臺灣高等法院民事判決 102年度上字第9號上 訴 人 王洪美玲訴訟代理人 陳敬暐律師被上訴人 洪祖勳 原住臺北市○○區○○里○○路○○○號5
參 加 人 陳鴻年上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對中華民國
101 年10月31日臺灣士林地方法院101 年度訴字第558 號第一審判決提起上訴，本院於民國102 年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：兩造皆係坐落臺北市○○區○○段○○段
000 地號土地上之同小段863 建號，門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號地下室（下稱系爭地下室）之共有人，應有部分各
2 分之1 。因被上訴人欠稅，系爭地下室屬於被上訴人之應有部分遂遭法務部行政執行署士林行政執行處（下稱士林行政執行處）以96年度助執字第2372號執行事件（下稱系爭執行事件）查封、拍賣，並經二次減價拍賣未拍定，而於民國（下同）100 年12月6 日公告改行特別變賣程序。參加人於
101 年2 月15日繳足保證金表示應買，因上訴人係拍賣標的物之共有人，依土地法第34條之1 第4 項規定，對上開拍賣標的物有優先購買權，遂於同年3 月向士林行政執行處聲明優先購買權，詎該執行處竟於101 年3 月28日函復上訴人，表示上開拍賣標的物為無法單獨移轉之大樓地下室，上訴人無優先購買權，並否准上訴人優先購買，惟系爭地下室係65年間由原地主洪陳梅（即上訴人之母）及兩造與建商合建完成，構造上顯與所屬全棟建築物之其他部分有所區隔，使用上亦具備獨立之通道及出入口，合建當時所訂工程合約書第28條復約明系爭地下室由建商負責代售，顯示建成之初即作為單獨所有權之客體，依最高法院93年台上字第228 號判決意旨應認係專有部分而屬區分所有；又系爭地下室建物登記謄本明確以所有權應有部分之方式登載為兩造共有，且於建物標示部明確登載本建物有對應之共有部分，與所屬全棟建築物其他區分所有部分相同，皆共有共同使用部分即847 建號，若系爭地下室為其他專有部分之共有部分，則此共有部分又如何能再有共有部分，是依最高法院95年台抗字第703號裁定意旨所示，系爭地下室乃屬區分所有建物之共有，與土地登記規則第98條所定情形尚屬有別；再據使用執照所載，系爭地下室兼具防空避難室及飲食店之使用用途，且系爭地下室之房屋稅均單獨發單課徵，並無併入地上各區分所有建物計算，核定稅率亦為合法營業用途之3%（臺北市房屋稅徵收自治條例第4 條參照），益證系爭地下室於構造上及使用上均屬獨立，而為獨立之專有部分建物，並非如士林行政執行處所認係另一專有部分之共有部分無從單獨移轉。故士林行政執行處既以執行程序拍賣系爭地下室屬於被上訴人之
2 分之1 應有部分，上訴人自得依土地法第34條之1 第4 項規定，以參加人應買之同一價格優先承購，爰訴請確認被上訴人就系爭執行事件拍賣如原判決附表所示之不動產之優先承買權存在等情。
三、被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、參加人則陳稱：系爭地下室雖遭上訴人私自封閉樓梯出口，出租他人，然在構造上及使用上均無獨立性，本屬共同使用部分，上訴人自無優先購買權等語。
五、原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人就系爭執行事件拍賣如原判決附表所示不動產之優先承買權存在。
六、兩造不爭執事項：（見本院卷第82頁正背面，102 年5 月17日準備程序筆錄)㈠門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號、13之1 號及臺北市○○街
○○號為（地下1 層）地上8 層共17戶之區分所有建物，坐落在臺北市○○區○○段○○段000 0000 0000 地號土地上，於67年間建築完成及取得使用執照（67使字第661 號）。
㈡門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號1 樓（即臺北市○○區○○
段○○段000 ○號）（面積58.50 平方公尺），坐落基地為臺北市○○區○○段○○段000 地號，被上訴人於86年11月
9 日登記為所有權人（權利範圍：全部），建物登記謄本並登載共用部分為臺北市○○區○○段○○段000 ○號（總面積：438.17平方公尺；權利範圍：10000 分之183 ）。
㈢門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號地下室（即臺北市○○區○
○段○○段000 ○號；即系爭863 建號建物）（面積476.30平方公尺），坐落基地為臺北市○○區○○段○○段000 地號，被上訴人、上訴人之母洪陳梅均於68年1 月9 日登記為所有權人（權利範圍：各2 分之1 ），建物登記謄本並登載共用部分為臺北市○○區○○段○○段000 ○號（總面積：
438.17平方公尺；權利範圍：10000 分之1494）；嗣上訴人王洪美玲於100 年6 月7 日以繼承為原因登記取得原登記為洪陳梅之系爭863 建號建物權利範圍2 分之1 。
㈣臺北市○○區○○段○○段000 地號土地為上訴人王洪美玲
（歷次取得權利範圍：1743分之173 、1743分之181 ）、被上訴人（權利範圍：1743分之239 ）及其他共有人共有。
㈤被上訴人因欠繳贈與稅及罰鍰，經法務部行政執行署臺北行
