臺灣高等法院民事判決 102年度上字第728號上 訴 人 雙子城建設開發股份限公司法定代理人 宋春賢
吳睦梅李清蘋趙連琪黃國祥李淑珍宋泓貴（原名宋鴻昌）送達處所：桃園縣楊梅市○○路○○巷二訴訟代理人 呂丹琪律師複代理人 呂傳勝律師被上訴人 鄭宏權上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國一０二年五月十七日臺灣桃園地方法院一００年度訴字第一一二二號第一審判決提起上訴，經本院於民國一０三年二月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面
（一）坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○○○○○號土地（民國九十一年十二月十二日重測前為楊梅段第三一八之二一地號土地，下稱系爭土地）於六十七年十二月七日由訴外人呂賢明取得應有部分五分之四、六十八年四月二十八日由訴外人呂賢通取得其餘五分之一之應有部分，八十三年八月三日呂賢明、呂賢通將系爭土地之所有權全部移轉登記予訴外人華國建設股份有限公司（以下簡稱華國建設公司），茲訴外人即被上訴人之票據債務人溫明鋐於八十四年七月二十七日自華國建設公司取得系爭土地應有部分二分之一，復於九十六年八月一日輾轉取得系爭土地其餘二分之一之應有部分（八十五年九月二十四日移轉予宋佩珊，八十六年二月二十一日移轉予荊其魯，九十一年一月八日由荊其凱繼承取得，九十二年十二月三十日移轉予黃詠晴，九十六年八月一日由溫明鋐拍定取得），擁有系爭土地所有權全部，其乃聲請臺灣桃園地方法院以九十九年司執字第一二七四八號執行事件拍賣系爭土地所有權取償，因無人應買由其承受，其於一００年十一月八日取得系爭土地之所有權全部。詎上訴人於前述執行事件中，執記載出租人為呂賢明、呂賢通、承租人為上訴人、六十九年六月八日簽立、租賃標的含系爭土地在內共十七筆土地、未定租賃期限之土地租賃契約書（下稱系爭租約），主張依修正前民法第四百二十五條之規定，就系爭土地與其有租賃關係存在。
（二）惟呂賢明、呂賢通早於六十九年三月二十一日即就含系爭土地在內之二十三筆土地與上訴人訂立買賣契約，將含系爭土地在內之二十三筆土地以總價新臺幣（下同）三千零六十萬元出售予上訴人，並約定呂賢明、呂賢通保證該等土地相互連接、同意協助上訴人取得道路使用權及在呂賢明、呂賢通所有之土地上闢建道路為聯繫外界交通之用，簽約同時並配合上訴人先行開發興建、提供完整土地使用權同意書，如因法規限制（含上訴人無自耕能力）無法辦理所有權移轉登記，契約仍持續有效，俟上訴人尋覓有承購資格者再行辦理，簽約後地價稅、工程受益費由上訴人負擔；而計至六十九年五月間，上訴人已依約支付七期價金共二千二百二十萬元，上訴人並無再與呂賢明、呂賢通簽立系爭租約之必要，上訴人實際亦未就土地之利用支付租金，上訴人所謂開發整地及公共設施之費用均非用於系爭土地；計至六十九年八月三十一日止上訴人並已支付全額買賣價金，七十一年十一月三十日上訴人公司負責人宋泓貴（九十二年一月八日更名為宋鴻昌，一０二年五月二十日復更名為宋泓貴）交付呂賢明之便箋記載：「‧‧‧請施代書前來辦理以下各項移轉手續及賜下數項資料‧‧‧請蓋妥本人承購之各筆土地移轉所需之印鑑章‧‧‧吾兄及賢通兄印鑑證明及戶口名簿影本各十份以憑辦理一百多筆土地移轉手續」，而於八十三年八月三日將系爭土地移轉登記至亦由宋泓貴擔任負責人之華國建設公司名下，足見上訴人執有呂賢明、呂賢通之土地所有權狀、印鑑、印鑑證明等，且系爭租約以打字製作及檢附印鑑證明亦悖於常情及交易習慣；再者，呂賢明另案中曾到庭證稱並未簽立系爭租約，訴外人即系爭土地之買受人陳永田證稱宋泓貴未曾表示系爭土地上有租賃關係，訴外人即華國建設公司員工陳彥臣亦證稱宋泓貴從未表示