臺灣高等法院民事裁定 102年度抗字第276號
抗告人 胡家慶上列抗告人因債權人國泰人壽保險股份有限公司與債務人李木富間清償債務強制執行事件，聲明異議，對於中華民國102年1月23日臺灣基隆地方法院101年度事聲字第88號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1項前段定有明文，此項聲明異議，係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段，並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果，故撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之，若強制執行程序一經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。所謂強制執行程序終結，究指強制執行程序進行至如何程度而言，應視聲請或聲明異議之內容，分別情形定之，而不動產之拍賣執行程序，係以拍定人已依強制執行法第97條、第98條規定繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權，謂為終結，縱有瑕疵，仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地，執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序，即使予以撤銷，該撤銷裁定亦屬無從執行（司法院院字第2776號解釋㈠㈤
㈦、最高法院100年度台抗字第856號裁判意旨參照）。次按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產應記載於拍賣公告，強制執行法第81條第2項第1款亦定有明文。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。又強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出買人（最高法院49年台抗字第72號判例意旨參照）。而拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，此觀強制執行法第69條及第113條規定即明，其立法理由乃係於拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，故上開規定之適用，並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異，應買人自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示。
二、抗告意旨略以：伊於民國101年7月2日（原裁定誤載為3日）向執行法院具狀表示應買如原法院101年度事聲字第88號裁定（下稱原裁定）附表所示之房屋及坐落基地（下稱系爭房地），已於101年8月7日繳足價金，並經執行法院發給權利移轉證書而取得系爭房地所有權。嗣據正中工程顧問有限公司（下稱正中工程公司）於101年8月31日檢測結果，及社團法人中華民國建築技術學會（下稱建築技術學會）於101年9月20日檢測結果，均認定系爭房屋氯離子含量遠超過一般標準，即俗稱之「海砂屋」，伊業於101年10月8日具狀聲明異議。本件拍賣公告雖記載「客廳天花板水泥剝落，鋼筋裸露，遺有大量傢俱」，但水泥剝落、鋼筋裸露非必然係海砂屋，有可能係房屋老舊所造成，且應買人無法親自或委請專業人士進入系爭房屋內察看實際狀況，以決定應買否，執行法院未命債權人負擔鑑定費用提出氯離子含量檢測報告，未就系爭房屋之氯離子含量調查並揭示載明，以告知應買人詳細之買賣資訊，有違拍賣程序中所負明白揭露交易資訊之義務，就無法主張物之瑕疵擔保責任之拍定人權益疏未保障，拍賣程序實有重大瑕疵，應許伊藉由撤銷拍賣程序之方式加以救濟。況依建築技術學會所為之鑑定報告，可知系爭房屋隨時有坍崩之可能，已達不堪使用之程度而不能供人居住，實與可供人居住之房屋有別，不具有所有權之權能，當屬權利瑕疵而非僅物之瑕疵。為符誠信，應准許伊撤銷拍賣程序及發還已繳之價金，保障拍定人之權益等語。
三、本件原法院100年度司執字第26220號拍賣抵押物強制執行事件，依強制執行法第95條第1項、第2項規定，於101年6月20日公告進行特別變賣程序，抗告人於101年7月2日聲明依公告價格新臺幣126萬7000元應買，繳足價金後，執行法院於同年8月7日核發系爭房地權利移轉證書，於同月13日送達抗告人，系爭房地之強制執行拍賣程序業已終結。抗告人係於101年9月7日提出正中工程公司出具之氯離子含量測驗報告，電知系爭房屋可能為海砂屋（執行卷第185至187頁），並於101年10月8日具狀聲明異議（執行卷第210至229頁），聲請撤銷系爭房屋自101年6月23日開始進行之特別變賣程序，自不應准許。而執行法院發函予債權人國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰壽險公司）、假扣押及併案債權人華南商業銀行股份有限公司及債務人李木富，詢問對於抗告人前開聲明異議表示意見（執行卷第230至235頁），債權人國泰壽險公司具狀表示不同意（執行卷第237頁），其餘債權人、債務人皆未表示意見，是在未獲全體債權人、債務人同意之情形下，執行法院亦無從逕予撤銷已終結之拍賣程序。
