臺灣高等法院民事判決 102年度上字第700號上 訴 人 沈欣儒訴訟代理人 簡長順律師被 上訴人 蘇小玲訴訟代理人 袁健峰律師
李承訓律師複 代理人 杜唯碩律師
陽文瑜律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國102年5月17日臺灣桃園地方法院 101年度訴字第2215號第一審判決提起上訴，本院於103年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國100年3月14日經法院強制執行拍賣程序取得訴外人楊民裕所有、坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號、543建號、570建號、571建號（權利範圍各為全部、全部、185/10,000、517/10,000）建物，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○ 號14樓之1、14樓之2「富豪天下」社區房屋，及同縣市○○街○○○ 號地下1、2層應有部分，因楊民裕早於85年 4月29日向聯興建設股份有限公司（下稱聯興建設）購得前開房屋時，併買受地下 2層編號19、20、21、33、47號 5個停車位（下稱系爭停車位），且辦理所有權移轉登記完成，足見楊民裕基於共有人間分管契約擁有系爭停車位之所有權，則伊依買賣關係應繼受楊民裕該權利。詎上訴人竟未經同意無權占用系爭停車位使用，侵害伊權利，且違反共有人間分管契約，為此，爰依民法第 767條所有物返還請求權規定及分管契約之約定，訴請上訴人將系爭停車位騰空返還予伊等語，並聲明：上訴人應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街 ○○○號地下2層，編號19、20、21、33、47號之 5個停車位騰空返還與被上訴人，並願供擔保，請准宣告假執行。
（原審為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告。上
訴人不服，提起上訴。）並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭571 建號係區分所有建築物之共有部分，由停車位（約定專用）、車道、走道、電力設備（共用）所組成，停車位性質僅屬約定專用而非專有，被上訴人非可取得停車位所有權。又楊民裕與聯興建設係以85年3月7日買賣契約為原因，並於85年5月8日辦理所有權移轉登記，與渠等同年 4月29日簽立之不動產預定買賣契約（下稱系爭買賣契約）無關，而楊民裕就系爭571 建號部分持份比例僅取得共用部分，非可認已取得系爭停車位之約定專用權，況聯興建設於92年間已將系爭停車位出售與伊，楊民裕確非有權使用系爭停車位者，被上訴人雖經執行法院拍賣取得楊民裕所有權應有部分，惟系爭571 建號遭執行法院查封者僅所有權應有部分，且為共用部分（即公共設施），系爭停車位未經鑑價且載明於拍賣公告，難認被上訴人已取得系爭停車位之權利等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人前經原法院以 99年度司執字第34093號強制執行拍
賣程序，取得屬楊民裕所有、坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號、205 地號（權利範圍各為131/10,000、174/10,000）土地，及同段542建號、543建號、570建號、571建號（權利範圍各為全部、全部、185/10,000、517/10,000）建物，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街 ○○○號14樓之1、14樓之2房屋，及同縣市○○街 ○○○號地下1層、地下2層「防空避難室兼停車場」應有部分，並於100年3月25日獲給權利移轉證書。
㈡楊民裕與聯興建設於 85年4月29日簽訂不動產預定買賣契約
書，約定由楊民裕買受「富豪天下」社區、門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號14樓之1、14樓之2房屋，及地下2層編號
19、20、21、33、47號之5個停車位（即系爭停車位）。
四、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張：伊因拍賣取得楊民裕所有「富豪天下」社區之房地含系爭停車位，且繼受楊民裕基於分管契約對系爭停車位之權利，竟遭上訴人無權占用，爰依所有權排除侵害及分管契約之法律關係，請求上訴人將系爭停車位騰空返還等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠楊民裕是否向聯興建設購買系爭停車位，並基於「富豪天下」社區區分所有權人間分管契約而取得系爭停車位之使用權？被上訴人是否經由拍賣程序取得系爭五個車位之使用權？㈡被上訴人請求上訴人騰空交還系爭停車位，是否有理？茲分別論述如下：