系爭土地上有租賃關係，宋泓貴於七十八年五月四日就含系爭土地在內之土地與訴外人陳永田簽立專任委託契約，六月三十日訂立不動產買賣契約，均僅就同段第三一六之一地號土地（重測後第四三地號土地）有租賃權之記載，華國建設公司八十五年二月十五日以系爭土地設定抵押擔保簽立之設定契約書以及宋泓貴八十五年五月二十一日以系爭土地設定抵押擔保簽立之設定契約書，均載稱「擔保標的物目前自用並無出租出借」，系爭土地前手溫明鋐於執行程序中亦曾聲明異議、駁斥上訴人關於就系爭土地有租賃權之主張，系爭租約應係上訴人偽造。縱非偽造，上訴人自承系爭租約目的在保障上訴人使用權，並無租賃之意思，應屬通謀虛偽意思表示而無效，且系爭土地僅供道路通行使用、無任何地上物存在，系爭租約性質非基地租賃，依民法第四百四十九條第一項之規定租賃期間不得逾二十年；另系爭土地既經上訴人買斷，租賃權應已因混同而消滅。至都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書係系爭土地九十五年間經強制執行之際方請領，爰請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面
（一）系爭租約為真正，而所謂租用基地建築房屋之基地當然包括整體建案之聯外道路、公共設施用地，故系爭租約性質為基地租賃，依修正前民法第四百二十五條之規定，系爭租約對被上訴人仍繼續存在，本件亦無土地法第一百零三條所定事由，被上訴人不得終止系爭租約。系爭租約簽訂緣由為：上訴人前於六十八年七月十八日代表外商HO SENGSYNDICATE LTD.與訴外人呂賢明、呂賢通訂立土地買賣契約，以每甲二百一十萬元代價向呂賢明、呂賢通買受含系爭土地在內面積共一四０甲之土地、以為整體開發之用，該公司乃於同年八月二日、十五日、三十一日、十二月十一日、六十九年一月十五日、二月二十八日陸續給付價金五百萬元、五百五十萬元、一百萬元、二十五萬元、六十萬元、二百八十五萬元，共一千五百二十萬元，後因當時政府對於外匯管制及山坡地開發規定不明確，該外商放棄投資，但呂賢明、呂賢通無力返還已受領之價金，該公司方以每甲一百七十萬元代價向呂賢明、呂賢通購買其中十八甲之土地，而於六十九年三月二十一日就含系爭土地在內之二十三筆土地與呂賢明、呂賢通訂立買賣契約。但該買賣契約第十五條約定如土地全部或一部於簽訂契約前公告為保護區或公共設施預定地或政府徵收為國民住宅預定地時，本約不經催告即行作廢，呂賢明、呂賢通應將已收價款於七日內退還該公司，而系爭土地於六十二年九月十四日楊梅都市計畫編定為墓地，並為農業用地，依當時之法律無法移轉登記予該公司，該公司於簽訂買賣契約前已支付價金一千五百二十萬元，締約後至同年五月止再支付七百萬元，合計給付二千二百二十萬元、達總價百分之七十二，為使該公司得合法使用、開發買賣標的物土地，方就含系爭土地在內之十七筆土地與呂賢明、呂賢通另訂系爭租約，明定租賃用途為開發整地及興建房屋，並約定以負擔地價稅、其他稅捐及一切開發整地、公共設施費用為租金，目的在使該公司得於取得所有權前合法使用、開發土地，並利用斯時民法第四百二十五條之規定，保障該公司所付出之鉅額開發費用不致因土地所有權移轉而喪失。依系爭租約第八條約定，呂賢明、呂賢通所有之其餘土地亦允許連接該公司所開發之道路、共同使用社區大門；七十年間呂賢明、呂賢通將剩餘名下其中十二甲土地出售予訴外人恒聯建設股份有限公司（以下簡稱恒聯建設公司）後，呂賢明、呂賢通、恒聯建設公司並與該公司簽立協議書，由呂賢明、呂賢通補貼該公司一百萬元、恒聯建設公司補貼該公司六十萬元，以通行使用系爭土地，為系爭租約之延續。系爭租約上呂賢明、呂賢通之印文經法務部調查局鑑定結果，與呂賢明、呂賢通之登記印鑑印文大致吻合，參以印鑑章為重要物品，無可能任意交他人持有，可證明系爭租約為真正。