政執行處93年度贈稅執特專字第11787 號行政執行事件囑託士林行政執行處以系爭96年度助執字第2372號行政執行事件為強制執行，將登記為系爭行政執行事件義務人即被上訴人所有之(1) 門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號1 樓（即臺北市○○區○○段○○段○○○ ○號；權利範圍：全部）（該建號共用部分：臺北市○○區○○段○○段000 ○號；權利範圍：10000 分之183 ）、(2) 門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號地下室（臺北市○○區○○段○○段000 ○號，即系爭地下室；權利範圍：2 分之1 ）（該建號共用部分：臺北市○○區○○段○○段000 ○號；權利範圍：10000 分之1494）、
(3)基地臺北市○○區○○段○○段000 地號（權利範圍：1743分之239 ）合併拍賣（編為第2 標），因二次減價拍賣仍未拍定，於100 年12月6 日公告改行特別變賣程序，參加人於101 年2 月15日應買，並已繳納保證金415 萬元。
㈥上訴人於101 年3 月17日向系爭行政執行事件士林行政執行
處提出民事聲明優先購買狀，陳明係系爭地下室共有人，權利範圍2 分之1 ，依土地法第34條之1 第4 項規定享有優先購買權，請求士林行政執行處出具出賣通知予上訴人，使上訴人得於接到通知10日內表示是否優先購買等語，嗣經士林行政執行處於101年3月28日以士執卯96年助執字第2372號函，否准上訴人之申請。
以上事實，為兩造所不爭執，並有各該建號及地號之登記謄本、拍賣公告、執行事件筆錄及通知函等在卷可考（見原審湖家調卷第22-35 頁），及系爭執行事件影印卷宗（外置）在卷可稽，堪信為真實。
七、上訴人雖以前詞主張伊就系爭地下室屬於被上訴人之應有部分，於系爭執行事件之拍賣程序，有優先購買權云云，惟查：
㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物；專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，民法第799 條第
1 、2 、5 項分別定有明文。次按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第4 條第2 項亦分別定有明文。再按共有部分，係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部分或不屬於專有部分之附屬物。是共有部分包含：①區分所有建築物專有部分以外之其他部分，例如基礎、樑柱等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者；②不屬專有部分之附屬物（即公寓大廈管理條例第3 條第4 款之附屬建築物），係指附屬於區分所有建築物，效用上與其附屬之建築物具有一體之關係者而言，例如供應區分所有建築物之自來水、電力、瓦斯、管線設備或防空避難室、屋頂突出物、游泳池、蓄水池、水箱、化糞池、電氣室、機械室、幫浦室、配電室、受電室、電機房等皆是；③區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物。又共有部分依其成立原因之不同，可區分為當然共有部分與約定共有部分，而當然共有部分是區分所有建築物之構造上或效用（機能）上當然之共有部分，不待約定，於區分所有建築物完成時當然成立，其成立與當事人之意思無關，為法律上當然共有部分，故又稱為法定共有部分。各區分所有人不得合意將此項共有部分變更或轉換為專有部分。共有部分不但通常不具獨立性，且形式上縱或已具構造上之獨立性，例如區分所有建築物地下室，然倘依建築法令設有諸多共用設施，例如貯水槽、電氣室或其他公共設備等，或作為防空避難室，因而成為區分所有建築物利用上不可缺少之部分時，應認欠缺使用上之獨立性，仍屬法定共有部分（參謝在全，民法物權論上，修訂五版，第343 至344 頁）。另按數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法第799 條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。準此，土地法第34條之1 第4 項固規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，惟於區分所有建物之專有部分依法應連同其所屬共同部分及基地之權利一併移轉之情形下，即無該優先承買規定之適用至明。
㈡經查：依系爭執行事件卷三內所附建築物原始建築執照及使
用執照、消防安全設施審查表所示，系爭地下室除小部分區域為飲食室（兼防空避難室）外，其他區域係為整棟建築物之管線設備、腐敗槽、蓄水池、濾水池、變壓器室等共用設備使用（見系爭行政執行卷三所附完整執照資料），足認系爭地下室整體係全棟區分所有建物在利用上不可缺少之部分，欠缺使用上之獨立性，而為各區分所有建物專有部分之附屬物，依前揭說明，於區分所有建物之專有部分（於本件即指被上訴人所有，經系爭執行事件併同拍賣之856 建號房屋）移轉時，此所屬共有部分及基地之權利均應一併移轉，並無土地法第34條之1 第4 項優先承買權規定適用之餘地。是上訴人主張其經登記為系爭地下室之共有人，得於系爭行政執行事件拍賣程序行使土地法第34條之1 第4 項所定之優先購買權云云，並非可取。
㈢至上訴人另質以：本棟建築物係於65年間由原地主即被上訴
