臺灣高等法院民事判決 102年度上字第795號上 訴 人 定泰建設股份有限公司法定代理人 林夏森上 訴 人 何昭宏共 同訴訟代理人 孫志堅律師複 代理 人 鍾孟杰律師被 上訴 人 連婕汝訴訟代理人 張本浩律師複 代理 人 蔡政憲律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國102年5月31日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第39號第一審判決提起上訴，本院於103年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國99年12月23日分別與上訴人定泰建設股份有限公司（下稱定泰公司）及上訴人何昭宏簽署「翫賞苑」房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋預定買賣合約書）、土地預定買賣合約書（下稱系爭土地預定買賣合約書），約定購買上訴人定泰公司坐落於新北市○○區○○段第54、54-1、54-2、55、69、70、71、72、72-1、72-2地號建築基地（下稱系爭土地）內計畫興建之「翫賞院」編號A2棟第11樓房屋（下稱系爭房屋，與上開系爭土地合稱為系爭房地）乙戶，就系爭房屋、土地買賣價金約定各為新臺幣（下同）1,298萬元（含停車位360萬元)、1,407萬元，總價金2,705萬元，兩造並約定本件價金之七成即1,892萬元，由伊授權上訴人定泰公司、何昭宏代向洽定之金融機構辦理貸款金額分別為908萬元、984萬元，而不得自行向其他金融機構申請貸款。伊依約按上訴人指示區分房屋款（含暫付款)、土地款方式分別給付上訴人定泰公司415萬元（含房屋款390萬元及暫付款25萬元)，上訴人何昭宏313萬9,000元。詎料，伊依上開房屋、土地預定買賣合約書內所附房屋、土地價款分期繳付表履行至銀行對保階段，上訴人定泰公司指定之貸款金融機構臺灣土地銀行北三重分行（下稱土銀北三重分行）告知因伊之前購入新北市○○區○○街○○○巷○○號7樓房屋時已向永豐商業銀行貸款，依中央銀行於99年12月30日以台央業字第0000000000號函通令發布對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定，本案申請貸款額度最高不能超過住宅（含基地）鑑價金額之六成，而不足預定貸款金額七成，核屬不可歸責於兩造之情形，依上開房屋預定買賣合約書第8條第2項第1款第1目、土地預定買賣合約書第5條第2項第1款第1目約定，伊自得解除系爭買賣契約。伊已於101年11月6日委託律師發函解除與上訴人定泰公司、何昭宏間關於系爭房屋、土地預定買賣契約法律關係。為此，爰依民法第259條第2款規定，請求上訴人定泰公司返還伊415萬元、上訴人何昭宏返還伊313萬9,000元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，定泰公司就原審所命給付其中超過220萬3,000元、何昭宏就其中超過102萬8,500元部分各提起上訴。
至其餘敗訴部分，未據聲明不服，非本院審理範圍）並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋預定買賣合約書第8條第2項第1款、系爭土地預定買賣合約書第5條第2項第1款固約定買賣價金貸款部分不足預定貸款金額時，任一方可以解除契約，惟此一前提亦約明須係不可歸責於雙方始得為之。而被上訴人於99年12月23日與伊簽署買賣契約時，並無透露其已先在他處購入房產並有房屋貸款，且兩造間並無約定僅能透過伊所指定之土銀北三重分行洽辦貸款不可，被上訴人本有依約繳付買賣價金之義務，並非其無法順利獲得7成貸款，系爭買賣契約當然解除。詎被上訴人在獲知其購買系爭房地之銀行貸款只能申貸6成後，即未再配合辦理銀行6成之貸款對保送審程序，係屬可歸責於買方之事由而不配合辦理貸款，依房屋預定買賣合約書第8條第2項第3款第3、5目、第3項、土地預定買賣合約書第5條第2項第3款第3、5目之規定，自應在30日內以現金完納繳清價款方符契約本旨，經伊催告上訴人於30日期限內應完成繳付買賣價款差額，仍置之不理，伊自得依房屋預定買賣合約書第20條第2項、土地預定買賣合約書第10條第2項之約定，解除契約並沒收15%之買賣總價金計405萬7,500元。縱認本件無法貸款係不可歸責於雙方，依系爭房屋預定買賣合約書第8條第2項第1款、土地預定買賣合約書第5條第2項第1款之約定，僅需無息退還買賣價金，被上訴人請求法定遲延利息，顯非適法等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決關於命上訴人定泰公司給付超過220萬3,000元暨該超過部分之假執行宣告均廢棄。㈡原判決關於命上訴人何昭宏給付超過102萬8,500元暨該超過部分之假執行宣告均廢棄。㈢上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人與上訴人定泰公司、何昭宏分別簽有系爭房屋預定