（二）呂賢明在另案之證述，因呂賢明精神狀態並非穩定，且年事已高、記憶不清，又涉及個人利益，所述不足採信。該公司負責人宋泓貴與訴外人陳永田於七十八年六月三十日簽訂之不動產買賣契約，買賣標的固包括系爭土地，但因陳永田無法依約支付價金，雙方嗣達成協議，將系爭土地排除在買賣契約外，迄八十四年五月二十二日雙方達成和解，陳永田始另要求買受系爭土地應有部分二分之一，而宋泓貴在雙方於七十八年八月八日所訂不動產買賣增訂契約條款中記明「本宗買賣地上位置大門口之拱門警衛室、通往○○○區○○○道路、給水、路燈等公共設施所有權屬於甲方（即陳永田），但因原住戶使用經年，甲方同意無償繼續供給既有社區住戶使用」，該公司並於八十一年五月十六日委託律師寄發律師函予陳永田之指定登記名義人，告知租賃關係存在，陳永田仍未表示反對，而與宋泓貴和解，足見宋泓貴已經告知陳永田系爭租約之存在，陳永田在原審之證述與事實不符。訴外人華國建設公司設立於八十一年四月二十一日，故七十七年間訴外人陳彥臣無可能受僱於華國建設公司，其證詞亦無可採信。又宋泓貴之便箋既記載請呂賢明、呂賢通「蓋章」，而非請渠等「交付印鑑章」，自不能用以認定該公司執有呂賢明、呂賢通之印鑑章。系爭租約以打字製作，與其他契約係由一人製作完成後，再由呂賢明、呂賢通簽名，並無不同，亦不能認為不符常情。參以被上訴人竟能取得該公司與呂賢明、呂賢通間契約書、宋泓貴與陳永田間契約書、宋泓貴之便箋、切結書等，足見呂賢明、呂賢通、陳永田、陳彥臣為系爭土地之利益與被上訴人勾串，所述均不足採。同段第三一六之一地號土地（重測後第四三地號土地）並非該公司與呂賢明、呂賢通買賣契約之標的，亦非系爭租賃契約之標的，不在該公司開發範圍內，何以在宋泓貴七十八年五月四日所訂契約中提及，該公司實難以理解。八十五年間二紙土地抵押權設定契約書則係由承辦代書依一般抵押權設定範本繕寫，不足證明系爭租約非真正。又當時系爭土地早已經該公司開闢為「福人山莊」道路使用，並經編定為福人路持續做為社區道路及公共設施使用長達三十餘年，已成為既成道路，被上訴人竟同意溫明鋐以系爭土地設定高於市價之一千二百萬元抵押權擔保，有違常情，被上訴人係利用本件訴訟影響「福人社區」住戶通行及公共設施使用權、逼迫「福人社區」住戶與之協商過路費甚明等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張系爭土地於六十七年十二月七日由訴外人呂賢明取得應有部分五分之四、六十八年四月二十八日由訴外人呂賢通取得剩餘五分之一應有部分，八十三年八月三日呂賢明、呂賢通將系爭土地之所有權全部移轉登記予訴外人華國建設公司，華國建設公司於八十四年七月二十七日移轉系爭土地應有部分二分之一予訴外人溫明鋐，溫明鋐復於九十六年八月一日取得系爭土地其餘二分之一應有部分，其於一００年十一月八日在臺灣桃園地方法院九十九年司執字第一二七四八號執行事件因承受取得系爭土地之所有權全部，上訴人於前述執行事件中，主張系爭租約存在，溫明鋐就上訴人之主張曾具狀聲明異議，及上訴人曾於六十九年三月二十一日就含系爭土地在內之二十三筆土地與呂賢明、呂賢通訂立買賣契約，計至六十九年五月間上訴人已支付七期價金共二千二百二十萬元，計至六十九年八月三十一日止上訴人付清全額買賣價金，上訴人之負責人宋泓貴並為華國建設公司之負責人，宋泓貴於七十八年五月四日就含系爭土地在內之土地與訴外人陳永田簽立專任委託契約，六月三十日上訴人再就含系爭土地在內之三十一筆土地與陳永田訂立買賣契約，華國建設公司曾於八十五年五月二十一日以系爭土地設定抵押權，宋泓貴曾於八十五年十一月二十九日以系爭土地設定抵押權之事實，已經提出土地登記謄本、臺灣桃園地方法院民事執行處通知、土地租賃契約書、印鑑證明、專任委託契約書、土地登記簿、土地抵押權設定契約書、土地他項權利變更契約書、異動索引、臺灣桃園地方法院公告、異議狀、不動產買賣契約書暨附表、土地買賣契約書為證（見原審卷㈠第十至二五、二九、三十、三三至四四、四八、七五至七
