臺灣高等法院民事判決 102年度上字第938號上 訴 人 許李明媚訴訟代理人 許祥熙被上訴人 許祥豐訴訟代理人 楊景超律師
張立達律師上列當事人間給付土地租金等事件，上訴人對於中華民國102 年
6 月28日臺灣士林地方法院102 年度訴字第360 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於102 年12月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人於原審依民法第425 條之1 、土地法第99條，請求被上訴人給付租金及押金，聲明：㈠被上訴人應自民國101 年
1 月1 日起，按月給付上訴人新臺幣（下同）1 萬2748元；㈡被上訴人應於101 年10月1 日給付上訴人2 萬5496元（原法院102 年度士簡調字第6 號卷〈下稱原審調解卷〉第4 頁參照）。上訴後則以：如認兩造間為使用借貸之法律關係，上訴人亦得終止使用借貸契約並請求被上訴人給付相當租金之不當得利（本院卷第10頁正面、背面）為由，追加民法第
179 條為請求權基礎，並據以於102 年11月26日具狀追加依不當得利法律關係請求之備位聲明（本院卷第113 頁）。核其請求之基礎事實均源於被上訴人所有之建物坐落於上訴人所有之土地上，被上訴人應否給付上訴人金錢此一爭議，原審之訴訟資料及證據均得加以援用，顯係基於同一基礎事實而為追加。依民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1項第2 款規定，上訴人追加備位聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：兩造係母子。坐落臺北市○○區○○段0 ○段
000 地號土地應有部分36% （下稱系爭土地）為上訴人所有，上訴人於68年間將系爭土地上原為其所有之舊建物（即臺灣省陽明山管理○○○鎮○○段○ ○段10227 建號，下稱系爭舊建物）拆除，以系爭土地與訴外人羅張靜華（下稱羅張靜華）所有之相鄰土地，合建門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 號、7 號之集合住宅建物（下稱系爭集合住宅建物，共8 戶），並將上訴人所分得之門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 號1 樓、2 樓、3 樓建物（以下分稱系爭1 樓、2 樓、3 樓建物，如同指3 戶建物，則合稱系爭1 至3 樓建物），分別贈與訴外人即上訴人之長子許祥麟（下稱許祥麟）、次子許祥熙（下稱許祥熙）及被上訴人。惟上訴人為免於遲暮之年失所依靠，乃保留系爭土地所有權，與被上訴人就系爭土地成立租賃關係，並默示約定系爭3 樓建物（建號為臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號）由上訴人管理並收取全部租金，該租金除用於修繕房屋、納稅、照顧上訴人、並視結餘分配予被上訴人外，亦有部分金額抵充使用系爭土地之地租，兩造依上開約定執行已達33年，系爭3 樓建物並非無償使用系爭土地。嗣被上訴人於
101 年1 月1 日起收回系爭3 樓建物之管理收益權限，違背應將系爭1 至3 樓建物之房租全部交由上訴人統一管理分配之家族約定。上訴人為系爭土地之所有權人，自得依民法第
425 條之1 第1 項、第439 條前段，請求被上訴人給付按土地法第97條、第99條、第101 條、第105 條規定計算之租金每月新臺幣（下同）1 萬2748元（計算式詳附表），及押金
2 萬5496元（即2 個月租金）。縱認被上訴人係基於使用借貸之法律關係使用系爭土地，上訴人亦得依民法第472 條第
1 項第1 款、第2 款規定，以起訴狀繕本之送達為終止使用借貸關係之意思表示，被上訴人使用系爭土地即無法律上權源，應返還相當租金之不當得利等語。並聲明：㈠被上訴人應自101 年1 月1 日起按月給付上訴人1 萬2748 元 。㈡被上訴人應於101 年10月1 日給付原告2 萬5496元。