買賣合約書及系爭土地預定買賣合約書，購買之房屋標的為編號A2棟第11樓房屋乙戶、地下停車位為地下第3層編號32及33號，買賣總價為2,705萬元（房屋、車位為1,298萬元、土地部分為1,407萬元）。
㈡被上訴人業已分別給付上訴人定泰公司、何昭宏買賣價金415萬元、313萬9,000元。
四、被上訴人主張本件買賣因不可歸責於雙方之事由，致其向貸款金融機構申貸之額度無法達到系爭房屋（含基地）鑑價金額之七成，其已於101年11月6日向上訴人表示解除系爭房地買賣契約等語，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭房屋預定買賣合約書第8條第1項約定：「買方（即被上
訴人）欲向賣方（即上訴人定泰公司）洽定之金融機構辦理金額為新台幣玖佰零捌萬元整藉以支付『房屋價款分期繳付表』中銀行貸款價款者，應於簽立本約同時，簽立『委辦貸款合約書』（如附件五）交付賣方，俾供賣方提示或交付予相關機構，買方並同意按照該金融機構之規定及賣方之通知辦妥一切手續。辦理貸款期間買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並同意承貸金融機構得將約定貸款金額撥付賣方」；系爭土地預定買賣合約書第5條第1項約定：「買方欲向賣方（即上訴人何昭宏）洽定之金融機構辦理金額為新台幣玖佰捌拾肆萬元整藉以支付前條繳付之銀行貸款價款者，應於簽立本約同時，另書立『委辦貸款合約書』（如附件二）交付賣方，俾供賣方提示或交付予相關機構，買方並同意按照該金融機構之規定及賣方之通知辦妥一切手續。辦理貸款期間買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並同意承貸金融機構得將約定貸款金額撥付賣方。」（見原審卷第18頁、第75頁），本件系爭房地之買賣總價合計為2,705萬元，而被上訴人依上開買賣契約約定欲向金融機構申貸之款項為1,892萬元（908萬元+984萬元），是被上訴人主張依系爭房屋、土地預定買賣合約書之約定，其申請貸款之額度為系爭房地買賣價金之七成，應屬可採。
㈡被上訴人主張系爭房地無法申請貸款買賣總價之七成，係因
政令變更致核貸條件改變所致等語，業經土銀北三重分行函覆原審稱：「連君（被上訴人）因訂購『翫賞苑』房屋前曾與本行洽談房貸事宜，依據連君告知資訊，其所購房屋坐落新北市新莊區且其本人名下已有『購置不動產』之銀行擔保貸款，本行依據『中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定』，告知連君其貸款額度最高不能超過該房屋鑑價金額之六成，連君知悉後並未向本行申貸。」有該行102年3月5日北三重授字第0000000000號函、中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定附卷可稽（見原審卷第144頁；本院卷第51頁）。兩造係於99年12月23日簽訂系爭房屋預定買賣合約書、系爭土地預定買賣合約書，中央銀行於兩造簽訂上開契約後之99年12月30日始發布對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定，依該規定第2點第2款、第3點所載：「特定地區：指臺北市及臺北縣十個縣轄巿（板橋巿、三重巿、中和巿、永和巿、新莊巿、新店巿、土城巿、蘆洲巿、樹林巿、汐止巿）」「金融機構承作自然人之購屋貸款，應向財團法人金融聯合徵信中心辦理歸戶查詢，其已有一戶以上房屋（含基地）為抵押之擔保放款，且用途代號為「1」者（購置不動產），其貸款條件限制如下：⑴不得有寬限期。⑵貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價金額之六成。⑶除前款貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額」（見原審卷第95頁；本院卷第51頁），被上訴人於購買系爭房地前既已先購入坐落新北市○○區○○街○○○巷○○號7樓之房屋，且有房屋貸款，為上訴人所不爭，則被上訴人就系爭房地申請貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價金額之六成。
㈢依系爭房屋預定買賣合約書第8條第1項及系爭土地預定買賣
