臺灣高等法院民事判決 102年度上字第885號上 訴 人 林明莉
鄭三元上二人訴訟代理人 張世興律師被 上訴人 洪貴容
鄭美貞張泰嘉黃光賢邱定軒張泰誌洪水池上七人訴訟代理人 陳香文律師
藍瀛芳律師上一人複 代理人 許樹欣律師
顏榕律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102 年
6 月17日臺灣士林地方法院101 年度訴字第342 號第一審判決提起上訴，本院於104 年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人鄒貴宏所有，嗣由訴外人鄒邱足分割繼承而取得所有權。鄒邱足於民國99年4 月21日將系爭土地所有權應有部分300 分之174 以買賣為原因移轉登記為上訴人鄭三元（下逕稱鄭三元）所有，鄭三元復於同年
8 月6 日再以買賣為原因，將上開應有部分中300 分之134移轉登記予上訴人林明莉（下逕稱林明莉，與鄭三元合稱上訴人）所有。伊等因信賴系爭土地之登記，受土地法第43條規定之保護，自得依法行使土地所有權人之權利。詎被上訴人洪貴容、鄭美貞、張泰嘉、黃光賢、邱定軒、張泰誌、洪水池（下合稱被上訴人，如單指其一，逕稱其姓名）各以其等分別所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號（下稱系爭20號房屋）3 樓、5 樓及臺北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號（下稱系爭22號房屋，與系爭20號房屋則合稱系爭房屋）1 至5 樓，無權占有系爭土地如附圖所示部分，侵害伊等所有權，且無法律上原因而受有相當於租金之利益，致伊等受有損害，應按土地申報地價年息10%為計算基礎，自99年4月21日起至99年8月5日止，對鄭三元依系爭土地應有部分300分之174；自99年8月6日起，對鄭三元依系爭土地應有部分300分之40、對林明莉依系爭土地應有部分300分之134之比例，按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償。退步言之，縱認被上訴人有合法占用之權限，仍非得無償使用，伊等亦得類推適用民法第425條之1之規定，請求被上訴人給付租金。為此，先位依民法第184條第1項前段及第179條規定，備位類推適用民法第425條之1規定提起本件訴訟，請求被上訴人給付如後述三之上訴聲明㈡至所示金額等語。
二、被上訴人則以：㈠重測前臺北市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地（下稱重測前
245 之9 地號土地）為鄒貴宏所有，於66年12月26日分割出重測前臺北市○○區○○段○○○ ○○○○號土地（下稱重測前
245 之86地號土地），重測前245 之86地號土地又於67年7月31日變更地號為系爭土地。鄒貴宏於65年間以提供重測前
245 之9 地號土地及同段245 之55、247 之7 地號土地（下分別稱245 之55、247 之7 地號土地）作為合夥出資，與訴外人金忠開發股份有限公司（下稱金忠公司）共同經營合建房屋銷售事業，並簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），約定由金忠公司負責投資興建地上5 層房屋，俟建至4 樓時，鄒貴宏須負責將土地分割過戶，且房屋銷售由雙方商訂合理價格，以雙方名義統一銷售。嗣伊等或前手分別與金忠公司簽訂「房屋委建契約」及「訂購土地委託書」，出資買受系爭20號房屋3、5樓、系爭22號房屋1至5樓及所坐落基地，金忠公司乃執行業務之合夥人，其對外所為營業上法律行為效力及於合夥人全體，鄒貴宏應負有將系爭土地分割移轉登記予伊等或前手之義務，伊等並非無權占有。
㈡鄒貴宏因合夥經營合建房屋銷售事業而取得系爭20號房屋1
