臺灣高等法院民事判決 102年度上字第511號上 訴 人 楊美樻訴訟代理人 黃炳飛律師被上訴人 張志強訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年4月2日臺灣新北地方法院101年度訴字第539號第一審判決提起上訴，本院於103年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：被上訴人於民國96年5月22日以新台幣（
下同）930萬元向上訴人買受其所有門牌號碼為○○市○○區○○路○○○巷○號0樓建物所有權全部與座落○○市○○區○○段○○○號土地應有部分108/10000（下稱系爭房地），並登記於被上訴人配偶陳錦華名下。100年9月間，被上訴人於夜晚入眠時，發現天花板發出不尋常聲響，類似沙子掉落之聲音，但因天花板有施作木工，是並無物品掉落，豈料，天花板有沙子掉落之聲音越來越頻繁，經詢問友人，始懷疑系爭房屋是否即為市場傳聞之「海砂屋」，被上訴人遂詢問大樓之主任委員，才知悉同棟之000號0樓及000巷0號0樓亦有天花板水泥剝落情形，並再次向該兩位屋主查證，始知系爭房屋之大樓，已有多戶房屋經鑑定有氯離子含量過高之海砂屋情事，經被上訴人委請台灣省土木技師公會認可之尚昕科技檢驗有限公司實施氯離子之含量檢測，得知系爭房屋水溶性氯離子之含量為每立方公尺0.89公斤及0.51公斤，遠超過現行國家標準每立方公尺0.3公斤，是系爭房屋確有氯離子含量過高之情。被上訴人於100年10月初，取得系爭房屋之氯離子含量測試報告後，即多次與上訴人聯繫商議處理系爭房屋之氯離子含量過高之瑕疵，惟上訴人均置之不理。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。是以買賣標的物於危險移轉時，即交付買受人占有之時點，存有物之瑕疵者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此乃無過失責任。而認定有無瑕疵之標準，自應以交付時之法令依據為準，本件認定系爭房屋氯離子含量是否過高，即應以交付時即現行國家標準每立方公尺0.3公斤為準。
又系爭房屋取樣各處之氯離子含量均超過國家標準規定以上，而混凝土氯離子含量過高，將造成鋼筋腐蝕、混凝土剝落之情，又「海砂屋」價值較正常房屋價值為低，復為吾人生活經驗所知，是系爭房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，房屋價值低於市場行情，確屬實在，是上訴人交付系爭房屋予被上訴人之情事，顯有減少系爭房屋價值之瑕疵，並同時構成不完全給付之情，且該瑕疵無從補正。經被上訴人訪查鄰近多家仲介公司，系爭房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，市價至少貶損2成，且本件經囑託神碟國際不動產估價師事務所鑑定，系爭房地於96年5月間之合理市價為7,33萬5,327元，與被上訴人買受價格相比，貶損1,96萬4,673元，被上訴人爰依物之瑕疵擔保責任及不完全給付之規定，請求上訴人減少價金及損害賠償，請求原法院擇一而為勝訴之判決。聲明求為判決：上訴人應給付被上訴人1,96萬4,673元及自101年1月29日（即起訴狀繕本送達翌日起，見原審卷第32頁）至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
上訴人則以：系爭房地兩造買賣成立於96年5月22日，被上訴
人於100年9月始稱發現氯離子含量過高情形，與買賣成立時間已隔4年多，被上訴人有必要舉證系爭房屋在96年5月移轉時有被上訴人所指之氯離子含量過高之情形存在；又查CNS 3090於83年始訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制，基於法律不溯及既往之原則，系爭房屋建築完成時為78年9月9日，是否應受規範，不無疑義？再者，系爭房地含公設總面積142.47平方公尺（105.07＋15.85＋0.75＋20.81），約43坪，依樂屋網所作市價調查○○市○○區○○路22.4年電梯華廈平均每坪單價38萬元，系爭房地現值應有1,634萬元之價值，縱或如被上訴人所言低於市價2成，尚值1,307萬元，而兩造買賣價格為930萬元，是被上訴人稱市價貶損並無依據等語置辯，聲明求為：
