臺灣高等法院民事判決 102年度上字第585號上 訴 人 陳望梅訴訟代理人 張振興律師被 上訴人 鍾旻樺訴訟代理人 楊晉佳律師複 代理人 劉子碩律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年4月18日臺灣新北地方法院101 年度訴字第2612號第一審判決提起上訴，本院於102年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人為訴外人鴻冠資產管理有限公司（以下簡稱鴻冠公司
）之實際負責人，上訴人於民國100年3月間找尋新辦公處所，因而認識被上訴人，被上訴人本欲出售其所有坐落台北市○○區○○路○○○巷○○號1樓及地下一層之房屋及基地（下稱系爭房地），得知上訴人有處理不動產買賣之經驗，遂委託上訴人代為銷售，因上開房屋老舊，上訴人提議將該屋整修以提高交易價值，裝潢部分由上訴人僱工處理，並向被上訴人承租系爭房屋，擬以買賣不破租賃方式約束被上訴人，同時將該屋作為上訴人辦公處所，若被上訴人於租賃期限內順利出售，須補償上訴人所支出之裝潢費用，雙方於100年3月14日簽訂租賃契約，租期自100年5月1日起至103年4 月30日止，並約定「甲方（即被上訴人）於租賃期間內，要求乙方遷離，願補償乙方裝潢費用，未滿一年補償100%，未滿二年補償60%，未滿三年補償30%」，嗣上訴人支出裝潢費新台幣（下同）3,180,400元。
㈡被上訴人於上開租期未滿一年時，又於100年8月19日與上訴
人簽立裝潢補償承諾書，約定「甲方出售本房地產之同時，承諾補償乙方裝潢（補償期間為民國100年8 月19日起至101年8 月18日止）計新台幣叁佰萬元整」，亦即被上訴人若於
100 年8月19日起至101年8 月18日止出售系爭房地，同意補償上訴人裝潢費300萬元。 被上訴人復將系爭房地委託上訴人經營之鴻冠公司專任代理銷售，與鴻冠公司簽有專任委託銷售授權書。於授權書第1 點載明「委託總價合計甲方（即被上訴人）實拿伍仟肆佰萬元正（含給付陳望梅小姐裝潢補貼叁佰萬元）」。鴻冠公司自受被上訴人委託後，於101 年5月1日順利覓得買方，買方除於同日簽立不動產意願書外，並簽發50萬元之支票乙紙作為買賣斡旋金，依不動產意願書第3條第1項約定：「自簽立本意願書至101年5月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽定不動產買賣契約書」，故上訴人於101年5月10日代理被上訴人簽章同意依意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤，惟通知被上訴人簽約被拒，所應補貼之裝潢費300萬元未付，爰依原證4之裝潢補償承諾書提起本件訴訟。
㈢被上訴人全權同意上訴人代為銷售，並無禁止複委任，上訴
人亦向被上訴人告知，另外委託房仲業者尋求買家，被上訴人未曾反對，所辯上訴人無權複委任，顯不足採。依專任委託銷售契約第2 條約定「雙方同意服務費用：乙方（即上訴人）負責銷售期間所有開銷費用支出，故甲方實拿5400萬元整（不需另外支付服務費用）超出總價部分，則全部歸乙方之服務費用，甲方不得有異議，並負保證之責任」，可知將來不論係由上訴人銷售，或由上訴人另外委託房仲業者尋找買家，最後議定之價金為何，均不影響被上訴人可實拿5400萬元（含補償上訴人裝潢費300萬元 ），顯見該委任契約並無專屬性。被上訴人與上訴人簽立專任委託銷售契約後，便將系爭房地之權狀交由上訴人保管，以簡化將來過戶程序，並由上訴人開立2000萬元本票交予被上訴人作為擔保，更可知被上訴人與上訴人已非一般委託銷售關係，被上訴人確已授予特別權限予上訴人。
㈣於原審聲明：被上訴人應給付上訴人300萬元，及自起訴狀
送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准予宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人本無出租或出售系爭房地之意，100年3月間，素不
