臺灣高等法院民事判決 102年度建上字第40號上 訴 人 維多利亞建設股份有限公司法定代理人 邱明宏訴訟代理人 林雯澤律師上 訴 人 陳傳男
歐陳秀蘭陳顏麗香陳思翰陳威豪上五人共同訴訟代理人 李漢鑫律師複 代理人 蕭美玲律師訴訟代理人 謝佳伯律師複 代理人 陳澤榮律師
陳思宏律師上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國101年11月28日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第462號第一審判決提起上訴，本院於103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於：㈠命陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪給付部分，及該部分假執行之宣告；㈡命歐陳秀蘭給付超過「新臺幣貳拾貳萬貳仟玖佰柒拾柒元，及自民國九十六年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」部分，及該部分假執行之宣告；㈢駁回維多利亞建設股份有限公司後開第三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠、㈡部分，維多利亞建設股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上開廢棄㈢部分，歐陳秀蘭應再給付維多利亞建設股份有限公司新臺幣陸萬壹仟肆佰壹拾伍元，及自民國九十八年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
歐陳秀蘭及維多利亞建設股份有限公司其餘上訴均駁回。
第一審訴訟費用，由歐陳秀蘭負擔百分之二，餘由維多利亞建設股份有限公司負擔；第二審訴訟費用，關於陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪上訴部分，由維多利亞建設股份有限公司負擔，關於歐陳秀蘭上訴部分，由歐陳秀蘭負擔百分之十七，餘由維多利亞建設股份有限公司負擔；關於維多利亞建設股份有限公司上訴部分，由歐陳秀蘭負擔百分之五，餘由維多利亞建設股份有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人維多利亞建設股份有限公司（下稱維多利亞公司）起訴主張：伊與被上訴人即上訴人陳傳男、歐陳秀蘭、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪等人（下合稱陳傳男等人，分別時各稱其名）就坐落臺北市○○區○○段○○○○○○○○號等土地進行合建事務（下稱系爭合建案），並於民國（下同）93年5月7日、同年8月28日簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約）。依系爭合建契約第5條第3款約定，系爭合建案業已取得臺北市政府都市發展局核發之96使字第0366號使用執照，並完成保存登記，惟陳傳男等人迄未履行保證金返還義務，伊分別於96年9月21日、10月3日、10月17日、11月9日之多次通知，陳傳男等人最遲均於96年11月12日前收受命渠等於函達10日內返還保證金之通知，故伊得自96年11月23日起算未履行返還之遲延利息。又陳傳男等人非但不履行返還保證金義務，亦未返還代辦費、管理費、電費等費用（如本判決附表所示），伊自得依系爭合建契約第4條第2款及民法無因管理之法律關係請求返還。爰依系爭合建契約第5條第3款、第4條第2款約定及無因管理之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠陳傳男應返還維多利亞公司836萬1,007元，暨其中773萬6,250元自96年11月23日起至返還日止，按年息5%計算之利息；其中62萬4,757元自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按年息5%計算之利息；㈡歐陳秀蘭應返還維多利亞公司143萬8,843元，暨其中129萬元自96年11月23日起至返還日止，按年息5%計算之利息；其中14萬8,843元自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按年息5%計算之利息；㈢陳顏麗香應返還維多利亞公司280萬7,664元，暨其中260萬0,001元自96年11月23日起至返還日止，按年息5%計算之利息；其中20萬7,663元自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按年息5%計算之利息；㈣陳思翰應返還維多利亞公司195萬9,957元，暨其中177萬5,001元自96年11月23日起至返還日止，按年息5%計算之利息；其中18萬4,956元自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按年息5%計算之利息；㈤陳威豪應返還維多利亞公司196萬2,817元，暨其中177萬5,001元自96年11月23日起至返還日止，按年息5%計算之利息；其中18萬7,817元自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按年息5%計算之利息；㈥並陳明願以現金或等值之合作金庫銀行新泰分行無記名可轉讓定期存單提供擔保，請准宣告假執行。
