自101年5月1日起至101年10月31日止每月減少15萬元（即自每月25萬元調整為每月10萬元之差額），自101年11月1日起至106年4月30日止每月減少18萬元（即自每月28萬元調整為每月10萬元之差額）；㈢被上訴人應給付上訴人系爭房屋1樓屋頂修繕費7萬1400元本息、給付2樓掉落玻璃清理費1萬元本息部分，被上訴人原亦上訴惟嗣已撤回（本院卷二第29頁）。均非本件審理範圍，不贅】。
又上訴人於原審反訴請求權基礎為民法第347條準用同法第359條，嗣於上開言詞辯論期日，就其終止系爭房屋2至6樓租約後調整租金之請求，變更依民法第227條之2、類推適用民法第226條第1項為請求權基礎並請求本院擇一判決（本院卷二第68頁背面）；被上訴人就上訴人訴之變更雖表示不同意（本院卷二第68頁背面），惟核上訴人變更前後之請求，均係本於其向被上訴人承租之範圍已由系爭房屋全棟變更為1樓（含地下室）之同一基礎事實，依首開法條規定，仍應予以准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：兩造於101年2月25日成立租賃契約，約定伊向被上訴人承租系爭房屋全棟即1樓（含地下室）及2樓至6樓，租期自101年5月1日起至106年4月30日止共計5年，其中101年5月1日起至101年10月31日止，租金每月25萬元；101年11月1日起至106年4月30日止，租金為每月28萬元。惟系爭房屋2樓至6樓自始因瑕疵無法使用，兩造業已合意於本件訴訟中之101年10月16日合意終止該部分之租約，僅就系爭房屋1樓（含地下室）尚有租賃關係存在。又系爭房屋2至6樓部分，於101年10月16日前因瑕疵致伊無法實際使用，101年10月17日後兩造復已合意終止該部分之租約，則終止前依民法第347條準用同法第359條規定，終止後依民法第227條之2或類推適用民法第226條第1項之規定，租金均應按比例減少為原約定金額6分之1，即101年5月1日起至101年10月31日止為每月4萬1667元（25萬元÷6＝4萬1667元，元以下四捨五入）；自101年11月1日起至106年4月30日止為每月4萬6667元（28萬元÷6＝4萬6667元，元以下四捨五入）等語。上訴及變更之訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開第㈡項之訴部分廢棄。
㈡上訴人承租被上訴人所有系爭1樓房屋之租金，自101年5月1日起至101年10月31日止，應調整為每月4萬1667元；自101年11月1日起至106年4月30日止，應調整為每月4萬6667元（本院卷一第89頁、卷二第68頁背面）。【另被上訴人於原審提起本訴，請求上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還、給付50萬元損害賠償、於遷讓返還房屋前按月給付28萬元部分，經原審判決全部駁回，被上訴人復已撤回其上訴（本院卷二第29頁）。該部分非本院審理範圍，不贅】。
二、被上訴人則以：系爭房屋所坐落之新竹市東門街與中央路口，為新竹市最繁榮的城隍廟商圈；系爭房屋係作為商業使用，單層面積亦達56坪，被上訴人前出租系爭房屋1 樓予小林鐘錶眼鏡股份有限公司（下稱小林眼鏡）之租金即為每月10萬元，符合當地租金行情，上訴人請求調降，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及變更之訴駁回。
三、經查，兩造於101年2月25日成立租賃契約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋全棟，租期自101年5月1日起至106年4月30日止共計5年，其中101年5月1日起至101年10月止，租金每月25萬元；101年11月1日起至106年4月30日止，租金為每月28萬元；又兩造業已合意於101年10月16日合意終止系爭房屋2樓至6樓部分之租約等情，有租賃契約在卷可稽（原審卷一第9頁背面至第11頁、卷二第40頁至第41頁背面），且為兩造所不爭執（原審卷一第4頁、卷二第35頁；本院卷二第44頁背面），堪信為真實。