二、被上訴人則以：系爭集合住宅建物係由訴外人許老松（下稱許老松）即被上訴人先父出錢出力建造，許老松始為建物所有人，並於建築完成後將其中系爭3 樓建物贈與被上訴人。系爭3 樓建物與系爭土地從未同屬於上訴人一人所有，自無民法第425 條之1 第1 項規定之適用，且系爭集合住宅建物亦非租用基地建築房屋，上訴人不得請求被上訴人給付土地租金。系爭3 樓建物自第一次登記起迄今33年，均係無償使用系爭土地，兩造間為使用借貸關係。系爭3 樓建物自100年1 月起經過半年以上無法順利出租，上訴人乃於同年8 月初主動將鑰匙交還被上訴人，並非被上訴人自行收回管理權，上訴人依民法第472 條第1 項第1 款、第2 款規定，終止系爭土地之使用借貸關係，於法不合。縱認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，惟系爭土地有8 個建物，上訴人請求被上訴人給付附表所示之租金，其計算亦有未當。上訴人並未提出請求給付土地押金之法律依據等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起本件上訴，並依不當得利之法律關係追加備位之訴。並聲明：㈠先位部分：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應自101 年1 月1 日起，按月給付上訴人租金1 萬2748元；⒊被上訴人應給付上訴人押金
2 萬5496元。㈡備位部分：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應自
101 年1 月1 日起，按月給付上訴人相當租金之不當得利1萬2748元。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造係母子。
㈡系爭土地於68年11月28日以買賣為原因，登記為上訴人所有迄今，有土地登記謄本在卷可參（原審調解卷第8 頁）。
㈢系爭集合住宅建物共有8 個建號，於68年7 月6 日建築完成
，系爭3 樓建物於69年2 月6 日辦理第一次所有權登記，登記之所有權人為被上訴人。有建物登記謄本在卷可憑（原審調解卷第9 頁、本院卷第90頁至第97頁）。
㈣許老松將土地、建物贈與予許李明媚之贈與同意書為真正。
贈與標的第三項載明為「房屋：臺北市士林區蘭雅里108-17；土地：臺北市○○區○○段○○○段0000地號」（原審卷第36頁、第32頁背面）㈤系爭土地重測前為湳雅段湳雅小段27-2地號土地，有土地登
記謄本在卷可稽（原審調解卷第8頁）㈥臺北市○○區○○段○○○段0000地號土地，67年5月26日
分割出湳雅段湳雅小段27-45、27-46地號，重測後分別為天母段1小段356、356-1、356-2地號。天母段356-2地號於68年併入天母段1小段357地號。有臺北市士林地政事務所102年10月15日北市登字第00000000000號函附卷可參（本院卷第87頁）。
㈦系爭集合住宅建物原始起造人為訴外人蔡銘凱、王臨洮、周
宏基、馬慶峰、謝重光、許祥麟、許祥熙及被上訴人8人（下稱蔡銘凱等8人），有使用執照影本（置卷外）可佐。
㈧上訴人於67年6月間出具拆除同意書，同意蔡銘凱等8人拆除
坐落於臺北市○○區○○段○○○段00000000000地號上之舊建物，並於同年月14日出具土地使用權同意書，同意於臺北市○○區○○段湳雅小段27-47、27-46土地興建4層RC建物。有建造執照影本、使用執照影本（均置卷外）足參。
㈨系爭集合住宅建物位於臺北市○○區○○○路巷內，步行至
日本學校、美國學校各約10分鐘，中山北路上商店眾多，且有多線公車，步行至公車站約2分鐘，步行至士東市場約20分鐘、至士東國小約7分鐘。（本院卷第108頁）
五、本件爭點為：㈠本件是否符合民法第425 條之1 第1 項前段之情形，而推定
在系爭3 樓建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係？㈡本件是否得類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，認兩造