二、陳傳男等人則以：依系爭合建契約第5條第1款、第12條第1款規定觀之，可知系爭保證金為維多利亞公司違約時之懲罰性違約金，於維多利亞公司未違反契約時方得請求返還，倘有違約情事，伊等即可逕為沒收。而維多利亞公司違反系爭合建契約情事計有：⒈施作不符約定品質及通常效用，多處以不符約定之建材施作，經伊等發現多次以電子郵件或委請律師發函要求改善，惟維多利亞公司在仍得改善期間置之不理，甚至續以廉價建材替代，偷工減料。其中如原判決附表一所示之瑕疵，迄今仍存在，而如原判決附表二所示之瑕疵現雖已改善，然於伊等行使形成權沒收保證金時，業經伊等定相當期限催告仍未改善。⒉依系爭合建契約第11條第3款約定，維多利亞公司應於完成保存登記30日內通知伊等完成交屋手續，而系爭建物於96年10月23日完成保存登記，是維多利亞公司至遲應於96年11月22日完成交屋，詎維多利亞公司在伊等完成已移轉系爭土地之所有權登記予維多利亞公司，完成對待給付義務後，遲未交屋，並以交屋及返還權狀、印章等作為條件要求伊等退還保證金，實則兩者間並無對待給付關係，維多利亞公司顯違反契約約定，是伊等自得據此沒收保證金。則維多利亞公司迄今仍多處違反契約，伊等業於97年1月31日以存證信函依系爭合約第5條第1款、第12條第1款之約定，沒收系爭保證金充作懲罰性違約金，並解除契約，伊等自無返還保證金之義務。又依系爭合建契約第4條第2款約定，系爭建物水費、電費、管理費等規費已約定由維多利亞公司自行負擔；另系爭建物係可歸責於維多利亞公司之事由，經伊等多次催告交屋未果，則依系爭合建契約第11條第2款約定，維多利亞公司未交屋之前，伊等並無使用權，有關水電費及管理費係維多利亞公司使用系爭建物所生之費用，自應由其負責繳納。從而維多利亞公司繳納此等費用係為履行自己債務所支付，自不得依無因管理之規定向伊等請求償還。而維多利亞公司未依約交屋致伊等不能使用系爭房地，受有相當於租金之損害，則依土地法第97條規定，以系爭土地之申報地價及建築物申報總價年息10%計算，計陳傳男受有2,091萬7,482元、陳顏麗香受有662萬1,438元、陳思翰受有662萬1,438元、陳威豪484萬5,996元之相當於租金之損害，伊等復另墊付管理費，自得以之與維多利亞公司本件全部請求予以抵銷，維多利亞公司之訴實無理由等語，資為抗辯。
三、原審認維多利亞公司請求陳傳男給付保證金及代辦費為有理由，判決陳傳男應給付維多利亞公司777萬8,380元，暨其中773萬6,250元自96年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中4萬2,130元自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。歐陳秀蘭應給付維多利亞公司130萬0,533元，暨其中129萬元自96年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中1萬0,533元自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。陳顏麗香應給付維多利亞公司261萬2,091元，暨其中260萬0,001元自96年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中1萬2,090元自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。陳思翰、陳威豪應各給付維多利亞公司178萬7,091元，暨其中177萬5,001元自96年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中1萬2,090元自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並分別命兩造得預供擔保為假執行及免為假執行，而駁回上訴人其餘之訴即請求命陳傳男等人給付管理費用、電費部分。兩造各就其敗訴部分不服，分別提起上訴，維多利亞公司上訴聲明：㈠原判決不利於維多利亞公司部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，陳傳男應再給付維多利亞公司58萬2,627元，暨自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息；歐陳秀蘭應再給付維多利亞公司13萬8,310元，暨自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息；陳顏麗香應再給付維多利亞公司19萬5,573元，暨自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息；陳思翰應再給付維多利亞公司17萬2,866元，暨自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。陳威豪應再給付維多利亞公司17萬5,726元，暨自98年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。陳傳男等人答辯聲明為：上訴駁回。陳傳男等人上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，維多利亞公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。維多利亞公司則答辯聲明為：上訴駁回。
四、查陳傳男、歐陳秀蘭係坐落臺北市○○區○○段○○○○號土地所有權人之一，陳顏麗香、陳思翰、陳威豪則為同段304地號土地所有權人之一，兩造就坐落上開305、304地號土地進行合建事務，並分別於93年5月7日、同年8月28日簽訂系爭合建契約，系爭合建案業已取得臺北市政府都市發展局核發之96使字第0366號使用執照，並完成保存登記。又維多利亞公司係於96年11月9日以（96）（11）然法3字第0834號函催告陳傳盛13人（含陳傳男等人）於函達10日內退還保證金，陳傳男等人則委請律師先寄發96年10月23日（九六）憲字第071004號函，告知維多利亞公司出面協商並提出具體方案改善瑕疵、後以96年11月9日（九六）憲字第071103號函告知維多利亞公司出面協商，並於96年11月14日函覆維多利亞公司上開函文。陳傳男等人又於97年1月31日以五結利澤郵局第008號存證信函，依系爭合約第5條第1款、第12條第1款之約定，沒收系爭保證金充作懲罰性違約金，並為解除契約等情，有系爭契約、土地及建物所有權狀、維多利亞公司上開函文及回執、陳傳男等人上開函文及存證信函附卷可參（見原審卷一第8至90、92至97、222至226頁），復為兩造所不爭執（見本院卷一第66頁），並經本院依職權調取上開使用執照卷閱明屬實，復為兩造所不爭執，堪信為真正。