相識之上訴人突然主動連絡被上訴人，表示欲承租系爭房屋作為辦公室使用，被上訴人當時不疑有他，而於100年3月14日與上訴人簽訂房屋租賃契約。嗣租賃契約業經合意終止，上訴人亦自願搬離，上訴人自無以系爭租賃契約特約條款「甲方於租賃期間內，要求乙方遷離，願補償乙方裝潢費用」之約定，請求被上訴人給付裝潢費用之理。
㈡上訴人假藉租用系爭房屋作為辦公室之用，卻無任何營業及
招牌，僅以簡單地板及隔間裝潢，不久即遊說被上訴人將系爭房屋交予其銷售，謂有辦法以7600萬元高價出售，如賣出，被上訴人須補償其300萬元之裝潢費 ，被上訴人一時輕信其言，認為若以7600萬元之價格賣出 ，扣除300萬元裝潢費，被上訴人仍有7300萬元可得，故同意於100年8月19日簽訂7600萬元之專任銷售委託書。嗣因7600萬元顯然高於市場價格而無法出售，上訴人再次誆稱系爭房地僅有5400萬元，使被上訴人誤信而同意以實拿5400萬元之條件降價出售，超出5400萬元部分全歸上訴人做為服務費用，上訴人同時保證被上訴人擁有最後出售與否之決定權，被上訴人因此受騙，而於101年3月13日簽訂第二次專任銷售委託書。二次簽約日期，相距不到7 個月，上訴人所稱賣價，卻相差2200萬元之多，足見上訴人真意並非在銷售系爭房地，僅係以此作為欺騙手段，利用被上訴人無經驗，意圖詐取買賣價差及不實之裝潢補償費。上訴人所提之裝潢補償承諾書及專任委託銷售授權書，均以系爭房地出售為前提，惟被上訴人擁有最後決定權，被上訴人既未同意將系爭房地出售，自無須依約補償上訴人裝潢費。
㈢上訴人並非訴外人鴻冠公司之法定代理人，其以鴻冠公司之
名義與被上訴人簽訂專任委託銷售授權書，係屬無權代理，依民法第171 條之規定，被上訴人行使撤回權，撤回簽訂授權書之意思表示，故該授權書溯及自始不生效力，被上訴人不受授權書之拘束。
㈣依委任事務之專屬性，被上訴人僅授權鴻冠公司自行銷售房
屋，並未同意鴻冠公司將委任事務複委任於他人，且被上訴人所委任之人為訴外人鴻冠公司，並非上訴人，上訴人自稱為被上訴人之代理人，而與訴外人昇陽國際地產開發有限公司（有巢氏加盟店，下稱昇陽公司）簽訂之一般銷售委託契約書，向買方代收斡旋金之行為，對被上訴人不生效力等語置辯。
㈤於原審聲明：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄，㈡ 被上訴人應給付上訴人300萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，㈣願供擔保請准予宣告假執行。於本院補陳：被上訴人與上訴人間，係投資合夥之合作型態，非單純仲介關係，被上訴人於100年3月間結識上訴人，看中上訴人人脈關係良好，為能加速系爭房地之銷售，因而決定與上訴人合作，約定由上訴人以承租方式，一方面以租金支付被上訴人之貸款，減輕被上訴人之資金壓力，另一方面房屋有人居住使用整理後較易出售，並約定先由上訴人出資裝潢，以提高價值，待將來找到買主出售後，再補貼上訴人300萬元裝潢費用，此即為何兩造間即於100年3 月14日租賃契約特別約定裝潢補償之條款，以及陸續於100 年8月19日簽立專任委託銷售授權書、裝潢補償承諾書暨101年
3 月13日簽立專任委託銷售授權書，可知兩造間並非單純一般委託仲介關係，而係投資合夥之合作型態。不動產仲介實務，專任委託契約僅限制屋主不得再另外委託其他房仲業，並未限制房仲業者不得再與他房仲業合作尋找買家，此稱為聯賣制度，又專任委託銷售授權書中補償上訴人裝潢費 300萬元之條款，含有保障給付上訴人之服務費用及損害賠償預定總額之違約金性質，依101年3月13日之專任委託銷售契約第2條前段規定「雙方同意服務費用:乙方（即上訴人）負責銷售期間所有開銷費用支出。」（見原證 5），可知上訴人須負擔代理銷售期間之所有成本，雖該條後段另規定超出總價之部分則歸上訴人之服務費，惟系爭房地是否能以超過總價出售，尚不確定，為保障上訴人服務費用成本之支出，故雖名義上雖為裝潢補貼300萬元，事實上亦含有確保上訴人以5400萬元代理出售時，含有補貼上訴人代理銷售期間交易成本之性質。此外，上開300萬元亦含有被上訴人將來拒絕履約時，損害賠償總額預定之違約金性質等語。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。