樓、2 樓、4 樓之建物所有權，業已獲得相當之利潤，且系爭20、22號房屋於75年間完工，期間其他土地所有權人亦曾對伊等或前手提出不當得利訴訟，均經法院認為伊等或前手為有權占有，鄒貴宏亦自知理虧，自房屋完工迄今近30年間均未對伊等提出任何無權占有或不當得利之請求。再系爭20號、22號房屋屬合法領有所有權狀及使用執照之建物，可知其建築確係經土地所有權人之同意，而建物謄本為公開資訊，一般人均得查知，且依一般交易習慣，買受土地之人必會至現場查勘土地使用現況，並無對所欲購買土地及其上坐落建物之權利義務關係毫不關心之可能。又上訴人所買受者僅為系爭土地應有部分之一部，並非全部所有權，一般人不會冒險買受有合法建物興建其上、現占有人有權使用之土地應有部分，林明莉復為專業之房地產仲介人員，亦曾擔任鄒邱足發函請求黃光賢買受系爭土地之聯絡人。故而上訴人於受系爭土地所有權應有部分之移轉登記前，應已知悉伊等或前手與鄒貴宏間之契約關係，即應繼受原地主就系爭土地所定分管契約之拘束，伊等本於與金忠公司間之委任契約得代位向鄒貴宏主張合理使用土地之權利，亦得向上訴人主張而有權占有系爭土地。另上訴人於買受系爭土地時，已表示概括承受原地主依系爭合建契約書及土地使用權同意書默許系爭房屋繼續使用系爭土地之義務，且依債務承擔之法理，不得向伊等請求不當得利。況上訴人與鄒邱足間實無實質買賣關係，且明知系爭房屋乃合法坐落在系爭土地上，其移轉登記之主要目的，乃為規避鄒貴宏與伊等間之契約關係而向伊等主張不當得利，係以損害伊等之權益為主要目的，屬權利濫用且有違反誠信原則之情事。另上訴人就不當得利之計算方式明顯有誤，且以申報地價10% 為計算依據，顯屬過高等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。上訴聲明為：㈠原判決廢棄。
㈡洪貴容應給付鄭三元161,450 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢洪貴容應自101 年10月21日起，按月給付鄭三元5,382 元。
㈣洪貴容應給付林明莉468,745 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈤洪貴容應自101 年10月6 日起，按月給付林明莉18,029元。
㈥鄭美貞應給付鄭三元141,608 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈦鄭美貞應自101 年10月21日起，按月給付鄭三元4,720 元。
㈧鄭美貞應給付林明莉411,138 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈨鄭美貞應自101 年10月6 日起，按月給付林明莉15,813元。
㈩張泰嘉應給付鄭三元117,198 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
張泰嘉應自101 年10月21日起，按月給付鄭三元3,907 元。
張泰嘉應給付林明莉340,262 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
張泰嘉應自101 年10月6 日起，按月給付林明莉13,087元。
黃光賢應給付鄭三元96,515元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
黃光賢應自101 年10月21日起，按月給付鄭三元3,217 元。
黃光賢應給付林明莉280,215 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
黃光賢應自101 年10月6 日起，按月給付林明莉10,778元。
邱定軒應給付鄭三元96,515元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
邱定軒應自101 年10月21日起，按月給付鄭三元3,217 元。
邱定軒應給付林明莉280,215 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
邱定軒應自101 年10月6 日起，按月給付林明莉10,778元。
張泰誌應給付鄭三元96,515元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
張泰誌應自101 年10月21日起，按月給付鄭三元3,217 元。
張泰誌應給付林明莉280,215 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
張泰誌應自101 年10月6 日起，按月給付林明莉10,778元。
洪水池應給付鄭三元96,515元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