㈠關於楊民裕是否向聯興建設購買系爭停車位，並基於「富豪
天下」社區區分所有權人間分管契約而取得系爭停車位之使用權，被上訴人是否經由拍賣程序取得該車位使用權之爭點：
⒈按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分，公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第1款、第4款、第5款、第9條第1、2項定有明文。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，應認共有人間已合意成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第1152號、98年度台上字第 633號裁判意旨參照）。又按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第 821條但書規定之適用（最高法院 91年台上字第242號判決意旨參照）。準此，公寓大廈住宅之買受人取得社區停車位之使用權，係基於社區共有人間就停車位之使用成立分管契約甚明，從而，被上訴人主張：楊民裕前買受「富豪天下」社區房屋時，併買受系爭停車位，並基於「富豪天下」社區共有人間分管契約取得系爭停車位之使用權，伊因拍賣而繼受該權利，自得排除上訴人無權占有等語。既為上訴人所否認，則被上訴人自應就楊民裕基於共有人間分管契約取得系車停車位使用權一事，先行舉證。
⒉經查，被上訴人前經原法院以 99年度司執字第34093號強制
執行拍賣程序，取得屬楊民裕所有、坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號、205地號（權利範圍各為131/10,000、174/10,000）土地，及同段542建號、543建號、570建號、571建號（權利範圍各為全部、全部、185/10,000、517/10,000）建物，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街 ○○○號14樓之1、14樓之2房屋，及同縣市○○街 ○○○號地下1層、地下2層「防空避難室兼停車場」應有部分，並於100年3月25日取得權利移轉證書等情，有不動產權利移轉證書（見原審卷第 7-8頁）、建物所有權狀（見原審卷第9-12頁）可按，且為兩造所不爭執，堪信為真。惟被上訴人主張：前手楊民裕於 85年4月29日與聯興建設簽訂系爭買賣契約，除購買區分所有之房屋外，並購買系爭停車位，且辦理所有權移轉登記完畢，伊既經法院拍賣程序取得楊裕民系爭房地之所有權，當自取得系爭停車位使用權云云，固據其提出不動產預定買賣契約書（見原審卷第13-18頁）、桃園縣桃園地政事務所85年桃字第22690號買賣登記資料（見原審卷第20-27頁）為證。惟查：①依桃園縣桃園地政事務所103年2月27日以桃地所登字第0000
000000函檢送本院該所85年桃字第 22690號買賣登記資料（見本院卷㈠第243-264頁）所示，該所於 85年5月8日收件楊民裕與聯興建設買賣所有權移轉登記之申請（即關於建號57
0、571者），係以85年3月7日之買賣為原因發生日期，並有該份買賣契約書為附件可參，此與系爭買賣契約書之簽訂日期為85年4月29日，顯有不符。況且楊民裕嗣後取得570建號、571 建號之權利持分各為185/10,000、517/10,000，均與前揭申請登記時所附85年3月7日簽訂之買賣契約所載相符，且該份契約業經雙方公證完成（見本院卷㈠第250-251、256-257頁），足見楊民裕取得系爭房地所有權應有部分之登記，係依 85年3月7日所定買賣契約而為，尚與85年4月29日之買賣契約書無涉，然85年3月7日契約內並未記載楊民裕購得系爭停車位內容，倘若楊民裕於85年3月7日後，又與聯興建設於 85年4月29日簽訂買賣契約書，除買受系爭房屋外，併同購買系爭停車位，則雙方關於買賣原因發生日期應為85年4月29日而非85年 3月7日，則渠等於85年5月8日申請移轉登記時，衡諸常情，楊民裕理應要求本件移轉登記之原因發生日期應記載85年 4月29日，豈會仍以85年3月7日買賣契約簽訂日期為準，則被上訴人主張：聯興建設將「富豪天下」社區房屋以買賣為原因而移轉所有權登記予楊民裕，係基於渠等間85年 4月29日不動產預定買賣契約書為原因云云，尚與一般經驗法則不符，難認可採。
②又按區分所有建物，依（修正前）土地登記規則第 81條第1