五、維多利亞公司主張依系爭合建契約第5條第3款、第4條第2款約定及無因管理法律關係，陳傳男等人應退還保證金及返還代辦費、管理費、電費等費用等語，則為陳傳男等人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者核為：㈠系爭合建契約中所約定返還保證金之條件是否已成就？㈡陳傳男等人得否以維多利亞公司瑕疵給付為由，據以沒入系爭保證金充作懲罰性違約金，並解除契約？㈢陳傳男等人得否以維多利亞公司尚未交屋並返還權狀、私章為由，據以沒入保證金？㈣倘陳傳男等人得沒入保證金，其金額應否酌減？㈤維多利亞公司請求陳傳男等人給付所支出之系爭合建物代辦費、水電費、管理費，是否有理由？㈥陳傳男等人所為之抵銷抗辯是否有據？經查：
㈠關於返還保證金條件是否成就部分：
查依93年5月7日陳傳男、歐陳秀蘭與訴外人陳傳盛、陳美、陳秀卿、洪陳宜君就上開305地號土地所簽訂之系爭合建契約第5條第3款係約定：「保證金退還辦法：一、於使用執照核准時，甲方（即陳傳男、歐陳秀蘭與訴外人陳傳盛、陳美、陳秀卿、洪陳宜君）應退還乙方（即維多利亞公司）第一期保證金計新台幣壹仟零參拾壹萬陸仟貳佰元整。二、於保存登記完成時，甲方應退還乙方第二期保證金計壹仟零參拾壹萬陸仟貳佰元整；三、保證金給付與退還之實現皆為接獲乙方通知日起十日內一次以現金或即期票據給付」（見原審卷一第14頁）。而93年8月28日陳顏麗香、陳思翰、陳威豪與訴外人王俊清、陳培育、陳昭成、陳月梅就上開304地號土地所簽訂之系爭合建契約第5條第3款亦約定「保證金退還辦法：一、於使用執照核准時，甲方（即陳顏麗香、陳思翰、陳威豪與訴外人王俊清、陳培育、陳昭成、陳月梅）應退還乙方（即維多利亞公司）第一期保證金計新台幣陸佰捌拾捌萬伍仟元整。二、於保存登記完成時，甲方應退還乙方第二期保證金計陸佰捌拾捌萬伍仟元整。三、保證金給付與退還之實現皆為接獲乙方通知日起十日內一次以現金或即期票據給付」（見原審卷一第43頁）。又系爭合建案已取得臺北市政府都市發展局核發之96使字第0366號使用執照，並完成保存登記，此有維多利亞公司提出之建物及土地登記謄本在卷可稽（見原審卷一第74至90頁）。則維多利亞公司既經主管機關核准使用執照並以完成合建標的物之第一次所有權登記（即保存登記），堪認維多利亞公司主張約定之保證金退還條件業已成就等語為可採。而陳傳男等人未返還之合建保證金，分別為陳傳男773萬6,250元、歐陳秀蘭129萬元、陳顏麗香260萬0,001元、陳思翰175萬5,001元、陳威豪177萬5,001元，陳傳男等人亦未爭執前開數額之真正，則維多利亞公司請求陳傳男等人依約返還保證金，即屬有據（然得請求之數額詳後述）。
㈡關於陳傳男等人得否以維多利亞公司瑕疵給付為由，沒入保證金，充為懲罰性違約金，並解除契約部分：
⒈按土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按
土地價款、房屋建築費比例，以分配房屋之約定，其契約之性質如何？應依其契約之內容並探求當事人之意思而決定之，非可一概而論。如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地互易所有權者，固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與之報酬，充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約（最高法院77年度台上字第2499號判決要旨參照）。地主提供土地，由建主出資合作房屋，雙方按約定之比例分配房屋之契約，如契約當事人言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建主之基地互易所有權，固屬互易契約。惟如約定建主向地主承攬完成一定工作，而以地主應給予之報酬，充作建主買受分歸其取得房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約約定地主、建主各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言，應認該房屋之原始所有人為地主，地主與建主就此部分之關係則為承攬契約（最高法院82年度台上字第290號判決要旨參照）。查依系爭合建契約第3條房地分配約定：「第一款：雙方同意房地分配方式如下：建物：依雙方所分得之房屋樓地板面積按地政機關所登記之全部主建物（區分所有權人之專有部份）之面積及全部共同使用部分之面積計算…甲方（即陳傳男等人）分取百分之五十，乙方（即維多利亞公司）分取百分之五十…土地：甲、乙雙方按分得房屋面積比率持分。第二款：於民國九十三年十二月三十日前，甲方應將乙方應分得之土地持分過戶予乙方或乙方指定之第三人，於新建大樓施工至結構體完成時甲方應將起造人產權登記文件交付乙方辦理房屋保存登記」（見原審卷一第12至13、40至41頁），是雖同條第三款亦約定：「甲、乙雙方互換之房地，於辦理土地過戶時，雙方同意按當時稅法規定之互易價格之計算標準…開立收據交付他方憑證入帳…」（見原審卷一第13、41頁），然參酌兩造係就各分得房屋以自己名義領取建造執照並為起造人，此經本院依職權調取95建第41號建照執照查閱甚明，則核地主分得部分而言，係建商自備材料為地主完成一定工作，而以移轉建商分得房屋部分之基地所有權，為完成工作之報酬，就建商而言，則以此項報酬抵充買受其分得房屋基地之價款，應係買賣與承攬之混合契約，至少就地主分得部分為承攬契約。至於系爭合建契約第3條第3款固規定「甲、乙方雙方互換之房地，於辦理土地過戶時，雙方同意按當時稅法規定之互易價格之計算標準，甲乙雙方應依規定開立收據交付他方憑證入帳…」核係就土地過戶時買賣價金入帳事宜，尚不影響地主等人係原始取得合建物之所有權，而非由維多利亞公司擔任起造人後再行移轉之事實，無礙系爭契約屬買賣與承攬之混合契約之認定，維多利亞公司主張係互易契約，容有誤會，合先敘明。