人等人與建商合建完成，由建築平面圖可見系爭地下室於構造上與所屬大樓其他部分區隔，使用上亦具獨立之通道及出入口，合建工程合約書第28條亦載明委由建商代售系爭地下室，可知系爭地下室早在所屬大樓建成之始即作為單獨所有權客體；又系爭地下示建物登記謄本明確以所有權應有部分之方式登載，屬兩造共有，且於建物標示部登載本建物另有對應之共有部分，與所屬大樓其他區分所有部分相同，皆共有共同使用部分即847 建號，若系爭地下室為其他專有部分之共有部分，則此共有部分如何能再有共有部分；再系爭地下室依使用執照記載係兼具防空避難室及飲食店之用途，其房屋稅均單獨發單課徵，並無併入地上各區分所有建物計算，核定稅率亦為合法營業用途之3%，益證構造及使用上均屬獨立，係專有部分建物至明云云，並舉系爭地下室所屬大樓建築執照建築平面圖及使用執照存根、工程合約書、847 建號建物登記謄本、房屋稅繳款書等件（見原審家調字卷所附原證6 至原證10）為據。惟查，系爭地下室設有與整棟建築物使用無法分離之管線設備、腐敗槽、蓄水池、濾水池、變壓器室等共用設備，並包含依法附建之防空避難室，已如前述。而法定防空避難室、蓄水池、變電室等必須以共有部分辦理登記，業經內政部訂頒之前揭建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點明定；又地下室防空避難室不得與主建物分離，亦經內政部以80年9 月18日台內營字第0000000 號函釋在案（見本院卷第117 頁），足見我國營建法制亦認凡屬整體建築物使用上不可或缺之附屬設備，應不具專有部分之性質，不應登記為專有部分之形態，上訴人指稱：建築法令要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪作他用，並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意云云（見本院卷第103 頁），並不足取。至於系爭地下室仍以專有部分之形態為建物第一次所有權登記，應係登記日68年1 月9 日（參原審家調字卷第22頁建物登記謄本）當時之地政登記法令，未為相同之規範所致，此參酌上開內政部訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第十點：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分，其屬內政部中華民國八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，經起造人或承受該所有權之人全體依法約定為專有部分，並領有戶政機關核發之所在地址證明者，得依土地登記規則第七十九條規定辦理建物所有權第一次登記」之規定，不難得知。是憑系爭地下室之建物登記形態，並不足據以認定其為具備使用上獨立性之建物。而建物在形式上縱或具構造上之獨立性，然倘若設有諸多共用設施，為區分所有建物利用上不可缺少之部分，仍認欠缺使用上之獨立性，而為各區分所有建物專有部分之附屬物，且不待約定，在法律上即為各區分所有人當然共有之共同部分，於區分所有建築物完成時當然成立，與當事人之意思無關，不受當事人是否約定專有而異其法定共有之性質，亦不因各區分所有建物於辦理第一次所有權登記時是否未辦理為公共設施之登記，而有礙其附屬於各區分建物所有人共有之性質，均經前揭法條、學說揭明在案，準此，系爭地下室無論是否曾經起造人約定單獨銷售、是否辦理為公共設施之登記、有無對應之共有部分登記、是否併入地上各區分所有建物計算稅賦等節，均不影響其為各區分所有建物專有部分之附屬物，不得單獨作為區分所有權客體之性質，而無土地法第34條之1 第4項規定之適用。是以上訴人所陳上述各節，均不足以否定系爭地下室欠缺使用上獨立性，不能成為專有部分之事實。且系爭地下室因欠缺使用獨立性而不得為專有部分，與公寓大廈管理條例第55條第2項所定：規約得不受同條例第7條各款不得為約定專用部分限制之情形尚屬無涉，上訴人指稱其應受之保護至少不低於公寓大廈管理條例第55條第2 項之情況云云（見本院卷第106 頁），亦無可取。又系爭地下室之使用執照既載明用途為法定防空避難室，自無上訴人所陳公共設施比例極低之情事，上訴人以系爭地下室公共設施比例甚低為由，主張系爭地下室應屬為獨立之區分所有權客體云云（見本院卷第107頁），同無可取。
㈣此外，上訴人雖援引土地法第43條規定，主張系爭地下室既
登記為兩造共有，即有登記之絕對效力，倘認系爭地下室應劃歸其他區分所有權人共有，無異違法剝奪兩造之財產權云云（見本院卷第108 頁），然本件探討系爭地下室是否屬於所屬大樓共有部分，旨在解決上訴人有無土地法第34條之1第2 項所定優先購買權之爭執，並非在判斷系爭地下室之所有權歸屬，自無上訴人所謂剝奪兩造財產權之問題。
㈤綜上，系爭地下室應屬各區分所有建物專有部分之附屬物，
於專有部分移轉時不得分離而應一併移轉，並無土地法第34條之1 第4 項優先承買權規定適用之餘地。上訴人以前詞主張其經登記為系爭地下室之共有人，於系爭行政執行事件拍賣程序得行使優先承買權云云，並無可取。
八、從而，上訴人訴請確認其就系爭執行事件拍賣如原判決附表所示不動產之優先承買權存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463 條、第
385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
民事第十九庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 李媛媛法 官 黃明發正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 12 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。