款（現移列為第 1項）：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權（最高法院96年度台上字第1152號判決意旨參照）。是以，若購買公寓大廈之停車位者，其共有部分登記之應有部分比例相對增加，用以區分未購停車位者之權利範圍。經查，依證人游慧玲（即聯興建設之職員）於原審法院 100年訴字第2002號返還停車位事件中證述：…如果買房屋有附停車位者，停車位應會在法院拍賣公告註明，一個停車位大約8-10坪，若 5個車位，至少要有約50坪共有部分之持分，而被上訴人現所有地下二樓持分，應屬大公持分，非屬地下室車位持分，印象中被上訴人2間房屋持分大約140餘坪，若另有 5個車位，權狀大約要有200-210坪左右等語（見原審卷第 32頁）以觀，本件系爭大樓之停車位既有獨立於建物本體之建號（即570、571建號）而得單獨買賣，此有上訴人提出570、571建號權狀（見原審卷第69、70頁）可參，衡情，倘若楊民裕曾向聯興建設購買房地附停車位，理應於取得共有建號之持分比例中為相對權利內容記載以為表彰。惟依系爭85年4月29日買賣契約書第2條約定：「房地面積之計算：⑴房屋面積：本約房屋面積約壹肆零點伍貳坪（如附件㈠，不含車位面積）…」，再依被上訴人所提建物所有權狀4張（見原審卷第 9-12頁）所載面積計算，其登記所有權面積約為480.59平方公尺（含570、571建號），換算約為145.37坪（計算式:480.59平方公尺X0.3025=145.37坪），與前揭契約書所載預估未含車位面積140.25坪差距僅5坪左右，大致相符，而一個車位之面積約為8-10坪不等，倘若楊民裕前向聯興建設購屋時併同購買 5個車位，豈可能權狀坪數僅僅增加 5坪之數，由此可見證人游慧玲於前證述：被上訴人於共有部分570、571建號所載之權利比例僅屬共有大公持分未包含車位權利等語，應堪信採。則被上訴人主張：被上訴人依拍賣程序於系爭570、571建號所取得之持分比例業已包含系爭 5個車位之權利云云，難認真實可採。
③況且被上訴人前於100年 10月間對富豪天下社區管理委員會
提起原法院 100年度訴字第2002號返還停車位事件之訴訟，該案中法院曾就系爭停車位進行鑑價，即以桃園縣桃園市○○段○○○○○○○○號（權利範圍分別為26/10000、35/10000），及同段570、571建號（權利範圍分別為185/10000、517/10000）即桃園縣桃園市○○街 ○○○號地下1樓、2樓，其價值合計為5,100,000 元，其中570、571建號所有權持分之鑑定價格分別為1,260,538元、2,308,139元，有蘇承斌建築師事務所估價報告書可稽（見原審卷第 28-31頁）。惟楊民裕所有富豪天下社區之房地遭拍賣時，關於桃園縣桃園市○○段○○○○○○○○號所有權持分原於99年 8月17日鑑定價格分別為489,821元、896,899元，嗣於第三次拍賣時經被上訴人分別以380,000元、700,000元於100年3月14日拍定，有前開不動產權利移轉證書、蘇承斌建築師事務所99年 8月17日估價報告書（見原法院99年度司執字第34093號執行卷第71-88頁）及投標書（見前揭卷第 200頁）可稽，經本院調取該執行卷宗查閱無訛，可見二者間價值相差甚鉅。再者楊民裕房地拍賣之公告及拍定後之不動產權利移轉證書，均亦未如訴外人葉正宗拍定含有停車位之不動產時，皆註明包含停車位且詳載編號（見本院卷㈠第 186頁），可見楊民裕所有系爭房地遭法院查封時，始終未經認為其權利範圍包含系爭 5個車位在內，否則豈會未於拍賣公告上揭示之理。由此益難認被上訴人拍賣取得之不動產，已包含系爭停車位在內。
⒊至被上訴人主張：楊民裕因系爭85年 4月29日不動產預定買
賣契約而購得系爭停車位，並與富豪天下社區管理委員會因給付管理費事件涉訟，經原法院 88年度桃簡調字第224號受理，於該事件中楊民裕之代理人即時任聯興建設職員游慧玲於90年3月8日調解時陳稱：楊民裕之停車位編號事地下二樓（B2）之19、之20、之21、之33、之47，建物編號為桃園市○○段○○○號等語，有調解程序筆錄可稽（見原審卷第174-175頁），及該給付管理費事件嗣經原法院90年度訴字第1601號判決認定富豪天下社區管理委員會已就楊民裕主張其車位編號分別為19、20、21、33、47之事實為自認（見該判決理由項下第甲、貳、一點，原審卷第61頁），足見楊民裕確已取得系爭停車位云云。惟查，上開85年 4月29日不動產預定買賣契約書記載楊民裕所購得之「第B2-19、B2-20、B2-21、B2-33、B2-47號停車位」，與其實際取得共有部分之持分比例不符，是否確有購買該等車位，尚屬存疑，已如前述。