⒉次按民法第494條規定：「承攬人不於前條第1項所定期限
內修補瑕疵，或依前條第3項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者，定作人得解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要，或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人不得解除契約。」核該條但書係法律強制規定，如有違反該約定者，應認無效，以符公平。查系爭合建契約第12條第1款約定：「如乙方未依本合建契各項約定，以甲方定期催告後乙方仍無改善者，甲方除沒收乙方所交付保證金外解除沒收乙方已完成之建築物且甲方得逕行解除本合建契約，甲方任何一位地主未能遵守本契約各項條款（包括第三人主張權利或遭受法院查封），或因法令變更及主管機關未能核准或其他非可歸責於乙方之原因，致使乙方不能履行本合約時，不視為乙方違約。」惟就約定陳傳男等人得逕行解除契約部分，依民法第494條但書規定，該部分約定應屬無效，陳傳男等人抗辯業經其解除契約部分，尚不足採。
⒊陳傳男等人另抗辯維多利亞公司違反契約約定，就系爭合
建物大樓外觀，未依約以進口花崗石搭配玻璃帷幕、方塊磚施作，並有如原判決附表一、二所示瑕疵，經催告後仍置之不理，伊等業已發函依系爭合約第5條第1款、第12條第1款之約定，沒入系爭保證金充作懲罰性違約金等語。則陳傳男等人就此有利於已之事實，即應負舉證之責。經查：
⑴依系爭合建契約附件三建材設備與說明，就系爭建物大樓外觀、門廳、門窗、室內地坪部分係約定：「外觀：
本大樓經名建築師精心設計規劃、現代新穎廠房辦公大樓造型，氣勢宏偉正面外觀以進口花崗石搭配玻璃帷幕、方塊磚，側面及後面以高級方磚及二丁掛壁磚處理。
美觀大方風格獨特」、「門廳設備：一樓大廳走道地坪及牆面貼進口花崗石，大門採金屬玻璃門，平頂採立體造型，整體搭配高貴氣派，另設企業標示名稱，企業專用信箱及管理員服務櫃臺」、「門窗設備：一樓大門配合玻璃帷幕，採豪華大方不銹鋼玻璃門。二樓以上大門採用豪華雙開硫化銅門，外窗採用中華、力霸、大同、信元或正字標記鋁門窗」、「室內地坪：一樓室外走道鋪進口花崗石。一樓室內及二樓以上磨石子地板」（見原審卷一第57、58頁），合先敘明。
⑵次查系爭合建物大樓外觀部分，現場係以進口花崗石材
搭配玻璃鋁板帷幕、側面及後方二丁掛磚搭配玻璃窗與鋁板帷幕，此部分相較於契約所約定之項目，並無方塊磚之使用，但係以玻璃鋁板帷幕方式製作，此有訴外人社團法人中華民國建築技術學會所出具之鑑定報告（下稱鑑定報告）附件二編號1至3之現場照片為憑。又依據內政部頒布「建築技術規則建築設計施工編」第1條第26項明定「帷幕牆：構架構造建築物之外牆，除承載本身重量及其所受之地震、風力外，不再承載或傳導其他載重之牆壁。」。以系爭合建物之正面外觀，因鋁框玻璃窗係裝在上、下兩層樓地板間，外觀牆面仍夾有立柱及鋁框，樓地板間明顯有承載或傳導其他載重，應屬「大片落地型鋁窗」，與建築定義上之「玻璃帷幕牆」尚屬有間，亦據陳傳男等人提出網路資料為憑（見原審卷二第139頁）。是就此部分自難認維多利亞公司已依約施作，且系爭合建物大樓外觀顯與原約定玻璃帷幕牆不同，瑕疵自屬重大。又系爭合建契約第5條第1款約定：
「乙方（維多利亞公司）願提供履約無息保證金…交付甲方（地主），擔保乙方履行本契約，如乙方未能履行本契約，該履約保證金之全額甲方將作為懲罰性違約金沒入…」，系爭合建契約第12條第1款約定：「如乙方未依本合建契約各項約定，以甲方定期催告後乙方仍未改善者，甲方除沒收乙方所交付保證金外並得沒收乙方已完成之建築物且甲方得逕行解除本合建契約…」（見原審卷一第13、20、42、48頁），堪認陳傳男等人抗辯其得依上開約定，沒入保證金以為懲罰性違約金，於法有據。則陳傳男等人業以電子郵件、律師函催告改善未果（見原審卷一第221、222頁），且上開外觀之瑕疵顯修補困難，堪認陳傳男等人主張已於97年1月31日以利澤五結郵局存證信函依約沒入保證金（見原審卷一第226頁）等語，即非全不足採（就得沒入之保證金數額亦詳後述）。
⑶維多利亞公司固主張依系爭合建契約附件三建材設備與
說明第23頁㈥約定「本公司為維護建築外觀精緻之格調，保有各項立面、公共設施之修改權，並於必要時改用同等級建材，但以不損及購買權之權益為原則。」是伊基於整體美觀之考量，就合建大樓外觀側面及背面係配合正面之施作，並未減損價值，現況存有之玻璃鋁板帷幕部分價值較原約定為高，自不構成違約云云，固提出維多利亞公司出售系爭建物預售合約附件五、另案鑑定報告（見原審卷二第96至105頁及舉本件外放鑑定報告為憑。另案鑑定報告認大樓外觀之正面，現況符合約定品質、現況之建材與約定品質欄所示建材並非同等級建材，減損價值322,004元，大樓外觀之側面及背面，其現況符合約定品質、現況之建材與約定品質欄所示建材並非同等級建材，但高於約定品質欄所示建材之造價，並無減損價值，另現況使用鋁板氟碳烤漆外牆搭配大同鋁框玻璃窗，價格高於約定品質高級方塊磚及二丁掛壁磚之價格，不作修補之考量等語（原審卷二第102至103頁）。本件鑑定報告亦謂大樓外觀之品質應較合約高（見外放鑑定報告第5、6頁）。然查系爭合建物外觀，既未採用契約約定之玻璃帷幕配合方塊磚方式施作，顯係欠缺所保證之建物品質甚明，維多利亞公司復未能證明此變更業經全部地主同意，亦未有書面事先告知，而逕自變更建物外觀施作方式，自屬違約，參酌一般人就建物大樓外觀均頗重視，並涉及審美認定，核顯屬契約重要約定之變更，難認未構成違約，要不因其價值有無減損或約定品質是否較高而異。況上開附件三㈥之約定，核係針對系爭合建物「屋頂設施」部分所為之約定，此觀該項約定係列於「屋頂設施」項下甚明（見原審卷一第61頁），要無從適用於合建物大樓外觀部分，其據以主張並未違約云云，尚不足採。
⑷維多利亞公司復主張兩造93年5月簽立系爭合建契約後