四、上訴人主張：伊自承租時起，迄兩造於101年10月16日合意終止系爭房屋2樓至6樓部分租約為止，因有2至4樓電線老舊垂墜、廁所馬桶阻塞不通且無水電無法使用、5樓無熱水供應等等不堪使用之瑕疵（原審卷二第33頁），被上訴人復不願修繕，致伊無法使用系爭房屋2樓至6樓，得依民法第347條準用同法第357條之規定請求減少該段期間之租金等語，被上訴人則否認系爭房屋2樓至6樓有何不能使用之瑕疵。茲查：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此為民法第423 條所明定；又租賃契約為有償契約，如出租人交付之租賃物有瑕疵，而出租人應負擔保之責者，承租人應得請求減少租金，此觀諸民法第347 條準用同法第357條之規定即明。
㈡經查，證人陳寶聰即為上訴人裝潢系爭房屋1樓之人於原審證
述：伊於裝潢期間曾上去2樓，2樓沒有電，故伊用手電筒看，地板凹陷，電線有下垂，2樓馬桶破掉，裝潢期間因1樓沒有水，2樓馬桶也不能用，故都是去附近城隍廟上廁所等語（原審卷二第148頁至第151頁背面）；證人李成星即從事電梯維修之永大機電公司之員工亦到庭證稱：系爭房屋之電梯自70年3月即由永大機電公司簽訂維修合約，但93年左右即停止，合約有效期間內須1個月保養一次，101年11月中旬去看，系爭房屋之電梯以鐵門鎖住，打開鐵門放行，電梯還是可以使用，但已7、8年未使用，使用前要做徹底檢查，鋼索、煞車器等零件都要檢查或更換，將電梯恢復到可以使用，大約需費15萬元，如再花費30萬元更換控制盤更可確保安全無虞，如果沒有修復，無法保證安全性等語（原審卷二第175頁背面至第178頁）；證人陳賢明即為系爭房屋處理水電工程之人證稱：101年間系爭房屋6樓層板漏水，水塔腐蝕且有雜草須換新，換好水塔後有逐層檢視，發現2至4樓馬桶有零件故障且未安裝水龍頭，2至4樓電線有垂下，2樓電箱打開開關時有聞到一股焦味，有些電線可能被扯壞，為了安全起先就將開關關掉，有建議被告（即上訴人）將所有裝潢拆掉重新配線，5樓熱水器整個腐蝕，伊有告知上訴人不能開電，因為電線不見了等語（原審卷二第208頁背面至第212頁），且有照片、電梯保養作業卡、估價單、報價單等件（原審卷二第53頁至第60頁、第130頁、第132頁、第135頁、第63頁、第64頁）附卷可佐。且迄原審於兩造合意終止2至6樓租約後之102年2月19日至現場勘驗時，系爭房屋狀況為：4樓部分，牆壁有壁癌，廁所馬桶破損，無把手開關，洗手台亦無水龍頭，馬桶乾枯並無積水及水流；5樓於勘驗當日無電力供應，熱水器老舊無法使用，牆壁有壁癌；6樓廁所洗手台水管有漏水等情，亦有勘驗筆錄在卷足參（原審卷三第31頁至第）。堪認上訴人主張：被上訴人交付系爭房屋予伊管領使用時，系爭房屋2樓至6樓確有電線下垂、電箱有焦味等用電安全疑慮，6樓漏水及水塔腐蝕致無法順利供水，電梯久未檢修使用上有安全考量，熱水器腐蝕致有危險且無法提供熱水等瑕疵，而不適於使用等語，已非無稽。
㈢又出租人出租房屋，應保持屋內設備之宜於使用及確保安全
，洵與社會通念與出租常情相符。系爭房屋2樓至6樓之水、電、電梯等相關設備有上揭無法依通常狀態為適宜、安全之使用乙情，既如上述，自屬有滅失或減少其通常效用或租賃契約預定效力之瑕疵無訛。而上訴人於101年3月22日寄發平鎮郵局第132號存證信函予被上訴人請其就上開瑕疵為修繕，有該存證信函附卷可稽（原審卷一第45頁至第55頁），惟被上訴人迄101年11月間始委請陳賢明處理系爭房屋2、3、4、5樓廁所馬桶維修及配置水管、整理線路事宜，有估價單附卷可佐，並經證人陳賢明到庭證述明確（原審卷二第156頁、第209頁背面），且迄兩造合意終止2樓至6樓租約後之102年2月19日仍未完全修復，亦如上揭勘驗筆錄所載。堪信兩造於101年10月16日合意終止系爭房屋2樓至6樓租約前，確有上開致上訴人未能使用2樓至6樓房屋之瑕疵存在無誤，則上訴人依民法第347條準用民法359條規定，請求減少租金，要非無據。