被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決，願供擔保求免為假執行。
原審判決被上訴人勝訴，命上訴人給付被上訴人1,96萬4,673
元，及自101年1月29日起至清償日止之法定遲延利息及准供擔保准、免假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
兩造不爭執事項（本院卷第32頁反面至33頁）
㈠被上訴人於96年5月22日以930萬元向上訴人買受其所有門牌
號碼為○○市○○區○○路○○○巷○號0樓（下稱系爭房屋）與坐落○○縣○○區○○段○○號土地應有部分（下稱系爭土地，合稱系爭房地），並登記於被上訴人配偶陳錦華名下，被上訴人已交付所有價金。
㈡依據前經濟部中央標準局（已改制為經濟部標準檢驗局）於
83年7月公布修訂之中華民國國家標準（CNS），一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方公尺0.6公斤；該局於87年6月第二次修正公布之中華民國國家標準，一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量則為每立方公尺0.3公斤乙節，有CNS 3090「預拌混凝土」國家標準之83年7月22日及87年6月25日版本各1份在卷可稽，依上開國家標準認定混凝土中氯離子含量是否過高之依據。
㈢原審審理中，送請新北市建築師公會就系爭房屋再進行氯離
子含量之檢測，該公會於101年7月2日取樣3處試驗結果，其平均值為每立方公尺0.340公斤，此亦有新北市建築師公會101年8月30日101新北市建師鑑字第321號鑑定報告書1份在卷可憑（見原審卷外放之證物）。
兩造協議及簡化之爭點：
㈠審酌系爭房屋之瑕疵是否應審酌系爭房屋混凝土抗壓強度、
混凝土中性化深度、鋼筋腐蝕速率及耐震等部分？㈡倘係屬有物之瑕疵，惟系爭房地價值減損部分，經新北市建
築師公會鑑定結果，僅系爭房屋交易上會折損部分價值，系爭土地部分不會折損，反而會因時間經過而暴漲其價格，故不應將系爭土地價值列入貶損？茲分別論述如下：
㈠關於爭點㈠部分
被上訴人主張：上訴人將不具安全居住要求之海砂屋，以一般可供安全無虞之居住使用環境之房屋條件賣予伊，應負物之瑕疵擔保責任等語，並提出房地產買賣契約書影本、土地及建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第7至12頁、第28至29頁）。上訴人抗辯：被上訴人仍應就系爭房屋混凝土抗壓強度、混凝土中性化深度、鋼筋腐蝕速率及耐震詳細評估，系爭建物混凝土抗壓強度、混凝土中性化深度、鋼筋腐蝕速率及耐震詳細評估等重大爭議仍須查明，且被上訴人應舉證系爭房屋於96年5月所有權移轉時即有氯離子過高之情形云云置辯，經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條
之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
⒉依據前經濟部中央標準局（已改制為經濟部標準檢驗局）
於83年7月公布修訂之中華民國國家標準（CNS），一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方公尺0.6公斤；該局於87年6月第二次修正公布之中華民國國家標準，一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量則為每立方公尺
0.3公斤乙節，有CNS 3090「預拌混凝土」國家標準之83年7月22日及87年6月25日版本各1份在卷可稽（見原審卷外放之證物）。而俗稱之海砂屋係以建物是否採用海砂、近海口之高氯離子河砂或其氯離子含量是否過高為判斷，因海砂中含有較高之氯離子，或外在環境因素，如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性之化學變化，倘建物含高氯離子，短期內可能會使牆面滲出白色痕跡，即俗稱壁癌，長期可能會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋之結構體，縮短房屋之壽命，影響住戶之安全。所謂氯離子含量過高，自應以上開國家標準為準。是以，若房屋因混凝土水溶性氯離子含量超過上開國家標準，發生混凝土剝落、鋼筋裸露、鏽蝕等狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵存在。
