臺灣高等法院民事判決 102年度上字第901號
上 訴 人 許李明媚訴訟代理人 許祥熙
許鈞傑律師被上訴人 許祥豐訴訟代理人 楊景超律師
張立達律師上列當事人間請求給付土地租金等事件，上訴人對中華民國102年7月12日臺灣士林地方法院102年度訴字第245號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1項第2款定有明文。經查上訴人於原審依民法第425條之1第1項、第439條前段、土地法第97條、第99條及第105條之規定請求：㈠被上訴人應自民國101年7月1日起按月給付上訴人租金新臺幣（下同）1萬5,848元。㈡被上訴人應給付上訴人押租金3萬1,696元。嗣於本院依不當得利法律關係追加備位之訴請求：被上訴人應自101年7月1日起按月給付上訴人不當得利1萬5,848元等語。而上訴人於本院追加之訴，仍係就上訴人得否請求被上訴人給付之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，其追加程序自屬合法，合先敘明。
二、上訴人主張：上訴人於67年間提供其所有臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（下稱系爭土地）與第三人合建房屋，並將完工後建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○號2樓（下稱系爭房屋），以其子即被上訴人為起造人登記之方式，贈與被上訴人。又上訴人為免被上訴人棄上訴人於不顧，遂未將土地所有權一併移轉登記為被上訴人所有。兩造並約定於上訴人有生之年，由上訴人負責管理系爭房屋，如有出租，則將出租所得扣除修繕、稅務及上訴人生活所需後，應分配予被上訴人（下稱系爭約定）。惟被上訴人竟於101年6月29日以存證信函終止系爭約定，並自101年7月1日起自行管理使用系爭房屋。系爭房屋與所坐落之土地，既原同屬於上訴人所有，自應類推適用民法第425之1第1項規定，於房屋使用期間內有租賃關係，是被上訴人應按月給付地租新臺幣（下同）1萬5,848元，以及按2個月租金計算之押租金3萬1,696元。至於上訴人是否將鑰匙返還被上訴人，並不影響上訴人請求被上訴人給付租金之權利。又兩造間既有系爭約定存在，自非無償使用借貸。且縱認為無償使用借貸，惟上訴人業依民法第472條第1項第1、2款規定，以起訴狀繕本之送達為終止借貸關係之意思表示，則類推適用民法第425之1第1項規定，被上訴人仍應自101年7月1日起給付地租及押租金予上訴人。爰依民法第425條之1第1項、第439條前段、土地法第97條、第99條及第105條規定，求為判命：㈠被上訴人應自101年7月1日起按月給付上訴人1萬5,848元。㈡被上訴人應給付上訴人3萬1,696元等語（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴。）並聲明：㈠先位上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應自101年7月1日起按月給付上訴人租金1萬5,848元。⒊被上訴人應給付上訴人押租金3萬1,696元。㈡追加備位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應自101年7月1日起按月給付上訴人不當得利1萬5,848元。
三、被上訴人則以：上訴人以系爭土地與第三人合建之契約，均為上訴人之夫即被上訴人之父許老松出資與決定，並由許老松將系爭建物指定登記予被上訴人，故系爭建物為許老松所贈與，上訴人未曾取得系爭建物之所有權，自無民法第425條之1第1項規定之適用或類推適用。被上訴人無償使用系爭384土地歷時34年，上訴人並無異議，衡情應有使用借貸關係存在，上訴人起訴後主張終止借貸關係，於法不合。況系爭建物自登記為被上訴人所有後，即委任上訴人管理，惟自99年1月間起上訴人即未出租，被上訴人遂於101年7月間欲收回自行管理使用，但上訴人拒絕歸還系爭房屋鑰匙且仍占有系爭建物。系爭建物坐落之基地僅為系爭384地號土地，而不及於系爭384之2地號土地，本件並非租用基地建築房屋，亦不適用關於土地押金之規定，且土地押金亦非法律強制規定應為之給付，上訴人之請求及計算方式，於法無據。上訴人縱得請求租金，惟以申報地價年息10%計算，顯然過高，應以3%計算為適當。又被上訴人亦得以上訴人無權占有系爭建物所受利益返還債務，與地租債務相抵銷。備位之訴部分，被上訴人所有系爭建物占有系爭土地，並非無權占有，上訴人無從請求不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠臺北市○○區○○段○○段000地號土地所有權全部、384之2地號土地所有權應有部分1/2為上訴人所有。
㈡臺北市○○區○○路○○巷○號2樓建物坐落於系爭384土地上
，於67年7月12日建築完成，原始起造人為被上訴人，並於67年9月11日辦理第一次所有權登記為被上訴人所有。