五、復按，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。本件兩造於訂約時約定之租賃標的物原為系爭房屋「全棟」（原審卷一第9頁背面），嗣於101年10月16日合意終止其中2樓至6樓部分之租約（本院卷二第44頁背面），業如前述。茲兩造於原定租約存續期間合意變更（減少）承租範圍，顯非兩造於訂約時所得預料；又兩造合意終止2樓以上之租約後，上訴人承租之範圍顯已大幅減少，兩造雖未就部分終止後之新承租範圍重行議定租金，惟如上訴人於承租面積減少之情形下，仍須依原租約所約定之租金金額為給付，自有失公平，是則上訴人依民法第227條之2第1項規定請求就租約部分合意終止後調整租金，於法亦無不合。
六、本件於101年10月16日前兩造約定之租賃標的固為系爭房屋全棟，惟2樓以上因有上述瑕疵致上訴人未能使用；合意終止2樓至6樓租約後翌日即101年10月17日至原定租期106年4月30日止，上訴人承租範圍僅餘系爭房屋1樓（含地下室），均如上述。則上訴人於101年5月1日開始承租時起至101年10月16日前，扣除因瑕疵而減少之價金後所應支付之租金，及於101年10月17日即合意終止翌日至原定租期屆滿日106年4月30日止所應調整之租金，即應審究系爭1樓（含地下室）之合理租金以決之，以符公平。至系爭1樓之合理租金金額，上訴人主張：其承租範圍僅餘原租約6分之1，故系爭1樓租金亦應為原約定租金之6分之1，即101年5月1日起至101年10月31日止為每月4萬1667元，自101年11月1日起至106年4月30日止為每月4萬6667元等語；被上訴人則抗辯：依系爭房屋之條件及當地行情，應以每月10萬元為合理等語。經查：
㈠上訴人雖主張其所使用之範圍僅為原租約租賃標的之6分之1
云云，惟其使用範圍，除系爭房屋1樓外，尚及於該1樓所附連之地下室，業據其自承無訛（本院卷二第67頁背面），且經原審勘驗筆錄明載：「系爭房屋地下1樓目前經被告（上訴人）擺放貨品作為倉庫使用」等情屬實（原審卷三第30頁）。故原租約所定承租範圍「全棟」實為7層樓（即地下1樓至地上6樓），上訴人使用其中2層樓（1樓及地下室），非僅占6分之1；且上訴人所使用之1樓及地下1樓，依一般市場行情，其經濟效益顯然高於其他樓層，自難認其合理租金得逕以承租面積比例計算。故上訴人以其使用面積僅為原租約範圍之6分之1為據，主張其使用1樓（含地下室）之租金應調整為按原約定租金6分之1計算云云，已乏所據。
㈡又查，小林眼鏡前於94年5月1日至97年4月30日承租系爭1樓
房屋之每月租金約定為10萬元，最後兩、三年因景氣不好所以調整為每月9萬元等情，有租賃契約書在卷可稽，並據被上訴人陳明在卷（原審卷二第105頁、第97頁正面、背面）。又系爭房屋坐落於新竹城隍廟商圈，原審勘驗筆錄記載甚明（原審卷三第30頁），而該商圈店面可參考租金行情範圍為：⒈60坪店面（屋齡12年），租金為3萬7000元；⒉60坪店面（屋齡15年），租金為4萬元；⒊80坪店面（屋齡13年），租金為5萬5000元；⒋90坪店面（屋齡10年），租金為5萬元；⒌30坪店面（屋齡6年），租金為7萬元；⒍30坪店面（屋齡15年），租金為4萬元等情，則有上訴人所提租金行情資料可參（本院卷一第99頁至第102頁，原審卷三第84頁至第86頁），換算每坪每月租金依序約為617元、667元、688元、556元、2333元、1333元；對照被上訴人所提之稅籍證明書記載系爭房屋1樓為193.7平方公尺（本院卷一第30頁）（即約59坪，193.7平方公尺×0.3025＝58.59坪），依上開周圍房屋之租金行情計算，1樓店面部分之租金約為每月3萬2804元（上開最低每坪單價556元×59坪＝3萬2804元）至13萬7647元（上開最高每坪單價2333元×59坪＝13萬7647元）之間。再觀諸上揭租金行情，即使同為坐落於城隍廟商圈之店面，其每坪之租金單價仍有甚大之落差，且屋齡與每坪租金單價並非完全呈正比，可知用以經營商業之店面租金，屋齡並非重要之影響因素，仍以地段良窳、人潮是否易於聚集等經營商業之條件為最主要之考量。經查，兩造不爭執系爭房屋屋齡已達33年（本院卷二第45頁），固可能因屋齡較為老舊而稍影響其租金金額；惟系爭房屋係坐落於二條馬路交會處，為俗稱之「三角窗」店面，且其正面較週遭房屋寬大，招牌醒目易見等情，有照片在卷可證（原審卷二第128頁），則系爭房屋之坐落位置顯然較易於獲取注意、招徠人潮，較諸同商圈之其他店面，有較佳之經營商業條件至明。