於本院補陳略以：由100年3月14日租賃契約特別約定裝潢補償之條款，及陸續於100年8月19日簽立專任委託銷售授權書、裝潢補償承諾書，暨 101年3 月13日簽立專任委託銷售授權書之內容觀之，租賃契約及裝潢補償承諾書係以上訴人為契約當事人，而101年3月13日專任委託銷售授權書則係以鴻冠公司為契約當事人，當事人主體不同，被上訴人自無與上訴人構成投資合夥關係之可能。且綜觀上開契約書之文義，並未有雙方出資以經營共同事業之意思表示，被上訴人之所以交付房地權狀正本予上訴人保管，並收受上訴人簽發之2000萬元本票，係因上訴人要求被上訴人提出權狀以利於取信買方，及被上訴人為擔保房地所有權之安全，始為交換，與投資合夥無關，亦無法證明雙方有投資合夥之協議。鴻冠公司之法定代理人係葉素貞，並非上訴人，上訴人既非鴻冠公司之法定代理人，其以鴻冠公司名義簽訂之專任委託銷售授權書（原審被證2、被證3），屬無權代理之行為，不生效力。上訴人於102年3月21日原審最後一次言詞辯論時，始提出鴻冠公司法定代理人葉素貞授權上訴人處理鴻冠公司一切事務之授權書（原審原證13），惟該授權書，被上訴人或配偶於100年8月19日、101年3月13日與上訴人簽訂專任委託銷售授權書時，從未提示予被上訴人，被上訴人之前亦從未見過此份授權書，且於本案之前訴訟程序及另案民、刑事訴訟程序中，上訴人皆未提出此份證據資料，顯見該授權書顯係臨訟編造，不足為採。是以，鴻冠公司授權上訴人簽署上開專任委託銷售授權書，顯非真正，自不生任何授權之效力。縱為真正，惟該公司於成立一個月後，即指定非董事、股東之第三人即上訴人全權處理公司一切事務，亦違反公司法第108 條之規定，不生授權之效力。上訴人無權代表鴻冠公司與被上訴人簽訂專任委託銷售授權書，其於100年8月19日及101年3月13日以鴻冠公司名義與被上訴人簽訂之專任委託銷售授權書（原審被證2、被證3），自屬無權代理之行為，非經本人承認前，不生效力，業經被上訴人於原審撤回該授權行為，故該專任委託銷售授權書溯及自始不生效力。再本件被上訴人係委託「鴻冠公司」銷售房屋，並未授權上訴人銷售系爭房屋，上訴人自無權委任其他仲介公司銷售系爭房屋，且被上訴人亦未授權上訴人代理被上訴人簽約，上訴人卻在未告知被上訴人之情形下，逕以其個人「陳望梅」名義代理被上訴人與昇陽公司簽訂一般委託銷售契約書（原審被證4）、委託事項變更契約書（原審被證6）、不動產買賣意願書（原審原證6）等，上訴人偽造被上訴人簽名之行為，皆屬無權代理行為，非經被上訴人本人承認，對被上訴人本人自不生效力。復按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」民法第 250條第1 項定有明文。是以違約金係指當事人於締約時，已預先就契約債務人之債務不履行，合意以一定金額之給付作為損害賠償額之預定或額外之處罰，亦即違約金需當事人事前特別約定始得成立。惟本件裝潢承諾書（原審原證4 ）已明確約定被上訴人係於出售系爭不動產時，補償上訴人裝潢費
300 萬元，而非以被上訴人之債務不履行，作為本條效力發生之條件。顯見該裝潢補償承諾書，僅為被上訴人出售房屋時，需補償上訴人裝潢費之約定，與民法上之違約金全然無涉，上訴人擴張解釋，悖離該裝潢補償承諾書之原意等語。
四、上訴人依原證4 之裝潢補償承諾書之約定，主張被上訴人承諾其於100年8月19日起至101年8月18日止之期間內，若出售系爭房地，願補償上訴人裝潢費300萬元， 上訴人於該期間內已仲介覓得買主，被上訴人自應給付該款等情，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件之爭點為：㈠上訴人是否無權代理？其以訴外人鴻冠公司之名義與被上訴人簽訂專任委託銷售授權書之效力如何？㈡上訴人以其為被上訴人之代理人，與訴外人昇陽公司簽訂之一般銷售委託契約書，其效力是否及於被上訴人？經查：
㈠被上訴人係與訴外人鴻冠公司簽訂專任委託銷售授權書，此