洪水池應自101 年10月21日起，按月給付鄭三元3,217 元。
洪水池應給付林明莉280,215 元，及自101 年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
洪水池應自101 年10月6 日起，按月給付林明莉10,778元。
願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人則答辯聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第50、51頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠重測前245 之9 地號土地於66年12月26日分割出同段245 之
84、245 之85地號土地及重測前245 之86地號土地，重測前
245 之86地號土地又於67年7 月31日變更地號為臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地即系爭土地。
㈡系爭土地原為鄒貴宏所有，嗣由鄒邱足於99年2 月26日分割繼承而取得所有權。
㈢鄭三元於99年4 月21日以買賣為原因，登記取得系爭土地所
有權應有部分300 分之174 。鄭三元又於同年8 月6 日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分300 分之134 移轉登記為林明莉所有。
㈣系爭20號房屋3 樓於77年4 月25日為建物所有權第一次登記
，登記為訴外人洪長庚所有，嗣於92年5 月19日以贈與為由，移轉登記為洪貴容所有。
㈤系爭20號房屋5 樓於77年4 月25日為建物所有權第一次登記
，登記為訴外人鄭美秀所有，嗣於80年11月2 日以買賣為由，移轉登記為鄭美貞所有。
㈥系爭22號房屋1 樓於81年12月29日為建物所有權第一次登記，並於同日以判決移轉為由，登記為訴外人張魏妙娟所有。
嗣於94年8 月11日以贈與為由，移轉登記為張泰嘉所有。
㈦系爭22號房屋2 、5 樓於77年4 月25日為建物所有權第一次
登記，並分別登記為黃光賢、洪水池所有。依建物登記簿謄本所示，原因發生日期為67年10月19日。
㈧系爭22號房屋3 樓於77年4 月25日為建物所有權第一次登記
，登記為訴外人邱維仁所有，嗣於98年4 月6 日以贈與為由，移轉登記為邱定軒所有。
㈨系爭22號房屋4 樓於81年12月29日為建物所有權第一次登記
，並於同日以判決移轉為由，登記為訴外人魏旺慶所有。嗣於87年7 月20日以贈與為由，移轉登記為訴外人魏大棟、魏大傑所有。復於93年9 月3 日以買賣為由，移轉登記為張泰誌所有。
㈩鄒貴宏與金忠公司於65年10月23日就重測前245 之9 地號土
地、及245 之55、247 之7 地號土地簽訂系爭合建契約，約定由金忠公司出資興建地上5 層房屋，鄒貴宏則應於金忠公司建至4 樓時，負責土地分割過戶。房屋銷售則由鄒貴宏與金忠公司商訂合理價格以雙方名義統一銷售。
黃光賢、洪水池，及邱維仁、張魏妙娟、鄭美秀、洪長庚曾
與金忠公司簽訂「房屋委建契約」，委託金忠公司在「臺北市○○區○○段245 之9 、247 之7 、247 之8 、247 之21、247 之27等地號土地」上代建系爭房屋。並均簽訂「訂購土地委託書」，黃光賢及邱維仁、張魏妙娟、鄭美秀、洪長庚委託金忠公司代訂購坐落「臺北市○○區○○段245 之9、247 之7 、247 之8 、247 之21、247 之27等地號土地」之各該戶之應有部分，洪水池則委託金忠公司代訂購坐落「臺北市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地」之各該戶之應有部分。
林明莉係以房屋仲介為業之人。
系爭20號3 、5 樓及系爭22號房屋1 至5 樓占用系爭土地之之面積及位置，詳如附圖所示。
上開事實，有土地暨建物登記第二類謄本、土地登記簿、系
爭合建契約書、異動索引、房屋委建契約、原審勘驗測量筆錄、臺北市士林地政事務所101 年8 月13日北市士地測字第00000000000 號函、同年12月25日北市士地測字第00000000