再參諸本件第一審判決後，上訴人自103年7月1日起暫時按每月9萬元計付租金，亦為其所自陳，且有存證信函附卷可證（本院卷一第144頁背面、第159頁）；復參諸兩造於本件訴訟進行中曾委託律師就上訴人嗣後繼續承租系爭房屋1樓（含地下室）事宜為磋商，上訴人並提出兩造往來之電子郵件為憑（本院卷一第166頁至第175頁），而依上開電子郵件內容，上訴人就繼續承租之租金金額表示「每月租金改為8萬元」、「租金以每月9萬元計算也可接受」、「林小姐同意租金為每月9萬元計算」（本院卷一第166頁、第169頁、第172頁、第175頁）；被上訴人亦曾敘明「押租保證金同意以24萬元計算（8萬元×3個月）」、「押租金以3個月即27萬元計算」、「押租金同意以2個月租期計算（9萬元×2個月）4萬元計算」（本院卷一第167頁至第168頁、第170頁至第171頁、第173頁至第174頁）等語。雖嗣後兩造因對租期、預付租金金額、連帶保證人等其他細節之歧見而未能自行協商合致，惟兩造對於系爭房屋1樓（含地下室）每月租金如介於8萬元至9萬元之間，顯然並非完全無法認同。綜覈上開條件，並斟酌上訴人併使用系爭房屋地下1樓作為倉庫使用，其擺設商品、儲存貨物有更多的利用空間等情，認上訴人使用系爭房屋1樓（含地下室）之租金，應可約取上開同商圈店面租金行情之中數（約為8萬5225元（計算式：〈3萬2804元＋13萬7647元〉÷2＝8萬5225.5元），並以每月8萬6000元為合理。
㈢據上，上訴人主張：伊自101年5月1日承租系爭房屋全棟起至
101年10月16日兩造合意終止2至6樓租約止，因2至6樓有瑕疵致無法使用，依民法第347條準用同法第357條之規定請求減少租金；自101年10月17日至106年4月30日原定租期屆至時止，則因兩造已變更承租範圍為1樓（含地下室），依民法第227條之2第1項規定請求調整租金等語，於法均無不合，且其租金均應調整為每月8萬6000元為合理。另上訴人依民法第227條之2第1項請求調整101年10月17日至106年4月30日之租金為有理由，既經認定如上，則其併類推適用民法第226條第1項作為請求權基礎部分，即無再予審究之必要。
七、綜上所述，上訴人依民法第347條準用同法第357條規定，請求就其承租被上訴人所有門牌號碼新竹市○區○○街000號1樓（含地下室）房屋之租金，自101年5月1日起至101年10月16日止，於原審調降為每月10萬元以外，應再調降1萬4000元（即調降為8萬6000元），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，僅准許調整為每月10萬元，就與本院認應調整為每月8萬6000元之間每月1萬4000元之差額，判決上訴人敗訴，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分（即本院認應調整為每月租金8萬6000元與上訴人請求調整之每月4萬1667元、4萬6667元間之差額），原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。復因上訴人使用、承租之系爭房屋1樓尚有附屬之地下室，爰於主文第二項加註「（含地下室）」，俾臻明確。又上訴人以變更之訴依民法第227條之2第1項請求調整系爭房屋1樓（含地下室）101年10月17日至106年4月30日之租金為每月8萬6000元之範圍內為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及變更之訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
民事第二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 賴錦華法 官 王怡雯正本係照原本作成。
鄭澄川不得上訴。
林珮綺如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
書記官 李華安附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。