，伊即委由黃翔龍建築師事務所設計系爭建物，經黃建築師於93年8月17日首次提出草圖，經多次規劃，陳傳男等人均未同意，並要求建物中間應有天井設計，且樑柱應以外露為主（即室內維持平整），乃於94年2月間重提草圖，歷經多次階段始定案，辦理建照申請，並經送台北市政府都市發展局（下稱都發局）審議。俟95年1月2日都發局審議通過，通過圖說與前開申請建照並無變更，而系爭合建案於96年4月27日開始拆除鷹架，俟96年4月30日立面外觀全部顯現，訴外人陳傳盛即另一地主於96年9月4日以電子郵件通知維多利亞公司並就大樓外觀僅強調為裝飾材料設計過於單調不夠豐富，陳傳男等人於96年10月23日、96年11月9日發函於維多利亞公司均未提及合建契約約定應施作「玻璃帷幕牆」一事，足認陳傳男等人就系爭大樓外觀變更一事，應無爭議云云，固據提出草圖、變更規劃設計圖、申請建照圖說、都發局核准圖說、拆除鷹架及立面外觀照片為憑（見本院卷二第163至252頁），及舉證人蔡耀賢、黃翔龍另案證述為證。然查：
①依系爭合建契約第18條約定：「本契約如有未盡事宜
，除依法令規定辦理外，得經雙方同意以書面補正或條件修正。」參酌設計過程中，倘有變更，維多利亞公司通常會召開會議，並經地主在會議紀錄上簽名或簽名追認等情，業據陳傳男等人提出維多利亞公司函、會議紀錄、存證信函為佐（見本院卷一第75至78、155至156頁），乃維多利亞公司未能舉證證明其曾依上開第18條規定，經兩造以書面為修正，徒泛謂承辦人員離職找不到云云，其主張即不足取，堪認陳傳男等人抗辯系爭合建物大樓外觀及建材之變更並未經其同意等語為可採。至於維多利亞公司所提出上開草圖、變更規劃設計圖、申請建照圖說、都發局核准圖說，並未經地主同意簽名，尚難據以為維多利亞公司有利之認定，亦無從以最後之執照圖說，而系爭合建物之現況與圖說相符，即謂陳傳男等人對於修改後之圖說曾獲告知，並予同意或未為異議而得認已同意。
②又證人即設計系爭合建物之黃翔龍於另案（原法院98
年度重訴字第240號）曾到庭具結證稱：系爭大樓執照核准後，系爭大樓現況與執照圖相同。本案需經都市設計審議，市政府審查過程中會有些修改，最後市政府審出之結論，一定須與伊所提出之建造執照相符，所以在過程中伊均曾向業主及地主作過簡報。草圖均有交給業主看，但不清楚業主有沒有給地主看，因為是受業主之委任，但最終版之立面圖伊會會同業主及地主一起看，因為這是審查之結果，要再確定，確定後建物就會如此蓋。最終圖說交給地主看因時間太久不記得確定時間，但地點好像是在內湖，至於是在公司還是在工地不記得，應該是在室內。其負責系爭合建物最終版所有圖說之報告，當天出席簡報的地主其已記不起來，但應有看到陳傳盛，當天簡報作了約20分鐘，系爭大樓送立面圖是否以帷幕玻璃來製作，此部分須看圖，是否是帷幕因為圖說沒說明，伊不清楚，另案地主所提示之玻璃帷幕之照片並非本案系爭大樓之照片，且在建築成規上帷幕玻璃是指大片玻璃的開窗方式等語，此有該案言詞辯論筆錄在卷可稽（見原審卷二第142至146頁）。則依證人黃翔龍上開證述，至多僅足認曾於最終版圖說告知陳傳盛，但告知之內容是否包含告知大樓之外觀係玻璃鋁板帷幕，或對陳傳男等人是否均已告知並同意，則未足據以為維多利亞公司有利之認定。維多利亞公司復就陳傳男等人曾要求建物樑柱應以外露為主（即室內維持平整）乙節未能舉證以實其說，尚難憑信，縱認屬實，果否影響外牆設計而無從維持玻璃帷幕牆，亦屬有疑，遑論變更外牆設計應有書面之提出，已如前述。
③證人即系爭合建物工地主任蔡耀賢係到庭證稱據伊所
知外牆沒有變更，伊拿到之資料即是這樣的圖說，外牆鷹架何時拆除並無印象，拆除後外牆即未再動工，之前曾參與有關公共設施設計會議，但地主關心的內容不大清楚，曾見過地主陳傳男及陳傳盛，陳傳男是在發生爭議時伊副總曾與他聊過問題，拆除鷹架後也見過地主陳傳男及陳傳盛，見面的時點是在取得使用執照後有見過，他們對大門的設計有抱怨，剩下部分伊不清楚等語（見本院卷二第2頁反面至第3頁反面），然依其所述，拆除鷹架後是在取得使用執照後見過陳傳男，亦難認陳傳男等人曾同意變更設計，或足認定陳傳男等人於拆除鷹架，立面外觀全部顯現後，均曾至現場，並了解外觀非玻璃帷幕牆而係玻璃鋁板帷幕，且不反對或已同意大樓外觀之變更。
④再查訴外人陳傳盛上開96年9月4日電子郵件中即曾提
及「大樓外觀裝飾材料設計過於單調不夠豐富」，有電子郵件可參（見原審卷一第221頁），另陳傳男等人於96年10月23日律師函亦提及系爭合建物「大樓之工程設計及施工品質有嚴重瑕疵（諸如大樓外觀、大門等缺乏設計並使用廉價建材，瑕疵眾多，不一一贅述」（見原審卷第222頁正反面），復於96年11月9日律師函提及「查維多利亞建設股份有限公司…違反合建契約書附件三之規定，偷工減料外觀未依約提供相符之設計及建材…」（見原審卷第223頁正反面），而合建地主並非具有營造建築知識之人，一般人就外觀如何不符原約定，非必能為清楚之陳述，參酌上開函文均就大樓外觀之瑕疵為指摘，殊難以陳傳男等人係於96年11月14日函文中，始提及維多利亞公司係採行鋁烤漆板及一般鋁擠型門窗入替，進而主張沒入保證金及解除系爭合建契約（見原審卷一第225頁），而遽認兩造已協議將外牆部分變更為現況而非再採行玻璃帷幕牆。
⒋陳傳男等人另辯稱系爭合建物有如原判決附表一所示不符
約定效用瑕疵部分，經本件鑑定機關鑑定之結果，僅有二樓以上門廳設備部分未施做玻璃牆4處，另安全梯地坪非採PVC地磚或橡膠地板而係採用止滑石英磚，並有現場照片在卷可稽（分見外放鑑定報告第6頁、附件二編號9、10之照片）。而鑑定報告亦認為除未施作玻璃牆部分外，合建物之現況均符合契約約定之建材，並無減損建物價值之部分，就維多利亞公司未施作之玻璃牆部分4處，則評估工期10日內可施作完畢，費用約8萬元（見外放鑑定報告第10頁）。另案鑑定報告亦認：門廳設備部分，一樓大廳走廊地坪及牆面：現況是符合約定品質、現況之建材與約定品質欄所示建材是同等級建材。二樓以上梯廳部分，現況並不符合約定品質，現況之建材與約定品質欄所示建材並非同等級建材，但高於約定品質欄所示建材之造價，增加1,772,797元，並無減損價值。安全梯部分，現況並不符合約定品質，現況之建材與約定品質欄所示建材並非同等級建材，但高於約定品質欄所示建材之造價，增加190,680元，並無減損價值。門窗設備部分，二樓以上大門：