000 號函附之測量成果圖（即附圖）、房屋委建契約暨訂購土地委託書、台灣台北地方法院士林分院（即原法院前身）79年度訴字第1654號民事判決可稽（見原審卷㈠第10-20 、139-146 、242-25 4、58-70 、147-153 、160-163 、169、170 、261 、262 頁、原審卷㈡第10-81 、210-215 頁）。
五、上訴人主張被上訴人各以其等所有之系爭20號房屋3樓、5樓及系爭22號房屋1至5樓，無權占有系爭土地如附圖所示部分，侵害上訴人之所有權，為無法律上原因而受有相當於租金之利益，致上訴人受有損害，應給付相當於租金之不當得利暨損害賠償。退步言之，倘認被上訴人為有權占有，亦應類推適用民法第425條之1之規定給付租金等語，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者，厥為：㈠被上訴人占有系爭土地，有無合法權源？㈡本件有無民法第425條之1規定之類推適用？茲析述如下：
㈠被上訴人占有系爭土地，有合法權源：
⒈按法院就原告所主張起訴原因之事實，判斷其法律上之效果
，不受原告所述法律上見解之拘束。又當事人約定，一方提供土地而由他方建築房屋，並依約定比例分受建造完成之房屋及其基地之合建契約，究為互易、承攬、承攬與買賣之混合、合夥或其他契約，應依契約之內容，探求當事人立約當時之真意決定之。次按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，自難謂非「無法律上原因而受利益」（最高法院91年度台上字第203 號、93年度台上字第577 號裁判要旨參照）。準此，如依合建契約之約定，有使建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後仍得無償使用土地者，該地主即不得主張合建房屋係無權使用其所有之土地。
⒉查系爭房屋係由重測前245 之9 地號土地所有權人鄒貴宏於
65年9 月25日簽發土地使用權同意書予訴外人龍昌建設開發企業股份有限公司（下稱龍昌公司），允由龍昌公司在重測前245 之9 地號土地建築5 層房屋，並以龍昌公司為起造人申請建造執照，經主管機關於同年10月21日核發65建字第24
9 號建造執照在案。鄒貴宏嗣於同年月23日另與金忠公司簽訂系爭合建契約，約定由鄒貴宏提供系爭土地等3 筆土地，由金忠公司負責投資興建，而合作興建地上5 層之房屋，建成後建物部分依立體對分，俟金忠公司建至4 樓時，鄒貴宏應負責將土地分割過戶，及應於該契約成立後同時交出建造執照與變更建造執照名義人為金忠公司所需文件等節，有土地使用權同意書、臺北市政府工務局65建字第249 號建造執照、系爭合建契約可稽（見原審卷㈠第117 、116 、59-61頁），並為兩造所不爭執，首堪認定。則依系爭合建契約之約定，鄒貴宏係以受分配金忠公司所興築之合建房屋為提供土地之對價，互為交換，並於金忠公司興建房屋至4 樓時，鄒貴宏即應負責將土地分割過戶，尚非須待建物全部建築完畢，鄒貴宏已受移轉登記所分得房屋或合建房屋出售時始有此義務，可知系爭合建契約在鄒貴宏與金忠公司間係著重於財產權之交換，而非於合建房屋日後出售再取得土地之對價或利益，當屬互易契約，且鄒貴宏出具土地使用權同意書之真意，除在允許合建房屋自興築期間始乃至完成後，均得無償使用系爭土地外，復於合建房屋興建至4 樓時，即依約將土地分割過戶，同意金忠公司或取得使用合建房屋權利之人於房屋完成後仍得無償使用土地，非僅單純同意於金忠公司申請建照、雜項執照及建築時，始有權使用系爭土地，方符上開約定，上訴人所陳土地使用權同意書係依主管機關印製提供之同意書填寫，僅在同意申請建照時有權使用土地而已，且依債權相對性原則，僅於地主與建商間發生效力云云，與系爭合建契約上開約定不符，不足為採。揆諸前開說明，鄒貴宏於系爭合建契約經合法解消前，均不得主張合建房屋係無權使用其所有之土地。
⒊至系爭合建契約第11條雖另約定房屋銷售由鄒貴宏及金忠公