⒊按①系爭房屋上訴人於100年9月間，自行囑託台灣省土木
技師公會就系爭房屋進行硬塊混凝土氯離子含量檢測，經該公會轉請尚昕材料實驗室實施檢測，該實驗室於100年9月28日前往系爭房屋取樣2處，即「入口後2.9m右1.3m房間處樑位」，及「入口後2.1m右5.1m房間處樑位」實際測試結果，發現其氯離子含量，分別為每立方公尺0.897公斤、0.518公斤，平均為每立方公尺0.708公斤，有台灣省土木技師公會硬塊混凝土氯離子含量測試報告影本1件在卷可證（見原審卷第13頁）；②嗣於原審囑託新北市建築師公會就系爭房屋再進行氯離子含量之檢測，該公會於101年7月2日取樣3處試驗結果，其平均值為每立方公尺0.340公斤，此亦有新北市建築師公會101年8月30日101新北市建師鑑字第321號鑑定報告書1份在卷可憑（見原審卷外放之證物）；③系房屋所在之大樓（○○市○○區○○路○○○巷0、0、0、0、0、0號建物與○○市○○區○○路000、
000、000、000號）之仁愛天廈大樓管理委員會代表因系爭大樓因近年來屢有住戶反應屋內平頂會有混凝土塊鬆動掉落、鋼筋裸露生銹、柱樑有裂縫之情形，標的物外觀亦有多處裂縫之情形，恐有安全顧慮，於102年4月22日向財團法人中華營建基金會申請鑑定是否為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，於102年4月21、22日共同至系爭大樓現場會勘，於102年5月17日作成鑑定報告認為：系爭大樓各樓層混凝土氯離子含量平均值0.9Kg/m3以上者有10個樓層，中性化深度檢測樓層平均值二公分以上之樓層也有10個樓層，以上兩者規定均滿足者有9個樓層，因此【超過規定容許標準之樓層比(9/11)>容許標準之樓層比(1/2)】，已符合「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」第九點第一項第三款之規定，換言之，即符合【混凝土水溶性氯離子含量平均值0.9Kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值二公分以上之樓層比二分之一以上者】之規定，因此研判本鑑定標的物已屬【高氯離子鋼筋混凝土建築物】，建議系爭大樓拆除重建（鑑定報告見本院借調之證物外置卷），且新北市政府工務局102年7月31日北工建字第1022319546號函予仁愛天廈大樓管理委員會，依據102年5月20日營建基字第102044號鑑定報告書認符合新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點核定第9點第1項第3款規定得辦理拆除重建等情，有該函在卷可憑（見本院卷43、44頁），足見系爭房屋有重大結構瑕疵，影響系爭建物之居住安全。上訴人以一般可提供居住使用之房屋出售予被上訴人，上訴人應負物之瑕疵擔保責任。故上訴人所辯「混凝土中性化深度」部分，業於上開鑑定報告中予以測量鑑定，其他關於「混凝土抗壓強度、鋼筋腐蝕速率及耐震詳細評估等重大影響」部分雖未鑑定，但均不影響系爭房屋因氯離子含量超過國家標準，而須拆除重建之事實，是上訴人之所辯，洵非可取。
⒋上訴人抗辯：系爭房地兩造買賣成立於96年5月22日，被
上訴人於100年9月始稱發現氯離子含量過高情形，與買賣成立時間已隔4年多，上訴人須舉證系爭房屋在96年5月移轉時有上開氯離子含量過高之情形存在云云。惟「就一般工程實務，若建築物所處環境特殊者，氯離子含量始會隨著時間的經過而增加或減少，惟本鑑定標的物非位處環境特殊地區，故研判不會隨著時間的經過而增加或減少，研判上開房屋在96年5月份時之氯離子含量仍應為每立方公尺0.340公斤左右」，亦經新北市建築師公會鑑定明確（參見前揭鑑定報告書），故上訴人上開抗辯並非可採。
⒌上訴人又抗辯：CNS 3090於83年始訂定新拌混凝土中水溶