就系爭土地有租賃關係？㈢被上訴人使用系爭土地，是否基於使用借貸之法律關係？㈣如被上訴人係基於使用借貸之法律關係，無償使用系爭土地
，上訴人得否依民法第472 條第1 項第1 款、第2 款之規定，終止使用借貸契約，並請求上訴人給付相當租金之不當得利？㈤如認被上訴人應給付上訴人土地租金或不當得利，其金額應
為若干？㈥上訴人得否依土地法第99條規定，請求被上訴人給付相當於
2 個月租金之押金？
六、茲述本院得心證之理由：㈠本件與民法第425 條之1 第1 項前段規定之情形不符：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。本件上訴人主張系爭土地及坐落其上之系爭3 樓建物原同屬其一人所有，惟被上訴人否認之，上訴人自應就此有利於己之事實，負舉證之責。
⒉經查，系爭土地自68年11月28日起登記為上訴人所有，而
系爭3 樓建物於69年2 月6 日辦理第一次所有權登記，登記為被上訴人所有等情，為兩造所不爭（兩造不爭執事項
㈡、㈢參照），則依客觀之登記事實，系爭土地及系爭3樓建物並無同屬上訴人一人所有之情形。而依上⒈所示法條規定及判例意旨，須土地及坐落於該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開法條規定及判例意旨之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地（最高法院99年度台上字第1759號判決意旨參照）。系爭土地及系爭3 樓建物既始終未曾登記為上訴人一人所有，則上訴人僅因系爭3 樓建物坐落於系爭土地上，即主張應依民法第425 條之1 第1 項規定推定兩造間有租賃契約存在，進而據以請求被上訴人給付租金，殊乏憑據。況所謂推定，並無擬制效力，自得由法律上利害關係人提出反證以推翻之（最高法院51年台上字第1732號民事判例參照），從而，如可證明上訴人間係基於其他法律關係使用系爭土地（詳下㈢所述），自非可逕依民法第
425 條之1 第1 項規定，強將兩造間之法律關係解為租賃。
㈡本件無從類推適用民法第425 條之1 第1 項前段之規定：
⒈上訴人另主張：系爭土地及原坐落其上之系爭舊建物，原
均屬其一人所有，嗣其拆除舊建物，與羅張靜華共同出地合建系爭集合住宅建物，並將其所分得之系爭3 樓建物贈與被上訴人等情，惟為被上訴人所否認，辯稱系爭3 樓建物係許老松出資興建並贈與被上訴人等語。經查：上訴人就該主張，固據提出兩造不爭執事項㈣所示贈與同意書（原審卷第36頁）、土地登記簿謄本、系爭舊建物建築改良物登記簿謄本等件為證（原審卷第40頁至第47頁），然上開書證至多僅能證明系爭土地及系爭舊建物，係許老松於
60 年2月13日贈與上訴人，原同屬上訴人一人所有之事實，而不足以推論系爭3 樓建物亦係由上訴人原始取得所有權並贈與被上訴人之事實。況上訴人自承：當年係由許老松與羅張靜華簽訂合建契約，因系爭土地登記為上訴人名下，故許老松自行拿上訴人之印章，以上訴人之名義去簽約，但目前已無法尋得書面合建契約等語（本院卷第107頁背面），雖另陳稱許老松係基於夫妻關係，合法代理上訴人簽約云云，惟合建契約之簽訂並非得由夫妻互為代理人之日常家務，且依上訴人所述「許老松自己拿印章去簽約」之經過，亦難認許老松與上訴人間有代理意思之合致；復無書面證據足資查核許老松究係以自己名義或上訴人名義簽訂合建契約。堪認許老松應係基於自己興建系爭集合住宅建物之意，而與羅靜華簽訂合建契約，縱係於簽約時逕簽署上訴人之姓名，亦非基於代理上訴人之意思，僅因系爭土地形式上登記為上訴人所有，始逕行以上訴人之名義對外簽約。由是，被上訴人抗辯系爭建物係由許老松出錢出力興建，許老松為起造人而原始取得系爭3 樓建物，再將系爭3 樓建物贈與被上訴人等語，洵非無稽。
⒉上訴人另主張於系爭集合住宅建物興建後，其土地較興建