司商訂合理價格，以雙方名義統一銷售等詞（見原審卷㈠第60頁反面），惟衡諸系爭合建契約其餘條款洵未就房屋、土地之銷售、利得與費用分配等事宜有何約定，且依上開條款之記載，亦難認鄒貴宏或金忠公司負有必當出售所分得房地而不得自行保有之義務，復酌之其等依系爭合建契約所得房屋實屬比鄰，有被上訴人所提出之系爭房屋、土地之地籍圖可參（見原審卷㈠第56頁），苟分別出售，即非無可能因賣方間相予競價致損及交易機會或成交價格等情以觀，可信該條款之目的不過為倘鄒貴宏及金忠公司嗣欲出售分得之房屋，應先與他方協商議定合理出價，以免影響他方之締約機會，要難據此推認鄒貴宏係與金忠公司合夥經營銷售房屋之共同事業，而以房屋銷售所得利益為其提供土地之對價。是被上訴人辯稱：系爭合建契約係鄒貴宏與金忠公司間之合夥契約，金忠公司本於執行業務合夥人之地位對外與被上訴人或其前手所定契約，效力亦即於鄒貴宏，鄒貴宏應負有將系爭土地分割移轉登記予被上訴人或其前手之義務，被上訴人並非無權占有云云，固無足取，惟如前述，鄒貴宏依其與金忠公司間之系爭合建契約本有使金忠公司或取得使用合建房屋權利之人於房屋完成後仍得無償使用土地之真意，是本院雖不採被上訴人此部分抗辯，然被上訴人尚不因此即屬無權占有系爭土地，併予指明。
⒋次查，金忠公司嗣即執上開建造執照續行興建系爭房屋，並
對外預售而分別於67年間與洪長庚（即洪貴容之前手）、鄭美秀（即鄭美貞之前手）、張魏妙娟（即張泰嘉之前手）、黃光賢、邱維仁（即邱定軒之前手）、洪水池就系爭20號房屋3 樓、5 樓及系爭22號房屋1 樓、2 樓、3 樓、5 樓簽訂「房屋委建契約」及「訂購土地委託書」；系爭22號房屋4樓則為訴外人余王秀美於67年間向金忠公司所購，嗣再行出售予魏旺慶乙節，有房屋委建契約書及訂購土地委託書、台灣台北地方法院士林分院79年度訴字第1654號民事判決可稽（見原審卷㈡第10-81 、210-215 頁）。是被上訴人均係取得使用合建房屋權利之人，承前所述，自亦在鄒貴宏依系爭合建契約及土地使用權同意書所同意使用系爭土地之範圍。況金忠公司既受上述洪長庚等人之委託代建系爭房屋，衡諸房屋性質上不能脫離對土地之占有而單獨存在，則金忠公司為履行上開房屋委建契約，自應使委建房屋者取得具有合法使用基地權利之房屋，是堪認金忠公司依土地使用權同意書之法律關係所取得合建房屋無償占有使用系爭土地之權源，均得為委託代建該合建房屋之被上訴人或其前手，及輾轉由被上訴人或其前手處取得房屋所有權者所繼受，被上訴人即得本於上開土地使用權同意書之法律關係，對鄒貴宏主張有權占有，不因被上訴人或其前手與鄒貴宏間無合建關係而有不同，上訴人陳稱其與被上訴人間無何法律關係存在，被上訴人不得據其與金忠公司間之法律關係而主張有占有系爭土地之權源云云，亦無可採。至鄒貴宏是否業已取得依系爭合建契約應受分配之房屋，被上訴人或其前手有無繳清委建房屋價金，或金忠公司是否未能完成房屋之興建而由被上訴人自行出資完成，乃鄒貴宏與金忠公司間，及被上訴人或其前手與金忠公司間，各基於系爭合建契約及房屋委建契約得否主張權利之問題，不得執此即謂被上訴人為無權占有。上訴人主張：被上訴人向金忠公司購買房屋後，尚未付清價款，不得主張得無償占有系爭土地云云，要難採為有利於其認定之佐據。
⒌上訴人雖另主張：被上訴人與鄒貴宏間無法律關係存在，無
請求鄒貴宏移轉系爭土地所有權應有部分之權利，業據最高法院以83年度台上字第2872號確定判決認定，且黃光賢、洪水池亦應受該確定判決既判力之拘束，不得為反於該確定判決意旨之主張，故鄒貴宏無容任被上訴人占有系爭土地之義務云云。惟：
①按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有
既判力；確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第400 條第1 項、第401 條第1 項分別定有明文。訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前所提或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判，此就民事訴訟法第400 條第1項規定之旨趣觀之甚明（最高法院69年度台上字第1809號判決要旨參照）。是應受確定判決效力所及或得主張他造應受其既判力之拘束者，僅有該事件之當事人或其繼受人就該確定之終局判決中為訴訟標的之法律關係經裁判者而已。
②查洪長庚、鄭美秀、黃光賢、邱維仁及洪水池於上開事件中