性氯離子含量限制，基於法律不溯及既往之原則，系爭房屋建築完成時間為78年9月9日，應不受國家標準之規範云云。然上開國家標準雖係制定於83年間，惟就建築完成於83年前之房屋，若於83年之後成為買賣契約標的物者，並非不得依該標準作為認定混凝土中氯離子含量是否過高之依據，再者，依行政院消費者保護會為規範成屋買賣於101年10月29日內政部內授中辦地字第1016651846號公告修正成屋買賣契約書範本，亦載明「八十四年六月三十日﹝含﹞以前已建築完成之建築物，參照八十三年七月二十二日修訂公布之CNS3090檢測標準，混凝土中最大水溶性氯離子含量﹝依水溶法﹞容許值為0.6kg/m」，上開成屋買賣契約書範本既為內政部為保護交易安全所編定，法院自應以此作為認定「氯離子含量」是否過高之標準云云，並提出成屋買賣契約書範本為證（見本院卷第74至80頁）。
惟法律重在保護「動的交易秩序」，而非過去已發生之「靜的交易秩序」，氯離子含量過高之混凝土建造而成之房屋即俗稱之「海砂屋」，其混凝土將隨時間逐漸剝落，進而鏽蝕鋼筋，此乃公眾週知之事項，雖於83年之前，未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知識使然，房屋所有權人於社會大眾具備此一知識，進而制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範，是上訴人此部分抗辯亦難採取。再者，上開成屋買賣契約書範本僅係供買賣成屋之定型化契約書之範本，規範目的僅係供參酌買賣締約之用，然系爭房屋於買賣時，原即應擔保無減少其通常效用之瑕疵，惟上訴人於買賣系爭房屋，又因本案結構混凝土中氯離子含量過高、導致鋼筋生銹膨脹後擠壓混凝土，造成結構稈件龜裂或樓板平頂表層鬆動脫洛、鋼筋裸露情形，也因此水氣更易入侵，鋼筋更易生銹膨脹，此等情況形成惡性循環，即便補強研判仍存有耐久性疑慮，故從長久性與經濟面觀之，建議本鑑定標的物拆除重建，業如上述102年4月17日之鑑定報告，故其抗辯尚非可取。
㈡關於爭點㈡部分
被上訴人主張：又系爭房屋為「海砂屋」價值較正常房屋價值為低，顯有減少系爭房屋價值之瑕疵，系爭房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，市價至少貶損2成，且本件經囑託神碟國際不動產估價師事務所鑑定，系爭房地於96年5月間之合理市價為7,33萬5,327元，與買受價格相比，貶損1,96萬4,673元，被上訴人爰依物之瑕疵擔保責任，請求上訴人減少價金等語。上訴人則以：交易上會折損部分價值，僅限房屋部份，土地部分不惟不會折損，反會因時間經過而暴漲其價格云云，並提出系爭土地最新地價查詢資料（見本院卷第81頁）置辯，經查：
⒈民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」系爭房有重大結構瑕疵，甚至得辦理拆除重建，顯已影響系爭建物之居住安全，業如上述㈠所述，被上訴人本得解除契約或請求減少價金，被上訴人不解除契約，而請求減少價金，應予准許。綜上，系爭房屋為海砂屋，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人得請求減少價金。按法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726號裁判要旨參照）。按：①買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年台上字第1972號裁判要旨參照）。判斷「減少若干價金」之時間點，應與判斷出賣人是否負物之瑕疵擔保責任、是否得減少價金之時間點相一致，即危險負擔移轉時，是於基地因素未變動之情況下，應就「安全可住之房屋」與「非安全可住之房屋」之價值減損差異予以調整。②系爭房屋於96年5月份之交易價格，經新北市建築師公會鑑定結果，認為：「若房屋之氯離子含量有超過國家標準之情事時，經與地政士、房屋仲介人士、建築師同業等討論、蒐集並比較有關房屋買賣時之情因素，研判在買賣實務上會折減房屋（不含土地）部分之價金約15%至25%（參見前揭鑑定報告書所載），因其鑑定結論不夠明確，原審囑託神碟國際不動產估價師事務所評估後，該所估價師「針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效合理使用等檢討分析後，採用比較法、收益法（直接資本化法）及建物成本法等估價方法進行評估」，其評估結果認為系爭房地於96年5月間之評估價值為7,33萬5,327元，與當時交易價格930萬元相較，有價值貶損，貶損金額為1,96萬4,673元（建物貶損金額：66萬4,059元，土地貶損金額：1,30萬0,614元），此有神碟國際不動產估價師事務所不動產估價報告書及該所102年1月21日函在卷可稽（見本院卷外放之證物及本院卷第98頁），綜此系爭買賣減少之價金為1,96萬4,673元，應堪認定。