五、兩造爭執要點為：㈠先位之訴部分：上訴人得否請求被上訴人給付土地租金及押
租金？其金額為若干？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。則土地及其土地上之房屋必須同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開規定之適用。
⒉經查上訴人於53、54年間原有重測前臺北市○○區○○段○
○○段000000地號土地（重測後為系爭384地號土地），及其地上建物即士林區蘭雅里84-10號房屋，因當時民法規定夫妻共有財產屬夫所有，故訴外人許老松即上訴人之夫於60年2月13日書立贈與同意書，將上開房地贈與上訴人。嗣於66年間，上訴人拆除上開房屋，與訴外人吳金長合建分屋，並以被上訴人與上訴人之訴訟代理人許祥熙為起造人，將臺北市○○區○○○路○○巷○號（門牌整編後為克強路15巷7號）1樓、2樓（即系爭房屋）、3樓登記為被上訴人所有，4樓與7-1號1樓登記為許祥熙所有，至今未為變更，有建築改良物登記簿、贈與同意書、土地登記簿、建造執照申請書、土地使用權同意書、使用執照申請書影本為證（見原審卷第18、20至29、42至57頁），並為兩造所不爭執。則上訴人原有房屋既已拆除，且系爭建物自始即以被上訴人為起造人，於辦理第一次所有權登記時亦登記為被上訴人所有，足證系爭土地與系爭建物自始並未同屬上訴人所有，且系爭土地及房屋所有權均未曾移轉於第三人所有。
⒊上訴人為被上訴人之母，被上訴人與上訴人之訴訟代理人許
祥熙為兄弟，被上訴人取得系爭建物所有權後，均由上訴人占有使用並出租，三十餘年來所得租金均用以繳納房屋稅、租賃所得稅、地價稅、房屋修繕費，並未扣除被上訴人使用系爭土地的對價，被上訴人於101年7月1日始表示擬收回系爭房屋自行管理，為兩造所不爭執。則據此足證上訴人自始同意被上訴人無償使用系爭土地，衡情應認為兩造間就系爭土地合意締結使用借貸契約。上訴人雖主張類推適用民法第425條之1第1項規定，視為兩造間成立租賃契約云云。惟系爭土地與系爭建物自始並未同屬上訴人所有，且系爭土地及房屋所有權均未曾移轉於第三人所有，已如前述，則本件自無民法第425條之1第1項規定之適用，無從認為兩造間成立租賃關係，上訴人不得請求被上訴人給付土地租金及押租金。上訴人此部分主張，即屬無據。
㈡上訴人得否請求被上訴人返還不當得利？其金額為若干？⒈按使用借貸未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還
之，但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項後段、但書定有明文。則借用土地供興建房屋之用且未定有期限者，法院應就借用目的、目前有無再使用該土地之必要等一切情狀加以審酌，以定其使用目的是否已完畢。經查被上訴人所有系爭房屋自66年間起占有上訴人所有系爭土地，兩造間就系爭土地有使用借貸關係，已如前述。則被上訴人等借用系爭土地之目的，既在於興建地上四層樓建物，其中1樓與系爭房屋為被上訴人所有，3樓為上訴人所有，4樓為訴外人許祥熙所有，亦如前述，顯見地上建物使用基地之目的尚未完畢，上訴人主張終止系爭土地與房屋之使用借貸關係，並不合法。
⒉又系爭房屋自始均由上訴人占有使用收益，被上訴人至101
年7月1日始向上訴人表示擬收回管理權，但上訴人並未將鑰匙返還被上訴人，故上訴人仍現實占有系爭房屋，為兩造所不爭執。則據此足證被上訴人雖為系爭房屋之登記名義人，但三十餘年來並未實際占有使用收益，衡情應認為被上訴人自始同意由上訴人管理出租使用系爭房屋，兩造間就系爭房屋合意締結使用借貸契約。故上訴人既為系爭土地及房屋的實際占有人，自無民法第472條第1、2款所示情形，無從主張終止系爭土地與房屋之使用借貸關係。且被上訴人並未現實占有使用系爭房屋，自無不當得利可言，是上訴人請求被上訴人返還不當得利，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人先位之訴請求被上訴人應自101年7月1日起按月給付上訴人租金1萬5,848元，以及押租金3萬1,696元，為無理由，不應准許。原審就上訴人之先位請求為上訴人敗訴之判決，理由雖不盡相同，但結論並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加備位之訴請求被上訴人應自101年7月1日起按月給付上訴人不當得利1萬5,848元，亦無理由，並予駁回。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 黃嘉烈法 官 邱 琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 5 日
書記官 蕭詩穎附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。