，乃主張渠等係向金忠公司買受系爭20號房屋3 、5 樓及系爭22號房屋2 、3 、5 樓與系爭土地應有部分，故依買賣之法律關係，代位金忠公司請求鄒貴宏應將系爭土地應有部分移轉登記予龍昌公司，次由龍昌公司移轉登記予金忠公司，再由金忠公司移轉登記予渠等。經本院以82年度上字第157號判決認黃光賢等人「委託」金忠公司代為訂購土地，並非向金忠公司購買上開土地，自不得依「買賣之法律關係」向金忠公司請求移轉登記系爭土地所有權應有部分，且委託代購之土地應係指66年12月23日分割後之重測前245 之9 地號土地，而重測前245 之86地號土地業由上述土地分割，自不在分割後之重測前245 之9 地號土地內，嗣重測前245 之86地號土地變更為系爭土地，故黃光賢等人委託代購之土地不包含系爭土地在內為由，駁回黃光賢等人之訴，嗣最高法院復以83年度台上字第2872號判決認本院上開判決所為認定經核於法尚無違誤，駁回黃光賢等人之上訴確定等情，有最高法院83年度台上字第2872號判決在卷可據（見原審卷㈠第102-104 頁），且經本院調閱該事件案卷查核無誤。則該確定判決所為判斷，就關於洪長庚、鄭美秀、黃光賢、邱維仁及洪水池依買賣之法律關係，代位金忠公司輾轉請求鄒貴宏移轉登記系爭土地所有權應有部分之請求權不存在乙節，於該事件當事人即黃光賢、洪水池與鄒貴宏間固有既判力。然該事件之訴訟標的法律關係乃屬債之關係，而上訴人僅為受讓訴訟標的物即系爭土地所有權應有部分之人，並非受讓為該訴訟標的之法律關係，則原確定判決之效力，自不及於上訴人，揆諸前揭說明，上訴人尚不得以該確定判決之結果為基礎，主張黃光賢、洪水池應受該確定判決既判力之拘束。
③況本件被上訴人係辯稱依鄒貴宏與金忠公司間之系爭合建契
約、使用權同意書之法律關係，其非無權占有系爭土地，鄒貴宏有容任被上訴人所有之合建房屋無償使用系爭土地之義務，核與前述確定判決為訴訟標的之法律關係有異，自無於本件受上述確定判決既判力拘束之可言，是上訴人前開主張，無從據為有利於其判斷之依憑，誠非可採。
⒍又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅
於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425 條第1 項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349 號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，則土地所有權人依合建契約出具土地使用權同意書，同意或默許合建房屋得無償使用土地者，就其基地之使用、收益權能，自屬受有限制，且土地所有權人就此限制之存在亦不能謂為不知。上開無償使用土地之合意，雖僅屬債權契約之性質，惟其目的隱含使其一方繼續占有使用土地及限制他方即土地所有權人之使用、收益權能，而土地所有權人依合建契約之約定交付土地供建商建築房屋後，因坐落土地上之合建房屋由第三人占有中，即已公示土地所有權之使用、收益權能受限制之狀態，則於受讓之第三人明知其事實時，揆諸上揭債權物權化之法理，應使該債權契約對於該第三人繼續存在，該第三人即應繼受該法律關係而受此使用、收益限制之拘束。
⒎觀諸土地登記謄本之內容，已可見系爭土地上坐落有建物10
棟，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第10頁）。而系爭房屋所坐落基地包括系爭土地，於75年6 月13日即經主管機關核發使用執照，且自建物所有權第一次登記時起即非登記為鄒貴宏所有，近30年間亦均有人居住使用一節，此觀建物登記謄本、異動索引、臺北市工務局75使字第588 號使用執照、現場照片、建物測量成果圖等資料益明（見原審卷㈠第14-20 、147-153 、79、80、154-158 頁），並據原審依職權調閱臺北市政府工務局65建249 號建造執照暨75使字58
8 號使用執照案卷查核無誤。準此，系爭土地現有經核發使用執照且屬被上訴人所有之建物坐落其上，悉已以登記方式公示而得為一般人所查知，且衡諸不動產之經濟價值繫諸其坐落地點、使用狀況及周遭環境，影響交易價格亦常屬甚鉅，依一般交易慣例，買受人應會至現場勘查以瞭解現況，再佐以上訴人所買受者並非系爭土地所有權之全部，其於加入他人之共有關係前，焉有不審慎查明之理，復酌之林明莉乃以房屋仲介為職，就此實具相當之智識能力得為深入調查，當無可能捨此不為即逕予買受，而依上訴人自承：其2 人係同時向鄒邱足買受系爭土地，登記有先後係因鄭三元先出大部分資金，故先移轉登記至鄭三元名下，再移轉部分出來等語（見原審卷㈠第209 頁），則鄭三元既同意代林明莉先行墊付買賣價金，嗣再移轉應有部分之一部，其應係以林明莉為使用人而對買賣標的物之現況有所查悉等情以觀，堪認上訴人於買受系爭土地所有權應有部分前，顯已明瞭系爭土地之實際占用及所有權與使用權不符情形。