七、一五九至一六三、二五五至二六六頁、卷㈡第七三至七
五、七八至八五、八七、八八、一四六至一四八、二三九至二五五頁、卷㈢第五五至七五之一、七九頁、本院卷第一二五至一三六、一三九至一四一、一四三、一四四頁），核與上訴人所提臺灣桃園地方法院民事執行處通知、民事執行處函、土地登記謄本、異動索引、土地租賃契約書、印鑑證明、經濟部商業司公司基本資料查詢單、臺灣桃園地方法院公告所載相符（見原審卷㈠第一三一至一四五頁、卷㈡第二一０至二一八頁、卷㈢第一一八、一四二至一四五頁、卷㈣第三五至四二頁），並為上訴人所不爭執，應堪信為真實，惟被上訴人主張系爭租約係上訴人偽造、兩造就系爭土地無租賃關係存在部分，則為上訴人否認，辯稱：系爭租約為真正，依修正前民法第四百二十五條規定，兩造就系爭土地有不定期限之基地租賃關係存在等語。
四、茲分述如下：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，八十九年五月五日修正施行前之民法第四百二十一條、第四百二十五條定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段亦有明定。又事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責任，在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任；消極確認之訴，應由被告負立證責任，如被告欲主張原告確為股東，應由被告自負立證責任，如被告不能立證或其提出之證據不足採用，則原告之訴即應認為有理由，無庸另行立證；上訴人係否認曾與被上訴人訂立買賣某號股份之契約，提起消極確認之訴，按照舉證責任分配之原則，應由主張買賣契約存在之被上訴人，就訂立買賣契約之事實負舉證之責，司法院院字第二二六九號、最高法院十九年上字第三八五號、二十八年上字第十一號著有解釋、判例闡釋甚明。
（二）本件被上訴人於原審主張兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，而起訴請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為消極確認之訴，揆諸前揭判例、法條，自應由主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在之被告即上訴人，就兩造間租賃關係存在一節，負舉證之責。本件上訴人主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在，無非以其前於六十九年三月二十一日就含系爭土地在內之二十三筆土地與訴外人即斯時之土地所有權人呂賢明、呂賢通訂立買賣契約，但系爭土地於六十二年九月十四日楊梅都市計畫編定為墓地、農業用地，依當時之法律無法移轉登記予其，而其前已支付價金一千五百二十萬元，至同年五月止合計已支付價金二千二百二十萬元，為取得合法使用、開發買賣標的物土地之權利並保障其所付出之鉅額開發費用不致因土地所有權移轉而喪失，方於同年六月八日就含系爭土地在內之十七筆土地與呂賢明、呂賢通另訂系爭租約為論據，並提出土地租賃契約書、印鑑證明、土地使用分區（或公共設施用地）證明書為憑（見原審卷㈠第一四０至一四五頁、卷㈡第一八九頁、卷㈣第一三二頁、本院卷第四三頁），其中土地租賃契約書之真正，已經被上訴人否認。經查：１土地使用分區（或公共設施用地）證明書固記載系爭土地