前少了一半云云，縱係屬實，惟土地所有人提供土地供他人建築房屋之原因可能多端，或為租賃、或為設定地上權、或為無償使用借貸等，尤以上訴人與許老松為夫妻，與被上訴人則為母子，關係親厚，則其出具土地使用同意書，提供系爭土地作為建築基地，自未必基於租地建屋之法律關係。且土地所有權人出具土地使用權同意書，同意他人使用土地，乃建物起造人與土地所有人不一致時，供建築主管機關審核是否許可建築之依據，係基於建築管理法令所為，自難據以認定建物所有權人必係基於須支付租金或其他對價之法律關係而使用土地，更未能因上訴人提供系爭土地，即推論上訴人為系爭集合住宅建物之起造人或所有權人。
⒊綜上，上訴人未能證明系爭3 樓建物係由其出資所建，且
依兩造不爭執事項㈧所示，上訴人亦非系爭3 樓建物之起造人，則系爭3 樓建物之所有權即始終與上訴人無涉，上訴人主張兩造間應類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，認有租賃契約存在云云，尚難憑採。
㈢被上訴人應係基於使用借貸之法律關係使用系爭土地：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。民法第421 條、第464 條分別定有明文。
⒉經查，被上訴人固不爭執系爭3 樓建物曾由上訴人管理、
修繕、納稅、出租、收取租金，惟上開情節，終究係兩造針對系爭3 樓建物本身之使用、管理所為之約定，核與系爭3 樓建物使用系爭土地之法律關係迥不相涉，未能遽認被上訴人使用系爭土地須支付對價。上訴人雖於102 年4月8 日具狀主張：兩造約定於上訴人有生之年均由上訴人管理系爭3 樓建物並收取全部房租，部分抵作地租，部分用於繳稅，部分用於修繕，部分用於照顧被上訴人，被上訴人並非無償使用系爭土地等語（原審卷第29頁背面）。
惟核諸上訴人於起訴時表示「該屋由原告（即上訴人）負責管理（包括出租、修繕、納稅等）再視結餘分配給相對人（即被上訴人）」等節（原審調解卷第4 頁），仍僅著眼於伊代被上訴人管理系爭3 樓建物之事實，並無「所收房屋租金部分抵作使用系爭土地之租金」之陳述，則其嗣後以上訴人所管理而收取系爭3 樓建物之房租「部分抵作租金」，主張被上訴人係有償使用系爭土地云云，已難信實。
⒊復查，上訴人對被上訴人所提另案（案號：臺灣士林地方
法院102 年度訴字第245 號），主張被上訴人所有之臺北市○○路○○巷○ 號2 樓建物，坐落於上訴人所有之臺北市○○區○○段○ ○段○○○ ○○○○ ○○ ○號土地，應依民法第425 條之1 第1 項給付地租，其情節及請求權基礎與本件類似（本院卷第52頁至第58頁判決書參照）。上訴人曾於該案審理中到庭陳稱：伊都會巡看（房子）、自己去收（租金），交稅捐及修理費。扣除稅捐及修理費後是否有結餘每月不一定，有時夠，有時甚至不夠繳納稅金，有剩的話就當作紅利，係將所有房子的租金一起收來後統一處理、統一繳費後，再分成5 份，5 份是3 個兒子、1 個女兒和伊自己共5 份等語（原審卷第80頁）；經詢及其所收之房屋租金是否扣除使用土地之對價，上訴人亦答稱並未扣除（原審卷第80頁背面），兩造對上訴人上開陳述亦不爭執（原審卷第68頁正面、背面）。堪認上訴人固代為管理出租子女們名下之建物，惟就子女名下之建物（含系爭
3 樓建物）使用其名下之土地（含系爭土地），並未收取任何對價。再衡諸兩造為母子關係，及上訴人自承「我土地沒有過戶，怕分到以後，每個人就把它賣掉，我要用什麼都沒有，大家會不理我」等語（原審卷第80頁），足徵上訴人保留系爭土地之所有權，僅係為避免被上訴人及其餘子女因同時取得土地及建物所有權而易於處分，始就產權之分配、登記為限制或預防措施，並非基於租地建屋之法律關係提供土地予被上訴人使用。準此，被上訴人辯稱其係基於使用借貸之法律關係，無償使用系爭土地等語，堪予認定。
㈣上訴人不得依民法第472 條第1 項第1 款、第2 款之規定，終止系爭土地之使用借貸契約：
⒈按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期
限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。民法第470條第1 項前段定有明文。所謂「依借貸之目的使用完畢時」，係指借用人因達成某目的而向出借人借用其物，嗣後其目的已因而達成，無須再繼續使用者而言。如借用人之目的有繼續性，借用物一經返還，即妨害借用人目的之繼續時，即難謂借貸目的已經完畢（最高法院85年度台上字第1952號民事判決參照）。