現況並不符合約定品質，但現況建材高於約定品質欄所示建材之造價，並無減損價值。外窗現況符合約定品質，現況之建材與約定品質欄所示建材是同等級建材。面向中庭之走廊外牆，現況符合約定品質、現況之建材與約定品質欄所示建材並非同等級建材，但高於約定品質欄所示建材之造價，增加915,245元，並無減損價值，有另案鑑定報告附卷可參（見原審卷二第98至105頁），則得否認系爭合建物果有陳傳男等人所指之瑕疵情形，即屬有疑。又本件姑不論維多利亞公司是否依約定之建材施作，或未依約施作而足認有瑕疵，依上開鑑定報告所示之施作現況，縱認維多利亞公司未依約定建材施作，然尚難認有何重大瑕疵之處，此與大樓外觀之上開瑕疵，係無從或甚難補正之情形不同，陳傳男等人主張鑑定報告不可採，請求函詢鑑定機關及訊問鑑定人趙天佐及林平昇云云，尚無必要。惟依鑑定報告所載，本件確有上開二樓以上門廳設備部分未施做玻璃牆4處，另安全梯地坪非採PVC地磚或橡膠地板而係採用止滑石英磚部分之瑕疵，既經陳傳男等人連同上開大樓外觀之重大瑕疵，催告維多利亞公司改善未果（見原審卷一第222頁），而主張沒入保證金，亦應認可採。⒌至於抗辯如原判決附表二所示之瑕疵，業經改善，為陳傳
男等人所是認，且觀諸陳傳男等人所提出有關主張之上開瑕疵函文（見原審卷一第221至224、226頁），難認陳傳男等人曾就如原判決附表二所示項目，已催告維多利亞公司改善，其以上開97年1月23日存證信函主張沒入保證金時，顯未經陳傳男等人定相當期限催告維多利亞公司改善，陳傳男等人抗辯斯時亦得據以沒入保證金云云，即不足取。
㈢關於陳傳男等人得否以維多利亞公司尚未交屋並返還權狀、私章為由，沒入保證金部分：
⒈查系爭合建契約，就地主分得部分而言，係建商自備材料
為地主完成一定工作，而以移轉建商分得房屋部分之基地所有權，為完成工作之報酬，就建商而言，則以此項報酬抵充買受其分得房屋基地之價款，應係買賣與承攬之混合契約，就地主分得部分應為承攬契約，已如前述。是系爭合建契約，陳傳男等人之主給付義務核係將建商分得房屋部分之基地所有權移轉交付予維多利亞公司，對待給付則為維多利亞公司應將完成之房屋移轉交付予陳傳男等人。而按由同一雙務契約所生之雙方債務，須一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，始發生同時履行抗辯之問題，此觀民法第264條第1項規定自明，衡之一般契約中約定應交付保證金，目的在於確保契約之履行，於契約順利履行，則返還保證金債務，自難認與陳傳男等人及維多利亞公司上開之主給付義務，立於互為對待給付之關係，依上開說明，自不發生同時履行抗辯之問題。觀諸系爭合建契約第5條第1款約定，可知系爭保證金，並非與兩造之給付義務立於對價關係，而係責任之擔保，核為確保維多利亞公司契約之履行，倘解為維多利亞公司可以保證金未返還為由拒絕交還系爭建物，尚有悖保證金初時提供之目的。是本件陳傳男等人返還保證金與否，尚難認與維多利亞公司依約所負之主給付義務即交付房屋具有對待給付關係，維多利亞公司依此主張同時履行抗辯權，拒絕辦理點交房屋事宜，即不足取。又本件陳傳男等人抗辯系爭合建物有上開大樓外觀之瑕疵，得予沒入保證金乙節為可採，已如前述，應認陳傳男等人未返還保證金，尚無何違約之處。至於金額酌減與否，乃維多利亞公司得否嗣後主張之問題，尚難遽認陳傳男等人初時依約沒入全部之保證金係違約。
⒉依系爭合建契約第8條第2款約定：「乙方應於雙方簽訂合
建契約後，…並於簽約後四十個月內完工交屋」、第11條第2款約定「房屋建造完成時，雖已登記甲方名義，甲方仍應憑乙方所簽發之交屋證明單始可遷入使用」，及第11條第3款約定「依第4條第1款85年前所產生之增值稅由甲方負擔，甲方應付清予乙方代為繳納之增值稅及甲方應負擔之一切稅費，並依約履行各條款義務及辦妥交屋手續後，乙方即發給甲方交屋證明單，以憑證換領鑰匙後，甲方始得有房屋使用權限。另乙方應於辦理完成保存登記後30日內，將甲方所應支付之上開費用製作明細表，連同本條第一項點交房屋通知單以書面通知甲方，逾期甲方有權拒絕支付相關費用，因此未能交屋之責任應由乙方負責」（見原審卷一第16、19、45、47、48頁）。是依系爭合建契約上開約定，固足認系爭合建契約對於交屋之相關程序、時程及要件已有明確之規定，然查本件陳傳男等人未返還保證金，尚無何違約之處。次查本件兩造於93年5月簽定系爭合建契約，嗣經維多利亞公司於93年12月30日以台北市府郵局第802存證信函，通知陳傳男等人其已與訴外人陳福春完成土地分割協議，並請求簽約後40個月應自訴外人陳福春完成土地分割時（即93年12月1日）起算，則40個月之履約期間於97年3月31日屆滿等情，業據陳傳男等人提出維多利亞公司93年12月30日台北市府郵局第802存證信函、查詢資料附卷可參（見本院卷一第155至156頁、卷二第57頁），參酌維多利亞公司於96年10月即已完成系爭合建物保存登記，並移轉系爭房屋所有權登記予陳傳男等人，則陳傳男等人抗辯維多利亞公司應於97年4月1日起負遲延交屋之責，維多利亞公司應辦理交屋手續、將相關權狀及代刻印章返還予陳傳男，發給交屋證明單及交付鑰匙等語，即堪憑採。而陳傳男等人亦曾催告維多利亞公司交屋及交付權狀、印章，有律師函、存證信函及另案起訴狀可參（見原審卷一第226頁、卷二第124至127頁、本院卷二第221至224頁），乃維多利亞公司未依約為之，自屬違反契約，則陳傳男等人併與上開大樓外觀之瑕疵，抗辯得沒入保證金，亦應認有據。
㈣關於得沒入保證金作為違約金數額部分：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本件維多利亞公司之施作固有上開未依約之情事，然查系爭合建物之價值，依上開鑑定報告結果，多數並未因維多利亞公司之施作而致價值減損，甚且增加，另參酌維多利亞公司未辦理交屋手續，前亦經陳傳男等人於98年3月間即起訴請求，有上開另案起訴狀附卷可佐（見本院卷二第221至224頁），僅嗣係撤回起訴等情，本院認陳傳男等人沒入全部之保證金，尚屬過高，應以保證金之數額一半，始稱允當。則維多利亞公司得請求陳傳男等人返還之保證金，應如本判決附表所示，即得請求陳傳男返還386萬8,125元、歐陳秀蘭64萬5,000元、陳顏麗香130萬0,001元、陳思翰88萬7,501元、陳威豪88萬7,501元。