依六十二年九月十四日之楊梅都市計畫，其中第九十地號土地為墓地用地，屬公共設施用地，需地機關為楊梅市公所、土地取得方式為徵收，第九十之一地號土地為農業區（見卷㈡第一八九頁、卷㈣第一三二頁、本院卷第四三頁），而上訴人於六十九年三月二十一日就含系爭土地在內之二十三筆土地與呂賢明、呂賢通所訂之土地買賣契約，其中第十五條第一項係約定：「本契約成立後，如經甲方（即上訴人）查明本宗土地全部或一部於簽訂本約前公告為保護區或公共設施預定地或政府徵收為國民住宅預定地時，乙方（即呂賢明、呂賢通）應將已收價款於柒日內退還甲方，本約不經催告即行作廢」（見原審卷㈢第五五至七五之一頁、卷㈣第三五至四二頁、本院卷第一二五至一三二頁），但上訴人非唯於簽立該買賣契約前已經給付價金一千五百二十萬元，至同年五月止再支付七百萬元，於同年八月三十一日付清全額買賣價金，系爭土地之所有權全部並於八十三年八月三日經上訴人指定移轉登記予由上訴人法定代理人宋泓貴任負責人之訴外人華國建設公司，此為兩造所不爭執，前已述及，上訴人於六十九年三月二十一日與呂賢明、呂賢通所訂土地買賣契約之效力未因系爭土地其中第九十地號土地為墓地用地、屬公共設施用地而有異甚明，上訴人與呂賢明、呂賢通間土地買賣契約效力既不受該土地使用分區（或公共設施用地）證明書內容之影響，自不能以該土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載推論呂賢明、呂賢通曾與上訴人訂立系爭租約。２而上訴人所提土地租賃契約書，全文（含立契約書人之姓
名、身分證號碼、住址及最末之日期）以打字方式製作，僅在「立租賃契約書人：甲方呂賢通、呂賢明」字樣下方分別蓋有「呂賢通」、「呂賢明」之印文，在「乙方雙子城建設開發股份有限公司、法定代理人宋泓貴」字樣上蓋有上訴人及宋泓貴之印文，以及在第六條修改處、騎縫處蓋有「呂賢通」、「呂賢明」、宋泓貴之印文，並無任何手寫字跡，此觀卷附土地租賃契約書所載即明（見原審卷㈠第十七至二十、一四０至一四三頁、本院卷第一三三至一三六頁），而該土地租賃契約書上「呂賢通」、「呂賢明」之印文，與呂賢通、呂賢明印鑑登記申請書原本上之印文，經以重疊比對、顯微鏡放大檢視鑑定結果，固有各出於同一印章之可能性，但無法確認為同一印章之印文，有法務部調查局問題文書鑑識實驗室鑑定書附卷可稽（見原審卷㈠第二一七至二二０頁），該紙土地租賃契約書是否真正，已非無疑。
３且呂賢明曾於一００年十一月十七日臺灣桃園地方法院檢
察署一００年度偵續字第二六四號案件偵訊中，證稱並未在土地租賃契約書上蓋章、未曾見過該土地租賃契約書（參見本院卷八十至八六頁臺灣桃園地方法院檢察署檢察官一０一年度偵續一字第三七號起訴書證據清單第八項），復於同年十二月二十二日臺灣桃園地方法院中壢簡易庭九十九年度壢簡字第九九一號事件審理中，具結證稱：「‧‧‧（法官提示土地租賃契約書原本問：你是否與雙子城建設開發股份有限公司成立土地租賃契約？）沒有。（法官提示土地租賃契約書原本問：租賃契約書上所蓋『呂賢明』之印文是否為你所蓋？）不是，那不是我的印章‧‧‧（法官問：就你所有的土地，你與宋鴻昌【即宋泓貴】有無簽訂任何租賃契約？）沒有簽租賃契約，但三十年前有簽訂買賣上開土地之契約‧‧‧」（見原審卷㈠第二二二至二二七頁、卷㈡第九六至一０一頁、本院卷第八七至九二頁筆錄），呂賢明既兩度證稱未曾與上訴人簽訂系爭租約、該紙土地租賃契約書上「呂賢明」之印文非其蓋用印章所生，要難僅以該土地租賃契約書上「呂賢明」之印文與呂賢明真正印文有出於同一印章之可能性，即認上訴人所提土地租賃契約書上「呂賢明」之印文為真正。