臺灣高等法院民事裁定 102年度抗字第109號抗 告 人 洪 平上列抗告人因債權人大台北商業銀行股份有限公司與債務人楊萬生之繼承人即楊黃美女、楊勝斌、楊勝博、楊勝評等間拍賣抵押物強制執行事件，對於中華民國102年1月10日臺灣新北地方法院101年度事聲字第278號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件異議及抗告意旨略以：伊購買原法院民事執行處101年度司執字第○○○○號（下稱系爭執行事件）委託臺灣金融資產服務股份有限公司101年度板金職一字第○○○號拍賣之執行標的物即坐落新北市○○區○○路○○○號4樓（含坐落基地）所有權全部（下稱系爭房地），以為住家居住使用。因拍賣公告未載明系爭房地係「凶宅」，致伊不知上情而以合宜住宅價格拍定，嗣經伊向第三人信義房屋股份有限公司查詢，始知民國（下同）90年間屋主之兒子自殺於內，此屬不動產之權利瑕疵，倘原法院在系爭執行程序中於拍賣公告明載系爭房地曾發生自殺之重大訊息，伊將不會出價標買，是系爭執行程序就該事項應調查而未調查，顯有重大瑕疵，致伊標買之意思表示與系爭執行事件拍賣公告出售之意思表示不一致，依民法第153條規定，雙方之買賣應不成立，乃請求撤銷系爭執行事件之拍定程序，並返還伊所交付之保證金。詎料原裁定以凶宅係買賣標的物之物之瑕疵，非權利瑕疵，且原法院民事執行處於執行拍賣程序時有房屋使用現況調查，並查知系爭房地係債務人等自行居住使用中，乃於拍賣公告載明「拍定後點交」，已依強制執行法第78、81條及辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點之規定處理，與法無違。伊未於拍賣前自行查詢，係可歸責於伊之事由，況依伊所欲投標買受之系爭房屋門牌與土地地號，均與拍賣公告相符，並無不一致之情事，自不得於拍定後，主張拍定不動產係凶宅，即請求撤銷拍賣程序為由，駁回伊之異議，顯有未洽，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產，應記載於拍賣公告。強制執行法第81條第2項第1款定有明文。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。本件業經執行法院於進行拍賣程序之前至現場查封履勘，而於拍賣公告載明：「…本件建物於查封時，室內佈滿灰塵，屬久無人居住之空屋，於拍定後點交。…」等情，執行法院已依通常調查方法查得上開拍賣標的之使用情形，並記明於拍賣公告上，上開執行程序並無違誤。拍定人雖以其於拍定後始知債務人之子於該房屋內自殺身亡，影響其應買意願及出價，亦不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法，拍定人執此請求撤銷拍定，係屬無據。況系爭建物是否曾發生自殺事件並非拍賣公告所應載明或查明之事項，且是否為「凶宅」亦因每個人認知程度不同而異其定義，如買受人有特別之考量，應於應買前自行查證再決定是否投標，拍定人於拍定後始以債務人之子於建物內自殺為由，聲請撤銷拍定，尚非可採。依強制執行法第113條準用同法第69條規定，拍賣不動產之拍定人就物之瑕疵無擔保請求權。執行法院進行本件執行標的物之拍賣與一般之買賣不同，本件拍賣之拍定人不得就拍賣之標的物主張物之瑕疵擔保請求權。本件執行標的物縱係凶宅而有物之瑕疵屬實，拍定人依上開規定，仍不得主張物之瑕疵擔保請求權（本院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第20號研討結論可供參酌）。
三、經查，原法院執行處於101年2月2日至系爭房地現場查封時，經債權人代理人會同地政人員導往現場，地政人員指稱：○○○之1地號係位於○○區○○路○○○號旁之土地，目前為巷道使用。至○○路○○○號○樓，按鈴未響，敲門亦無人應門，據債權人代理人向鄰居詢問稱係為繼承人之一居住該屋，但確係何人居住則不清楚，屋內是否有夾層增建亦不清楚，執行法院並將此查明之情形記明於查封筆錄，且經執行法院函請新北市政府警察局三重分局現場查訪，回稱占有人即使用人係債務人及其家屬自行使用，無增建，無停車位，有房屋使用現況調查表附於執行卷內可稽。此外，經原法院核閱執行全卷並無他人有為該屋係「凶宅」之陳明或有任何資料可徵。故而執行法院於拍賣公告第1點記載：「本件拍賣不動產經轄區新北市政府警察局三重分局現場查訪結果稱，現由債務人等自行居住使用中，如符強制執行法第99條之規定，拍定後點交。」等語，顯已依強制執行法第78、81條及辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點之規定，查明系爭房地之使用情形，並記明於拍賣公告上，於法無違。抗告人主張其所拍定之系爭不動產係凶宅乙節，縱或屬實，然系爭房地早已於101年7 月25日進行第1次拍賣，而抗告人係於同年8月15日進行第2次拍賣時得標買受，依上開說明，抗告人既係買屋作為自行居住使用，有其特殊考量，則於向法院投標前，已得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物之所在處所，而可預為查詢，並非無發現拍賣物係凶宅瑕疵之機會，其未事先自行查明，乃係可歸責於抗告人之事由，顯難究責於執行法院。另系爭房地縱係凶宅，屬買賣標的物之物之瑕庛，依法抗告人亦不得主張物之瑕疵擔保，抗告人於標單所載欲投標買受之標的物係系爭房地，亦與拍賣公告所示並無不符情事，從而抗告人以錯誤為由，於拍定後請求撤銷本件拍賣程序，並請求返還已繳納之保證金，自屬無據。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 102 年 1 月 30 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林麗玲法 官 黃豐澤正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
書記官 江采廷