再參酌上開給付管理費事件係因楊民裕向聯興建設購買系爭房屋予後始終未入住，更無實際占有使用該等車位，致富豪社區管理委員會認該等車位無人使用，自83年間擅將之出租收益，認有損其權利，於管委會訴請楊民裕繳納管理費用時反訴主張請求賠償，故雙方對於楊民裕是否擁有系爭停車位一事，爭執甚烈，因楊民裕乃當時聯興建設負責人楊任通之子（見本院卷一第259、260經濟部公司執照、身分證影本），且於訴訟中提出系爭85年 4月29日買賣契約書為主張，並由聯興建設職員游慧玲代理楊民裕進行訴訟，則游慧玲於該訴訟程序中自無可能為相左之陳述，則游慧玲前揭陳述，尚難遽採為真。況且楊民裕於該訴訟並未具體提出所購車位位置及面積等資料為證，且上訴人亦非該案之訴訟當事人，嗣該判決乃依富豪社區管理委員會就楊民裕主張其車位編號分別為19、20、21、33、47等事實自認而認定真實，本院自無受其認定之拘束。則被上訴人持該判決遽謂：楊民裕已取得系爭停車位業經法院判決云云，尚非有據。
⒋又依系爭聯興建設與楊民裕85年 4月29日簽訂不動產預定買賣契約書第 1條約定：「預定買賣房地標示：1.土地部份：
桃園市○○段○○○○○○○○○號建築基地。2.房屋部份：同前述基地內（富豪天下）住宅為大樓第C棟第 14-1、14-2層房屋兩戶」、第 3條約定：「房地總價款為新台幣壹仟捌佰零拾伍萬零仟零佰元正。另地下室第B2-19、B2-20、B2-21、B2-33、B2-47 號停車位新台幣貳佰柒拾零萬零仟元正，合計新台幣貳仟零佰柒拾伍萬零仟零佰元正。」、第 5條記載：
「甲方（按即買方楊民裕）承購乙方（按即賣方聯興建設）所建之大樓別墅，甲方之使用範圍限於所購買之房屋與車位，以及本約第六條之公共部份列舉之項目。…」似可認聯興建設除出售「富豪天下」社區房屋予楊民裕外，另與楊民裕約定停車位之專用權利而成立分管契約。惟揆諸前揭最高法院裁判意旨所示，公寓大廈住宅之買賣，建商與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，始可認共有人間已合意成立分管契約，且共有人已按分管契約占有共有物特定部分而具使用外觀者，才具拘束嗣後受讓人之效力。惟查，系爭契約雖於第3條記載楊民裕向聯興建設購買地下室第B2-19、B2-20、B2-21、B2-33、B2-47 號停車位，然楊民裕所取得570、571建號之權利比例，顯未包含5個車位之可能，業如前述，況且該份契約中未見任何有關所載停車位相關位置圖表，僅以車位編號記載，尚難逕以契約書所載編號進而確認使用位置及範圍，自無得究明「富豪天下」社區共有人間所成立之分管契約內容為何。再參酌一般公寓大廈地下室停車位乃以漆線標明位置及編號，並非永久不變標誌，系爭社區大廈於81年 4月7日興建完成第一次登記（見原審卷第37、38頁），縱當時有停車位規劃，然已歷時20年，是否與現今社區地下室停車位規劃一致，不無疑義，且未經被上訴人舉證以明，則楊民裕於系爭買賣契約中所載地下室第B2-19、B2-20、B2-21、B2-33、B2-47 號等停車位編號，是否與現今「富豪天下」社區地下室停車位編號所指之車位同一，非可逕論，自難遽謂系爭契約書所載楊民裕所購各編號停車位，即指現今「富豪天下」社區地下室同編號之車位，則被上訴人主張：楊民裕基於與共有人間成立之分管契約而得使用系爭車位云云，自非可採。
⒌至被上訴人主張：上訴人未能就其有系爭停車位之使用權一
情舉證以實其說云云。按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917號判例參照）。經查，被上訴人既未能先舉證證明經拍賣程序自楊民裕處繼受系爭停車位使用權之事實，已如前述，縱上訴人未能就其使用系爭停車位具有合法權源之情舉證以明，仍無礙被上訴人應盡之舉證義務。
㈡承前所述，被上訴人既未因拍賣程序繼受取得系爭停車位之
所有權或使用權，遑論已取得「富豪天下」社區共有人間就系爭停車位所成分管契約之權利，自無從本於民法第 767條或第821條第1項本文及分管契約之規定，請求上訴人返還系爭停車位甚明。
五、綜上所述，被上訴人依所有權排除侵害作用及分管契約之法律關係，請求上訴人應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○號，即門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號地下2層，編號19、
20、21、33、47號 5個停車位騰空返還與被上訴人，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 7 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陳麗芬法 官 陶亞琴正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 7 日
書記官 蘇秋凉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。