再參以鄒貴宏之繼承人鄒邱足曾於鄭三元受讓系爭土地所有權應有部分之數日前即99年4 月19日，發函予被上訴人稱：台端建物坐落本人所有土地北市○○段○ ○段○○○ ○號。本人曾於97年、98年多次委託林明莉小姐與台端洽商買賣土地事宜未果。今本人擬再出售該地，倘台端有意購買請於收文3 日內盡速與大丰房屋林明莉小姐聯絡為荷等語，並將該函副知林明莉，有存證信函在卷為據（見原審卷㈡第163-169 頁），上訴人亦自承：鄒邱足曾於寄發上開存證信函前委請林明莉與被上訴人洽商買賣系爭土地事宜等語（見原審卷㈠第237 頁），則林明莉於買受系爭土地應有部分前，既多次受託與被上訴人接洽買受土地應有部分之事宜，衡情被上訴人必將告以合建原委，益見上訴人已明知原土地所有權人鄒貴宏提供土地與建商間合建房屋之情事，卻仍受讓系爭土地所有權應有部分。上訴人就此雖主張：鄒貴宏與被上訴人間之訴訟係16年以前之事，且鄒貴宏係獲勝訴判決，鄒邱足亦未必瞭解實情，復不可能將此告知上訴人云云。惟上開合建情事，乃上訴人與被上訴人洽商買地時即已可悉，非獨須聽聞鄒邱足敘及方能獲知，則上訴人所執前詞，委難採信。揆諸前揭說明，鄒邱足因繼承而取得系爭土地所有權，自概括承受鄒貴宏之權利義務，上訴人既明知上情而仍受讓系爭土地所有權應有部分，自應繼受鄒貴宏、鄒邱足依土地使用權同意書所負容任被上訴人無償使用土地之義務，尤以上訴人所提出其與鄒邱足就系爭土地所有權應有部分之買賣契約第6 條第3 款已約明：「乙方（即上訴人）概括承受上述土地之權利義務」等語（見原審卷第191 、192 頁），堪認被上訴人所有之系爭房屋坐落在系爭土地上，亦為有合法之占有權源。
⒏再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179 條前段、第184 條第1 項前段固分別定有明文。惟被上訴人占有系爭土地，既具有合法權源，已如前述，自非無法律上原因而受利益，且亦未侵害土地所有人之所有權，則上訴人依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利及損害賠償，即屬無據。
㈡本件無民法第425 條之1 規定之類推適用：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段固有明文。惟徵諸是項規定之立法理由所示「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價」之意旨，可認倘依當事人約定之內容，已另有其他法律關係可資適用者，自無須推定有租賃關係存在。
⒉鄒貴宏依土地使用權同意書之約定，於系爭合建契約經合法
解消前，應有允許合建房屋自興築期間始乃至完成後，均得無償使用系爭土地之意思，且上訴人於買受系爭土地所有權應有部分時起，亦繼受上開無償使用土地之法律關係，已析述如前，依上開說明，本件即無類推適用民法第425 條之1規定，擬制兩造間有法定租賃關係存在之必要。是上訴人主張類推適用民法第425 條之1 規定，請求被上訴人給付租金，亦有未合，不應准許。
六、從而，上訴人先位依民法第179條及第184條第1項前段規定，備位則類推適用民法第425條之1規定，主張被上訴人應按系爭土地申報地價之年息10%、及被上訴人分別占用系爭土地之面積計算，自99年4月21日起至99年8月5日止，對鄭三元依系爭土地應有部分300分之174；自99年8月6日起，對鄭三元依系爭土地應有部分300分之40、對林明莉依系爭土地應有部分300分之134之比例，按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償，請求被上訴人給付如上訴聲明㈡至所示之金額及法定利息，均為無理由，不應准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 104 年 1 月 21 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 王本源法 官 范明達正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 21 日
書記官 江怡萱附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。