上訴人雖另稱呂賢明年事已高、記憶不清、精神狀態不穩定，又涉及個人利益，所述不足採信，並提出署名「呂賢通、呂賢明」、上略載「二人現在年事已高‧‧‧呂賢明精神狀態亦非隨時處於穩定狀態，出庭作證恐有困難」之陳報狀為佐（見原審㈠卷第二二一頁、卷㈡第一０二頁），但該紙陳報狀經臺灣桃園地方法院中壢簡易庭九十九年度壢簡字第九九一號事件承辦法官當庭提示予呂賢明辨識，呂賢明證稱：「這不是我寫的‧‧‧印章不是我蓋的，陳報狀也不是我提的‧‧‧」（見原審卷㈠第二二四、二二六頁、卷㈡第九八、一００頁、本院卷第八九、九一頁筆錄），而呂賢明作證時尚且主動供承於三十年前業將其所有含系爭土地在內、並包括系爭租約全部十七筆租賃標的物土地之二十三筆土地出售予上訴人，並均依上訴人指示移轉所有權完竣，則呂賢明就系爭租約租賃標的物土地已無任何權利存在，易言之，上訴人就系爭租約租賃標的物土地究有無租賃權存在，於呂賢明已無任何利害關係，上訴人亦未能陳明並舉證呂賢明就系爭租約之租賃標的物尚有何權利、利益存在，或呂賢明與上訴人、宋泓貴間有何宿怨仇隙，衡情呂賢明應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述應屬客觀可採。至呂賢明於一００年十二月二十二日臺灣桃園地方法院中壢簡易庭九十九年度壢簡字第九九一號事件辯論期日，就當事人溫明煥提問「你有無於偵查庭作證？」，答稱「沒有」，就承辦法官接續詢以「今天是否是你第一次作證？」，亦答「是」（見原審卷㈠第二二五頁、卷㈡第九九頁、本院卷第九十頁筆錄），固與其曾於同年十一月十七日在臺灣桃園地方法院檢察署偵訊中作證之事實相悖，惟檢察官偵查過程中，並非必然親自訊問證人，可能由檢察事務官為之，而檢察事務官並無規定之服制，受訊問人未必知悉所進行之程序為何，訊問證人亦非必須在檢察署為之，縱在檢察署法庭訊問，仍非公開，則呂賢明是否明瞭何謂「偵查庭」、是否能認知一００年十二月二十二日在臺灣桃園地方法院檢察署所為之陳述為「作證」、就法官所詢「是否第一次作證」含意有無誤解為就特定案件等節，俱有未明，參以呂賢明對於名下之土地出賣及移轉所有權情節記憶鮮明並主動說明，前業提及，尚難僅因其就與案件重要情節無關之單一問題答覆不正確，即指呂賢明之證述咸無可採。
４參諸：
①上訴人於系爭租約（六十九年六月八日）簽訂前之六十九
年三月二十一日即就含系爭土地在內、並包括系爭租約全部十七筆租賃標的物土地之二十三筆土地，以總價三千零六十萬元與呂賢明、呂賢通訂立買賣契約，計至六十九年五月間即系爭租約簽訂前，上訴人已支付七期價金共二千二百二十萬元，計至六十九年八月三十一日止上訴人並已付清全額買賣價金，迭經敘及，而該土地買賣契約第七條約定：「乙方（即呂賢明、呂賢通）同意甲方（即上訴人）依付款期別給付該期價款之同時，乙方隨即提供與該期價款相等之土地先行過戶予甲方」，第八條約定：「依上述第七條之約定，甲方按第六條規定給付各期價款之同時，乙方應將該價款價值相等之土地所有權移轉登記必要文件（如所有權狀、印鑑證明書、地籍圖謄本、土地登記簿謄本、戶籍謄本等及其他認有必要之證件）全部均齊備簽章交付甲方及承辦代書以憑辦理土地過戶‧‧‧」，第九條約定：「為配合甲方先行開發興建，乙方應於簽約之同時，檢附本宗土地完整之土地使用權同意書，日後如需應用，亦需隨時提供」，第十三條第一項約定：「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義由甲方自定，乙方不得異議」，第十五條第二項約定：「本宗土地將來辦理承購移轉時，如因法令規章甲方無承購資格時（含缺乏自耕能力者），本約仍持續有效，乙方應俟甲方尋覓有承購資格者或得為承購時再行辦理，惟其價款應照約繳付之」（見原審卷㈢第五五至七五之一頁、卷㈣第三五至四二頁、本院卷第一二五至一三二頁），亦即上訴人於雙方簽立該土地買賣契約書之際即取得買賣標的所有土地之使用權同意書，且於支付價金時即取得對應比例買賣標的物土地之所有權狀等所有權移轉登記必要文件，移轉登記名義人並由上訴人自行指定，而上訴人簽約時已給付一千五百二十萬元之價