⒉上訴人主張：兩造間縱為使用借貸關係，因伊已對被上訴
人為終止借貸關係之意思表示，被上訴人繼續使用系爭土地即無法律上原因，應給付相當租金之不當得利予伊云云。惟查：兩造間之使用借貸關係並未訂有期限，而被上訴人借用系爭土地之目的，係作為系爭3 樓建物之建築基地使用，其借貸目的應於系爭3 樓建物無須存在或不堪使用時，始為完成。又鋼筋水泥建築之現代房屋，耐用年限達數十年，此當係上訴人出借系爭土地時所明知，而系爭3樓房屋狀況尚佳（原審卷第26頁照片參照），上訴人復未能舉證證明系爭3 樓房屋已有何隳壞不堪繼續使用之情，故縱兩造間未訂立借用之期限，上訴人亦不得任意終止兩造間之借貸關係，其所為終止契約之意思表示，自不能認為有效（最高法院87年度台上字第2095號判決意旨參照）。
⒊上訴人復稱：被上訴人違反系爭3 樓建物應由上訴人統一
管理之家族約定，而有民法第472 條第2 款「借用人違反約定」之終止事由，上訴人茲依該款規定終止使用借貸契約云云。惟上訴人所述終止使用借貸契約之事由，係針對「系爭3 樓建物」之使用方式而論，與本件借用標的即「系爭土地」無涉，上訴人自不得依上開民法第472 條第2款規定，終止系爭土地之使用借貸契約。上訴人另主張依民法第472 條第1 款規定終止使用借貸契約，惟並未說明其有何不可預知之情事，自己需用借用物（即系爭土地）之情形，自亦未能依該款規定終止使用借貸契約。
⒋綜上，上訴人依民法第472 條第1 項第1 款、第2 款之規
定終止系爭土地之使用借貸契約，為不合法，不生效力。兩造間之使用借貸契約繼續存在，被上訴人使用系爭土地非無法律上原因，從而，上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人給付相當租金之不當得利，亦非有據。
㈤上訴人不得請求被上訴人給付相當於2 個月租金之押金：
上訴人另依土地法第99條規定，請求被上訴人給付相當於2個月租金之押金。惟兩造間並無租賃契約關係，業經認定如上，且土地法第99條僅在規範於出租人要求收取押金時，其數額之上限，並非承租人負有給付押金義務之法律依據。是以，上訴人請求被上訴人給付押金，非可憑信。
㈥據上，上訴人先位主張其得適用或類推適用民法第425 條第
1 項前段規定請求被上訴人給付租金，及依土地法第99條規定請求被上訴人給付押金部分；暨備位主張被上訴人於使用借貸契約終止後應給付相當租金之不當得利部分，均無理由。故上訴人主張之租金或相當租金之不當得利，數額應為若干之爭點，即無再予審究之必要。附此敘明。
七、綜上所述，上訴人以兩造間應適用或類推適用民法第425 條第1 項前段為由，請求被上訴人自101 年1 月1 日起按月給付上訴人租金1 萬2748元，及依土地法第99條規定請求給付押金2 萬5496元，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。上訴人另以其已終止使用借貸契約為由，追加備位聲明，請求被上訴人依民法第179 條規定，自101 年1 月1 日起按月給付上訴人相當租金不當得利1 萬2748元，亦無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 18 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 陳邦豪法 官 王怡雯正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 18 日
書記官 李華安附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：（上訴人主張每月租金為新臺幣1 萬2748元之計算式）⊙234 ㎡（系爭土地總面積）×36/100（上訴人之應有部分）×
54,480（系爭土地申報地價）×10﹪÷3 （三戶）÷12（月）＝12,748（元以下四捨五入）（見調解卷第8 頁）