⒉上訴人固抗辯：上訴人在原審曾主張根據政府機關地價資
料顯示系爭建物所在基地○○○區○○段○○○號﹞，96年公告現值每平方公尺80,897元，97年就調為87,334元，99年再調為88,573元，101年調高至124,612元，102年再度調高至138,873元，103年更調高為161,250元，此有最新地價謄本可證云云，惟查：①原審卷第86頁台灣省建築師公會之鑑定報告書，為被上訴人於原審提出系爭房地所在社區（即仁愛天廈）其他住戶之氯離子鑑定報告，並非系爭房地之鑑定報告；也非新北市建築師公會所製作之鑑定報告；且上開報告書記載：「…房屋高氯離子含量對價格影響的概念是以『…房屋已不具有耐久性且有可能損害建築物結構安全，即房屋不具價值，僅其座落土地有其價值』之原則處理…」，並未如上訴人上訴理由狀之記載：「…僅系爭房屋交易上會折損部分價值，系爭土地部分不會折損，反而會因時間經過而暴漲其價格」，是上訴人之抗辯，已有誤會。②公寓大廈管理條例第4條第2項明定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」依此規定，系爭房屋為集合住宅之一部分，無法與基地所有權分離而單獨移轉或設定負擔；又建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。③房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為常態。從而，房屋存在之瑕疵，但尚未達必須拆除之程度者，就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價值減損，實屬合理。④本件被上訴人向上訴人購買系爭房地係為居住使用，並無隨時拆除改建之打算，且兩造係以系爭房地整體作為單一交易標的物及約定總價，此參諸兩造所簽署之系爭不動產買賣契約書第3條僅載買賣總價930萬元，並未就土地、房屋分別約定價格自明（見原審卷第8頁）。縱然系爭房屋坐落之土地並無海砂屋之瑕疵，但因系爭房屋存在於系爭土地之期間，系爭土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當然亦同受影響。況房、地買賣，其不動產之價格為基地成本價格加建物價格加超額利潤。一般房屋買賣之慣例，價格減損額應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」分擔，故系爭房屋因氯離子含量過高之瑕疵，除減損系爭房屋之交易價格外，對應分配至系爭土地之超額利潤亦有減損。是系爭估價報告就系爭房地整體市場價格，評估因傾斜瑕疵所導致之價值減損額，並無不合。上訴人抗辯系爭土地價值高漲被上訴人即無受損害云云，不足採信。
㈢綜上，上訴人應將系爭買賣契約因減少價金而溢收之價金1,
96萬4,673元及自101年1月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
綜上所述，被上訴人依民法第359條規定請求減少價金後，請
求上訴人返還1,96萬4,673元及自101年1月29日起至清償日止之法定遲延利息，核無不合，應予准許，原審判決判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 9 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 王怡雯法 官 李芳南正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 10 日
書記官 陳禹任附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。