觀諸原證5 （原審卷第17頁）之專任委託銷售授權書，其開宗明義載稱「茲將本人鍾旻樺所有房屋及土地如下：…授權予鴻冠資產管理有限公司全權代理銷售事宜」自明，上訴人係代理鴻冠公司與被上訴人簽訂上開授權書，亦據上訴人提出鴻冠公司出具之授權書（見原審卷第116頁原證 13），雖被上訴人抗辯上開授權書違背公司法第108 條之規定，應屬無效等語，惟查鴻冠公司為一人成立之有限公司，負責人為葉素貞，有本院向台北市政府所調該公司之案卷附該公司之章程可稽（見本院卷第59頁），上訴人既經鴻冠公司之法定代理人葉素貞之授權，是上訴人有權代理訴外人鴻冠公司與被上訴人簽訂專任委託銷售授權書，應無庸疑，此部分被上訴人之抗辯，尚不可採。
㈡被上訴人與訴外人鴻冠公司簽訂專任委託銷售授權書，其用
義係僅委任訴外人鴻冠公司單獨銷售系爭房地，此與一般委任銷售可以有二家以上之仲介公司銷售系爭房地，尚有不同。其性質既屬委任關係，為兩造所不爭，依民法第537 條規定「受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣或有不得已之事由者，得使第三人代為處理。」故鴻冠公司欲另委由第三人代為銷售系爭房地，須經被上訴人之同意，就此，未據上訴人舉證證明確經被上訴人同意，何況，被上訴人一再否認有同意複委任第三人代為銷售，上訴人之主張即不可採。再查，上訴人所主張被上訴人與訴外人昇陽公司簽訂之一般銷售委託契約書，係由上訴人擔任被上訴人之代理人所簽訂，惟依上開專任委託銷售授權書，被上訴人係授權訴外人鴻冠公司銷售系爭房地，並非授權上訴人，上訴人自無權利代理被上訴人與訴外人昇陽公司簽約，上訴人雖稱其有向被上訴人報告，由其他仲介公司銷售系爭房地之進度，被上訴人並於偵查庭自認云云，惟經原審調取臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第16635號卷，查無被上訴人於偵查庭自承上訴人有向其報告，由其他仲介銷售系爭房地之陳述，反而於偵查庭中被上訴人係否認有授權上訴人簽署一般委託銷售契約書（見該偵卷影本101年8月22日訊問筆錄第2 頁），是上訴人代理被上訴人與訴外人昇陽公司簽約，係屬無權代理之行為，既經本人即被上訴人否認，效力自不及於被上訴人，訴外人昇陽公司亦無權代理被上訴人向買方收受定金，系爭房地買賣契約既未成立，上訴人自無權依據原證4之裝潢補償承諾書，向被上訴人請求補償300萬元之裝潢費。
㈢上訴人雖於本院主張被上訴人與上訴人間，係投資合夥之合
作型態，非單純仲介關係云云，惟為被上訴人所否認，且由卷附之租賃契約、專任委託銷售授權書、裝潢補償承諾書之內容觀之，並未有雙方出資以經營共同事業之意思表示合致，被上訴人自無與上訴人構成投資合夥關係，上訴人之此一主張為不可採。另上訴人又主張專任委託銷售授權書中補償上訴人裝潢費300萬元之條款， 含有保障給付上訴人之服務費用及損害賠償預定總額之違約金性質云云，按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。」民法第250條第1 項定有明文。是違約金係指當事人於締約時，就契約債務人之債務不履行，合意以一定金額之給付，作為損害賠償額之預定或作為懲罰，亦即違約金需當事人事前特別約定始得成立。惟本件裝潢承諾書（原審原證 4）已明確約定被上訴人係於出售系爭不動產時， 補償上訴人裝潢費300萬元，並非以被上訴人之債務不履行，作為本條效力發生之條件。顯見該裝潢補償承諾書，僅為被上訴人出售房屋時，需補償上訴人裝潢費之約定，與民法上之違約金尚屬有間，從而上訴人此部分之主張亦不足採。
五、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應給付300 萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 18 日
民事第一庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 黃嘉烈法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 18 日
書記官 何家娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。