金，六十九年五月間又已給付合計二千二百二十萬元之價金，達總價金百分之七二‧五，易言之，上訴人於六十九年三月二十一日締約之際，非唯即取得呂賢明、呂賢通所出具、含系爭土地在內全部買賣標的物土地之使用同意書，得先行占有、使用（開發）全部之買賣標的物土地，且已取得其中至少七成土地之所有權狀等過戶移轉必要文件，上訴人並得自行指定受移轉登記之名義人，買賣標的物土地已處在隨時可能變更登記名義人之狀態，亦無於移轉所有權予上訴人或其指定名義人之前即遭呂賢明、呂賢通先過戶予他人之重大風險，上訴人實無於訂立土地買賣契約、支付逾七成價金之後，方以必須支付對價之「租賃」方式取得買賣標的物土地其中十七筆土地占有使用權或防止土地所有權遭移轉予他人之必要。
②上訴人之負責人宋泓貴於七十八年五月四日就含系爭土地
在內之土地與訴外人陳永田簽立專任委託契約，六月三十日上訴人再就含系爭土地在內之三十一筆土地與陳永田訂立買賣契約（見卷㈠第二三至二五、一五九至一六三、二五九至二六六頁、卷㈡第七三至七五、七八至八二頁、本院卷第一三九至一四一頁），但專任委託契約書第四條第二項僅就第三一六之一地號土地記載「土地租賃權」，不動產買賣契約書後附土地明細表亦僅就第三一六之一地號土地註明「永久租賃」，並未就其餘十二筆同為系爭租約租賃標的土地為任何租賃關係存在之記載或約定。
③陳永田在原審復到庭結證稱：「‧‧‧當時我有跟被告（
即上訴人）法定代理人（即宋泓貴）買土地，買四萬坪，總價六億多，六億多的買賣，不可能上面有租賃權‧‧‧就是三一八之二一地號土地（即系爭土地）雖然不是宋泓貴的名下，但是土地說明宋泓貴的狀況，有私人的理由無法登記在他名下，但是宋泓貴可以登記給我。（法官問：三一八之二一地號土地已經與地主買斷？）是，宋泓貴只是形式上沒有登記名字，但是他是土地的所有權人‧‧‧我花了六億多，那麼大的金額，不容許有租賃關係，土地上面不可能有租賃關係存在，宋泓貴跟我簽約當時，說土地上面絕對沒有租賃關係存在，那時的總經理也說土地上面絕對沒有租賃關係，所有的土地共三十一筆都沒有租賃關係存在，包含三一八之二一地號土地‧‧‧凡是我買的土地，上面都沒有租賃權存在‧‧‧我花六億買賣的土地，不可能土地上有租賃關係存在‧‧‧買賣過程中，宋泓貴沒有告訴我土地上有租賃契約‧‧‧宋泓貴有跟我說土地上是乾淨的，不然我不會付錢」（見原審卷㈢第一七六至一七九頁筆錄），前開證述並與華國建設公司總經理陳彥臣在原審關於「（問：七十八年五月四日所寫的專任委託契約書、七十八年六月三十日不動產買賣契約書、七十八年八月八日不動產買賣增修訂條款契約書，這三份契約裡面有沒有寫租賃契約？）都沒有提到租賃契約，三份契約都是我擬稿的，專任委託契約書是我親自寫的，另兩份是我擬稿、秘書黃詠晴（是宋泓貴的太太）所繕寫的。（問：這三份契約所要委託買賣土地上面是不是有租賃契約存在？）沒有提到有租賃關係，是買斷，就是談價格買賣所有權的，沒有提到租賃契約，買方沒有提到，我們董事長也沒有提到，這三份契約雙方應該都沒有談到上面有租賃關係，如果當時土地上面有存在租賃關係的話，買方就不會買了」等證述情節一致（見原審卷㈢第四一頁筆錄）。
④華國建設公司曾於八十五年五月二十一日以系爭土地設定
抵押為擔保，宋泓貴亦曾於八十五年十一月二十九日以系爭土地設定抵押為擔保，而在設定登記契約書上「聲請登記以外約定事項」以手寫註記「債務人並保證抵押物確係自用並無出租」字樣（見原審卷㈠第三三、三四頁、卷㈡第八七、八八頁、本院卷第一四三、一四四頁抵押權設定契約書、土地他項權利變更契約書）。
⑤上訴人亦未曾向系爭租約所載租賃標的物其中第三二四之
二、三二九、三二四之一、之六、之八、三三０之七地號土地（重測後為永寧段第三一九、二九０、二七四、三三