合約書第5條第1項之約定，被上訴人應於上訴人通知辦理貸款日起20日內，依金融機構規定辦妥申請貸款及對保手續，已如前述。又被上訴人曾於101年8月27日至土銀北三重分行辦理系爭房地之申貸及對保事宜，並填寫授信申請書及相關資料暨調查表，填載之申請貸款金額為1,623萬元；而土銀北三重分行之承辦人員馬欣強依土銀之規定先與被上訴人洽談有無其他貸款及負債，以評估償債能力，並依當時中央銀行上開規定，告知被上訴人如果有購置其他住宅，並有房屋貸款，銀行不能核貸超過6成。當時被上訴人告以其之前先已購入新北巿新莊區之房屋，並申貸房屋貸款，馬欣強告知其應補提其他所得來源如薪轉資料、扣繳憑單等資料及保證人等償債能力之證明，以便審核收入是否足以償還貸款，至於中央銀行上開規定，則是土銀北三重分行在被上訴人提出完整文件後，該行徵信部門會向聯徵中心查詢被上訴人有無房屋貸款，再將建議意見送分行經理核示，本件建案房屋貸款金額不會送至總行核定。當天對保程序是先做好，之後核貸程序則將視被上訴人補正資料是否齊全，另對被上訴人進行徵授信程序。然被上訴人並未補正所得來源資料，故未將被上訴人之貸款申請作徵授信，及向聯徵中心查詢有無其他房屋貸款；洽談過程中，有明確告知手續完備准予核貸的話，也只能依中央銀行規定核貸6成等情，業據證人即土銀北三重分行承辦人馬欣強證述明確（見本院卷第134頁反面至第136頁），復有土銀北三重分行102年10月23日北三重放字第0000000000號函，及證人馬欣強提出之授信申請書、代繳款項委託書、貸款客戶辦理保險調查表、擔保借款抵押權設定種類約款、切結書、住宅貸款契約等影本附卷可稽（見本院卷第138頁至146頁反面），核與土銀北三重分行於102年11月7日以北三重放字第0000000000號函覆稱：「二、本分行有承作定泰建設股份有限公司（即上訴人）『翫賞苑』建案之分戶貸款，其房貸流程略為洽談、借款戶提供資料並填寫申請書及契據、審核、進行徵授信程序、准駁核定、設定擔保物權、保險、撥款。三、連君（即被上訴人）係於101年8月27日來行洽談房屋貸款事宜，並於當日填寫授信申請文件、資料及約據等，在此之前本行未收到貸款申請文件。
四、依據連君告知資訊，其所購房屋座落新北市○○區且其本人名下已有『購置不動產』之銀行擔保貸款，本行依據『中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定』，告知連君其貸款額度最高不能超過該房屋鑑價金額之六成，因連君所提供之資料不足，故本行請連君補提，以利後續申請及審核作業，惟嗣後連君並未提供」等內容（見本院卷第125頁）相符，由此足見被上訴人已於上訴人通知之期限內，向上訴人指定之銀行辦理申請貸款及對保程序，嗣雖未補正所得來源如薪轉資料、扣繳憑單等證明資料供該銀行查核償債能力，惟縱經銀行准予核貸，被上訴人就系爭房地申請貸款額度最高亦不得超過住宅（含基地）鑑價金額之六成。故被上訴人主張：伊無需再實際送補正之償債能力證明文件申辦貸款等語，尚非無據。而被上訴人倘辦妥申請貸款及對保手續，土銀北三重分行依上開中央銀行規定放貸金額，亦不得貸款系爭房地買賣總價之七成即1,892萬元，既係兩造簽約之後，因係政府政策變更使然，自非可歸責於兩造之事由所致。
㈣依系爭房屋預定買賣合約書第8條第2項第1款、系爭預定土
地買賣合約書第5條第2項第1款分別約定：「前款由賣方（即上訴人）洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各項處理：㈠不可歸責於雙方時之處理方式如下：⒈差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方得審核是否以原承諾貸款相同年限及條件由買方（即被上訴人）分期清償之權利或買賣雙方得解除契約，如解除契約時，賣方將已收價款扣除必要費用後，一次無息返還買方。⒉差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得解除契約，如解除契約時，賣方將已收價款扣除必要費用後，一次無息返還買方」（見原審卷第19、75頁），堪認兩造於訂約時已就不可歸責於雙方之事由，即被上訴人向上訴人指定之金融機構核貸之貸款金額少於預定貸款金額1,892萬元（系爭預售屋買賣價金908萬元、系爭土地買賣價金984萬元）時，約明上訴人得審核是否以原承諾貸款相同年限及條件由被上訴人分期清償之權利或由兩造解除契約，以調整兩造間之權利義務。而被上訴人知悉無法向上訴人指定之銀行貸得價金七成之款項，曾向上訴人定泰公司請求協助，其委任律師於101年10月3日發函予上訴人謂：「經當事人（即上訴人）與定泰多次溝通協調，即約定有下列方案：定泰需於民國101年10月31日前，協助當事人貸得合約書約定之買賣總價金之七成；又如定泰無法達成者，當事人得逕自依合約書約定解除契約」等語，有律師函在卷可稽（見原審卷第163頁），且證人即上訴人之配偶陳協宇亦證稱：「從北三重分行回來後，有找建商說可以幫我找到相差1成的貸款，建商說沒有辦法」等語明確（見本院卷第136頁），足見被上訴人知悉上訴人洽定辦理之貸款金額將少於預定貸款金額時，已依系爭房屋預定買賣合約書第8條第2項第1款、系爭預定土地買賣合約書第5條第2項第1款之約定，請求上訴人定泰公司協助其貸得買賣總價金七成之金額，惟上訴人定泰公司嗣於101年10月11日以律師函函覆被上訴人，拒絕協助貸款補足差額，有博法律師事務所101年度堅律函字第000000000號函附卷可稽（見原審卷第165頁），則被上訴人於101年11月6日依上開約定主張解除系爭房地買賣契約，即非無據。上訴人辯稱：被上訴人於系爭解約權之行使，有違反公共利益，或以損害上訴人為主要目的，或有任何違反誠實信用原則之情事云云，洵無可採。又被上訴人於101年11月6日依上開約定以律師函向上訴人為解除契約之意思表示（見原審卷第107頁至第109頁），於法既無不合，上訴人係於101年11月7日收受上開存證信函（見本院卷第66頁反面），系爭房地買賣契約自是日起即發生解除契約之效力。則上訴人再於其後101年11月17日發函主張解除系爭房地買賣契約（見原審卷第110頁），即失所據而不生效力。