㈤關於維多利亞公司請求給付代辦費、水電費、管理費部分：
⒈代辦費部分：
⑴查依系爭合建契約第4條第2款前段房屋產權登記所發生
登記規費、印花稅、代書費等費用，固約定由陳傳男等人所得房屋自行負擔（見原審卷一第13、42頁）。又系爭合建物之相關房地產登記費用部分共支付予地政士12萬6,390元，如以陳傳男等人共分得12戶計算，每戶應分攤金額為1萬0,532.5元，亦據維多利亞公司提出訴外人陳竹生地政士事務所所出具之房地產登記費用明細表附卷可稽（見原審卷一第98頁）。如以陳傳男等人所分得之戶數及其所佔有之比例部分則分別為陳傳男4萬2,130元、歐陳秀蘭1萬0,533元、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪均為1萬2,090元，有維多利亞公司所製作之權盛時代代地主支付明細表在卷可稽（見原審卷一第91頁）。
⑵惟查依系爭合建契約第11條第3款約定「…甲方（陳傳
男等人）應付清予乙方（維多利亞公司）代為繳納之增值稅及甲方應負擔之一切稅費…乙方應於辦理完成保存登記後三十日內，將甲方所應支付之上開費用製作明細表，連同本條第一項點交房屋通知以書面通知甲方，逾期甲方有權拒絕支付相關費用，因此未能交屋之責任應由乙方負責」（見原審卷一第19、48頁）。維多利亞公司固主張陳傳男等人未依約返還保證金，依系爭合建契約第11條第3款約定，自得拒絕點交房屋及無庸發給交屋證明單，陳傳男等人仍應給付代辦費云云。然查本件陳傳男等人依約得沒入保證金，且維多利亞公司亦不得以此主張同時履行抗辯，拒絕交屋，已如前述，應認陳傳男等人已符合第11條第3款所稱「依約履行各條款義務」，維多利亞公司應即辦理交屋手續及發給交屋證明單，其此部分主張核無足取。乃維多利亞公司並未踐行上開程序，尚未辦理交屋手續及發給交屋證明單，亦未在完成保存登記後30天內「製作費用明細表」以書面通知，則陳傳男等人抗辯有權拒絕支付相關費用等語，應認可採，維多利亞公司請求陳傳男等人給付上開代辦費，尚屬無據。
⒉管理費及水電費部分：
⑴查系爭合建契約第4條第2係款約定：「房屋產權登記所
發生…外水、電費等規費用由乙方負擔」（見原審卷一第13、42頁），核為建物外水、電費等規費用由何人負擔之約定，就陳傳男等人分得之建物所生之水電費，已屬所有權人各自應負擔者不同，非為上開約定所規範之範圍，合先敘明。
⑵查維多利亞公司主張就陳傳男等人所分得之合建物，自
97年7月16日起至98年6月15日之管理費，及自97年5月2日起至98年5月4日止之水電費係由維多利亞公司繳納等語，固據其提出統計表、管理費、水電費收據為憑（見原審卷一第91、99至191頁）。惟查：
①陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪部分：
系爭合建物維多利亞公司，就陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪所分得之建物，本應於97年4月1日即予交屋，乃迨至98年6月15日其請求之日止，尚未交付之（詳後述），陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪既未為使用，而維多利亞公司請求之管理費、水電費，均屬使用系爭建物所生之費用，基於使用者付費之原則，斯時核係於維多利亞公司之占有中，即應由維多利亞公司負責繳納，殆難認應由陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪負擔。維多利亞公司主張依公寓大廈管理條例第10條第1、2項、第18條第1項第2款規定，主張管理費應由區分所有權人繳納，即應由陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪繳納云云，惟上開規定核係規範陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪與管理委員會間之權利義務關係，基於債之相對性，要與本件實際應由何人給付管理費無涉，其此部分主張核無足取，且維多利亞公司繳納此等費用係為履行自己債務所支付，故維多利亞公司亦不得依無因管理之規定向陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪請求償還（如附表所示）。
②歐陳秀蘭部分：
查歐陳秀蘭自承自98年1月1日起即已占有其所分得之合建物（37-1號3樓）使用中，此觀諸請求相當不當得利之時間僅至97年12月31日甚明（見本院卷二第58頁）。維多利亞公司雖主張其自97年5月13日敲損門鎖，並於97年6月3日毀損門鎖（見原審卷二第129頁），強行占用，惟未能舉證證明，而依其所舉證之照片觀之，核係101年間所攝照片（見本院卷一第295頁），尚不足為其主張有利之認定。本院認應依歐陳秀蘭抗辯，自98年1月1日始為占用為可採。則雖於97年12月31日前之管理費、水電費，歐陳秀蘭既未占有所分得之合建物，維多利亞公司不得請求，已如前述，然自98年1月1日起之管理費、水電費，即應由其負擔繳納。則維多利亞公司依無因管理規定，請求歐陳秀蘭給付自98年1月1日後，為歐陳秀蘭繳納之管理費及水電費，應屬有據。次查歐陳秀蘭分得之建物，其中97年12月16日至98年1月15日，合計31日之管理費為1萬3,555元（見原審卷一第147頁），則自98年1月1日起至同年月15日止，計15日之管理費應為6,559元（計算式：13,555/31*15=6,559，元以下四捨五入，下同），自98年1月16日至同年5月15日之4個月管理費，每月管理費均為1萬3,555元（見原審卷一第148至149頁），則維多利亞公司代歐陳秀蘭繳納管理費，自98年1月1日起至98年5月15日止，合計為60,779元（計算式：6,559+13,555*4=60,779）。另自97年11月3日起至98年1月5日止，共計64日，歐陳秀蘭分得之建物電費為314元（見原審卷一第151頁），則自98年1月1日起至同年月5日止之電費應為25元（計算式：314/64*5=25），自98年1月5日至同年3月2日止之電費為306元，自98年3月2日至同年5月4日止之電費為305元（見原審卷一第152頁），合計維多利亞公司代歐陳秀蘭繳納之電費為636元（計算式：25+306+305=636）。則維多利亞公司請求歐陳秀蘭給付代繳之管理費60,779元，電費636元，為有理由（如附表所示），逾此部分之請求，則屬無據。