六、四四一、二四０地號）現所有權人黃子潔、黃柏輝、郭育蓁主張就該等土地有租賃關係存在，此經黃子潔、黃柏輝、郭育蓁於原審到庭證述明確，並經上訴人自承不諱（見原審卷㈢第一七四至一七六頁筆錄），則上訴人並無簽立系爭租約之必要，且自系爭租約訂立時即六十九年六月八日迄至九十六年逾二十六年期間，從未就系爭土地向所有權人主張租賃關係，就系爭租約其餘多筆租賃標的物土地，亦未曾向所有權人主張租賃關係。
５上訴人雖復主張七十年間呂賢明、呂賢通將剩餘名下其中
十二甲土地出售予訴外人恒聯建設公司後，呂賢明、呂賢通、恒聯建設公司並與該公司簽立協議書，由呂賢明、呂賢通補貼該公司一百萬元、恒聯建設公司補貼該公司六十萬元，以通行使用系爭土地，為系爭租約之延續（見本院卷第一八八至一九一頁），以及前述陳永田、宋泓貴於七十八年六月三十日就含系爭土地在內之三十一筆土地所定買賣契約，嗣於七十八年八月八日訂立不動產買賣增訂契約條款，記明：「本宗買賣地上位置大門口之拱門警衛室、通往○○○區○○○道路、給水、路燈等公共設施所有權屬於甲方（即陳永田），但因原住戶使用經年，甲方同意無償繼續供給既有社區住戶使用」（見原審卷㈡一九七至一九九頁），惟：
①上訴人業於六十九年三月二十一日向呂賢明、呂賢通買受
含系爭土地在內之二十三筆土地、於同年八月三十一日付清全額買賣價金，取得含系爭土地在內之買賣標的物全部土地占有使用權及所有權狀等所有權移轉登記必要文件，前業載明，呂賢明、呂賢通至遲自六十九年八月三十一日取得全額價金之日起就系爭土地對上訴人已無權利可得主張，是該協議書僅能證明呂賢明、呂賢通謹守系爭土地出賣人之義務，預見系爭土地（暨其上道路、公共設施）日後必將因渠等履行出賣人之移轉所有權義務而成為上訴人或上訴人指定之人所有，而帶同恒聯建設公司與上訴人協調系爭土地上道路之利用，藉以增加名下其他土地之出售機會及價值，無從解為對上訴人租賃權之肯認。
②陳永田、宋泓貴於七十八年八月八日簽立之不動產買賣增
訂契約條款文義係由系爭土地之買受人陳永田表示於買受取得系爭土地（暨其上道路、公共設施）之所有權後，同意將系爭土地（暨其上道路、公共設施）供給既有社區住戶無償使用，並非宋泓貴主張基於租賃關係就系爭土地有占有使用權，陳永田必須容任既有社區住戶無償使用系爭土地（暨其上道路、公共設施），亦不足以證明上訴人就系爭土地有租賃關係存在。
（三）綜上所述，上訴人所提證據要不足以證明其曾於六十九年六月八日就含系爭土地在內之十七筆土地與斯時之土地所有權人呂賢明、呂賢通訂立系爭租約，既無證據足證上訴人曾於六十九年六月八日就系爭土地與呂賢明、呂賢通訂立租賃契約，系爭土地於八十三年八月三日移轉登記予華國建設公司、於八十四年七月二十七日移轉應有部分二分之一予溫明鋐、九十六年八月一日移轉其餘二分之一應有部分予溫明鋐、一００年十一月八日移轉全部所有權予被上訴人後，上訴人即無從依修正前民法第四百二十五條規定就系爭土地對被上訴人主張租賃關係存在，堪以認定。
五、上訴人所提證據要不足以證明其曾於六十九年六月八日就含系爭土地在內之十七筆土地與斯時之土地所有權人呂賢明、呂賢通訂立系爭租約，無從依修正前民法第四百二十五條規定就系爭土地對現所有權人即被上訴人主張租賃關係存在，茲上訴人執系爭租約之土地租賃契約書，對被上訴人主張租賃權，從而，被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，洵屬有據，應予准許。原審就上開應准許之請求，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 楊絮雲法 官 洪文慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 12 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。