五、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，出賣人應將受領之金錢償還之。此觀諸民法第259條第2款規定即明。系爭房屋、土地預定買賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人請求上訴人定泰公司、何昭宏各返還其已給付之價金415萬元、313萬9,000元，於法有據。上訴人雖辯稱：伊於解約時，僅應將所收價款無息退還被上訴人，被上訴人請求加計利息返還，為無理由。且本件係被上訴人未依約辦妥銀行貸款核准程序，係可歸責於被上訴人，故伊依上開約定解除契約並要求於扣除總價額之15%，僅需就剩餘價金退還被上訴人云云。
㈠次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2項、第3項定有明文。本件系爭房屋預定買賣合約書第8條第2項第1款、系爭土地預定買賣合約書第5條第2項第1款所約定之「一次無息退還買方」，應係排除民法第259條第2款「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」之適用，即上訴人返還被上訴人已給付之買賣價金時，無須附加自受領時起之利息。惟被上訴人於101年11月6日以律師函除向上訴人為解除契約之意思表示外，並表示：「請台端於文到七日內，按合約書解除契約內容返還當事人已付價款」（見原審卷第109頁），且被上訴人係以起訴狀繕本送達各上訴人之翌日起算遲延利息，上訴人自收受起訴狀繕本翌日時起負遲延責任。上訴人辯稱：被上訴人請求加計利息返還，為無理由云云，應無可採。
㈡被上訴人辯稱：上訴人未配合辦理貸款，伊已依約催告被上
訴人給付1,892萬元，並解除契約，通知被上訴人沒收15%之買賣總價金405萬7,500元，領取面額323萬1,500元之支票，系爭房地預定買賣契約已於101年12月18日解除云云，固據提出桃園南門第000977號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執為證（見原審卷第137至139頁；本院卷第88頁），惟被上訴人係因不可歸責於兩造之事由，致未能於上訴人通知辦理貸款日起20日內，依金融機構規定辦妥申貸7成之手續，且被上訴人於知悉上訴人指定銀行所可核貸之金額將少於預定貸款金額時，亦已依系爭房屋預定買賣合約書第8條第2項第1款、系爭預定土地買賣合約書第5條第2項第1款之約定，請求上訴人定泰公司協助其貸得買賣總價金七成之金額，業如前述，是上訴人辯稱：被上訴人因可歸責於己之事由，致未依系爭房屋預定買賣合約書第8條第1項及系爭土地預定買賣合約書第5條第1項之約定，於伊通知辦理貸款日起20日內，依土銀北三重分行規定辦妥申請貸款手續云云，殊難採取。則上訴人以被上訴人違約為由，依系爭房屋預定合約書第20條第2項，及系爭土地預買賣合約書第10條第2項之約定，主張沒收買賣總價金15%即405萬7,500元，並據以為抵銷之抗辯，為無理由。
六、綜上所述，被上訴人於合法解除契約後，依房屋預定買賣合約書第8條第2項第1款第1目、土地預定買賣合約書第5條第2項第1款第1目之約定及依民法第259條第2款規定，請求上訴人定泰公司、何昭宏各返還所收受之買賣價金220萬3,000元、102萬8,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年2月3日（見原審卷第119、120頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，而為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決就命上訴人定泰公司給付超過220萬3,000元、上訴人何昭宏給付超過102萬8,500元部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法並所提之證據，經核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 蕭胤瑮法 官 徐福晋正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 秦湘羽附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。