四、查執行法院於101年1月12日經債權人代理人導往，會同警員及鎖匠開門至系爭房地查封、履勘時，現場無人在家，系爭房地內部情形記載如下：「無水無電，客廳天花板水泥剝落鋼筋裸露，遺有許多家俱及廢棄物，無增建，無停車位」，有民事執行筆錄（執行卷第22頁）在卷可稽，此外，遍觀執行全卷並無他人有為該屋係「海砂屋」之陳明或有任何資料可徵明，故於101年6月20日特別變賣公告事項「八、執行標的現況」欄第1點記載：「民國101年1月12日查封、履勘時，債務人不在場，大門深鎖，無人應門，會同警員及鎖匠開門入內，建物現為空屋，無水無電，無增、改建，無分管停車位，客廳天花板水泥剝落，鋼筋裸露，遺有大量傢俱及廢棄物。」等語（執行卷第127頁），顯然執行法院業依形式觀察或經通常調查之方法查得系爭房地之使用情形，並記明於拍賣公告，已盡強制執行法第81條第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點所指「應載明事項」之情，執行程序於法並無違誤。抗告意旨雖稱執行法院疏未命命債權人負擔鑑定費用而提出氯離子含量檢測報告，調查系爭房屋之水泥氯離子含量並揭示載明，違反明白揭露交易資訊之義務云云。惟系爭房屋查封時存在水泥剝落、鋼筋裸露情形，並非必然係海砂屋，有可能係房屋老舊或其他因素所造成，執行卷內全無系爭房屋係海砂屋之資料，本於強制執行程序貴在迅速之法理，自無從要求在無任何形式上顯明證據下，一律要求執行法院皆須就執行標的物之房屋先為氯離子含量之檢測，而憑空徒增債務人有關鑑定費用之負擔。何況系爭房屋是否氯離子含量過高，尚非強制執行法列舉拍賣公告所應載明或查明之事項，如應買人有特別之考量，本應於應買前自行查證再決定應買否，是抗告意旨執此指稱執行法院違反揭露拍賣標的物交易資訊之義務，委非可採。次查抗告人主張系爭房屋為海砂屋即令屬實，惟執行法院所為101年3月12日第1次拍賣公告、101年4月25日第2次拍賣公告、101年5月23日第3次拍賣公告（執行卷第46至49、75至78、第96至99頁），均有與前開101年6月20日特別變賣公告事項「八、執行標的現況」欄相同之內容，且上開3次拍賣公告與特別變賣公告之公告事項內亦均有「五、鑑定照片僅供參考，投標人宜自行前往查看標的物現況」欄之記載內容，則抗告人於101年7月2日具狀應買前，已閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，容有機會發現拍賣之系爭房屋係海砂屋之瑕疵，其未自行先予查詢，核係可歸責於抗告人之事由，亦不得於拍定後，主張拍定之系爭房屋係海砂屋而聲請撤銷拍賣程序。抗告意旨雖稱伊無法親自或委請專業人士進入系爭房屋內察看實際狀況，乃不可歸責於伊之事由云云，惟抗告人就其無法進入系爭房屋察看乙節，未舉證證明，且按特別變賣公告事項「八、執行標的現況」欄所載，已生是否為海砂屋之疑義，抗告人非不得於應買前或繳足價金取得權利移轉證書前，以利害關係人聲明異議，以督促執行法院查明是否為海砂屋，是抗告意旨此部分所辯，亦不可採。末按所謂「物之瑕疵」，依民法第354條規定，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）；至所謂「權利瑕疵」，依民法第349條、第350條規定，係指出賣人應擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張任何權利，及其所出賣之權利於契約成立時確係存在而言。執行法院已於100年8月7日核發系爭房地權利移轉證書，且於同月13日送達抗告人，系是抗告人業已取得系爭房屋之所有權。系爭房屋縱為海砂屋，亦屬欠缺依通常交易觀念所應具備之效用、品質，應屬物之瑕疵，亦非屬權利瑕疵，抗告人並無不得主張所有權之情事。而依強制執行法第113條準用第69條規定，抗告人就此物之瑕疵無擔保請求權，抗告人取得系爭房屋所有權後，對於系爭房屋上之任何瑕疵，皆應承受，不得執此主張物之瑕疵擔保請求權。是抗告意旨謂系爭房屋屬海砂屋不能使用，係屬權利瑕疵，其不得主張所有權，並以此為由聲請撤銷拍賣程序，委非可取。
五、綜上所述，原法院裁定維持由司法事務官所為駁回抗告人撤銷拍賣程序聲請之終局處分，於法並無違誤。抗告意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回其抗告。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 王永春法 官 林麗玲正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 102 年 7 月 1 日
書記官 王敬端