㈥關於陳傳男等人所為之抵銷抗辯部分：
⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例參照查本件維多利亞公司應自97年4月1日起，負遲延給付交屋之責，已如前述。則其就交予陳傳男等人之系爭合建物，逾期未辦理交屋手續、發給交屋證明書及交付鑰匙予陳傳男等人，堪認無權占有，則陳傳男等人請求維多利亞公司給付相當於租金之不當得利，自屬有據。維多利亞公司主張陳傳男等人曾起訴請求交屋，惟於其提出嗣後撤回起訴，可知亦自知無理由請求云云，然當事人撤回訴訟，理由容有多端，尚不足據此為維多利亞公司有利之認定。
⒉查歐陳秀蘭於98年1月1日即已就其分得之建物占有使用中
，其得請求維多利亞公司賠償相當於租金之不當得利，其時間起迄日期應為97年4月1日至97年12月31日。又查陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪部分，其等各請求維多利亞公司賠償相當於租金之不當得利，分別係至102年11月30日、99年12月31日、100年8月31日及101年3月31日（見本院卷二第58頁），維多利亞公司雖亦主張其等自97年5月13日敲損門鎖，並於97年6月3日毀損門鎖（見原審卷二第129頁），強行占用，惟未能舉證證明，且依其所舉證之照片觀之，核係99年及101年間所攝照片（見本院卷一第292至294頁），尚不足為其主張有利之認定。然查依維多利亞公司提出之照片日期所示，就陳傳男、陳思翰、陳威豪三人所有之房屋，至遲於99年12月29日有於現場張貼出租，應認其等僅足請求至99年12月28日止之相當於租金之不當得利。至於陳顏麗香部分，依維多利亞公司提出之照片，核係101年所攝，本院認應依陳顏麗香請求之99年12月31日為其得請求之末日，應屬可取。
⒊按城市地方供營業用房屋之租金，承租人得以經商而享受
商業上之特殊利益，非一般供住宅使用之房屋可比，所約定之租金，且不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議參照）。查系爭合建物係供辦公大樓使用，此觀維多利亞公司提出系爭合建物照片之企業告示牌可知，則本件陳傳男等人主張依系爭合建物坐落土地之公告現值以及系爭合建物之房屋評定價值以計算相當租金之不當得利，尚堪憑採。是參酌系爭合建物係坐落於台北市○○○路○段○○巷，臨近瑞湖街及舊宗路，交通便利，對面為公車處修理廠，後面為拖吊廠，有人車出入動線圖及地圖附卷可稽（見本院卷二第209頁、卷三第23頁），認陳傳男等人主張以土地公告現值及其建築物評定價值合計之10%計算，尚屬過高，應以6%計算為相當。並參酌系爭合建物土地及房屋之公告現值及評定價值（見本院卷二第59至79頁），認陳傳男等人分得請求維多利亞公司給付相當於租金之不當得利如附件三所示，其計算式如附件
一、二所示，即陳傳男得請求694萬3,124元，歐陳秀蘭得請求42萬2,023元，陳顏麗香得請求244萬7,421元、陳思翰得請求170萬7,451元、陳威豪得請求171萬2,592元，則以之與應其等返還之保證金抵銷後，除歐陳秀蘭尚應給付維多利亞公司22萬2,977元，以及上開管理費、電費外，維多利亞公司就陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪部分，則已無得請求，就陳傳男等人其餘抵銷抗辯則無庸再予審究，附此敘明。
六、綜上所述，維多利亞公司依系爭合建契約第5條第3款約定及無因管理法律關係，請求歐陳秀蘭給付保證金22萬2,977元，及自96年11月23日起（即維多利亞公司催告履行期日屆至後，見原審卷一第94至96頁、原審卷二第107頁反面）至清償日，按年息5%計算之利息，另給付管理費6萬0,779元、電費636元，合計6萬1,415元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月22日（見原審卷一第202頁）起至清償日，按年息5%計算之利息，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪關於不應准許之保證金及代辦費部分，就歐陳秀蘭關於逾上開應予准許之保證金範圍及不應准許之代辦費部分，為陳傳男等人敗訴之判決，尚有未洽，陳傳男等人上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。而原審就歐陳秀蘭關於應予准許之管理費6萬0,779元、電費636元部分，為維多利亞公司敗訴之判決，亦有未洽，維多利亞公司上訴意旨求予廢棄改判，核屬有據，爰由本院予以廢棄改判如主文第三項所示。另原審就歐陳秀蘭有關應予准許保證金22萬2,977元本息部分，為歐陳秀蘭敗訴之判決，於法核無違誤，歐陳秀蘭此部分上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於維多利亞公司其餘請求不應准許部分，原判決為維多利亞公司敗訴之判決，經核於法並無不合，維多利亞公司上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，亦應駁回其上訴。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件維多利亞公司、歐陳秀蘭上訴為一部有理由，一部無理由，陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 周美雲法 官 黃莉雲正本係照原本作成。
維多利亞公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
書記官 魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。